Noticias sobre Legislación

La Comisión Europea (CE) está analizando la legalidad de la ley española en materia de ejecución hipotecaria, y ha advertido que en caso de que las reformas llevadas a cabo no sirvan para ajustar la norma a la legalidad comunitaria expedientará a España.
Según la comisaria de Justicia, Martine Reicherts, la CE está acabando de evaluar la legislación española en esta materia, teniendo en cuenta la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la UE que viene corrigiendo ciertas prácticas contrarias a los derechos del consumidor cuando aparecen cláusulas abusivas en el contrato.
Según Reicherts en respuesta a los fallos del TJUE España “modificó la disposición que impedía que los deudores interpusieran recurso de apelación contra la resolución que desestimara su oposición a la ejecución, si ésta se basaba en la existencia de una cláusula contractual abusiva en el contrato de préstamo” pero la Comisión “está ahora acabando de evaluar si España cumple plenamente lo dispuesto” en la directiva sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, en particular “tal y como ha sido interpretada por el TJUE”.
 

La Unión Europea dio el visto bueno definitivo a la Directiva sobre hipotecas que supone la primera legislación europea en el ámbito hipotecario. La norma, que recibió el respaldo de la Eurocámara el pasado septiembre, y que los países deberán transponer en un plazo de dos años, supondrá que los compradores de vivienda estarán mejor asesorados sobre los costes y consecuencias de asumir una hipoteca para acabar con la concesión de créditos descontrolados y evitar situaciones como las vividas en España, donde cientos de familias han sido desahuciadas.
Las nuevas reglas, que obedecen al documento propuesto por el eurodiputado español Antolín Sánchez Presedo, contemplan, entre otros extremos, impedir a los Estados oponerse a la dación en pago acordada entre el cliente y su banco, imponerles el deber de buscar el mejor precio por la venta de la propiedad en las ejecuciones o exigir a los países que faciliten el pago, protegiendo a los consumidores y evitando el sobreendeudamiento a largo plazo. Gracias a la Directiva, el consumidor dispondrá de un periodo obligatorio de reflexión de siete días antes de firmar un contrato hipotecario, o bien del mismo periodo de siete días para retractarse tras la firma, a elección de los países.
Además, la norma contempla una batería de obligaciones para las entidades bancarias a la hora de informar, asesorar y vender productos hipotecarios antes de firmar cualquier contrato. Así, el consumidor tendrá que recibir, bien en papel, bien en formato electrónico, información general “clara y comprensible sobre los contratos” con el objetivo de que conozcan el coste total del crédito y las consecuencias financieras a largo plazo. A estas garantías se suman que los bancos o entidades financieras concedentes del crédito tendrán que ofrecer al consumidor información personalizada para comparar los créditos disponibles en el mercado. Además, la normativa habla de que las entidades deberán tener lo que denomina de una “tolerancia razonable” antes de proceder a las ejecuciones. Y en los casos en que la deuda no quede saldada con la ejecución, los Estados “deberán garantizar la protección de las condiciones mínimas de subsistencia (...) evitando el endeudamiento a largo plazo”.

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Fuente: El Economista, Expansión

