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Tras siete años de recesión el mercado inmobiliario comienza a recuperarse

Tras siete años de números rojos, el sector inmobiliario empieza a salir de la recesión. Los principales indicadores sobre el mercado de la vivienda indican que se tocó suelo en la segunda mitad del año pasado. Se recuperó la inversión, los bancos volvieron a prestar, las compraventas se incrementaron y en las principales ciudades se empezó a construir otra vez. Los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) indican que el sector está entrando en fase de estabilización.
Según el INE los precios de la vivienda subieron el 1,8% en 2014. Solo en tres comunidades (Asturias, Extremadura y Navarra) las viviendas siguieron perdiendo valor. Estos datos contrastan con los del Ministerio de Fomento, que recoge un leve descenso interanual, pero ambas estadísticas indican la tendencia del mercado a recuperar el equilibrio.
La inversión residencial registró en el último trimestre del año pasado un dato positivo, con un crecimiento del 2,1%, según el Banco de España. Según Fernando Encinar, fundador de idealista.com, “En 2014 hubo mucho pequeño y mediano ahorrador que decidió invertir en vivienda para luego alquilarla ante la baja rentabilidad de los depósitos u otros productos financieros”.
Las compras volvieron a remontar con una subida del 2,1%, gracias al tirón de la vivienda de segunda mano, que supone ya dos tercios de todas las transacciones. Ese aumento se dio, según los analistas consultados, por dos factores: la caída de precios acumulada durante toda la crisis, de cerca del 40%, y el aumento del 1,6% en la concesión de hipotecas. “La paralización de la caída de los precios sirve para quitar el miedo a los compradores, que temían comprar pensando que habían pagado demasiado”, afirma el director general de Negocio de Aguirre Newman, Ángel Serrano.
 

Los bancos tienen que informar de la existencia de cláusulas suelo en las subrogaciones

El banco tiene la obligación de informar a los compradores de vivienda que se subrogan en créditos hipotecarios de los promotores sobre la existencia de cláusulas suelo y sus consecuencias, aunque la entidad bancaria no intervenga formalmente en la venta de la vivienda. Así lo ha determinado una sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, de 5 de febrero de 2015, que anula, por abusiva, una cláusula suelo, al determinar que tiene una importancia fundamental para el comprador disponer, antes de la firma del contrato, de información sobre las condiciones establecidas y las consecuencias que acarrean. El magistrado Almenar Belenguer, se aparta así del criterio del Banco de España por entender que la entidad de crédito no puede quedar relevada de sus obligaciones por el hecho de no participar en el contrato de compraventa y subrogación. La entidad debe responder por el promotor que no cumple con el deber legal de informar sobre las condiciones del préstamo, sea por responsabilidad propia de acuerdo con el artículo 1902 del Código Civil sea por responsabilidad por hecho ajeno, según establece el artículo 1903 del Código Civil. Para el magistrado el banco debe autorizar la subrogación, por lo que, si lo hace con carácter general y sin cumplir con el deber de información individualizada, ha de asumir las consecuencias, puesto que en otro caso “se abriría la puerta a posibles fraudes de ley”.

Según los analistas el 2015 será el año de la estabilización

La vivienda parece haber completado su ajuste en 2014. El año cerró con un ligero descuento medio de alrededor de dos o tres puntos porcentuales y los analistas apuestan porque 2015 será el año de la estabilización del coste de las casas, con lo que ello conlleva: mayor seguridad para los compradores temerosos de que sus nuevos hogares sigan devaluándose. La mayoría de analistas manejan pequeñas oscilaciones, tanto al alza como a la baja, en la cotización media de las casas.
El crédito ha vuelto a arrancar en 2014 y todo apunta a que aumentará en el 2015. Los bancos han retomado el negocio hipotecario después de mucho tiempo crédito congelado. El nuevo año confirmará la reactivación del crédito para la adquisición de vivienda y se darán muchas más hipotecas que en el año 2014”. Además, los nuevos préstamos serán más baratos. Las entidades financieras libran una guerra hipotecaria desde hace meses en el campo de los diferenciales, que la banca ha reducido del 4% al 1% para conquistar a buenos clientes. Sin embargo, los ingresos familiares de los nuevos hipotecados deberán rondar los 2.500 euros mensuales y el esfuerzo económico que permitirán los bancos no sobrepasará el 35%. Además, seguirán predominando las ofertas personalizadas.
 

