Estás en: especulación

Noticias sobre Especulación

Descubre los mejores productos hipotecarios

Con la crisis las casas se venden cada nueve años

La estadística presentada por los registradores revela cada cuánto tiempo cambia un ciudadano de casa. Los datos apuntan que en 2012 la media fue de casi 9 años, siendo las llamadas compras‐especulativas (aquellas relativas a viviendas con menos de dos años de posesión) las que menos peso tuvieron, con el 13,6% del total. Durante un tiempo se barajó la idea de gravar fiscalmente la compra de vivienda con afán meramente especulativo, pero finalmente Hacienda abandonó la idea, como lo hizo en su momento también con el recargo en el IBI a las casas vacías, ante la imposibilidad de discernir qué transacciones podían considerarse especulativas y qué era una vivienda desocupada. Sin embargo, en la actualidad, y con la información disponible en los registros de la propiedad, es posible conocer el periodo medio de posesión de las viviendas vendidas. Así, según las cifras publicadas, durante el año pasado el promedio alcanzó los 3.275 días, que representa ocho años y 355 días, manteniendo de ese modo la escalada alcista de los últimos tres años, los peores de la crisis económica. Fuentes del sector aseguran que las especiales circunstancias que está atravesando el mercado inmobiliario son las que explican este fenómeno. Por un lado, las dificultades que existen ahora para vender una casa están retrasando que la operación culmine y, por otro, en un mercado dominado por la caída de precios de los activos y la escasa financiación, parece obvio que la transmisión rápida de la vivienda a la espera de obtener fuertes plusvalías pierda peso. Todas estas cifras parecen confirmar que el demandante de casa no para utilizarla como residencia, sino como reserva de valor, como una alternativa más de inversión, prácticamente ha desaparecido.
Según la estadística de 2012, ese año solo el 13,64% de las transacciones correspondió a casas con menos de dos años de posesión, mientras el grueso, el 68,24%, permaneció en manos de sus propietarios más de cinco años. Antes de la crisis, en concreto en 2007 cuando los precios aún crecían en numerosos territorios a tasas de dos dígitos, ese porcentaje era de apenas el 43,70% y las adquisiciones que podían tener un componente más especulativo representaban el 22,5%, una de cada cinco casas. En cuanto a qué puede ocurrir a corto y medio plazo, los analistas vaticinan que ese periodo medio seguirá ampliándose. Al mismo tiempo, aquellos propietarios que decidan vender transcurridos solo uno o dos años desde que compraron serán cada vez menos y cuando lo hagan será por necesidad y no como inversión.

calcular hipoteca

Fuente:Cinco Días

La Confederación de Cooperativas de Vivienda rechaza el Plan de Vivienda

La Confederación de Cooperativas de Vivienda (Concovi) no ha acogido bien el nuevo Plan Estatal de Vivienda, que deja de lado las ayudas para promover nueva vivienda en propiedad. Incluso se proponen impugnarlo. La experiencia de Concovi es que desde hace cuatro años las cooperativas no consiguen las ayudas previstas en los planes de vivienda, a pesar de tener reconocido el derecho al crédito subsidiado por la comunidad autónoma. Y los créditos reconocidos se están tramitando con mucha lentitud. También están en contra de la normativa que altera la Ley del Suelo de 2008, que “establece que las plusvalías que se generaban en las actuaciones realizadas en suelo urbano debían dedicarse a construir nueva vivienda protegida en polígonos urbanizables. Ahora se podrán destinar a viabilizar las actuaciones de rehabilitación, lo que va en contra del artículo 47 de la Constitución. Era el sistema empleado para evitar la especulación del suelo, y se suprime en esta norma sin que se sustituya por otro”, denuncia Jaime Oñate. Desde el consistorio de Madrid, hay urbanistas que aclaran que la edificación de nuevas viviendas es uno de los fines a los que se debe destinar la plusvalía municipal obtenida en el proceso edificatorio (el 10% del suelo urbanizado), pero no la única.
Concovi aclara que “no solicita al ministerio dinero, subvenciones, ayudas o exenciones tributarias, sino que se permita que las promociones cooperativas en marcha desde hace años puedan ser viables”. Propone que las normas contables del Banco de España rebajen el riesgo calificado para las operaciones de crédito promotor y de suelo cuando se realicen con cooperativas de viviendas cubiertas al ciento por ciento con socios cooperativistas.

