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La banca impone nuevas exigencias a la hora de conceder crédito

La concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda ya crece a tasas consistentes del 6,8% anual. La banca vuelve a prestar dinero a promotores, pero bajo unas estrictas condiciones.
A la hora de conceder un préstamo a un promotor las entidades ponen el foco sobre el grado de profesionalidad de la empresa responsable de la construcción de las viviendas. En el pasado casi cualquier persona con un solar podía terminar siendo promotor inmobiliario, pero en la actualidad las entidades valoran que se trate de un profesional con probada experiencia en el sector, que el balance financiero de su compañía esté saneado y el volumen de deuda que solicita sea sostenible y fácilmente financiable en el tiempo.
Además el promotor que ahora pretenda poner en marcha un nuevo desarrollo urbanístico ha de arriesgar parte del coste del proyecto. Por ello, las entidades piden que el suelo esté siempre libre de cargas y solo sea necesario financiar la construcción o el vuelo y hay quienes no otorgan más del 70% del coste total del proyecto (incluido el coste del solar).
También es común que la entidad exija al promotor un nivel de preventas de las viviendas a construir que varía entre el 50% y el 55% de la promoción.
Otro de los aspectos que la banca analiza con detalle antes de otorgar financiación para una nueva promoción inmobiliaria es el precio final al que se van a vender dichas viviendas. Se pide que los precios finales en torno a los cuales se basa el proyecto sean realistas y razonables.
 

Publicado el: 18/04/2015 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
La banca ofrece hipotecas con diferenciales del 1%

Los diferenciales de hasta el 4% más el euríbor a 12 meses que ofrecía la banca hace un año han pasado a mejor vida. Los préstamos para compra de vivienda han acentuado su espiral bajista en 2015 y hay varias entidades que ofrecen diferenciales de tan solo un punto porcentual.
A principios de año, el Santander volvió a abaratar su hipoteca al disminuir el diferencial del 1,79% hasta el 1,69%, con un tipo fijo del 2,45% el primer año. Exige una fuerte vinculación con el banco: las nóminas de los titulares han de sumar como mínimo 2.000 euros al mes y es necesario domiciliar tres recibos al trimestre, realizar tres usos por trimestre con tarjetas y contratar un seguro de hogar y vida.
El Banco Popular entró a principios de año en la guerra de las hipotecas con su Hipoteca Premium, con un diferencial del 1,59% sobre el índice Euríbor y un tipo fijo del 2,40% el primer año. Actualmente el banco ofrece mejores condiciones con la Hipoteca Aliseda, con un diferencial del 1,25% y del 0,90% el primer año, sin gastos de apertura ni comisiones y una carencia de 24 meses.
El Bankinter ofrece actualmente la única hipoteca con dación en pago por contrato para hipotecas de entre 30.000 y 600.000 euros. Es una de las más económicas, con un interés de euríbor + 1,50%. No tiene comisión de apertura ni comisión por amortización anticipada.
Liberbank ha reducido el diferencial de la Hipoteca Ahora, que ha pasado del 1,74% al 1,54%, con posibilidad de reducirlo aún más si se contratan más productos. Tiene un plazo de hasta 30 años y ofrece hasta el 80% de la financiación. No cuenta ni con comisiones y permite una carencia de un año, si así lo desea e cliente.
La hipoteca de Evo Banco ofrece los primeros cinco años un diferencial respecto al euríbor del 1,70%. Este baja a partir del sexto hasta 1,50%. Además, si sube el euríbor baja el diferencial.
Triodos introduce un elemento innovador, tiene en cuenta en su ecohipoteca la eficiencia energética del inmueble adquirido. Si la calificación energética es alta se podría pagar un 1,35% y en el peor de los casos, un 1,56 %.
Unoe ha rebajado el diferencial de partida desde el 2,5% hasta el 1,95% de diferencial como punto de partida, y se va reduciendo a medida que se aumenta la vinculación con la entidad. Así, se puede llegar a alcanzar un diferencial del 1,50% sobre el euríbor con la máxima vinculación: nómina, seguro de vida y hogar.
El BBVA fue una de las primeras entidades en lanzarse a la guerra hipotecaria. El verano pasado comenzó a comercializar una hipoteca con un diferencial que en el mejor de los casos se quedaba en el 1,7% más el euríbor. Pero la ha mejorado, y actualmente es para todos los públicos. Se sitúa en el 1,5% con las condiciones de tener una nómina de 1.500 euros (una persona) o de 2.000 (dos personas), contratar el seguro de vida y de hogar con la entidad, usar la tarjeta de crédito y aportar 600 euros al año a un plan de pensiones.
Bankia ha sido una de las entidades más agresivas y ha bajado el diferencial del 2% al 1,5% a comienzos de febrero. Este precio está condicionado a la domiciliación de la nómina en la entidad y la contratación de un plan de pensiones y de seguros
El Sabadell ha rebajado en las últimas semanas el diferencial de su hipoteca bonificada al 1,7%. Para conseguirla es necesario domiciliar la nómina, el seguro de hogar y el de vida.
OpenBank dispone de un producto con un diferencial del 1,89%, siempre que los titulares tengan nóminas de más de 2.000 euros. Además deben domiciliar tres recibos mensuales, utilizar la tarjeta de débito una vez al mes y haber comprado con la de crédito un importe mínimo de 900 euros en los tres meses anteriores al pago de la cuota.
Bankoa lanzó a comienzos de febrero una de las hipotecas más baratas, a euríbor más un punto porcentual. Exige nómina, seguro de hogar y seguro de vida con un capital mínimo del 50% del importe del préstamo, con un mínimo de 75.000 euros y compras con la tarjeta de crédito por un importe igual o superior a 2.000 euros anuales.
ING Direct ofrece el euríbor más 1,49% si se contratan los seguros de vida y de hogar. La entidad no cierra la puerta al producto en caso de no vincularse, pero en ese caso el diferencial sube.
Cajasur ofrece el euríbor más el 1%, aunque con una elevada vinculación. Pide domiciliación de nóminas por un importe igual o superior a los 3.000 euros mensuales, consumo en comercios con tarjetas por un importe igual o superior a los 3.600 euros anuales, una aportación a planes de pensiones de 2.000, y seguro de hogar y de vida.
Kutxabank lanzó en el mes de enero una hipoteca al euríbor más el 1% para clientes con nóminas domiciliadas, tarjetas de la entidad, y que hayan contratado seguros y productos de previsión.
 

