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La banca impone nuevas exigencias a la hora de conceder crédito

La concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda ya crece a tasas consistentes del 6,8% anual. La banca vuelve a prestar dinero a promotores, pero bajo unas estrictas condiciones.
A la hora de conceder un préstamo a un promotor las entidades ponen el foco sobre el grado de profesionalidad de la empresa responsable de la construcción de las viviendas. En el pasado casi cualquier persona con un solar podía terminar siendo promotor inmobiliario, pero en la actualidad las entidades valoran que se trate de un profesional con probada experiencia en el sector, que el balance financiero de su compañía esté saneado y el volumen de deuda que solicita sea sostenible y fácilmente financiable en el tiempo.
Además el promotor que ahora pretenda poner en marcha un nuevo desarrollo urbanístico ha de arriesgar parte del coste del proyecto. Por ello, las entidades piden que el suelo esté siempre libre de cargas y solo sea necesario financiar la construcción o el vuelo y hay quienes no otorgan más del 70% del coste total del proyecto (incluido el coste del solar).
También es común que la entidad exija al promotor un nivel de preventas de las viviendas a construir que varía entre el 50% y el 55% de la promoción.
Otro de los aspectos que la banca analiza con detalle antes de otorgar financiación para una nueva promoción inmobiliaria es el precio final al que se van a vender dichas viviendas. Se pide que los precios finales en torno a los cuales se basa el proyecto sean realistas y razonables.
 

Publicado el: 18/04/2015 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
En el año 2014 sólo se acabaron 46.822

Según datos del Ministerio de Fomento la cifra de viviendas terminadas en 2014 ascendió a 46.822 unidades, lo que supone una caída del 27,7% en comparación con el año anterior (64.817). La cifra de pisos terminados mantiene un año más la tendencia negativa sumando siete ejercicios de caídas.
Del total de pisos terminados en 2014, el 99% (46.340) correspondió a promotores privados y el 1% (482) a las administraciones públicas.
Por otro lado, el número de visados para la reforma o restauración de viviendas en España se situó en 22.418 unidades en 2014, lo que supone un descenso del 0,8% con respecto al año anterior (22.599 permisos). De esta manera, los permisos para reformar viviendas acumulan cuatro años consecutivos de caídas y marcan un mínimo en la serie histórica.
Los visados de rehabilitación arrancaron 2014 con subidas, tendencia que se rompió en mayo para retomar una senda a la baja que se mantuvo el resto del ejercicio. Por su parte, los visados para ampliar las viviendas se redujeron un 19,8% en 2014.
 

Publicado el: 15/03/2015 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Bajan los activos tóxicos del ladrillo en manos de la banca

Los bancos cotizados lograron en el año 2014 reducir por primera vez el volumen de activos problemáticos del ladrillo, según los datos que han incluido en sus informes anuales.
Los siete bancos que forman parte del índice Ibex 35 (Santander, BBVA, Caixabank, Bankia, Sabadell, Popular y Bankinter) cerraron el pasado ejercicio con un total de 125.000 millones entre créditos morosos y subestándar a promotores más pisos, solares y otros activos inmobiliarios que se han quedado por impago. Lo que supone 7.000 millones menos que un año antes. Se trata de las cifras brutas. Si se considera el volumen de provisiones, el riesgo tóxico aún no cubierto ha bajado a algo menos de 65.000 millones, con una reducción de unos 4.000 millones en un año.
La reducción de los activos tóxicos responde exclusivamente al crédito, los activos inmobiliarios en manos de los bancos (pisos, promociones, suelo y participaciones en inmobiliarias) siguen aumentando a pesar de que las entidades también han aumentado las ventas. Los bancos aún embargan, ejecutan o reciben mediante dación en pago más inmuebles de los que logran vender.
 