El Tribunal Supremo hace caso omiso de las sentencias que están dictando jueces de distintas instancias inferiores y avala sin ambages la Ley Hipotecaria y el marco jurídico sobre contratos vigente. Así se desprende de sentencias recientes del Alto Tribunal que confirman la obligatoriedad de distintos contratos financieros, como préstamos hipotecarios o productos derivados, y rechazan la existencia de condiciones o intereses abusivos.
El Supremo se atiene a la legislación y, en una reciente sentencia, reconoce que, en los préstamos hipotecarios, no es posible entrar a valorar el equilibrio de las prestaciones entre las partes ni moderar los intereses en función de la legislación de consumidores o la ley contra la represión de la usura. Y lo hace en un fallo en el que juzga un caso en el que se pedía la nulidad de un préstamo hipotecario por haberse fijado un tipo de interés del 20%.  
En otra sentencia, el Alto Tribunal resuelve un asunto en el que unas personas habían comprado unas viviendas con el fin de venderlas sin haber escriturado siquiera y especular así con ellas. Con la caída del mercado inmobiliario decidieron finalmente no adquirirlas y la promotora les demandó exigiendo que cumplieran con su obligación contractual. Los compradores alegaron que no podían comprar porque no les era posible subrogarse en el préstamo hipotecario. El banco, por su parte, se negó a permitírselo ante su escasa solvencia. En este fallo, el Supremo rechaza la posición de los clientes y sostiene que “los compradores adquirieron con fines especulativos, lo que les podría haber generado una rápida ganancia, obteniendo un precio superior al pactado con la promotora que había dirigido el largo proceso de construcción”. Prosigue que “los compradores cuando se integran en un proceso de rápida obtención de beneficios con la consiguiente disposición urgente de la inversión se están sometiendo a una situación de riesgo aceptado que no pueden intentar repercutir sobre la vendedora, que ningún beneficio obtiene de las ulteriores ventas”. Así, concluye el Supremo, “los recurrentes pretenden aceptar los beneficios de la especulación, pero repercutiendo a la vendedora las pérdidas que se pudieran causar, lo que es contrario a la buena fe”.

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Fuente:Expansión

El periodista Fernando Díaz Villanueva, apunta que en España los créditos hipotecarios son préstamos de garantía personal, es decir, que los beneficiarios de los mismos responden personalmente para liquidar el principal más los intereses. Argumenta que “una ley concebida para un mercado eternamente alcista se ha convertido en una espada de Damocles para todos aquellos que se hipotecaron en la fase expansiva de un ciclo marcado por facilidades crediticias y por inflación en activos como la vivienda. Una legislación que era buena porque abría la posibilidad de pedir una hipoteca a casi todo el mundo es ahora una maldición. Los bancos las concedían porque tenían la certeza de que iban a recuperar lo prestado. Aquel era un valor seguro cuyos precios crecían como la  espuma y, en el improbable caso de que bajasen, el hipotecado tendría que hacerse cargo del diferencial”.  
“En otros países como Estados Unidos sucedió exactamente lo contrario. La entrega de llaves liquidaba el crédito y era el banco quien se comía la diferencia devastando el balance de la entidad. Es, simplemente, otro modelo, tan bueno -o tan malo- como el nuestro. Si lo que queremos es hipotecas baratas y accesibles, habremos de asumir que será el hipotecado quien responda personalmente de ellas. Si queremos lo contrario, no debe extrañarnos que los bancos extremen el control de riesgos y concedan hipotecas con cuentagotas y sólo a individuos solventes o muy bien avalados”.

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Fuente:La Gaceta

Los registradores de la Propiedad son partidarios de que el Gobierno modifique la actual legislación para que quienes compraron una vivienda y posteriormente un tribunal anuló el planteamiento urbanístico no se encuentren con la vivienda demolida si demuestran que actuaron de buena fe. A día de hoy, el asunto está resuelto legalmente. El problema se plantea en miles de viviendas en toda España que se compraron antes de la modificación legal de 2011. Esta solución, explicó el decano del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles, Alfonso Candau, es más complicada que el que se pongan de acuerdo las salas de lo Civil y de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo que mantiene doctrinas enfrentadas. La registradora y ex ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, comentó en el Congreso Iberoamericano de Registradores, que se celebra desde ayer en Cádiz, que esta situación está generando un gran escándalo en países como Reino Unido, Alemania y los países escandinavos, donde muchos nacionales venden sus casas para comprar una vivienda en España, que en muchas ocasiones termina bajo amenaza de derribo al pesar de contar con el respaldo de la fe registral.  

