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Los registradores de la propiedad critican la reforma de la ley hipotecaria

Los registradores de la propiedad advierten de abundantes inconsistencias jurídicas en el proyecto de ley de reforma de la Ley Hipotecaria, aprobado por el Gobierno para su remisión a las Cortes. Los registradores creen necesario que en la tramitación parlamentaria se acepten modificaciones para mejorar el proyecto antes de que llegue a ser ley. Incluso algunos registradores abogan por que el proyecto sea retirado.
Según los registradores, la ley debe responder a una coordinación entre Registro de la Propiedad y Catastro. También consideran que la Administración debe tener toda la información para conocer quiénes son los propietarios de las fincas sobre las que se pretende actuar. Los registradores mostraron su rechazo a la introducción de nuevos trámites en la inmatriculación de fincas registrales, que van a acarrear mayores costes a los interesados y no van a aportar un incremento de la seguridad jurídica.
 

En los préstamos hipotecarios entre particulares también se exige tasación

La Dirección General de los Registros y del Notariado se ha pronunciado sobre la exigencia de tasación de la vivienda en los casos en que se firme un préstamo hipotecario entre particulares. Lo hace a favor del deudor, asegurando que la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios no distingue entre las operaciones en las que interviene una entidad financiera y las operaciones en las que el pacto es entre particulares.
En este caso en concreto, se trataba de inscribir en el Registro una hipoteca constituida entre particulares, en la que se incorporó un certificado de tasación expedido por un ingeniero técnico agrícola para la expresión del valor de tasación exigida por la Ley Hipotecaria y en los términos referidos al certificado de tasación por la Ley 1/2013. El registrador señaló como defecto que el certificado de tasación no era de una entidad de tasación homologada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario. La Dirección General de los Registros y del Notariado en resolución de 31 de marzo de 2014 aclara ante la cuestión de si la exigencia de certificación de tasación de la finca es aplicable a los supuestos de constitución de una hipoteca entre particulares sin que intervenga una entidad financiera, “la contestación, atendiendo a la legislación vigente, que no distingue entre unas y otras hipotecas, debe ser afirmativa con independencia de la naturaleza del acreedor hipotecario”.
 

El Banco Sabadell es el único que no desahucia en la crisis

Durante el año 2013 la banca se adjudicó 50.000 viviendas de particulares durante, lo cual significa un 11% más que en el año 2012. Las cifras revelan que las ejecuciones hipotecarias siguen al alza. Ni el código de buenas prácticas ni la nueva Ley Hipotecaria han atajado el problema de los desahucios. Sin embargo el Banco Sabadell no ha ejecutado ningún desahucio en la crisis. Iván Sánchez, uno de los portavoces de la Plataforma de Afectados por las Hipotecas (PAH) en Madrid afirma que “Sabadell es la única entidad que no desahucia. La única que ofrece siempre la alternativa de un alquiler social. La Asociación de Afectados por Embargos y Subastas (AFES) Lo confirma: “Lo hemos revisado y ningún expediente de Banco Sabadell ha concluido en desahucio”.
Fuentes del banco explican que su cartera tradicional, centrada en empresas o particulares con rentas medias y altas, no resultó problemática inicialmente y les permitió valorar soluciones “caso por caso”. Con la adjudicación de la CAM, las cosas se complicaron y se disparó el volumen de hipotecas. En ese momento decidieron ofrecer el mismo trato a los nuevos clientes. Se implantó “un programa de alertas” que advierte al banco cuando un cliente sufre una merma de ingresos que puede derivar en problemas para buscar una solución antes de que incurra en impagos. El banco ofrece diferentes opciones: alargar el plazo de la hipoteca, para adecuar la cuota a la capacidad de pago; carencia de capital durante determinado periodo; o conceder una segunda hipoteca si se prevé un incremento de ingresos a medio plazo.
Si aún así el cliente es incapaz de hacer frente a la hipoteca, la vivienda pasa a ser propiedad del banco, pero a todos los afectados se les ofrece un alquiler social por un importe medio de 400 euros al mes.
 

