Noticias sobre Ley del suelo

La Confederación de Cooperativas de Vivienda (Concovi) no ha acogido bien el nuevo Plan Estatal de Vivienda, que deja de lado las ayudas para promover nueva vivienda en propiedad. Incluso se proponen impugnarlo. La experiencia de Concovi es que desde hace cuatro años las cooperativas no consiguen las ayudas previstas en los planes de vivienda, a pesar de tener reconocido el derecho al crédito subsidiado por la comunidad autónoma. Y los créditos reconocidos se están tramitando con mucha lentitud. También están en contra de la normativa que altera la Ley del Suelo de 2008, que “establece que las plusvalías que se generaban en las actuaciones realizadas en suelo urbano debían dedicarse a construir nueva vivienda protegida en polígonos urbanizables. Ahora se podrán destinar a viabilizar las actuaciones de rehabilitación, lo que va en contra del artículo 47 de la Constitución. Era el sistema empleado para evitar la especulación del suelo, y se suprime en esta norma sin que se sustituya por otro”, denuncia Jaime Oñate. Desde el consistorio de Madrid, hay urbanistas que aclaran que la edificación de nuevas viviendas es uno de los fines a los que se debe destinar la plusvalía municipal obtenida en el proceso edificatorio (el 10% del suelo urbanizado), pero no la única.
Concovi aclara que “no solicita al ministerio dinero, subvenciones, ayudas o exenciones tributarias, sino que se permita que las promociones cooperativas en marcha desde hace años puedan ser viables”. Propone que las normas contables del Banco de España rebajen el riesgo calificado para las operaciones de crédito promotor y de suelo cuando se realicen con cooperativas de viviendas cubiertas al ciento por ciento con socios cooperativistas.

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Fuente: El País

La directora general de Arquitectura y Vivienda del Ministerio de Fomento, Pilar Martínez, avanzó las próximas reformas legislativas que llevará a cabo su departamento para recuperar a la construcción como uno de los motores de la actividad. Distintos altos cargos del Gobierno admiten en privado que, al igual que ha pasado con las autopistas sin coches y los aeropuertos sin un solo avión, no se puede seguir apostando por más desarrollos alejados de los centros de las ciudades ni seguir despreciando los cascos históricos de los municipios por una razón bien sencilla. Y es que llevar los suministros básicos o las líneas de autobús a esos desarrollos es carísimo y no hay dinero. Sin obra civil ni nuevas promociones, no queda otra que conservar el parque inmobiliario existente y adecuarlo a las nuevas exigencias de calidad para hacer las ciudades más agradables a sus habitantes. La construcción de viviendas ha muerto, ahora toca rehabilitar, proclaman los expertos. El Gobierno defiende que este subsector de la construcción tiene todo para convertirse en un motor de crecimiento y, sobre todo, puede ser clave para recuperar el empleo.
Para que se produzca ese relevo de más rehabilitación en lugar de nuevas promociones, los expertos ven imprescindible una regulación completamente diferente, financiación y concertación de todas las administraciones implicadas. La directora general de Arquitectura y Vivienda garantizó que habrá nuevo marco regulatorio. Habrá hasta una nueva definición de qué es rehabilitar. Está previsto adecuar leyes tan importantes como la de Suelo o la de Economía Sostenible, Ordenación de la Edificación o la de Arrendamientos Urbanos a un nuevo escenario cuyo objetivo esencial será potenciar los procesos integrales de rehabilitación y recuperar los barrios degradados. La palabra más repetida a lo largo de toda la jornada fue financiación. A la pregunta de ¿y esto quién lo paga?, es evidente que tendrán que ser los propietarios de los inmuebles, pero los asistentes también coincidieron en que deberán articularse fórmulas que reduzcan al mínimo el coste para los particulares, para las arcas públicas y, por contra, ofrezcan rentabilidades atractivas para que entre el capital privado.