La anulación de las cláusulas suelo no tendrá carácter retroactivo

La banca tiene que devolver a sus clientes lo cobrado indebidamente por las cláusulas suelo en sus hipotecas desde mayo de 2013 pero las entidades no tendrán que retornar las cuotas anteriores al fallo del Tribunal Supremo, que se emitió el 9 de mayo de 2013. Así ha quedado claro después de que la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo haya matizado su fallo de hace casi dos años, con el que anuló aquellas que no cumplieran con los criterios de transparencia.
El Supremo declaró en mayo del año 2013 que las cláusulas suelo son lícitas siempre que su transparencia permita al consumidor identificarlas como definidoras del objeto principal del contrato y conocer el real reparto de riesgos de la variabilidad de los tipos. Con esta resolución, la banca quedó obligada a advertir expresamente a los clientes de que si firman una hipoteca con cláusula suelo no podrán beneficiarse de determinadas bajadas del euríbor.
En su fallo, el Tribunal Supremo ya declaraba la irretroactividad de la sentencia, por lo que la nulidad de las cláusulas no afectará a la continuación del contrato ni a los pagos ya efectuados. Ahora tras un recurso del BBVA se reitera que no existirá retroactividad.
 

Publicado el: 08/03/2015 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Se recupera la financiación para compra de vivienda