Los bancos tienen que informar de la existencia de cláusulas suelo en las subrogaciones

El banco tiene la obligación de informar a los compradores de vivienda que se subrogan en créditos hipotecarios de los promotores sobre la existencia de cláusulas suelo y sus consecuencias, aunque la entidad bancaria no intervenga formalmente en la venta de la vivienda. Así lo ha determinado una sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, de 5 de febrero de 2015, que anula, por abusiva, una cláusula suelo, al determinar que tiene una importancia fundamental para el comprador disponer, antes de la firma del contrato, de información sobre las condiciones establecidas y las consecuencias que acarrean. El magistrado Almenar Belenguer, se aparta así del criterio del Banco de España por entender que la entidad de crédito no puede quedar relevada de sus obligaciones por el hecho de no participar en el contrato de compraventa y subrogación. La entidad debe responder por el promotor que no cumple con el deber legal de informar sobre las condiciones del préstamo, sea por responsabilidad propia de acuerdo con el artículo 1902 del Código Civil sea por responsabilidad por hecho ajeno, según establece el artículo 1903 del Código Civil. Para el magistrado el banco debe autorizar la subrogación, por lo que, si lo hace con carácter general y sin cumplir con el deber de información individualizada, ha de asumir las consecuencias, puesto que en otro caso “se abriría la puerta a posibles fraudes de ley”.

La banca redujo el riesgo promotor a niveles de hace 10 años

La banca española ha reducido a la mitad su riesgo con promotores, el que ha sido su gran punto de debilidad a lo largo de la crisis. El saldo de crédito al sector promotor cayó hasta 156.200 millones de euros en septiembre. Las entidades financieras han situado el stock en los niveles del año 2004, cuando comenzó a acelerarse la burbuja inmobiliaria.
La reducción de la exposición directa con promotores se debe a diversos factores. Uno de los elementos que explica la caída es la creación de Sareb. Las entidades con ayudas públicas traspasaron crédito promotor neto (ya descontadas las provisiones) por casi 35.000 millones entre 2012 y 2013. Este riesgo ha dejado de presionar a los grupos con respaldo estatal, pero ha sido asumido por los accionistas del banco malo. Tan relevante como este factor ha sido la adjudicación de activos y los canjes de deuda por inmuebles. La banca comenzó a aplicar sistemáticamente esta estrategia al iniciarse la crisis, para aliviar la carga financiera de las promotoras y dar aire al sector. El traspaso de créditos a fallidos (considerados irrecuperables y dotados al 100%) y las ventas, aún incipientes, de carteras de crédito promotor a fondos oportunistas también han contribuido a bajar el stock.
 

Las promotoras son más morosas que los hipotecados

La morosidad de las hipotecas para la compra de viviendas por particulares ha frenado la escalada y se ha situado en el 6% a finales de septiembre, prácticamente lo mismo que al cierre de 2013, cuando era del 5,99 %. Desigual suerte corre el sector inmobiliario, cuya mora se ha elevado al 37,4%, según los datos del Banco de España.
Al cierre del tercer trimestre de este año, las hipotecas morosas sumaban 35.206 millones de euros para una cartera crediticia de 586.086 millones. Por su parte, la deuda que los promotores inmobiliarios tienen contraída con las entidades financieras españolas alcanzaba 156.197 millones en septiembre, de los cuales 58.495 millones, el 37,4 %, eran préstamos morosos. Una cifra que está por encima del 33,6 % de hace un año, aunque inferior al 38% que registró al cierre de 2013.
 