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Fuente: Cinco Días

El Gobierno estudia modificar la Ley del Suelo vigente para elevar las valoraciones de los terrenos destinados a edificar viviendas y evitar que se puedan expropiar como si fueran rurales -a un precio mucho menor-, como ocurre con la norma actual. Se trata de un pequeño cambio que podría ser favorable para los sectores inmobiliario y financiero. El Ministerio de Fomento quiere “dar seguridad jurídica” y volver a referenciar las valoraciones de los suelos a las ventas de activos similares en sitios cercanos. Es decir, por el método comparativo y no por el de capitalización de rentas, que se usa para los activos rurales y por el cual se miden, fundamentalmente, las expectativas agrícolas del terreno en cuestión (mucho menores que las inmobiliarias). De esta forma, la modificación legal que se estudia servirá “para que no se expropien a precio de patatal unos solares con expectativas económicas, pero que están parados por la crisis”, explican fuentes cercanas a Fomento. Esta modificación es “el escenario principal” y una de las “prioridades” del Ejecutivo en materia de vivienda, según fuentes parlamentarias. La idea es “alterar las valoraciones, para que las tasaciones sean más favorables al titular del suelo”, agregan fuentes cercanas a Fomento.  
Con la modificación los balances de los bancos mejorarían (no así la provisión de suelo, del 80%). “Esto significaría que los bancos van a poder ajustar el valor de sus activos; el nuevo valor (expropiatorio) estaría más cerca del valor apuntado en los balances que del valor real”, apunta Lucio Rivas, director de Gabinete de Urbanismo y Administración Pública. Además, las entidades podrían deshacerse con mayor facilidad de los suelos que tienen actualmente en balance. “Se va a reactivar el mercado, porque el promotor podrá pedir un préstamo más alto para ese suelo. Operaciones que antes no lo eran ahora serían viables”, agrega Rivas, que formó parte de la Comisión de Expertos que asesoró sobre la Ley de Suelo estatal. Un tercer alivio para los bancos será que la modificación de esta Ley frenaría las prácticas de los ayuntamientos para sobrevivir en plena recesión económica y fiscal. Actualmente, los consistorios están haciendo uso de dos figuras jurídicas que les permite la normativa. La primera, la expropiación forzosa, para quedarse a precio rural (hasta un 90% menos) aquellos terrenos urbanizables que no se hayan desarrollado tras un número determinado de años. Ello, se explica, con la intención última de que los bancos, antes de verse expropiados, edifiquen esos solares. La segunda ‘treta’ local es la “venta forzosa” de los terrenos no desarrollados, de forma que se obliga al dueño a traspasar el suelo, con un precio inicial del 50% de aprovechamiento lucrativo (es decir, la mitad del valor); todo lo que exceda de ese 50% se lo queda el ayuntamiento, con lo cual la venta no es beneficiosa para el titular del suelo.  

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Fuente: Expansión, El Mundo

El decano del Colegio Notarial de Valencia, César Belda Casanova, señaló que la Ley de Suelo, de 28 de mayo de 2007, resulta “inadaptada a la situación actual”. Desde su punto de vista, la norma, publicada al final de la explosión inmobiliaria, en la fase previa a la crisis, ha contribuido a ralentizar aún más el crecimiento inmobiliario. Belda consideró esencial reformar el problema principal de este marco normativo, que, en su opinión, constituye “el valor del suelo y la regulación del reparto del enriquecimiento”. “Antes, el propietario del suelo que decidía no participar en los procesos de reparcelación era un obstáculo, pero ahora ya no. El propietario puede negarse a participar, pero esto conlleva a la expropiación del terreno, que es valorado en tal caso a un precio de suelo rural”, explicó. Con la actual legislación, la plusvalía queda transmitida del propietario al agente urbanizador, originando un perjuicio económico para el poseedor del suelo en caso de ser expropiado. Para paliarlo y acercar el valor del suelo al mercado, este notario propone “realizar subastas notariales. De esta manera, quien acude a la subasta deberá tener en cuenta las expectativas urbanísticas y el precio podrá acercarse más al valor del mercado”.
Con el real decreto de 2008, el derecho a urbanizar desaparece para el propietario que, según Belda, sí puede participar en la urbanización, siempre, claro está, que lo pueda financiar. Por último, el decano se quejó de la legislación diferente por cada comunidad autónoma.