El contexto actual de la economía empieza a ser favorable para endeudarse: los precios de la vivienda han tocado fondo; la amenaza del desempleo, aún presente, ha dejado atrás el peor momento; la banca ha purgado los excesos del pasado y necesita volver a conceder crédito y los tipos de interés en mínimos y la caída de la prima de riesgo aseguran un bajo tipo de interés en la hipoteca. Los bancos han empezado a abrir la mano con el crédito hipotecario, aunque imponiendo sus reglas de juego. El requisito más importante sigue siendo la solvencia, pero la banca quiere dar crédito y comienza a rebajar sus exigencias de vinculación y sus precios. Los bancos no quieren volver a caer en los errores del pasado y además de no conceder apenas hipotecas por más del 80% del valor de tasación, priman la solvencia del cliente por encima incluso de la ventaja comercial que pueda suponer la concesión de un crédito a mayor interés, asumiendo más riesgo. Además, en algunos casos los bancos exigen que la vivienda tenga un precio de al menos 150.000 euros como garantía de, en caso de tener que adjudicársela en balance, contar con un activo de cierto valor. Como máxima, rige que la cuota mensual de la hipoteca no supere el 30% de los ingresos netos totales. La renta familiar debe oscilar entre 2.000 y 3.000 euros anuales, ya sea de una sola persona o de dos que suman sus salarios para comprar la vivienda.

El crédito inmobiliario se recuperará en el 2016

El sector financiero cree que 2015 todavía no marcará la recuperación definitiva del mercado inmobiliario. El año 2015 es el año cero para el inicio de la recuperación del sector inmobiliario en España, el 80% de la banca española y el Sareb no esperan que el crédito para vivienda y otras actividades inmobiliarias fluya con normalidad a pesar de que los préstamos para el consumo e hipotecas lograron experimentar un ligero repunte a finales de 2014 por primera vez desde 2007. La mayor parte de las entidades (un 49%) espera que la financiación recupere la normalidad entre 2016 y 2018, mientras que un 31% pospone ese logro hasta dentro de más de dos años. A partir del año 2018, el 79% de los bancos y el Sareb estiman que se podrá absorber el stock inmobiliario que todavía se acumula en España y sigue lastrando la cuenta de resultados del sector financiero. Sin embargo y pese a la losa del paro, la demanda sí podría activarse con fuerza a partir de 2016, de acuerdo con el 51% de las entidades que han participado en este estudio.

La banca reduce los requisitos exigidos para captar hipotecas

La batalla en el mercado hipotecario se intensifica. La banca se disputa las nuevas operaciones no solo abaratando los precios, sino que ha empezado a ampliar la esfera de potenciales clientes con una rebaja del umbral mínimo de ingresos exigidos para financiarles.
El Banco Popular ha sido el último en suavizar las condiciones: recortó el marginal aplicado en los préstamos desde el 1,80% al 1,59% si se contrata en oficina y el 1,55% de formalizarlo en el canal online Oficina Directa. También redujo el importe en nómina o pensiones mínimo exigido desde 2.000 a 1.700 euros en el crédito solicitado en la red. En Oficina Directa sube, en cambio, a 5.000 euros el salario mínimo domiciliado requerido, si bien está condicionado a contratar un solo seguro, mientras que en sucursales exige tres.
Sigue la estela marcada por el Santander, que ahora demanda ingresos de 2.000 euros frente a los 2.500 previos, y ha rebajado los requisitos en contratación de seguros y operativa con tarjetas. Otro ejemplo es Kutxabank, que ha mantenido una de las ofertas más baratas en tipo de interés, aunque ligada a una alta vinculación y nóminas. Para acceder a su crédito con un marginal desde el 1,25% requería 4.500 euros de ingresos, rebajados ahora a 3.000 y con el diferencial reducido al 1%. Otras entidades como Liberbank, han ajustado precio (del 1,99 al 1,54%) casi sin variar condiciones. ING Direct no requería ingresos mínimos, pero ha rebajado el diferencial del 1,99% al 1,49% y dejó de exigir contratar el seguro de hogar y vida, y el producto de ahorro inversión. BBVA mantiene inalterado su diferencial en el 1,80%, si bien ha sido de los más accesibles en términos de ingresos, al requerir nóminas desde 1.500 euros.
 

Se sitúa negativo el euríbor a un mes

La caída de los índices del mercado interbancario está relacionada con la abundante liquidez de la que dispone la banca y con el terremoto que promete provocar en los mercados la activación del programa de compra de deuda del BCE.
Los tipos de interés a un día se mantienen en negativo de forma constante desde finales del pasado noviembre. Y el euríbor al plazo de un mes marcó este mes de enero tipos negativos por primera vez en la historia con un –0,002%.
 