Para la constitución de hipotecas sobre VPO no es necesaria la tasación del inmueble

No es necesario, para la inscripción de una hipoteca sobre una Vivienda de Protección Oficial (VPO), presentar tasación del inmueble, asegura la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) en una reciente resolución. Según el texto, con fecha de 21 de noviembre de 2013 (BOE de 19 de diciembre), dado que en estos casos existe un precio máximo de venta, si las partes optan por fijar ese precio tope como precio de subasta, “la valoración es asimismo legal”, sin que sea necesaria, por tanto, la tasación. Lo contrario supondría, según la Dirección, una “duplicidad y un coste adicional sin justificación”.
El registrador, en este supuesto, suspendió la inscripción de una hipoteca porque no constaba el certificado vigente de tasación del bien objeto de hipoteca por entidad de tasación homologada, a los efectos de determinar que el valor fijado para subasta no sea inferior al 75% del valor contenido en el mencionado certificado de tasación. Ante esa calificación, el notario recurrió alegando que se trata de una VPO, incorporando un documento oficial en el que constaba el precio máximo de venta, que es el mismo que figura en la escritura como valor de tasación a efectos de subasta. Como respuesta, la Dirección da la razón al notario y aclara la tasación resultante del organismo público “cumple sobradamente los requisitos exigidos por el artículo 682.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil y el artículo 129.2.b) de la Ley Hipotecaria y debe ser considerada una tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, teniendo en cuenta la competencia del órgano público y la naturaleza especial con precio tasado”.

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Fuente: El Economista
 

Los jueces podrán paralizar los desahucios

Los jueces españoles podrán paralizar los procesos de ejecución hipotecaria para analizar si las cláusulas del contrato que las vinculan son abusivas para el consumidor. Según el ministro de Economía, Luis de Guindos, “vamos a incorporar” la sentencia del Tribunal de Justicia europeo a la normativa española “en toda su extensión; vamos a modificar el procedimiento para que pueda haber un trámite de suspensión en el que el juez considere si hay cláusulas abusivas, y también vamos a definir qué son cláusulas abusivas”. Los principales partidos de la oposición y autores de las preguntas al ministro, PSOE y CiU, no se dieron por satisfechos y exigieron al Gobierno que paralice todas las ejecuciones hipotecarias a partir de ahora hasta que termine la modificación de la normativa.
El Gobierno ha llevado a cabo el proyecto de ley antidesahucios y prevé introducir las modificaciones durante su tramitación, así como la iniciativa popular que entró en la cámara recientemente. Pero De Guindos dejó claro que la ley hipotecaria es válida en su conjunto y que no tiene intención de reformarla de arriba a abajo. Para el ministro, la sentencia, “no declara ilegal la ley hipotecaria española ni la inhabilita en absoluto”,sino que “se limita a decir que el derecho español no se ajusta a la directiva de consumidores sin cuestionar el resto del sistema”, afirmó.

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Fuente: Expansión

La banca se opone a cambios en la ley hipotecaria

La banca no está dispuesta a apoyar un cambio en la estructura de la ley hipotecaria. Sin embargo, apoyará modificaciones “sociales” relacionadas con las presuntas cláusulas abusivas, los tipos de interés y el sistema de subasta, entre otros aspectos de la ley. Y es que, modificar la estructura de la norma perjudicaría el coste de las hipotecas y, por tanto, a los hipotecados. Así, rebajar las garantías de los contratos obligaría a las entidades a incorporar al precio del crédito el mayor riesgo asumido, lo que derivaría en un concesión de menos créditos, más caros, por menor importe y con una reducción de los plazos de amortización. Un 97% de las personas que tienen contratada una hipoteca están al corriente de pago. Sólo el 3% restante tiene problemas para pagar el préstamo al banco. Una rebaja en las garantías de los contratos perjudicaría a ese 97%, ya que encarecería y endurecería las condiciones del mismo. “Se tocaría un eje de la economía española que es fundamental”, señalan las fuentes.
La Asociación Hipotecaria Española defendió ayer que el carácter abusivo de una cláusula debe ser “específicamente declarado en sede judicial”.

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Fuente: El Mundo

Moody's advierte del riesgo de cambios en la ley hipotecaria

Moody's ha advertido de que cualquier cambio en la ley hipotecaria española que reduzca la protección de los inversores puede afectar a la confianza en España y poner en peligro el flujo de crédito al país. La agencia de calificación destaca que el Parlamento español acordó el pasado 12 de febrero discutir la reforma de la legislación hipotecaria a petición popular y discutirá la posible introducción de la dación en pago. Esta petición ciudadana se suma a otra iniciativa del Gobierno dirigida a proteger a prestatarios que hayan quebrado. En su opinión, ambas son potencialmente negativas para la calidad crediticia de las titulizaciones.

