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El mercado de la vivienda vuelve a crecer

El mercado de la vivienda presentó en el año 2014 España indicios de cambio con un mayor dinamismo de las transacciones y de los precios de venta. El crecimiento neto del empleo, la mejoría en las condiciones de financiación y la presencia en el mercado de inversores individuales e institucionales, fueron los factores más dinámicos del cambio. Sin embargo, el aumento de nueva oferta fue modesta, pues el total de viviendas iniciadas no alcanzó las 35.000.
En el año 2014 aparecieron indicios de recalentamientos puntuales del mercado, que derivan de la presencia de fondos de inversión con abundante liquidez y también por la menor exigencia de garantías por parte de los bancos.
En el año 2015 el mercado de vivienda irá hacia una situación más normalizada. La evolución del mercado de trabajo será decisiva en el comportamiento de la recuperación de dicho mercado. El aumento registrado en enero por los visados de dirección de obra nueva puede ser indicio de una significativa recuperación de la oferta de nuevas viviendas.
 

Publicado el: 12/04/2015 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Los estímulos del BCE llegan al sector inmobiliario

El ladrillo español es uno de los grandes beneficiados del plan de estímulos del BCE. Los bajos tipos de interés que están ofreciendo los depósitos bancarios y la deuda pública convierten a los inmuebles en una pieza codiciada para las carteras de los grandes gestores de fondos y fortunas. Hay mucho dinero entrando en el sector porque buena parte de lo que antes se invertía en bonos, se está moviendo ahora hacia la vivienda. Fondos de inversión, soberanos y de pensiones, millonarios con exceso de liquidez o las aseguradoras son los principales actores de este nuevo episodio que se ha abierto para el sector inmobiliario. Son inversores que no sólo están comprando el inmueble en sí sino que vienen para invertir en la recuperación del país. Los expertos consideran que sobrepasar en 2015 el volumen de inversión institucional en activos inmobiliarios que se registró el pasado año será difícil, pero sí ven posible mantenerlo. El interés de los inversores por invertir en inmuebles no ha caído y hay mucha oferta en el mercado que va a tardar en absorberse. Si los precios no suben por las expectativas de recuperación, este año también habrá un alto volumen de operaciones”, señala el responsable de banca privada de Citi para España, Eliseo Cervera. Además de los inmuebles, las carteras de deuda y crédito promotor están en el punto de mira de estos inversores y podrían beneficiarse de los flujos de capital que van a inundar el mercado con los estímulos del BCE. Y es que, pese a la crisis y al deterioro que ha sufrido el sector, las firmas de inversión internacionales tienen muy en mente que ningún título español ha dejado de pagar a los inversores.

Se sitúa negativo el euríbor a un mes

La caída de los índices del mercado interbancario está relacionada con la abundante liquidez de la que dispone la banca y con el terremoto que promete provocar en los mercados la activación del programa de compra de deuda del BCE.
Los tipos de interés a un día se mantienen en negativo de forma constante desde finales del pasado noviembre. Y el euríbor al plazo de un mes marcó este mes de enero tipos negativos por primera vez en la historia con un –0,002%.
 

Publicado el: 23/01/2015 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
El mercado inmobiliario ofrece importantes oportunidades de inversión

El mercado inmobiliario aún no ha salido de la crisis, pero ya vuelve a ser ofrecer oportunidades de inversión. No sólo porque para los compradores con liquidez hay gangas, sino, también, porque ofrece unas rentabilidades muy superiores a las de la deuda o los depósitos. Comprar un piso o un local para ponerlo en el mercado del alquiler ofrece unos rendimientos elevados y conlleva escaso riesgo.
En un momento en el que los precios del ladrillo tienden a la estabilidad, tras siete años de caída, la rentabilidad media de la vivienda en alquiler es del 5,3%; las oficinas ofrecen un 6,4%; los locales comerciales, un 7%; y las plazas de garaje, un 4,6%. Todos ellos muy por encima del bono a 10 años (1,66%, en los mercados secundarios) o que los depósitos de las principales entidades financieras, que no llegan al 1%.
El contexto macroeconómico ayuda a consolidar este tipo de inversiones. Después de un descenso de precios acumulado del 42%, los expertos coinciden en que hay poco riesgo de depreciación significativa del activo. Además, la banca comienza poco a poco a aflojar la cerrazón del grifo hipotecario: la concesión de préstamos para la adquisición de viviendas crece en tasas interanuales cercanas al 30%.
Por otro lado, el porcentaje de ciudadanos que prefiere arrendar a adquirir un inmueble en propiedad ha subido con fuerza, desde el 11,4% de la época del boom inmobiliario hasta una tasa actual del 19%. Sólo en los tres últimos años el mercado del alquiler ha sumado un millón de pisos y es un 42,5% mayor de lo que era.
 

