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5 razones por las que se habla de burbuja del alquiler en España



La recuperación del sector de la construcción tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2007 y la crisis económica parece un hecho. Pero a pesar de que los números apoyan las teorías de la superación de la crisis inmobiliaria, cada vez son más las voces que hablan de una posible nueva burbuja, en este caso gestada en el mercado del alquiler. Repasamos los argumentos que esgrimen quienes defienden esta teoría:

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Publicado el: 06/09/2017 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
El sector inmobiliario confía en la recuperación de los precios en el 2015

El mercado inmobiliario afronta 2015 como un año crucial en el que se podría confirmar la recuperación de la vivienda. En el año 2014 el sector inició tímidamente una senda ascendente.
Desde el estallido de la crisis inmobiliaria en 2008, la media de los precios se ha situado en terreno negativo –en comparación interanual– de manera ininterrumpida hasta el segundo trimestre del año pasado. Los analistas consideran que esta tendencia se mantendrá durante los próximos meses. Y lo más importante: a la espera de los datos de cierre del año 2014, el 2015 se presenta como el primer ejercicio desde el pinchazo de la burbuja en que se podría producir un crecimiento en el ámbito nacional –si bien, muy moderado– de los precios.
Son varios los analistas internacionales que anticipan que los precios han alcanzado su punto más bajo durante el año 2014 y que, de media en toda España, se esperan una subida para el ejercicio recién inaugurado. El FMI, en un informe sobre el mercado inmobiliario en Dinamarca, Irlanda, Reino Unido, Países Bajos y España –países que comparten el vínculo de haber padecido, en mayor o menor medida, una burbuja inmobiliaria– die que las evaluaciones sugieren que los precios de la vivienda pueden haber alcanzado o estar a punto de llegar a su suelo, si bien advierte de que existen diferencias considerables entre cada país y que aún persisten factores que generan incertidumbre.
 

Publicado el: 18/01/2015 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
El mercado inmobiliario se reactiva a dos velocidades

El sector inmobiliario está asistiendo a una reactivación a dos velocidades. La inversión en inmuebles de oficinas, hoteles y centros comerciales este año duplicará la de 2013 y superará los 9.000 millones de euros. Con esta cifra prácticamente se regresa a los volúmenes de capital del 2006, en pleno pico de la burbuja. En cambio, el mercado residencial se mantiene en un nivel casi idéntico al del año pasado. Solo una de cada tres transacciones de vivienda corresponde a obra nueva.
Las estadísticas son contradictorias respecto a si el precio de la vivienda ha tocado suelo y las ventas están estancadas en una media de 27.000 unidades mensuales. Los expertos esperan que el año 2015 y los sucesivos serán similares y que no se espera ver una gran oscilación al alza, por lo que se venderán entre 360.000 y 400.000 viviendas al año.
 

La vivienda usada gana a la vivienda nueva

El mercado residencial sufre una importante metamorfosis desde el pinchazo de la burbuja y según las estadísticas de compraventas, el segmento de casas usadas ha tomado el mando en el sector en detrimento de la obra nueva. Además, se postula como filón del negocio inmobiliario.
De las 164.368 compraventas realizadas sobre inmuebles libres en el primer semestre del año, el 85,3% (140.328) correspondió a segunda mano y el restante 14,7% (24.040) a nuevos, según el Ministerio de Fomento. La tendencia apunta a que este desequilibrio seguirá agrandándose porque muchas ventas de los bancos cuentan como usadas cuando realmente se hacen sobre pisos que no han sido habitados, pero que al haber sido transmitidos por los promotores como pago de deuda pasan a tributar como segunda mano.
Además se viene de un pasado colmado de pisos nuevos y ahora, con la edificación en mínimos, la situación es normal.
 

Tras la crisis la banca solo tiene tres tasadoras

La existencia de una fuerte dependencia entre entidades financieras y sociedades de tasación, ya que muchas de estas se encontraban en manos de las primeras, llevó al Banco de España a tomar cartas en el asunto hace unos años. El hecho de que la filial de un banco fuera la responsable de valorar el precio del inmueble para el que la entidad concedía un crédito, durante los años del boom del ladrillo, o de tasar el valor que se descuenta de una deuda hipotecaria impagada, tras el estallido de la burbuja, ha supuesto un conflicto de intereses. La creciente presión del supervisor ha logrado reducir de una docena a tres el número de tasadoras en manos de la banca que, si antes acaparaban un 46,8% de la cuota de mercado, en la actualidad solo facturan un 4,9% del total. Son datos publicados en el último Boletín Económico del Banco de España, con los datos de cierre de 2013.
Actualmente son tres las tasadoras que siguen en manos de la banca: la Sociedad Integral de Valoraciones Automatizadas (Sivasa), que forma parte del área de riesgos de Banco Santander; Tasaciones Andaluzas, de Unicaja, y LKS Tasaciones, de Caja Laboral.
 