simulador hipotecas

Fuente: El País

El Tribunal Supremo avala la Ley Hipotecaria

El Tribunal Supremo hace caso omiso de las sentencias que están dictando jueces de distintas instancias inferiores y avala sin ambages la Ley Hipotecaria y el marco jurídico sobre contratos vigente. Así se desprende de sentencias recientes del Alto Tribunal que confirman la obligatoriedad de distintos contratos financieros, como préstamos hipotecarios o productos derivados, y rechazan la existencia de condiciones o intereses abusivos.
El Supremo se atiene a la legislación y, en una reciente sentencia, reconoce que, en los préstamos hipotecarios, no es posible entrar a valorar el equilibrio de las prestaciones entre las partes ni moderar los intereses en función de la legislación de consumidores o la ley contra la represión de la usura. Y lo hace en un fallo en el que juzga un caso en el que se pedía la nulidad de un préstamo hipotecario por haberse fijado un tipo de interés del 20%.  
En otra sentencia, el Alto Tribunal resuelve un asunto en el que unas personas habían comprado unas viviendas con el fin de venderlas sin haber escriturado siquiera y especular así con ellas. Con la caída del mercado inmobiliario decidieron finalmente no adquirirlas y la promotora les demandó exigiendo que cumplieran con su obligación contractual. Los compradores alegaron que no podían comprar porque no les era posible subrogarse en el préstamo hipotecario. El banco, por su parte, se negó a permitírselo ante su escasa solvencia. En este fallo, el Supremo rechaza la posición de los clientes y sostiene que “los compradores adquirieron con fines especulativos, lo que les podría haber generado una rápida ganancia, obteniendo un precio superior al pactado con la promotora que había dirigido el largo proceso de construcción”. Prosigue que “los compradores cuando se integran en un proceso de rápida obtención de beneficios con la consiguiente disposición urgente de la inversión se están sometiendo a una situación de riesgo aceptado que no pueden intentar repercutir sobre la vendedora, que ningún beneficio obtiene de las ulteriores ventas”. Así, concluye el Supremo, “los recurrentes pretenden aceptar los beneficios de la especulación, pero repercutiendo a la vendedora las pérdidas que se pudieran causar, lo que es contrario a la buena fe”.

simulador hipoteca

Fuente:Expansión

Se pagarán menos impuestos por comprar sociedades con inmuebles

El Gobierno exime a las compras empresariales de sociedades con inmuebles de tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) si responden a actividades empresariales o profesionales, y no se trata de transacciones especulativas o puramente inmobiliarias. Una enmienda del Grupo Popular a la Ley de Lucha contra el Fraude impulsa un cambio del artículo 108 de la Ley del Mercado de Valores que puede ahorrar hasta el 50% del coste de las transacciones. Una factura que las empresas debían cubrir aunque tuvieran deudas.
Esta medida supone una gran noticia para las empresas, que sufrían una norma desincentivadora de la actividad, según reseñan la Asociación Española de Asesores Fiscales (Aedaf) y el Registro de Economistas Asesores Fiscales (Reaf). Pero asesta un golpe a las comunidades cuando más necesitadas están de recaudar. De hecho, algunas están elevando ITP al 10% para acompasarlo a la subida del IVA de vivienda que entra en vigor en enero.