Hay un cambio de tendencia en el mercado hipotecario

En el último año el mercado hipotecario ha dado un giro de 180 grados en un año. De hipotecas con diferenciales que oscilaban en el entorno de euríbor más el 3% ó 4% hemos pasado a una oferta más amplia y asequible compuesta por productos que se comercializan con un interés de euríbor +2%. Este cambio de tendencia se debe al aumento de liquidez. La política del BCE, el cual ha fijado los tipos en un mínimo histórico del 0,25%, ha servido para generar liquidez
Además el BCE está preparando una inyección masiva de dinero y esto invita a los bancos a dar nuevas hipotecas. Además de la rebaja en el precio del dinero, hay otros factores que han permitido volver a la normalidad, como son que los precios y las valoraciones ya tienen una correspondencia muy acorde con el valor real de una vivienda, ya que el precio de las casas ha sufrido un ajuste que ha permitido que baje el riesgo de conceder una hipoteca porque las hipotecas tienen un respaldo de garantía real.

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Publicado el: 14/05/2014 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Se palpan los primeros indicios de reanimación inmobiliaria

Con los primeros indicios de estabilización inmobiliaria a la vista, ya se palpa que algo está cambiando también a pie de calle. La sangría de agencias inmobiliarias que echaban el cierre se ha cortado e incluso parece que la tendencia se ha invertido. Todo apunta a que esta actividad está despegando. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de empresas dedicadas a este sector pasó de 128.386 en 2012 a 129.002 en 2013 y el número de empleados en este gremio ha escalado de los 81.400 en 2009 a los 94.800 el pasado año. Aunque quizá, más allá de los datos estadísticos, la principal señal de que algo se mueve se percibe en la calle, donde están abriendo sus puertas nuevas y antiguas agencias inmobiliarias. Según el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, Jesús Duque, “esta tendencia positiva va a seguir porque el mercado se va a dinamizar”. Una dinamización que espera que llegue de la mano de las entidades financieras, que “empiezan a tener liquidez y vuelven a publicitar y comercializar hipotecas, algunas muy competitivas”. En su opinión, este cambio de rumbo está estrechamente relacionado “con la percepción por parte de muchos profesionales del sector de que la situación ha tocado fondo”.
El resurgir de escaparates de agencias inmobiliarias no solo está motivado por el mercado de la compraventa. También se debe al apogeo que vive el alquiler, un régimen que compaginan las empresas junto con la propiedad respondiendo a una demanda de viviendas en arrendamiento en notable aumento.

