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Según el BBVA continúa la recuperación del sector inmobiliario

Según el informe Flash Inmobiliario España del mes de abril que elabora el BBVA la recuperación del sector inmobiliario es una realidad y todo indica que no frenará. Según la entidad financiera, la compraventa de casas, la construcción y la firma de nuevas hipotecas seguirán al alza, impulsadas por la favorable situación económica.
El BBVA recuerda que las ventas de viviendas en el mes de enero confirman la tendencia de crecimiento que vienen mostrando desde hace unos meses. En dicho mes se cerraron un total de 21.320 transacciones de viviendas, un 2,4% más que respecto a las del mes de diciembre del año 2014.
A su vez, la actividad hipotecaria volvió a crecer en términos interanuales en el mes de enero, de manera que tanto el número de nuevas operaciones como el volumen de crédito asociado a las mismas se incrementaron respecto al mismo mes del año 2014.
Por otro lado, según el Índice de Precios de la Vivienda publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en marzo, correspondientes al cuarto trimestre del año 2014, el valor de la vivienda creció a una tasa interanual del 1,8%.
En cuanto a la iniciación de viviendas, esta actividad recuperó la senda de crecimiento y en enero la iniciación de vivienda registró un crecimiento del 34,8% respecto al mes de diciembre.
 

Todavía se pueden comprar viviendas con descuentos

Tras cinco años de estancamiento, parece que la recuperación del mercado inmobiliario está próxima. Sin embargo, la agencia de calificación crediticia Fitch Ratings advierte que esta recuperación aún es lenta y desigual. Considera que el regreso del crédito es una de las principales causas de la recuperación de los precios de la vivienda.
En este entorno de relativo optimismo, muchos inversores nacionales vuelven a plantearse la compra de vivienda como una opción interesante para rentabilizar sus ahorros.
Según datos de la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco) se estima que a finales del 2014 quedaban en España sin vender ni arrendar un total de 439.617 viviendas, un 36,26% menos que las 689.787 con que contaba en 2009.
La reducción de stock ha sido desigual dependiendo de la comunidad autónoma. En zonas como Navarra, Cantabria, Extremadura, Canarias o Madrid el descenso del excedente de viviendas nuevas ha bajado del 93,20% de 2009 hasta el 45,10% del tercer trimestre del año pasado.
Sin embargo, Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com, asegura que todavía pueden existir oportunidades y descuentos aunque menos agresivos en los bancos. Habrá que mirar hacia promociones que se han sacado al mercado por parte de entidades financieras o que estas mismas han vendido a promotores para terminarlas, dado que pueden tener importantes descuentos.
Por tanto, todavía las oportunidades de compra existen pero los pisos más baratos serán los primeros en subir de aquí en adelante, dado que en las viviendas de precio medio y alto ya se ha terminado su proceso de ajuste, asegura Gandarias. Aun así, sigue habiendo precios por debajo de los 50.000 euros en algunas capitales, a las afueras de las ciudades y en determinadas zonas de la costa. Se pueden encontrar descuentos del 40% al 50% con respecto a precios del 2007 en localizaciones de costa concretas donde todavía hay exceso de oferta.
 

Según Fitch el precio de la vivienda ha tocado suelo

Para la agencia de calificación crediticia Fitch Ratings los últimos datos sugieren que la prolongada corrección de los precios de la vivienda en España está llegando a su fin, pero advierte de que la recuperación del mercado inmobiliario lenta y desigual. Según la agencia de calificación la mejora en la oferta de crédito apoyará el mercado inmobiliario, pero los débiles fundamentos, en especial en algunas regiones, implican que la recuperación será lenta.
Fitch recuerda que los precios de la vivienda crecieron un 1,8% interanual en el cuarto trimestre del año 2014, el mayor incremento desde que comenzó la crisis inmobiliaria en el año 2009.
La agencia considera que el regreso del crédito a la economía es una de las principales causas de la recuperación de los precios de la vivienda y cree que la recuperación de la economía, que según sus previsiones crecerá un 2% en el año 2015 y un 2,3% en el año 2016, apoyará el mercado hipotecario.
Sin embargo, las condiciones básicas del mercado inmobiliario siguen siendo débiles, ya que el elevado desempleo y el exceso de oferta por la elevada cantidad de viviendas sin vender construidas en los años 2006 y 2007 evitarán un rápido repunte de los precios.
En su opinión, habrá una recuperación en dos velocidades, ya que seguirá siendo débil en las regiones costeras y en la periferia de las grandes ciudades con gran cantidad de viviendas sin vender. En estas zonas, ve probable que los precios se estanquen el próximo año. Por el contrario, en las principales zonas de las grandes ciudades como Madrid y Barcelona es probable que se produzca una aceleración del crecimiento de los precios. En el conjunto del país, Fitch no espera un rápido repunte de los precios, pero sí una lenta recuperación de los precios de la vivienda que se mantendrán estables en 2015 antes de comenzar a subir el próximo año.
 