calcular hipoteca

Fuente:Expansión

Reacciones ante las medidas del Gobierno para impulsar el alquiler

El importante paquete de medidas anunciado por el Gobierno para despertar el mercado del alquiler en España no parece crear demasiado optimismo en el sector profesionalizado, ni en los consumidores, ni en Izquierda Unida (IU). La compañía Alquiler Seguro ha calificado la reforma de "insuficiente", FACUA cree que "fomenta la especulación inmobiliaria" e IU denuncia que se queda muy corta. El presidente de Alquiler Seguro, Gustavo Rossi, como informa Europa Press, "aplaude" las medidas "en cuanto a la filosofía de las mismas", aunque las consideran "insuficientes" para la realidad que impera en el mercado. Desde Alquiler Seguro matizan que las medidas son medidas coyunturales, un "alquila hasta que puedas vender". "No hemos contemplado el alquiler como un problema que preocupa a la sociedad ni como un cambio cultural sino como una medida para que los grandes poseedores de viviendas puedan hacer que circule ese activo inmobiliario que tienen", ha explicado Rossi.
La filosofía de las medidas está "muy bien enfocada", según Rossi. Sin embargo, "al que realmente le preocupa, al arrendador que ha hecho de sus ahorros un alquiler para poder garantizarse unas rentas, estas medidas no le van a llegar". "El verdadero problema está, no en los bancos que tienen muchas viviendas, si no en el particular que tiene su vivienda cerrada y ante la inseguridad jurídica no se decide a ponerla en alquiler". En alquiler, el propietario "tiene" que hacer una inversión inicial en la vivienda que va a sacar al mercado, pero "hay que entender que el coste de inversión le garantiza una inseguridad jurídica si el inquilino puede irse de la vivienda con un mes de antelación". Esa persona "necesitará un tiempo" para recapitalizar la inversión hecha con lo que "muchos propietarios querrán subir el alquiler de su vivienda" para poder amortizar el gasto que han hecho debido a la inseguridad del inquilino. Desde Alquiler Seguro apuestan porque las medidas estén "más" enfocadas al punto de la libre negociación de las partes. La asociación de consumidores, FACUA-Consumidores en Acción, ha tildado de "lamentable" y "contradictoria" la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) impulsada por el Gobierno y asegura que "no se fomentarán" los alquileres y sí "la especulación inmobiliaria". En un comunicado que recoge Servimedia, FACUA subraya que "el Gobierno pretende fomentar el alquiler igual que el empleo: facilitando que se echen personas a la calle aunque cumplan con sus obligaciones". De este modo, indica que los inquilinos "ya no podrán tener la tranquilidad" de que sus contratos de alquiler de vivienda puedan extenderse hasta un mínimo de cinco años, como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, sino sólo tres.

calcular hipoteca

Fuente: El Mundo

Banco de España, alerta de riesgo de otra burbuja si sólo se fomenta la compra de casas

El gobernador del Banco de España, Miguel Ángel Fernández Ordóñez, ha sido el primero que ha criticado de forma abierta algunos de los ejes que sostienen la política de vivienda del nuevo Gobierno. Entre ellas, la recuperación de la deducción por vivienda para la residencia habitual (por ahora falta saber si estará limitada a ciertos niveles de renta) o la más que previsible supresión de la Renta Básica de Emancipación, la ayuda creada por el anterior Ejecutivo para fomentar el alquiler entre los menores de 30 años, con un coste anual para el Estado de 400 millones de euros. Frente a estas medidas, el Banco de España insta al Ejecutivo a que diseñe un nuevo marco que favorezca el arrendamiento “con políticas públicas apropiadas, para transformarlo en una alternativa a largo plazo a la vivienda en propiedad”, tal como indica en su último boletín económico (cuyas conclusiones recogen los distintos diarios).
En su opinión, la evidencia empírica de los últimos años ha tendido a mostrar “que un fomento excesivo de la vivienda en propiedad resulta en un subdesarrollo del alquiler, lo que puede entrañar ciertos costes sociales y económicos. Entre estos últimos cabe destacar la posible formación de burbujas especulativas, en contextos de abundante liquidez y bajos costes de financiación, y la escasa movilidad geográfica, que puede ser especialmente adversa en situaciones de elevado desempleo”. Asimismo, el supervisor indica que en mercados con alto peso de la vivienda en propiedad se producen “sesgos impositivos” que pueden favorecer la adquisición de viviendas con fines especulativos, “hasta el punto de que resulte más ventajoso mantener una vivienda vacía que alquilarla”.

simulador hipoteca

Fuente:Cinco Días

El Gobierno fija los criterios de valoración de suelo para evitar la especulación

El Gobierno ha aprobado un conjunto de criterios de valoración de suelo para supuestos de expropiación o reparcelación con el fin de evitar prácticas especulativas. Se trata del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, que desarrolla esta norma, cuyo objetivo último es "mejorar el funcionamiento del mercado del suelo, hacerlo más transparente y eficiente, combatiendo eventuales prácticas especulativas en la utilización del mismo". El ámbito de aplicación de la Ley del Suelo y, por tanto, de este Reglamento, no es cualquier valoración o tasación de inmuebles. Sólo se aplicará en supuestos de reparcelaciones, expropiaciones, ventas y sustituciones forzosas, así como en los casos de responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas. Según ha informado Fomento, dada la complejidad técnica de la valoración inmobiliaria, el texto presenta metodologías concretas aplicables a cada situación y las fórmulas matemáticas específicas, "con el objetivo de introducir el mayor rigor en las valoraciones, eliminando márgenes de error derivados de la inexistencia de dichas fórmulas". Del contenido del Reglamento de Desarrollo de la Ley del Suelo, figura el desarrollo de los métodos de valoración, de acuerdo con el criterio de estimar cuantitativamente el valor de sustitución de los inmuebles por otros similares en la misma situación, sin consideración, por tanto, de las posibles expectativas urbanísticas.