La banca vuelve al mercado inmobiliario

Los bancos confiados en la reactivación de la economía y en las perspectivas de mejora del mercado inmobiliario, dan un respiro a los promotores que han sobrevivido a la crisis. De forma selectiva y progresiva, les otorgan financiación para los proyectos más sólidos y les compran activos que antes sólo podían vender a los fondos oportunistas.
Actualmente, la banca española acumula préstamos a empresas inmobiliarias por 161.000 millones al cierre del primer semestre, según datos del Banco de España. Esta cifra está muy lejos de los volúmenes de 2009, cuando la cartera de créditos para actividades inmobiliarias en manos de la banca ascendía a 320.000 millones. Se calcula que a partir de ahora el sector puede destinar 5.500 millones anuales a préstamos para construir nuevas viviendas.
Los bancos no sólo amplían la financiación a las empresas del ladrillo, sino que se lanzan al desarrollo de proyectos propios. Santander, BBVA y Sabadell tienen en marcha planes para construir 8.000 viviendas en suelos propios que estaban en su balance en Madrid, Cataluña, Comunidad Valenciana, País Vasco y Andalucía. Además de dar crédito a promotores y desarrollar sus proyectos propios, los bancos están quedándose con activos de las inmobiliarias que antes sólo podían vender a fondos especulativos. Compran ahora porque ven recorrido al alza en estos activos y creen que podrán venderlos en el mercado a un precio más elevado.
 

La vivienda usada gana a la vivienda nueva

El mercado residencial sufre una importante metamorfosis desde el pinchazo de la burbuja y según las estadísticas de compraventas, el segmento de casas usadas ha tomado el mando en el sector en detrimento de la obra nueva. Además, se postula como filón del negocio inmobiliario.
De las 164.368 compraventas realizadas sobre inmuebles libres en el primer semestre del año, el 85,3% (140.328) correspondió a segunda mano y el restante 14,7% (24.040) a nuevos, según el Ministerio de Fomento. La tendencia apunta a que este desequilibrio seguirá agrandándose porque muchas ventas de los bancos cuentan como usadas cuando realmente se hacen sobre pisos que no han sido habitados, pero que al haber sido transmitidos por los promotores como pago de deuda pasan a tributar como segunda mano.
Además se viene de un pasado colmado de pisos nuevos y ahora, con la edificación en mínimos, la situación es normal.
 

Los precios en la Costa del Sol bajarán en el 2014 y 2015

Los inversores extranjeros siguen considerando atractivo el mercado español de vivienda como inversión, sobre todo ahora que los precios del mercado inmobiliario siguen a la baja. Y ponen su punto de mira principalmente en la Costa del Sol.
En esta zona durante el último año se ha registrado un leve aumento en la actividad promotora. Los promotores son las entidades financieras y la Sareb. El banco malo de las 3.000 casas que proyecta terminar en España, concentra 166 en la Costa del Sol.
El interés del inversor extranjero se pone de manifiesto en el informe del Mercado Residencial de la Costa del Sol 2014, realizado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman. En este informe se recoge que un 90% de sus compras las realiza sin necesidad de financiación.
Según la consultora los precios continuarán bajando tanto a lo largo de este año como en el que viene, a la vista del stock y de la debilidad de la demanda nacional. Aguirre Newman ha analizado 266 promociones de obra nueva de vivienda. De ellas, 207 se encontraban activas, 26 paralizadas o fuera de comercialización y 33 fueron vendidas durante 2013.
El 41% de las que están en fase de comercialización están siendo gestionadas por entidades financieras y la Sareb.
 

La mora hipotecaria se acerca al 6%

Los créditos hipotecarios dudosos registraron un nuevo récord histórico a cierre de 2013, según datos correspondientes al cuarto trimestre del año pasado publicado por el Banco de España. El saldo de hipotecas dudosas era de 34.590 millones de euros, un 12,5% más que en el tercer trimestre y un 44% por encima de los créditos hipotecarios dudosos del sistema financiero a finales de 2012. El crédito total concedido para la compra de viviendas cayó en el último trimestre del pasado ejercicio hasta los 580.784 millones. Con estos datos, la tasa de morosidad de las hipotecas sube hasta el 5,95%, frente al 5,24% del tercer trimestre de 2013 y al 3,97% del último cuarto de 2012. La mora del crédito a promotores inmobiliarios sube al 38%, frente al 29% de un año antes.

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Fuente: Cinco Días, El Economista, Expansión

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