La morosidad hipotecaria ha bajado al 5,85%

El saldo de hipotecas dudosas destinadas a la compra de vivienda se situó en 32.648 millones de euros en el cuarto trimestre de 2014, lo que supone el 5,85% de los 558.003 millones del total, según datos del Banco de España.
La rebaja de la morosidad hipotecaria se explica porque el saldo de los créditos morosos descendió en términos interanuales un 5,5% en el último trimestre del año 2014 respecto a los 34.590 millones con los que cerró el ejercicio 2013, mientras que el saldo hipotecario total disminuyó sólo un 3,9%.
Por otro lado, los créditos morosos de las entidades financieras concedidos para actividades inmobiliarias se situaron en el último trimestre del 2014 en el 36,2%, hasta los 54.494 millones, casi una décima menos que en el trimestre anterior.
En términos absolutos, el saldo moroso en este segmento de actividad descendió un 18,8% en tasa interanual, mientras que el crédito vivo total para financiar estas actividades cayó un 14,9%.
 

El 62% de las casas compradas en 2014 fueron de segunda mano

En el año 2014 las ventas subieron por primera vez en cuatro años gracias a la vivienda de segunda mano. De las 318.928 compraventas cerradas en 2014, el 62,7% (200.065 viviendas) fueron de segunda mano y apenas el 37,2% (118.863) de nueva planta, según informa la estadística del Colegio de Registradores. Según el INE, las compras de casas de segunda mano aumentaron un 18,4% y las de viviendas nuevas retrocedieron un 16,9%.
Todo apunta que la segunda mano seguirá siendo la protagonista de las transacciones a lo largo de 2015. El motivo principal es el precio, algo más asequible para el comprador. La vivienda usada es entre un 5% y un 15% más económica, según Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com. En euros, la diferencia entre una vivienda media usada y una nueva está aproximadamente en 400 euros por metro cuadrado, calculan en la tasadora Tinsa.
Además, el precio de la usada ofrece un mayor margen de negociación cuando está en manos de particulares, sobre todo, en pisos sobrevalorados adquiridos en la época de bonanza.
Otro punto a favor de la vivienda de segunda mano es que está gravada con menos impuestos. Los inmuebles a estrenar están sujetos a un 10% de IVA, mientras que los usados soportan el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía del 6% hasta el 10%. Además, salvo excepciones, están mejor situados, ya que los pisos nuevos suelen escasear en el centro de las ciudades, a no ser que sean rehabilitaciones.
Comprar vivienda nueva tiene un pro importante: la mayor facilidad de financiación que ofrecen las promotoras y los bancos dueños de viviendas. La obra nueva tiene normalmente un préstamo concedido al promotor que permite la subrogación del potencial comprador. Y las entidades financieras dan más facilidades de crédito para colocar sus productos, sean nuevos o usados.
 

En el 2014 la cuota hipotecaria cayó un 6,9%

El mercado inmobiliario evoluciona hacia su estabilización. Los indicadores referidos a precios y ventas de casas, así lo constatan. La directora de relaciones institucionales del Colegio de Registradores y exministra de Vivienda, Beatriz Corredor, aseguró que ya se perciben las consecuencias de la suave reapertura del crédito que se produjo a lo largo del año 2014. Así, la cuota hipotecaria media se situó en 553 euros al mes, lo que representa un descenso del 6,9% sobre el año anterior y fija el esfuerzo que realizan los hogares a la hora de comprar su vivienda por debajo del 30% de sus ingresos medios, el nivel considerado aceptable por su menor riesgo por las entidades financieras. En cuanto a la evolución que registraron los tipos de interés, estos se redujeron en promedio un 17% el año pasado, al tiempo que se incrementó ligeramente, un 2,25%, la duración de las nuevas hipotecas contratadas, hasta los 22 años y nueve meses. Este aumento del plazo de contratación de los préstamos es fruto de una mayor confianza de los bancos en la capacidad de pago de los titulares de esas hipotecas. Uno de los aspectos que incluye la estadística del Colegio de Registradores es el primer balance de un ejercicio completo de procesos de ejecución hipotecaria iniciados. En 2014 se contabilizaron 69.023, de los que el 62,5% correspondió a personas físicas y el 37,5% restante a personas jurídicas o empresas. De ese volumen de procesos iniciados, no todos concluyen con el lanzamiento del inmueble o el desahucio, ya que una vez se inscribe en el registro el proceso, se pueden producir varias circunstancias (dación en pago, desembolso de la deuda o su refinanciación) que eviten el desalojo.