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Fuente: Cinco Días

La aprobación del reglamento de la Ley de Suelo tratará de poner fin a un sistema arcaico de expropiaciones por el que las Administraciones llegaron a pagar por los terrenos que necesitaban para construir infraestructuras hasta mil veces más de su valor real. El nuevo sistema de valoraciones prohíbe taxativamente que los justiprecios tengan en consideración las expectativas futuras de los suelos.  
El nuevo régimen de valoraciones no afecta, sin embargo, a las actualizaciones de valor que emprendan las entidades financieras de sus carteras de suelo a efectos hipotecarios. “Las tasaciones del suelo en el mercado libre se hacen según lo establecido en la orden ECO 805/2003 del Ministerio de Economía y Hacienda. Por lo tanto, el reglamento no es la referencia para la valoración de esos suelos. Evidentemente todas las transacciones, incluidas aquellas en las que interviene una administración pueden ser una referencia más en el mercado, pero como lo es cualquier otro tipo de transacción”, explican fuentes del Ministerio de Fomento.

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Fuente: Cinco Días

El Gobierno ha aprobado un conjunto de criterios de valoración de suelo para supuestos de expropiación o reparcelación con el fin de evitar prácticas especulativas. Se trata del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, que desarrolla esta norma, cuyo objetivo último es "mejorar el funcionamiento del mercado del suelo, hacerlo más transparente y eficiente, combatiendo eventuales prácticas especulativas en la utilización del mismo". El ámbito de aplicación de la Ley del Suelo y, por tanto, de este Reglamento, no es cualquier valoración o tasación de inmuebles. Sólo se aplicará en supuestos de reparcelaciones, expropiaciones, ventas y sustituciones forzosas, así como en los casos de responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas. Según ha informado Fomento, dada la complejidad técnica de la valoración inmobiliaria, el texto presenta metodologías concretas aplicables a cada situación y las fórmulas matemáticas específicas, "con el objetivo de introducir el mayor rigor en las valoraciones, eliminando márgenes de error derivados de la inexistencia de dichas fórmulas". Del contenido del Reglamento de Desarrollo de la Ley del Suelo, figura el desarrollo de los métodos de valoración, de acuerdo con el criterio de estimar cuantitativamente el valor de sustitución de los inmuebles por otros similares en la misma situación, sin consideración, por tanto, de las posibles expectativas urbanísticas.