calcular hipoteca

Fuente: El Mundo

Fernando Presencia, titular del Juzgado de lo Mercantil 2 de Valencia: "La dación en pago, adelantar

Fernando Presencia, titular del Juzgado de lo Mercantil número 2 de Valencia, explica que el elemento desencadenante de la crisis “ha sido la especulación a crédito. La situación actual es de colapso en el precio de la vivienda. Cuando observamos que el precio medio de lo que se invierte al adquirir un inmueble es inferior a lo que se pide prestado, más los gastos y los tributos que se pagan, estamos ante un colapso del mercado, ya sea en el de las acciones en Bolsa, como ocurrió en el crack del 29, como en el de los inmuebles, que es el que nos afecta en la actualidad”.  
Considera que para reactivar el marcado “la solución pasa por la dación en pago, que es el instrumento más eficaz para que las empresas y los particulares que no pueden afrontar sus deudas extingan las hipotecas con la entrega al banco de sus inmuebles. Hoy en día la dación en pago es una posibilidad que permite la legislación para el caso de empresas y particulares que se declaren en concurso de acreedores, pero es voluntaria para las entidades financieras, ya que tiene que existir un acuerdo con ellas para llevarla a cabo. Por tanto, deberían entrar en esta dinámica, pues desde una perspectiva económica es muy positiva. Por un lado, permite superar los concursos con un activo que se ve inferior a la deuda que se extingue. Y, por otro lado, permite devolver al mercado un producto limpio listo para nuevos créditos hipotecarios. Esto es lo que yo denomino ‘centrifugado de bienes hipotecados’. El objetivo es que los bancos, una vez que asuman la dación en pago y la propiedad de los bienes hipotecados, los devuelvan al mercado a un precio inferior. El problema es que estos se resisten a poner a la venta las viviendas por debajo del precio al que se hipotecó por el efecto que produciría en sus balances. Pero es la única solución si deseamos la revitalización de un mercado tan importante como el inmobiliario”.
Añade que “el Gobierno no quiere hablar sobre estas medidas porque supondrían una bajada en la calificación de la deuda y los bancos y las cajas se resisten a poner a la venta las viviendas por debajo del precio al que las hipotecó. Las soluciones a la crisis pasan necesariamente por una bajada de los precios de los inmuebles que se han puesto 10 años por delante, y o se bajan reactivando el mercado con todos los pisos a la venta, o dejamos transcurrir 10 años más hasta que esos precios sean normales. El problema es que esto no está ocurriendo y nos vamos a encontrar con que la mitad de los inmuebles va a estar a mitad de precio, los liberados por las entidades financieras, y el resto todavía inflados como consecuencia de las hipotecas aún vivas, lo que impedirá la rebaja de los precios y las hipotecas a precios más reales. Con motivo de la reestructuración del sistema financiero español, está empezando a haber muchas daciones porque las entidades tienen que acudir a los SIP con los balances regularizados. Reconocen que lo que hipotecaron por 100 vale ahora 50, aceptan esa dación y perdonan la diferencia que ya estaba provisionada y no afecta al balance. Pero la dación sigue siendo voluntaria por parte de las entidades financieras cuando en los procedimientos concursales debería bastar la opinión del juez para que el banco asumiera esta operación de dación en pago”.