Se atisba la recuperación en el mercado de la vivienda

Los expertos consideran que en el mercado de la vivienda se atisba la recuperación pero que ésta no está garantizada. Todavía no se han publicado las dos estadísticas oficiales (INE y Ministerio de Fomento) de precios correspondientes al año 2014, pero con las últimas cifras disponibles se puede concluir que los inmuebles se han depreciado más del 30% desde 2008. Es decir, las casas valen hoy lo mismo que en 2004.
Los precios cerrarán 2014, cuando se publiquen los datos, con caídas suaves, mucho más moderadas que las del año 2013 e incluso en algunos lugares se han producido tímidas alzas. Esto es lo que ha propiciado que la mayoría de los analistas apuesten porque el ajuste ha tocado suelo, aunque todavía este año habrá zonas donde el mercado estará muy deprimido y allí los precios seguirán a la baja, según augura la directora de relaciones institucionales del Colegio de Registradores y exministra de Vivienda, Beatriz Corredor.
Para el otro gran indicador del mercado, las compraventas, el año pasado sí que fue notablemente mejor que el anterior. En el año 2014 se vendieron más viviendas que un año antes, y ello fue así gracias a la mejora de la coyuntura económica global y la suave recuperación del crédito. Para quienes han logrado mantener su empleo y su nivel de ingresos durante la crisis, adquirir una vivienda ahora conlleva ventajas: es de media un 30% más barata y, si requieren hipoteca, los bancos vuelven a estar en disposición de concederlas.
Además, hay que destacar el creciente peso de los extranjeros, tanto los residentes como los no residentes. Los notarios certifican que en el año 2014 una de cada cinco casas fue adquirida por un foráneo. Para este año, esa tendencia seguirá, aunque desde el Colegio de Registradores consideran que las compras realizadas por los extranjeros no serán determinantes para hablar de recuperación.
 

Se recupera la financiación para compra de vivienda

El contexto actual de la economía empieza a ser favorable para endeudarse: los precios de la vivienda han tocado fondo; la amenaza del desempleo, aún presente, ha dejado atrás el peor momento; la banca ha purgado los excesos del pasado y necesita volver a conceder crédito y los tipos de interés en mínimos y la caída de la prima de riesgo aseguran un bajo tipo de interés en la hipoteca. Los bancos han empezado a abrir la mano con el crédito hipotecario, aunque imponiendo sus reglas de juego. El requisito más importante sigue siendo la solvencia, pero la banca quiere dar crédito y comienza a rebajar sus exigencias de vinculación y sus precios. Los bancos no quieren volver a caer en los errores del pasado y además de no conceder apenas hipotecas por más del 80% del valor de tasación, priman la solvencia del cliente por encima incluso de la ventaja comercial que pueda suponer la concesión de un crédito a mayor interés, asumiendo más riesgo. Además, en algunos casos los bancos exigen que la vivienda tenga un precio de al menos 150.000 euros como garantía de, en caso de tener que adjudicársela en balance, contar con un activo de cierto valor. Como máxima, rige que la cuota mensual de la hipoteca no supere el 30% de los ingresos netos totales. La renta familiar debe oscilar entre 2.000 y 3.000 euros anuales, ya sea de una sola persona o de dos que suman sus salarios para comprar la vivienda.

El crédito inmobiliario se recuperará en el 2016

El sector financiero cree que 2015 todavía no marcará la recuperación definitiva del mercado inmobiliario. El año 2015 es el año cero para el inicio de la recuperación del sector inmobiliario en España, el 80% de la banca española y el Sareb no esperan que el crédito para vivienda y otras actividades inmobiliarias fluya con normalidad a pesar de que los préstamos para el consumo e hipotecas lograron experimentar un ligero repunte a finales de 2014 por primera vez desde 2007. La mayor parte de las entidades (un 49%) espera que la financiación recupere la normalidad entre 2016 y 2018, mientras que un 31% pospone ese logro hasta dentro de más de dos años. A partir del año 2018, el 79% de los bancos y el Sareb estiman que se podrá absorber el stock inmobiliario que todavía se acumula en España y sigue lastrando la cuenta de resultados del sector financiero. Sin embargo y pese a la losa del paro, la demanda sí podría activarse con fuerza a partir de 2016, de acuerdo con el 51% de las entidades que han participado en este estudio.

Los extranjeros compran una de cada cinco viviendas

A la mejora de la coyuntura laboral y la vuelta del crédito se une un tercer factor: las compras de viviendas por parte de los extranjeros. En el 2014 los foráneos adquirieron un total de 72.637 inmuebles en España, lo que representa un 19,3% más que un año antes y el tercer año consecutivo de incrementos. Esta cifra supone el 19,2% de todos los inmuebles vendidos, lo que significa que casi una de cada cinco viviendas de las que se compran al año es adquirida por un extranjero. El detalle de la estadística de los notarios permite distinguir entre las operaciones efectuadas por los residentes y los no residentes. Mientras que el boom demográfico que protagonizó la inmigración había hecho que pesaran mucho más las operaciones efectuadas por los residentes que por los no residentes, en el año 2011 ambas curvas se cruzaron y desde entonces son más las transacciones realizadas por los extranjeros que no viven en España.

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