Es un buen momento para adquirir una vivienda

No es la primera vez que durante la crisis se dice que es un buen momento para convertirse en propietario, aunque en esta ocasión, los analistas insisten en que todo ha cambiado. Empezando por el porcentaje de la depreciación de los pisos, que está en el entorno del 40%. Y siguiendo por la coyuntura económica‐laboral del país, que parece ha tocado fondo. Pese al lento ritmo en el que se ha desinflado la burbuja parece que se ha llegado por fin a un punto de equilibrio desde el que comenzar a crecer. Los datos que dan fe de ello son: el incremento de las compraventas en los últimos cuatro meses, el aumento del 19% en la concesión de hipotecas en junio y, principalmente, la primera subida interanual (+0,97%) de los precios en seis años durante el segundo trimestre de 2014, según los registradores de la propiedad.

En el mes de junio las hipotecas crecieron un 19%

Según los datos del INE en el mes de junio se concedieron 17.137 hipotecas. Esta cifra supone un incremento del 19% respecto al mes de junio del año 2013.
Este aumento supone el mayor incremento interanual registrado desde el mes de marzo del año 2006, aunque esta cifra está muy alejada de las alcanzadas antes de la burbuja (en algún mes de 2005 se llegaron a firmar más de 120.000 hipotecas) y también de los datos de hace dos años. En junio de 2012 se concedieron 24.000 hipotecas para comprar casa.
Los datos del INE toman como base las hipotecas registradas, lo que se produce dos o tres meses después de la firma de la operación ante notario respecto al mes de mayo. Por ello, los expertos recomiendan cautela y esperar si supone un cambio real de tendencia.
 

Publicado el: 29/08/2014 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
El precio de la vivienda encadena seis años de caídas

Sociedad de Tasación ha hecho públicos los datos de cierre del mercado de vivienda en 2013. Y ha sorprendido, puesto que la mayoría de expertos habían vaticinado a lo largo de diciembre que el precio de las casas seguiría cayendo, pero con menos intensidad de lo que lo había hecho en los años precedentes del pinchazo de la burbuja. Más bien ha sucedido lo contrario. En 2010, el precio medio de una casa nueva cayó un 3,2% y en los tres años siguientes la depreciación se acentuó con caídas del 4%, del 6,9% y del 7,8%, respectivamente. El precio medio del metro cuadrado se situó a finales de 2013 en 2.039 euros, unos 183.500 euros para una vivienda tipo de 90 metros cuadrados, lo que supone retroceder a niveles de 2004.
En su balance del pasado ejercicio, los tasadores dejan claro que la crisis en el mercado inmobiliario no ha tocado suelo. “En el año 2014 la oferta de vivienda nueva seguirá siendo importante, pese a la considerable reducción en el volumen de viviendas iniciadas. La reciente entrada en el mercado inmobiliario español de fondos de inversión puede inducir a la aceleración en la absorción del stock ya construido, que lleve aparejada cierta reactivación del sector”, concluyen. El apetito que el mercado inmobiliario ha despertado entre los fondos, por los importantes descuentos que se han aplicado, no servirá, sin embargo, para acabar con el abultado stock de vivienda nueva sin vender, cifrado por el Ministerio de Fomento en 584.000 viviendas. Por ello los tasadores auguran que el nivel de la oferta seguirá cayendo para ajustarse al de la demanda, todavía muy pequeño. “Los síntomas de recuperación son muy tímidos y están pendientes de consolidación”, destaca el informe, que resalta que el descenso de precios será menos acusado en las mejores ubicaciones (fundamentalmente grandes ciudades y zonas en crecimiento).
Asimismo, augura que la moderación de la inflación resulta “insuficiente” para compensar las caídas de los ingresos netos en una parte importante de las familias, lo que hace previsible que la renta real disponible para compra de viviendas vuelva a bajar en 2014 respecto a periodos anteriores. “Este efecto se verá potenciado por la incidencia de la elevada tasa de paro y de la incertidumbre laboral asociada, y exigirá un mayor esfuerzo en la economía familiar para la adquisición de una vivienda”, añade. De hecho, la estadística muestra como durante los seis años de caída, el precio medio de la vivienda nueva ha caído un 38,9% desde que tocó máximos en 2007, al pasar de 2.905 a 2.039 euros por metro cuadrado. Solo en los seis años anteriores, el precio experimentó un crecimiento del 50%, pasando de 1.453 a 2.905 euros por metro cuadrado, lo que muestra que el ajuste en el precio aún tiene recorrido a la baja.