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Fuente: El Mundo

La intención del Partido Popular (PP) si gana las próximas elecciones generales pasa por recuperar la Ley del Suelo que aprobó en 1998 y que el Tribunal Constitucional vetó parcialmente por invadir competencias autonómicas. Así lo sugirieron los responsables económicos del PP Cristóbal Montoro y Álvaro Nadal. Montoro defendió la idea de que “todo el suelo, salvo el protegido, pueda ser urbanizable”.
Para el PP, el boom inmobiliario se originó por el excesivo control del sector público sobre el terreno urbanizable. “Establecer que todo el suelo es urbanizable salvo que esté protegido no lo ha hecho nadie”, apuntó Montoro. Y ese es el objetivo que quiere impulsar su formación si gana las elecciones. El hecho de que el Constitucional limitara la competencia de la Administración Central en urbanismo en favor de las comunidades autónomas supone un hándicap menor en un momento en el que todas las regiones- salvo País Vasco, Navarra, Cataluña y Andalucía- contarán con Gobiernos del PP. Montoro argumentó que si la Ley del Suelo de 1998 se hubiera aplicado en su integridad, España no hubiera sufrido el incremento de precios exponencial registrado en el mercado de vivienda ni el boom inmobiliario. Ello es así porque se hubiera incrementado el terreno urbanizable y, por lo tanto, los precios hubieran caído.
“Liberalizar significa que la firma del concejal de urbanismo no valga dinero”, defendió Nadal. En cualquier caso, ambos diputados resaltaron que en estos momentos no resulta urgente profundizar en la liberalización de suelo para construir ya que el principal problema del sector pasa por deshacerse del exceso de stock. Con todo, indicaron que se trata “de una reforma pendiente”.
Precisamente para revitalizar el mercado inmobiliario, el PP propone recuperar la deducción por vivienda para todas las rentas si gana las elecciones previstas para marzo del próximo año o, si se adelantan, en otoño. Nadal negó que esa promesa provoque que se retrasen las decisiones de compra hasta después de los comicios, como temen los promotores. En este
sentido, apuntó que, si finalmente el PP gana las comicios y recupera la deducción, todos los contribuyentes podrán acogerse a ella desde el momento en que entre en vigor la ayuda fiscal, independientemente del momento en que compraron su vivienda. El actual Gobierno eliminó desde enero de este año la deducción por compra de vivienda para rentas superiores a 24.107 euros y el objetivo del PP es resucitar la ayuda fiscal como se aplicaba antes de la supresión parcial aprobada por el Ejecutivo socialista. Ello significa que todos los contribuyentes, independientemente de su nivel de renta, podrían deducirse un 15% hasta 9.015 euros de los gastos destinados a comprar casa. Ello permite reducir la factura fiscal un máximo de 1.352
euros al año, lo que supone un ahorro de hasta 33.806 euros para una hipoteca a 25 años.

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Fuente: Cinco Días, El Economista, La Gaceta

Los planes del Ministerio de Fomento para reactivar el sector inmobiliario español van a sufrir un retraso importante a causa de disputas en el seno del Gobierno por controlar las medidas que se adopten en coordinación con la banca y los promotores. El Ministerio de Economía, que dirige la vicepresidenta Elena Salgado, quiere tomar las riendas de la situación, y restar protagonismo al ministro de Fomento y Vivienda, José Blanco. Se asegura que “tal es la situación, que la reunión que estaba prevista entre los responsables de las entidades financieras, las compañías inmobiliarias con los pesos pesados del Ministerio que dirige Blanco se ha pospuesto sine die. Según fuentes conocedoras, ni siquiera se ha llegado a convocar oficialmente”, Otras fuentes sostienen que Salgado pretende hacerse cargo de todo lo que tenga que ver con cuestiones económicas, debido a las circunstancias por las que atraviesa el país. Es más, apuntan hacia el presidente José Luis Rodríguez Zapatero como impulsor de esta batalla y defensor de la vicepresidenta.
Una de las cuestiones que han llevado a esta situación es que la banca había reclamado a Fomento, en su primera reunión de mediados de enero, modificar la Ley Hipotecaria y la Ley del Suelo. Ambas penalizan sus balances y cuenta de resultados. En dicho encuentro, tanto Blanco como la secretaria de Estado de Vivienda, Beatriz Corredor, se mostraron dispuestos a cambiar la legislación. Los representantes de las entidades consideran un lastre que se vean obligados a construir el suelo urbanizable en nueve meses para evitar la expropiación. En la actualidad, los ayuntamientos se quedan con los terrenos cuando pasa este periodo, pero a precios muy bajos, similares al suelo rural. Otra cuestión de calado que afectaría al Departamento de Salgado es la relativa a la ley de Economía Sostenible. Blanco quería modificar esta normativa para dar mayor seguridad jurídica e incentivos a la adquisición de viviendas por parte de inversores extranjeros. La crisis y especialmente los casos de corrupción han debilitado significativamente este tipo de operaciones. Las ventas a foráneos se han desplomado desde las 125.000 unidades anuales hasta las actuales 6.000. Fomento pretendía cambiar la ley para reactivar este negocio lo antes posible.

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Fuente: El Economista