El mercado inmobiliario ofrece importantes oportunidades de inversión

El mercado inmobiliario aún no ha salido de la crisis, pero ya vuelve a ser ofrecer oportunidades de inversión. No sólo porque para los compradores con liquidez hay gangas, sino, también, porque ofrece unas rentabilidades muy superiores a las de la deuda o los depósitos. Comprar un piso o un local para ponerlo en el mercado del alquiler ofrece unos rendimientos elevados y conlleva escaso riesgo.
En un momento en el que los precios del ladrillo tienden a la estabilidad, tras siete años de caída, la rentabilidad media de la vivienda en alquiler es del 5,3%; las oficinas ofrecen un 6,4%; los locales comerciales, un 7%; y las plazas de garaje, un 4,6%. Todos ellos muy por encima del bono a 10 años (1,66%, en los mercados secundarios) o que los depósitos de las principales entidades financieras, que no llegan al 1%.
El contexto macroeconómico ayuda a consolidar este tipo de inversiones. Después de un descenso de precios acumulado del 42%, los expertos coinciden en que hay poco riesgo de depreciación significativa del activo. Además, la banca comienza poco a poco a aflojar la cerrazón del grifo hipotecario: la concesión de préstamos para la adquisición de viviendas crece en tasas interanuales cercanas al 30%.
Por otro lado, el porcentaje de ciudadanos que prefiere arrendar a adquirir un inmueble en propiedad ha subido con fuerza, desde el 11,4% de la época del boom inmobiliario hasta una tasa actual del 19%. Sólo en los tres últimos años el mercado del alquiler ha sumado un millón de pisos y es un 42,5% mayor de lo que era.
 

Los compradores de vivienda piden rebajas del 21%

Durante el pasado mes de junio los compradores de viviendas le pidieron a los vendedores rebajas de hasta el 21% de media sobre los precios de oferta.
Este dato es dos puntos porcentuales inferior que el registrado en el mes de diciembre de 2013, cuando la rebaja media que se pedía era del 23%.
Por provincias, la mayor distancia entre compradores y vendedores se encuentra en Girona, en la que se pide un descuento del 26% sobre el precio fijado por los vendedores.
 

Publicado el: 31/07/2014 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Los compradores buscan viviendas céntricas y baratas

El sector inmobiliario ha cambiado mucho en los últimos años. Los potenciales compradores tienen en mente diferentes objetivos. El perfil de los compradores ha cambiado. Los compradores concentran sus búsquedas en los distritos céntricos de grandes ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia, mientras que hace un lustro había más apertura hacia la periferia y municipios cercanos a estas mismas capitales.
Por otro lado, el presupuesto ha caído en picado. Hace cinco años, el piso tipo en venta más demandado en España costaba entre 135.000 y 150.000 euros y tenía 90 m². En 2014, se baja a los 80 m² y el límite que se marca la demanda está entre los 105.000 y los 120.000 euros, lo que supone un 21% menos que hace cinco años.
“La crisis ha dado un vuelco a las expectativas de la demanda”, afirma Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com, afirmando que “ahora se trata de encontrar vivienda más asequible pero mejor situada”. El responsable del portal estima que este cambio se fundamenta en la caída que han experimentado los precios, que “alienta al ahorrador a buscar oportunidades bien situadas que pueda rentabilizar rápidamente”.
 

Publicado el: 11/06/2014 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
El ladrillo español resurge