cambio hipoteca

Fuente: La Gaceta

Tropezar dos veces en el mismo ladrillo

“Que el hombre es el único animal que tropieza dos veces en la misma piedra es un aforismo español que parece que puede volver a repetirse en el sector inmobiliario, tal como viene planteándose en los últimos tiempos por algunos sectores sociales y partidos políticos en demanda de la restauración del viejo modelo de liberalización del suelo en aras de incrementar la oferta de suelo urbanizable”, opina Gerardo Roger Fernández, arquitecto y profesor de Urbanismo del Instituto Pascual Madoz de la Universidad Carlos III.
Argumenta que “el sector inmobiliario se encuentra totalmente desplomado por causa, precisamente, de una hipertrofia de oferta de producto que trae causa de la aplicación de medidas sedicentemente liberalizadoras del mercado de suelo contempladas en la legislación estatal de 1998-2000 y transpuestas a diversas legislaciones autonómicas, que vinieron a desregular la implantación de actuaciones urbanizadoras en el territorio al considerar todo el suelo patrio susceptible de ser urbanizado salvo el especialmente protegido, disposiciones que conformaron la base espacial y normativa de aplicación de la desregulación financiera que comportaba el excedente crediticio existente entonces, dirigido al sector inmobiliario”.   
Señala que “resulta sorprendente el desconocimiento que manifiestan los defensores del modelo liberalizador sobre las consecuencias que ha venido a producir el mismo. En primer lugar, a pesar de haberse construido el doble de viviendas, el precio de las mismas entró en una espiral especulativa que llegó a incrementarse en un 150%, y el del suelo en un 500%, con lo que el problema generado por la presunta liberalización es triple: ocupación indiscriminada e insostenible de suelo, sobreoferta de producto con generación de un stock de pesadísima digestión y una hipervaloración del mismo, sobre todo de nuestro activo tóxico, el suelo, que viene a imposibilitar, en la práctica, la refinanciación, al menos, de los créditos existentes”.

simulador hipoteca

Fuente:Cinco Días

Una hipoteca más segura, y ¿más cara?

Una subcomisión del Congreso debate modificaciones que podrían mejorar el modelo de concesión de crédito para compra de vivienda. Entre las propuestas se encuentra imponer la entrega del inmueble como único requisito para saldar la deuda hipotecaria. Una medida que, según el informe de la consultora Oliver Wyman que maneja la patronal bancaria, encarecería la hipoteca media entre 60 y 150 euros al mes. La propuesta de imponer la dación en pago ya ha sido tumbada anteriormente por los partidos mayoritarios en la Cámara baja. Esta vez, sin embargo, podría acabar cuajando ante la renovada presión social. Más, cuando la campaña electoral parece haber comenzado ya. Por el momento, el Gobierno ya ha dado algunos pasos para suavizar la legislación hipotecaria de cara a las familias. En primer lugar, el Consejo de Ministros ha elevado la renta inembargable a una familia en caso de embargo de su vivienda.  
En la Asociación Hipotecaria Española (AHE) no parece preocupar este cambio, pues asumen que sólo supone ampliar el plazo en el que se cobrará. Menos convencidos se muestran sobre la otra gran medida aprobada por el Gobierno. En caso de ejecución hipotecaria, la vivienda pasa a subasta pública, que si queda desierta puede ser adquirida por la entidad acreedora al 60% de su valor de tasación frente al 50% anterior. “Es un poco precipitado”, valora Santos González, presidente de la AHE. “En no pocas ocasiones podríamos llegar a que se especule con dicho valor. Para alguien que compró la casa hace dos años no, pero puede ser un negocio magnífico para el que la compró hace 10 años venderla al banco por el 60% del valor de entonces”, agrega. “Es perfectamente asumible por las entidades”, contraponen desde UGT, que plantea subir el valor mínimo para adjudicarse una casa hasta el 80%.  
El problema de base, coinciden la mayoría, es la falta de afluencia en torno a estas subastas que se desarrollan en una “virtual semiclandestinidad”, según el Colegio de Registradores, por lo que es casi siempre la entidad acreedora quien se adjudica la casa por el porcentaje mínimo. Para tratar de facilitar el acceso, el Gobierno ha rebajado la cuantía que hay que consignar para pujar, del 30% al 20% del valor del inmueble. “Un 10% de diferencia no va a hacer que la gente vaya más a las subastas. Una propuesta más interesante es llevarlas a internet, algo que ya hacen los juzgados de Murcia”, expone Óscar Franco, del bufete de abogados Ashurst. 

simulador hipoteca

Fuente:Cinco Días


Uso de cookies

Utilizamos cookies propias y de terceros para mejorar la experiencia de navegación y ofrecer contenidos y publicidad de interés. Al continuar con la navegación entendemos que se acepta nuestrapolítica de cookies. Aceptar