Guía Hipotecaria

A la hora de contratar un préstamo hipotecario hay dos tipos de gastos a tener en cuenta:

- Gastos previos a la concesión de la hipoteca

- Gastos en la concesión de la hipoteca

1) Gastos previos a la concesión de la hipoteca:

- Tasación: La entidad bancaria realizará una tasación de la vivienda que se desea hipotecar. Esta valoración es obligatoria por Ley y tiene que realizarla una entidad tasadora inscrita y registrada en el Banco de España. Su finalidad es determinar el valor real de la vivienda. El coste de la tasación puede estar entre los 250-450 euros, dependiendo de la tasadora y del valor final del inmueble.

- Nota simple: La entidad financiera solicita la nota al Registro de la Propiedad para comprobar las cargas que afectan al inmueble que se quiere hipotecar. Su coste suele estar en los 30 euros, dependiendo del banco.

- Comisión de estudio: Se trata del importe que cobra la entidad bancaria por el estudio de viabilidad de la concesión de la hipoteca. Esta comisión no siempre se aplica.

2) Gastos en la concesión de la hipoteca:

- Notaría: Se producen por el otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario. Los aranceles notariales son fijados por el Gobierno y su importe depende del importe de la responsabilidad hipotecaria aunque puede aumentarse por otros temas. Los notarios aplican un arancel fijo, por lo que todos cobran lo mismo por el mismo servicio. En las viviendas de protección oficial y en las subrogaciones se aplica una reducción en los aranceles.

- Registro de la Propiedad: Se producen por el registro de la hipoteca. Los honorarios registrales son fijados por el Gobierno y su importe depende de la responsabilidad hipotecaria.

- Impuesto de actos jurídicos documentados: Este impuesto se paga siempre que se otorga un documento notarial que después tiene que inscribirse en el registro. El tipo de gravamen está en función de la Comunidad Autónoma y se aplica sobre el importe escriturado. Están exentas de pago de este impuesto las subrogaciones hipotecarias y las viviendas de protección oficial.

- Gestoría: El gestor administrativo es seleccionado por la entidad financiera y realiza los trámites necesarios hasta la inscripción de la escritura de compra en el Registro de la Propiedad. Se trata de profesionales libres, por lo que la tarifa no está regulada y puede variar de una empresa a otra.

- Comisión de apertura: Depende de lo pactado con la entidad bancaria pero suele estar entre el 0% y el 2%. Esta cantidad de deduce del dinero que percibe el prestatario.

- Seguro de incendios: La Ley Hipotecaria establece que toda vivienda ha de tener un seguro contra incendios por el valor de construcción. La beneficiaria de este seguro es la entidad bancaria que concede el préstamo.

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Antes de firmar un contrato hipotecario es necesario que tengamos claros una serie de conceptos:

1.- Tipo de interés:Es el precio que paga el prestatario por obtener dinero de la entidad de crédito. Seguramente es lo primero que todo el mundo mira antes de contratar una hipoteca. El interés fijo es aquel que no varía durante toda la vida del préstamo. El interés variable es aquel que varía o puede variar la lo largo de la vida del préstamo y generalmente se determina estableciendo un tipo de referencia oficial al que hay que sumarle un margen constante. Actualmente hay numerosas ofertas de hipotecas mixtas que proponen una cuota fija durante los primeros años y después variable.

2.- Tasa Anual de Equivalencia (T.A.E.): Es la fórmula matemática que determina el coste financiero del préstamo. El interés nominal es la cantidad de intereses que paga el prestatario y la T.A.E. es el coste que tiene el préstamo para el prestatario en términos económico- financieros.

3.- Diferencial: Se trata del porcentaje que la entidad le suma al índice de referencia de la hipoteca y que normalmente es el euríbor. Supone el beneficio que obtiene el banco por la operación.

4.- Productos vinculados: Se trata de los productos que el banco exija contratar junto con la hipoteca, tales como seguros de vida, planes de pensiones o seguro del hogar. Debemos saber si la entidad bancaria nos bonifica por producto contratado o si por el contrario la entidad nos exige contratarlos para concedernos la hipoteca pero sin ninguna bonificación. Las entidades bancarias intentan que el cliente contrate todo tipo de seguros pero según la legislación el único que se debe contratar es el seguro de continente que cubre lo que costaría la vivienda en caso de incendio.

5.- Comisiones: Los contratos de préstamo suelen incluir diversas comisiones. No existe una limitación legal para las comisiones siempre que las hayamos aceptado tras haber sido informado. Las más habituales son: comisión de estudio, comisión de apertura, comisión por desistimiento total o parcial, comisión por amortización, comisión por modificación de condiciones, comisión por subrogación de deudor, comisión por impago de cuotas.

6.- Swaps: Son derivados financieros que cubren los incrementos del tipo de interés, pero son instrumentos que nos perjudican cuando el Euribor baje. Son productos financieros complejos que pueden conllevar costes altos por su cancelación anticipada.

7.- Responsabilidad hipotecaria: Es la cantidad máxima de que responde la propiedad hipotecada en caso de impago del préstamo. Es el importe resultante de sumar: el capital del préstamo, los intereses ordinarios y de demora asegurados con la hipoteca y los gastos de ejecución garantizados con la hipoteca.