El sector inmobiliario vive alborotado desde el pasado verano, cuando el denostado ladrillo español pareció resurgir de sus cenizas. El persistente descenso de precios ha causado tal estruendo que ha terminado llamando la atención de los grandes inversores internacionales. Así lo atestiguan algunos de los principales consultores inmobiliarios de España, que aseguran recibir semanalmente a un nuevo puñado de potenciales inversores. Algunos, explican, han estado siempre ahí, esperando el imperceptible sonido del impacto, la invisible señal de que el precio tocaba suelo y de que comprar ahora asegura vender más caro tarde o temprano. Otros simplemente han acudido al efecto llamada. Aunque estas macrooperaciones están lejos de ser el motor económico de antaño, desde el sector aseguran que el volumen de transacciones se ha multiplicado el último año resucitando un negocio en coma y que afronta ahora un prometedor 2014. “Hay claramente una percepción, sobre todo por parte del inversor internacional, de que España ha corregido, vía rentas y vía precio por metro cuadrado, y de que ahora vuelve el crecimiento”, expone Mikel Marco Gardoqui, director de inversiones institucionales y cross border de la consultora CB Richard Ellis.
De momento, la venta residencial a gran escala supuso solo el 11% de las transacciones millonarias de 2013. El residencial, apuntan los expertos, se va incrementando pero también va más ligado a la venta final a particulares, lastrados aún por la tasa de paro y a la sequía crediticia. “Aunque sigue siendo carísimo y te obligan a casarte con un banco, empieza a haber financiación”, dice David Martínez de Lecea, manager de Bain & Company, que apunta con optimismo a las recientes campañas de Santander, Bankinter, ING o Kutxabank, con diferenciales por debajo de los 200 puntos.
“2014 va a ser un año de muchísima actividad. En capital riesgo esperamos que sea un año récord con diferencia y se están produciendo joint ventures con promotoras. Pero no solo grandes operaciones. Los compradores de las plataformas de servicios inmobiliarios de la banca tienen que empezar a hacer dinero gestionando los activos y dándoles salida”, comenta Martínez de Lecea. El tipo de inversor varía desde el generalista al especializado en inmobiliario, pasando por los que buscan instrumentos específicos de inversión, como los FAB de Sareb o las Socimi a quienes compran carteras hipotecarias y ejecutan daciones en pago para acelerar el acceso a los inmuebles del colateral.

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Fuente: Cinco Días
 

El sector inmobiliario busca la forma de acelerar su recuperación

Acabar con el stock acumulado durante la época del boom, recuperar la confianza de los compradores (nacionales e internacionales), mejorar el mercado del alquiler y poner en valor los suelos, a través de un mayor acceso a la financiación, son los principales desafíos a los que se enfrenta el sector inmobiliario. “No es posible que España salga de esta situación sin el inmobiliario y viceversa”, aseguraba Joan Ollé, presidente del Consejo de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (apis) de Cataluña y de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña, en el VII Encuentro Especializado sobre Gestión de Activos Inmobiliarios organizado por Unidad Editorial y patrocinado por la consultora CBRE. “La burbuja no ha sido solo inmobiliaria, ha sido también de administraciones públicas, de infraestructuras, de energías renovables, y todas han explotado simultáneamente”, señalaba en estas jornadas, Rafael González‐Cobos, presidente del grupo inmobiliario Ferrocarril.
Tras la avalancha de adjudicaciones de viviendas, procedentes de impagos de hipotecas a particulares y de canjes de deuda por activos con promotores, las entidades financieras, incluida la Sareb, han puesto en marcha diferentes iniciativas para pasar a gestionar estos inmuebles. Es el caso de Banco Sabadell. “En 2009, creamos la inmobiliaria Solvia, retomando el negocio que tenía el banco cuando era dueño de Landscape. En 2012, cuando el portfolio empieza a crecer nos dimos cuenta de la necesidad de centrarnos en la comercialización”, comenta José Antonio Alarcón, director de Análisis de Inversiones de Sabadell. Cree que tras la puesta en marcha de las plataformas la situación del mercado ha mejorado sustancialmente y comienza una nueva etapa. “No es un sector en ruinas, sino un sector en regeneración. Desde verano, vuelve a ver gente, el clásico inversor que compra varias viviendas en el mismo barrio, esto permitirá reducir el stock e iniciar una etapa de promoción. El stock se está reduciendo, sobre todo en Madrid y en costa”, señala. “El mensaje de las inmobiliarias de los bancos ha cambiado: antes era solo descuentos, ahora es que las oportunidades pasan”, agrega el directivo de Sabadell.