cambio hipoteca

Fuente:El Mundo
 

Claves para comprar viviendas en el año 2014

Los expertos creen que será este año será favorable para adquirir vivienda. Los analistas consideran que los precios están muy ajustados en las buenas zonas y que volverá el crédito. Gonzalo Bernardos, director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, y el consultor José Luis Ruiz Bartolomé desgranan cómo será el mercado este año. Fernando Iglesias, franquiciado de Tecnocasa en Madrid, aporta su análisis, basado en su experiencia. Bernardos, además de recordar que “el precio ha tocado fondo en las principales ciudades”, recalca que “es mucho más rentable vivir en propiedad, por los bajos intereses, que en alquiler”. También prevé que “habrá una revalorización importante de las casas en los próximos 10 años, del 100% en las mejores ubicaciones de las grandes ciudades y superior al 50% en localizaciones correctas, sin gran exceso de oferta actualmente, en la periferia y en pequeñas ciudades”. “2014 será un año propicio para comprar. Viendo el gran número de ventas que se están cerrando, puede decirse que el mercado ha tocado suelo”, señala Iglesias, que ve en la irrupción de inversores un indicio claro del fin del ajuste. Ruiz Bartolomé ensalza que “el poder del comprador es mayor que nunca, lo que le permite negociar”. En este sentido, recomienda “tener cuidado con las operaciones de reposición ya que, probablemente, si el vendedor no es realista y no es consciente de que su piso tiene un valor de mercado inferior al que se imagina le cueste dar con un comprador”. “No debe comprometerse a comprar una casa sin antes haber cerrado la venta de la suya”, aconseja.
Entre la demanda en 2014, Ruiz Bartolomé destaca a los ahorradores, “que no necesitan mucha financiación”; a parejas jóvenes, “que cuenten con ayuda económica familiar”; y a trabajadores de empresas solventes con antigüedad. Según Bernardos, salvo que se compre a un banco, estrenarán casa los que tengan ahorrado un 30% o un 40% de su precio y los propietarios que se quieran mudar. “Es decir, no hablamos del comprador de toda la vida de 28, 30, 35 años, que será escaso”. Ruiz Bartolomé comparte esta opinión: “Mi recomendación es comprar en áreas con la mayor liquidez, en las que el adquiriente pueda deshacerse del activo con facilidad si cambian sus circunstancias y donde la rentabilidad por alquiler cubra el coste de financiación”.
“La clave es endeudarte a tipos bajos y contratar fondos a renta fija o en Bolsa, activos financieros que irán muy bien porque está empezando un nuevo ciclo, como en 1993, cuando el parqué bursátil subió más de un 50% y el precio de los bonos se disparó”, comenta Bernardos. Aclara que una hipoteca a “tipos bajos” es hoy un diferencial del 1% o del 1,25%, de modo que cuando los tipos suban se pague un 3,5%‐4%. Ruiz Bartolomé no lo ve tan claro y opina que “la compra al contado es muy interesante porque otorga una mejor posición negociadora, la financiación no abunda y, en algunos casos, puede ser peligrosamente atractiva”. Por ello, anima a “alejarse de crédito a muy largo plazo que puede hacer que el comprador adquiera una casa que está por encima de sus posibilidades”.
Ruiz Bartolomé vaticina que “conseguir una hipoteca será más fácil según avance el año”, por lo que remarca que “no hay prisa”. Sin embargo, avisa que la entrada de compradores perjudicará a los que hoy ya son solventes. Iglesias indica que “no habrá diferencia de precios entre enero y diciembre”. Ruiz Bartolomé relega a un último lugar al vendedor particular, “por ser la oferta donde es más difícil detectar oportunidades”. “Es en la banca ‐añade‐ y en las nuevas promociones donde están los precios más ajustados”. Iglesias rompe una lanza en favor de su gremio y aconseja mirar en inmobiliarias. “Todos los vendedores tienen intereses muy diferentes a los del comprador, mientras que una agencia ofrece un servicio imparcial, viviendas a precios adecuados”, afirma.

simulador hipotecas

Fuente: El Mundo

Un elevado porcentaje de pisos se vende sin hipoteca

De todas las hipotecas que se firman en España, sólo la mitad se destinan a financiar viviendas. Y de todas las casas que se venden ni siquiera un tercio se sufraga con este tipo de préstamos. Así lo demuestran las estadísticas desglosadas del Consejo General del Notariado. En el segundo trimestre del año, el número de hipotecas escrituradas para el pago de vivienda quivalía a sólo el 31% de los inmuebles residenciales transaccionados. Esto quiere decir que de cada 10 casas que se venden, sólo tres se financian a la manera tradicional. De hecho, la hipoteca ya no fue la opción mayoritaria en 42 de las 52 provincias de España en el primer trimestre del año. En abril, ocurría lo mismo en 13 de las 17 autonomías.
Es importante diferenciar el motivo por el cual se concede la hipoteca: construcción, financiación empresarial, pago de un solar, de una finca rústica, etcétera. De hecho, en los años del boom inmobiliario llegó a haber más hipotecas que venta de viviendas. Así que, ¿cómo se paga ese 69% del total de compraventas que no firma hipoteca? Según los expertos, se trata de adquisiciones de la banca, paquetes de inmuebles comprados por los fondos de inversión extranjeros, casas pagadas por extranjeros con hipotecas foráneas o con financiación no hipotecaria. Además, podría haber un porcentaje residual de hipotecas en las que no se especifica que el préstamo se destinará a la adquisición de un inmueble, cosa poco probable. Por último, están los pisos pagados al contado (tanto por españoles como por extranjeros).
Según un estudio de Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra, el 58,4% de las viviendas usadas que se venden en España se paga al contado. El número de compradores inversores crece cada trimestre y el número de compradores que han hecho la operación como inversión se sitúa en el 24,16% del total de compraventas realizadas. “La compraventa de viviendas por parte del comprador tradicional ahora es un mercado muy pequeño”, explica Jordi Esteve, del Centro de Información Estadística del Notariado. Y, “como ahora se están formalizando menos ventas, las de los inversores (sobre todo extranjeros) suponen un porcentaje mayor del total”, indica Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario. Agrega: “Se compran más viviendas al contado. Y esto va en paralelo con que la venta a extranjeros está aumentando. Además, los fondos de inversión extranjeros son más lanzados que antes, ya que en EEUU y Japón tienen más liquidez por las medidas de estímulo monetario”. “Las operaciones que llevan a cabo esos fondos se hacen sin hipoteca, porque traen ya la financiación debajo del brazo”. Agrega: “Los extranjeros compran, sobre todo, en el arco mediterráneo, en paquetes de viviendas”. Por ejemplo, los compradores foráneos ya son mayoría en la provincia de Alicante, la primera en la que esto ocurre. Es decir, compran más inmuebles residenciales que los españoles. En el primer trimestre de 2013 (último con datos desglosados por nacionalidades), los extranjeros adquirieron 2.816 viviendas, el 51,7% de un total de 5.447. En el resto de España, de media, los españoles aún compran cinco de cada 6 viviendas. Los extranjeros compran el 17% del total, tasa que sigue subiendo, ya que el número de transacciones que firman aumenta un 17% interanual, el mismo porcentaje en el que caen las compras de los españoles.