Publicado el: 23/01/2015 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
La banca redujo el riesgo promotor a niveles de hace 10 años

La banca española ha reducido a la mitad su riesgo con promotores, el que ha sido su gran punto de debilidad a lo largo de la crisis. El saldo de crédito al sector promotor cayó hasta 156.200 millones de euros en septiembre. Las entidades financieras han situado el stock en los niveles del año 2004, cuando comenzó a acelerarse la burbuja inmobiliaria.
La reducción de la exposición directa con promotores se debe a diversos factores. Uno de los elementos que explica la caída es la creación de Sareb. Las entidades con ayudas públicas traspasaron crédito promotor neto (ya descontadas las provisiones) por casi 35.000 millones entre 2012 y 2013. Este riesgo ha dejado de presionar a los grupos con respaldo estatal, pero ha sido asumido por los accionistas del banco malo. Tan relevante como este factor ha sido la adjudicación de activos y los canjes de deuda por inmuebles. La banca comenzó a aplicar sistemáticamente esta estrategia al iniciarse la crisis, para aliviar la carga financiera de las promotoras y dar aire al sector. El traspaso de créditos a fallidos (considerados irrecuperables y dotados al 100%) y las ventas, aún incipientes, de carteras de crédito promotor a fondos oportunistas también han contribuido a bajar el stock.
 

Aumentan los créditos al consumo

La banca suele distinguir entre stock y flujo de crédito para defender que, aunque el saldo crediticio total sigue descendiendo, algunas operaciones de financiación han comenzado a crecer significativamente durante este año.
En los préstamos al consumo es donde más se está dejando notar la reactivación del crédito y este año cerrará con un volumen de nuevas contrataciones cercano a los 30.000 millones de euros, según las estimaciones de las entidades financieras.
La recuperación económica aún no es lo suficientemente intensa como para que aumenten los préstamos hipotecarios, el segmento que concentra el mayor volumen crediticio en el sector financiero, pero la rebaja de los tipos de interés, el aumento de la confianza y las medidas extraordinarias del BCE están consiguiendo acelerar los préstamos al consumo y los destinados a las pymes. La demanda aún es débil, pero desde hace meses se nota un cambio de tendencia claro.
 

El mejor lugar para comprar una vivienda

Los analistas creen que es un buen momento para invertir en vivienda, pero aconsejan que antes de comprar se examine la situación de cada región. Además ven con buenos ojos las inversiones particulares destinadas a rentabilizar el inmueble vía alquiler.
Por regiones el sector inmobiliario ya da signos de estabilización en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, donde las gangas podrían empezar a escasear, sobre todo en el centro y en las zonas prime. Pero aún existen buenas oportunidades en viviendas de segunda mano en determinadas áreas de estas regiones y con potencial crecimiento económico, aunque a veces los precios sean más realistas.
Vicenç Ramón, gerente de RtV Grupo Inmobiliario, piensa que las mejores opciones se encuentran en las zonas residenciales y en los barrios consolidados de las capitales, donde hay un alto nivel económico y la demanda es grande, «lo que garantizará que la inversión será rentable a medio plazo», señala.
Para encontrar los mayores descuentos hay que buscar en la Costa Mediterránea. La caída media del precio de la vivienda desde los máximos de 2007 supera en muchos casos el 50%. Además en estas regiones se suele situar la mayor oferta de la banca, por lo que los particulares pueden encontrar inmuebles a precio de ganga, incluso por debajo del coste de construcción en vivienda adjudicada, y con unas condiciones preferentes de financiación, de hasta el 100% del precio del inmueble. Pero esta oferta suele estar situada fuera de las zonas prime.
La conclusión de los analistas es que sí hay buenas oportunidades en el sector inmobiliario, pero hay que ser selectivos. Y recomiendan tener en cuenta otros aspectos antes de tomar la decisión de comprar. El particular que quiera adquirir un inmueble debe tener una cantidad ahorrada, de entre el 20% al 35% del precio final, sobre todo si se trata de inmuebles que no son de la banca, ya que las entidades cuando no son pisos que tienen en stock, suelen financiar sólo hasta el 80% del valor de tasación. Además, el comprador tendrá que hacer frente a gastos adicionales, que pueden rondar entre el 10% y el 15% del coste final.
 

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