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Fuente: Expansión

El Tribunal Supremo avala la Ley Hipotecaria

El Tribunal Supremo hace caso omiso de las sentencias que están dictando jueces de distintas instancias inferiores y avala sin ambages la Ley Hipotecaria y el marco jurídico sobre contratos vigente. Así se desprende de sentencias recientes del Alto Tribunal que confirman la obligatoriedad de distintos contratos financieros, como préstamos hipotecarios o productos derivados, y rechazan la existencia de condiciones o intereses abusivos.
El Supremo se atiene a la legislación y, en una reciente sentencia, reconoce que, en los préstamos hipotecarios, no es posible entrar a valorar el equilibrio de las prestaciones entre las partes ni moderar los intereses en función de la legislación de consumidores o la ley contra la represión de la usura. Y lo hace en un fallo en el que juzga un caso en el que se pedía la nulidad de un préstamo hipotecario por haberse fijado un tipo de interés del 20%.  
En otra sentencia, el Alto Tribunal resuelve un asunto en el que unas personas habían comprado unas viviendas con el fin de venderlas sin haber escriturado siquiera y especular así con ellas. Con la caída del mercado inmobiliario decidieron finalmente no adquirirlas y la promotora les demandó exigiendo que cumplieran con su obligación contractual. Los compradores alegaron que no podían comprar porque no les era posible subrogarse en el préstamo hipotecario. El banco, por su parte, se negó a permitírselo ante su escasa solvencia. En este fallo, el Supremo rechaza la posición de los clientes y sostiene que “los compradores adquirieron con fines especulativos, lo que les podría haber generado una rápida ganancia, obteniendo un precio superior al pactado con la promotora que había dirigido el largo proceso de construcción”. Prosigue que “los compradores cuando se integran en un proceso de rápida obtención de beneficios con la consiguiente disposición urgente de la inversión se están sometiendo a una situación de riesgo aceptado que no pueden intentar repercutir sobre la vendedora, que ningún beneficio obtiene de las ulteriores ventas”. Así, concluye el Supremo, “los recurrentes pretenden aceptar los beneficios de la especulación, pero repercutiendo a la vendedora las pérdidas que se pudieran causar, lo que es contrario a la buena fe”.

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Fuente:Expansión

La Asociación Española de la Banca pide que se den créditos

Es habitual que el presidente de la Asociación Española de la Banca (AEB), Miguel Martín, pida que se diferencie entre bancos (“que no tiene entidades en crisis”) y cajas. Pero lo que es menos frecuente es que reclame que la parte “sana” del sistema bancario compense el crédito que no van a dar los bancos que se hallan en proceso de reestructuración. Martín también instó a vender “cuanto antes” las entidades fallidas o que están en crisis a otras entidades “suficientemente solventes y fuertes” y afirmó que él hubiera tomado esta medida ya en 2010.
Reconoció que, “sin ninguna duda”, la banca ha cometido “errores” al conceder créditos cuando no se debía, pero recordó que no todos los bancos han cometido dichos errores en la misma medida y magnitud. Destacó que el Santander y el BBVA “están entre los mejores bancos del mundo”. Señaló que la banca no es responsable de la crisis económica, que achacó a un amplio conjunto de factores, al tiempo que alertó sobre la “generalización” que supone equiparar a todas las entidades y que solo “genera confusión”.  
El presidente de la patronal bancaria también se pronunció sobre los desahucios. Afirmó que son consecuencia de la crisis económica y no de la Ley Hipotecaria y matizó que “inevitablemente” la crisis va a traer “más pobreza”. Indicó que los desahucios no tienen nada que ver con el modelo de crédito en España ni con la Ley Hipotecaria, que tiene como finalidad dar hipotecas para que la población pueda adquirir viviendas. Así, dijo, a las personas necesitadas hay que atenderlas, pero no con instrumentos “que nada tienen que ver con ello”.     
Martín también consideró que deben exigirse responsabilidades a los gestores de las entidades que comercializaron participaciones preferentes.   

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Fuente:El País, Expansión, La Vanguardia

Los expertos recomiendan limitar los intereses de demora

“Aunque se haya pactado e inscrito un tipo superior, en ningún caso podrán reclamarse en este procedimiento intereses moratorios calculados a un tipo superior al doble del previsto para los intereses remuneratorios”, según estipula la propuesta de 14 puntos sobre la reformas de las leyes Hipotecaria y de Enjuiciamiento Civil, realizada por un grupo de juristas. Se argumenta que la utilización de un procedimiento de ejecución que anula la posibilidad de discutir la causa de incumplimiento del deudor deber verse de alguna forma compensada por una limitación en la consecuencia económica fundamental, que es el tipo de cambio de intereses de demora. El informe, aparte de esta modificación del artículo 130 de la Ley Hipotecaria, propone la misma modificación en el artículo 685.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil con la intención de equilibrar las posiciones entre el acreedor y el deudor hipotecario.
Asimismo se comenta que el informe de los jueces que rechazó el Consejo General del Poder Judicial y cuyo apoyo ha sido otorgado por los jueces decanos de toda España aboga no solo por otorgar mayor libertad para que los jueces puedan decidir la suspensión de los procedimientos cuando se abra un proceso para analizar si existen cláusulas abusivas en el contrato crediticio, sino también un límite para los intereses de demora, que no deberían ser superiores al 2,5% de los intereses remuneratorios.  

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Fuente: El Economista

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