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Fuente: Expansión
 

La Unión Europea dio el visto bueno a la Directiva sobre hipotecas

La Unión Europea dio el visto bueno definitivo a la Directiva sobre hipotecas que supone la primera legislación europea en el ámbito hipotecario. La norma, que recibió el respaldo de la Eurocámara el pasado septiembre, y que los países deberán transponer en un plazo de dos años, supondrá que los compradores de vivienda estarán mejor asesorados sobre los costes y consecuencias de asumir una hipoteca para acabar con la concesión de créditos descontrolados y evitar situaciones como las vividas en España, donde cientos de familias han sido desahuciadas.
Las nuevas reglas, que obedecen al documento propuesto por el eurodiputado español Antolín Sánchez Presedo, contemplan, entre otros extremos, impedir a los Estados oponerse a la dación en pago acordada entre el cliente y su banco, imponerles el deber de buscar el mejor precio por la venta de la propiedad en las ejecuciones o exigir a los países que faciliten el pago, protegiendo a los consumidores y evitando el sobreendeudamiento a largo plazo. Gracias a la Directiva, el consumidor dispondrá de un periodo obligatorio de reflexión de siete días antes de firmar un contrato hipotecario, o bien del mismo periodo de siete días para retractarse tras la firma, a elección de los países.
Además, la norma contempla una batería de obligaciones para las entidades bancarias a la hora de informar, asesorar y vender productos hipotecarios antes de firmar cualquier contrato. Así, el consumidor tendrá que recibir, bien en papel, bien en formato electrónico, información general “clara y comprensible sobre los contratos” con el objetivo de que conozcan el coste total del crédito y las consecuencias financieras a largo plazo. A estas garantías se suman que los bancos o entidades financieras concedentes del crédito tendrán que ofrecer al consumidor información personalizada para comparar los créditos disponibles en el mercado. Además, la normativa habla de que las entidades deberán tener lo que denomina de una “tolerancia razonable” antes de proceder a las ejecuciones. Y en los casos en que la deuda no quede saldada con la ejecución, los Estados “deberán garantizar la protección de las condiciones mínimas de subsistencia (...) evitando el endeudamiento a largo plazo”.

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Fuente: El Economista, Expansión

Europa aprueba la Directiva que protegerá de los desahucios

La Unión Europea ha dado el visto bueno definitivo a la Directiva sobre hipotecas cuya importancia no se le escapa a nadie ya que supone, nada menos, que la primera legislación europea en el ámbito hipotecario.
La norma, que recibió el respaldo de la Eurocámara el pasado septiembre, supondrá que los compradores de vivienda estarán mejor asesorados sobre los costes y las consecuencias de asumir una hipoteca y más protegidos en caso de impago para acabar con la concesión de créditos descontrolados y evitar situaciones como las vividas en España donde cientos de familias se han visto desahuciadas de sus casas.
Las medidas contempladas en la norma son de lo más ambiciosas. Y es que, entre otros extremos, la Ley exigirá una "tolerancia razonable" antes de proceder a los desahucios, limitará los cargos por impago, impedirá a los Estados miembros oponerse a la dación en pago acordada entre las partes, impondrá el deber de buscar el mejor precio por la venta de la propiedad en las ejecuciones y exigirá a los países de la UE que faciliten el pago, protegiendo a los consumidores y evitando el sobreendeudamiento a largo plazo.
Las nuevas reglas que obedecen, precisamente, al documento propuesto por el eurodiputado español Antolín Sánchez Presedo, se adaptarán a los distintos mercados hipotecarios de los Estados miembros, si bien la información al consumidor tendrá que presentarse en un formato homogéneo en todo el continente. Los Estados contarán a partir de ahora con un plazo de dos años para incorporar la normativa.
Gracias a la Directiva, el consumidor dispondrá de un periodo obligatorio de reflexión de siete días antes de firmar un contrato hipotecario, o bien del mismo periodo de siete días para retractarse tras la firma. La decisión de optar por una u otra modalidad la tendrá cada país.
Además, la Directiva contempla una batería de obligaciones para las entidades bancarias a la hora de informar, asesorar y vender productos hipotecarios antes de firmar cualquier contrato. De este modo, el consumidor tendrá que recibir, bien en papel, bien en formato electrónico, información general "clara y comprensible sobre los contratos" con el objetivo de que conozcan el coste total del crédito y las consecuencias financieras a largo plazo.
A estas garantías se suman que los bancos o entidades financieras concedentes del crédito tendrán que ofrecer al consumidor información personalizada para comparar los créditos disponibles en el mercado y tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de suscribir la hipoteca.
La norma europea dispone, por otro lado, que los gobiernos no podrán impedir la dación en pago, que supone saldar la deuda hipotecaria con la entrega de la vivienda al banco.
La Directiva prohíbe excluir esta posibilidad cuando así lo haya pactado el cliente con su banco, bien en la firma del contrato o si aceptasen esta solución de mutuo acuerdo en un momento posterior. Además, la normativa habla de que las entidades financieras deberán tener lo que denomina de una "tolerancia razonable" antes de proceder a las ejecuciones. A ello añade que en los casos en que la deuda no quede saldada con la ejecución, los Estados miembros "deberán garantizar la protección de las condiciones mínimas de subsistencia y establecer medidas para facilitar el reembolso evitando al mismo tiempo el endeudamiento a largo plazo".

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Fuente: El Economista

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