8.- Fianza: Es una garantía personal que presta una persona llamada fiador o avalista a favor de otra persona. En virtud de esta garantía el fiador responde con todos sus bienes, presentes y futuros de la cantidad afianzada.

9.- Cláusulas suelo y techo: Estas cláusulas limitan la evolución del Euribor, limitan las bajadas del tipo de interés o las posibles subidas. Si el préstamo tiene estas cláusulas se debe mencionar de forma específica en la información personalizada que le tiene que facilitar la entidad antes de la contratación de la hipoteca.

10.- Plazo del préstamo hipotecario: Es el tiempo que tardaremos en devolver el dinero préstamo. A la hora de decidir el plazo de amortización de la hipoteca hay que valorar que cuanto más largo sea el plazo las cuotas serán más bajas pero el importe de los intereses pagados a lo largo de la vida del préstamo será más alto.

11.- Importe del préstamo: Actualmente es difícil encontrar hipotecas que financien el 100% del valor de tasación o compraventa del inmueble. Lo habitual es que las entidades bancarias concedan hasta el 80% del valor de tasación o compraventa del inmueble. Además se ha de tener en cuenta que seguramente la entidad bancaria pondrá problemas si la cuota mensual a pagar supera un tercio del total de los ingresos.

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Derechos de los clientes

• Entrega gratuita de un folleto informativo inicial (*) en el que se especifiquen, con carácter orientativo, las condiciones financieras de los préstamos y los gastos preparatorios de la operación a cargo del cliente (tasación, comprobación de la situación registral del inmueble...) aun cuando el préstamo no llegue a formalizarse.
• Entrega de una copia del informe de tasación (*) o el original si la operación no llega a formalizarse, cuando los costes de la tasación son por cuenta del cliente.
• Una vez realizada la tasación del inmueble y, en su caso, las oportunas comprobaciones, la entidad de crédito deberá entregar por escrito una oferta vinculante (*), que tendrá una validez mínima de 10 días hábiles, o notificar la denegación del préstamo.
• Conocer la identidad y honorarios de los profesionales que realizarán los servicios accesorios vinculados al préstamo, y la justificación de la efectiva prestación de los mismos.(*)
• El cliente tiene derecho a proponer y elegir de mutuo acuerdo con la entidad de crédito la persona o entidad que vaya a llevar a cabo la tasación del inmueble objeto de la hipoteca, la que se vaya a encargar de la gestión administrativa de la operación, así como de la entidad aseguradora que, en su caso, vaya a cubrir las contingencias que la entidad prestamista exija para la formalización del préstamo.
• Recibir los documentos de liquidación y justificantes de pago del préstamo hipotecario
• Llevarse la hipoteca a otra entidad de crédito

(*)en el caso de préstamos hipotecarios sobre viviendas, concertados con personas físicas, cuya cuantía no rebase los 150.000 € (Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios).

Compromisos de los clientes

• Informar verazmente a la entidad de crédito sobre sus circunstancias económicas y personales necesarias para que la entidad analice el riesgo de la operación, antes de concederla, así como si así estuviera pactado durante la vigencia del contrato (comunicar cambios de domicilio, estado civil y régimen económico del matrimonio...)
• Provisión de fondos pactada para gastos preparatorios del contrato (gestoría, tasación...).
• Contratación de un seguro de daños sobre el inmueble hipotecado.
• Pago puntual de las cuotas periódicas y comisiones bancarias pactadas.
• Otras obligaciones que haya pactado con la entidad como, por ejemplo, no disponer de la finca gravada sin previo consentimiento de la entidad.

Derechos del cliente

• Disponibilidad del importe del crédito a medida que lo vaya solicitando, en cualquier cantidad dentro del límite pactado y en cualquier momento durante el plazo acordado, y de las forma (efectivo, cheques, tarjeta...) estipulada en el contrato.
• En caso de tratarse de un “consumidor” (1), entrega de una oferta vinculante.
• Entrega de una copia del documento del contrato siempre que lo solicite o cuando se trate de un crédito al “consumo” o el límite del crédito sea inferior a 60.000€.
• Entrega de los documentos de liquidación y justificantes de pago, acompañados de un extracto con el detalle de los movimientos de la cuenta de crédito, en su caso.
• Si el crédito está “vinculado” a un contrato de consumo concreto, el cliente tiene derecho a ejercitar frente a la entidad de crédito los mismos derechos que tuviera frente al proveedor de los bienes o servicios financiados (artículo 15 de la Ley 7/1995, de 23 de marzo, de Crédito al Consumo).

Obligaciones del cliente

• Pago puntual de los intereses y comisiones bancarias pactados.
• Devolución del importe dispuesto al vencimiento del contrato, o de las cuotas periódicas, según se haya pactado.
• Informar verazmente a la entidad de crédito sobre sus circunstancias económicas y personales necesarias para que la entidad analice el riesgo de la operación, tanto antes de concederla como durante el plazo en que esté vigente el contrato, cuando así se haya pactado en el contrato (comunicar cambios de domicilio, estado civil y régimen económico del matrimonio...)
• Utilizar el crédito para la finalidad recogida en el contrato, en su caso.
• Otros compromisos que haya pactado con la entidad como, por ejemplo: no garantizar otras obligaciones, propias o ajenas, comprometiendo bienes particulares de su patrimonio (garantía hipotecaria, prenda) sin consentimiento previo; no vender o disponer de los bienes incluidos en el inventario sin autorización;...