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Fuente:Cinco Días, ABC, El Economista, La Razón

Hasta el 2015 no fluirá el crédito

El FMI publicó su cuarto informe sobre la industria financiera de España. El análisis pasa por tres ejes: reforzar más el capital de los bancos; mantener el ritmo de las reformas y asumir que la crisis no ha terminado porque la contracción del crédito continuará al menos hasta 2015. Ese aspecto queda de manifiesto con sus predicciones para 2014: los préstamos de los bancos a familias y empresas no financieras caerán un 2,7%. Aunque eso supone una mejoría en relación a los descensos del 3,8% (para las familias) y del 4,5% (para las empresas) de 2012, revela que las condiciones de financiación van a seguir siendo muy duras para los españoles. Y, sin crédito, no hay reactivación. El ajuste del mercado, además, prosigue. Una de las advertencias se dirige a la Sareb. Según el Fondo, el banco malo afronta “un reto crítico” debido al deterioro de los créditos de los bancos y al declive de los precios inmobiliarios. Según datos del FMI, a finales del pasado mes de junio, los precios de la vivienda habían caído entre un 9% y un 12% en relación al mismo periodo de 2012. En un semestre se construyen en torno a 15.000 viviendas nuevas Esta cifra constituye un 91,1% menos que la actividad anterior a la crisis en 2008, cuando el ‘ladrillo’ suponía alrededor de la quinta parte de la economía española. Otra cifra que se destaca se refiere a la morosidad en las empresas. El estallido de la burbuja ha hecho que los créditos fallidos sigan creciendo, y que en agosto alcanzaran el 12,1% del total. Sin embargo, la morosidad se concentra en los préstamos a constructoras e inmobiliarias, no en las hipotecas.
El FMI sigue recomendando a los bancos españoles aumentar su solvencia. Para ello, en lugar de aconsejar más recortes de los créditos que agraven la crisis, pide más capital. O sea, prolongar a 2014 el límite a los dividendos impuesto por el Banco de España y aprovechar el buen momento de las bolsas para emitir acciones. Apoya la conversión de 71.000 millones en activos fiscales diferidos en activos normales que computen de forma positiva dentro del balance del banco y aumenten su solvencia. Junto al aumento de la solvencia, pone el acento en que el Banco de España debe seguir vigilando de cerca el sector para detectar y corregir riesgos en una fase temprana. Una “prioridad” a este respecto es asegurar que los bancos españoles están bien preparados para la revisión de balances y test de las autoridades europeas, dice el FMI. Valora las nuevas herramientas de las que se ha dotado el Banco de España para ello. Por una parte, los Planes de Financiación y Capital con previsiones de negocio.

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Fuente: El Mundo

La venta de viviendas se recupera donde han caído más los precios

Si bajan los precios, la demanda se anima. El índice que elabora Tinsa estima que en septiembre las casas continuaron abaratándose a un ritmo del 9,2% anual, prácticamente calcado al de agosto (9,3%). Desde que alcanzaran sus valores máximos, la vivienda acumula un ajuste del 39,1% en términos globales.
Según la clasificación que hace esta tasadora de todo el territorio nacional, que divide en cinco áreas, la costa mediterránea es la que registra una mayor depreciación de sus casas desde que estas tocaron sus precios máximos, en 2007. Como promedio, hoy se venden casi por la mitad de lo que costaban entonces, ya que acumulan un ajuste del 45,7%. Se trata de la zona más castigada en materia de precios por el estallido de la burbuja, aunque esta circunstancia está empezando a trasladarse a las ventas de inmuebles de forma positiva. Las cifras publicadas por el Ministerio de Fomento relativas a la venta de casas desvelan que de abril a junio se vendieron más viviendas que en idéntico periodo del año anterior en cinco comunidades autónomas. En Canarias, el volumen de operaciones fue un 16,2% superior; le siguió Cataluña, donde las compraventas crecieron un 12,1%; Murcia, con un 9,5% más; la Comunidad Valenciana, con el 3% más, y cerró la clasificación Andalucía, con una incipiente recuperación (0,1%). De esos cinco territorios, cuatro están bañados por el Mediterráneo, lo que corrobora esa máxima de que vende más quien más ajusta el precio. Sólo Baleares, con caídas todavía del 9,8% anual, rompe esa regla. Además del fuerte desplome del precio, otra característica común a todos estos territorios es que se trata de las zonas donde más peso tiene la vivienda vacacional.
Tradicionalmente, los ajustes llegan con la mejora de las segundas residencias, el mercado que más suele abaratarse y al que regresan los compradores solventes en cuanto las condiciones económicas dan síntomas de estabilización. Esto es también lo que explica que un análisis de lo que está pasando en el resto de autonomías resulte aparentemente contradictorio. Mientras en Canarias las ventas del segundo trimestre mejoraron ese 16% respecto al mismo periodo del año anterior, las transacciones aún registran fuertes descensos en Navarra o el País Vasco, de más del 33% anual. Otro dato significativo es comprobar que en zonas interiores, como Castilla‐La Mancha o Extremadura, que en la clasificación de Tinsa
pertenecen al grupo de resto de municipios, la segunda zona con menos ajuste de precios acumulado (31,9%), las ventas todavía disminuyen con fuerza (27% y 38%, respectivamente).

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Fuente: Cinco Días, Expansión

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