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Fuente: Expansión

La Comunidad de Madrid pone a la venta 3.000 pisos del Plan Joven

El Plan Joven de la Comunidad de Madrid cuenta con 13.000 viviendas. De ellas, 9.000 son de promotoras privadas, 3.000 pertenecen al Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA) y las 1.000 restantes son de promotoras públicas municipales. Con la idea de obtener liquidez con la que construir nuevas viviendas protegidas y acondicionar otras de las que gestiona, el Ejecutivo autonómico pretende sacar a subasta pública esas 3.000 residencias del parque del IVIMA. La intención es que sean compradas por promotoras privadas (tanto españolas como extranjeras), que estarían obligadas a mantener a los inquilinos las mismas condiciones de alquiler y opción de compra.
La venta de los 3.000 pisos de la red del IVIMA se engloba dentro de la modificación del Reglamento de Viviendas con Protección Pública que el Gobierno madrileño pretende aprobar de forma inminente. Otra de las novedades que contempla es que los mayores de 35 años puedan ejercer el derecho de compra de las 1.839 viviendas protegidas del Plan Joven en régimen de alquiler con dicha opción ya en el primer año de arrendamiento, sin tener que esperar al quinto, sexto o séptimo año como sucede en la actualidad. Suprimida la barrera de la edad, el resto de requisitos se mantendrían: unos ingresos inferiores a 5,5 veces el indicador de renta IPREM y no tener propiedades en la comunidad ni ser titular de viviendas protegidas en España.

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Fuente: El País

Vuelve a caer la firma de hipotecas

La firma de hipotecas para la compra de viviendas cayó en febrero un 7,5% en tasa interanual (se firmaron 24.197) y sumó 34 meses de caída, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Esa serie pareció verse interrumpida en enero, cuando esta estadística registró un repunte mensual que los expertos atribuyeron al “efecto llamada” del fin de las ventajas fiscales (desde el 1 de enero el IVA que grava la compraventa de vivienda nueva ha pasado del 4% al 10% y se ha suprimido la deducción por compra de vivienda habitual). La financiación de muchas de las operaciones cerradas en diciembre se registró en enero, lo que provocó ese inesperado rebote tras 33 meses consecutivos de descensos. Algo similar sucedió con los datos de compra de casas en febrero, que mostraban una subida del 17,3% desde el año anterior. Al estar elaborados con datos de los registradores de la propiedad en realidad se refieren a ventas cerradas unos dos meses antes y no reflejaban el impacto del fin de las deducciones.
La contracción del mercado hipotecario ha afectado no solo al número de préstamos, sino también al importe medio por crédito, que se ha reducido casi un 2% en 12 meses hasta los 103.626 euros. El portal inmobiliario Pisos.com destaca que la caída de hipotecas en febrero pone de manifiesto que sigue sin haber liquidez en el sistema financiero para las familias, “algo fundamental y necesario para la reactivación de la compraventa”. Esta compañía indica que el aumento en las compraventas del último trimestre del año no ha ido en línea con un aumento en el capital prestado, lo que sugiere que muchas compras se hicieron al contado, ante la carestía o la ausencia de préstamos, y que las mayores caídas en el número de operaciones las operaciones firmadas “están por venir”.

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Fuente: Cinco Días, El Economista, La Vanguardia

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