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Fuente: El Economista, Cinco Días

Las últimas semanas del año son claves para efectuar las últimas calibraciones de forma que, en primavera, la factura de Hacienda se vuelva lo más llevadera posible.  
Una de las grandes novedades que incorpora la declaración de la renta de 2011 es que se ha eliminado la deducción universal por adquisición de vivienda habitual si esta fue realizada en el presente ejercicio. Solo podrán aplicarse desgravaciones las personas con rentas inferiores a los 24.107 euros. En esos casos se mantiene la posibilidad de deducirse un 15% del importe pagado sobre una base máxima de 9.040 euros, pero el contribuyente únicamente puede alcanzar dicha cantidad si su base imponible no sobrepasa los 17.707 euros. Conforme su renta aumenta, la ventaja fiscal disminuye hasta desaparecer al alcanzar los ingresos el techo de los citados 24.107 euros. La eliminación de la deducción por vivienda habitual no afecta a aquellas personas que adquirieron su residencia o que entregaron a cuenta cantidades para su edificación antes de 2011. Es decir, con carácter previo a que la nueva legislación entrara en vigor. Los contribuyentes que abrieron una cuenta ahorro vivienda en 2007 o ejercicios posteriores deben recordar que disponen de un plazo máximo de cuatro años para consolidar las deducciones practicadas en declaraciones precedentes. Si cumplido ese plazo no se ha procedido a la compra de la casa, esas cantidades deben ser reintegradas al fisco junto a los intereses de demora correspondientes. Las mejoras en la vivienda dan derecho a una deducción si la base imponible del contribuyente es inferior a los 53.007 euros. El ahorro máximo posible es de 1.350 euros siempre y cuando quede constancia de los pagos por las obras a través de cheque o transferencia. Cada uno de los integrantes de un matrimonio que efectúe de forma individual sus declaraciones podrá desgravarse la citada cantidad, de tal forma que la desgravación conjunta acaba duplicándose.
Aquellas personas que sean propietarias de un piso destinado a alquiler pueden anticipar gastos ligados a dicho inmueble o aplazar ingresos a 2012 para cuadrar la cuenta de este ejercicio fiscal. Además, los alquileres de vivienda solo tributan por el 40% del rendimiento neto obtenido. Por otra parte, si se busca un inquilino, interesa fiscalmente que sea un joven de menos de 30 años y cuyos ingresos superen los 7.455 euros este año porque, bajo este supuesto, no hay que pagar el rendimiento del alquiler. Y si el contrato de arrendamiento fue firmado antes de 2011, vale con que el arrendatario tenga menos de 35 años.
Las ganancias logradas con la venta de la vivienda habitual no tributarán si el dinero se reinvierte antes de dos años en la adquisición de una nueva residencia. Solo será posible volver a deducirse por la vivienda habitual cuando se haya pagado una cantidad igual a la suma del importe sobre el que se practicó la deducción en su vivienda anterior más la ganancia exenta de reinversión.

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Fuente: Cinco Días

La crisis disparó un 15,4% la morosidad de los alquileres entre el 30 de septiembre de 2010 y el 1 de octubre pasado y, además, se está contagiando del alza de los impagos hipotecarios. Según los últimos datos del Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), la deuda media suma 8.312,88 euros, un 7% más que en 2010.
Los mayores incrementos en el número de morosos corresponde a Andalucía, con el 24,69%; la Comunidad Valenciana, con el 20,12%; Madrid, 17,79%; Murcia, 16,47%, y Cataluña, con un 15,93%. Por contra, las regiones que contabilizaron un menor avance de la morosidad fueron Cantabria, con el 1,32%; La Rioja, con un 1,82%; Canarias, 1,85%, y Navarra, con un 2,33%. En cuanto a la deuda media que los inquilinos dejan de pagar, esta oscila de manera significativa según los territorios, como consecuencia de lo dispares que pueden llegar a ser los precios de los alquileres en una región y otra. Así, mientras la media nacional se situó en los citados 8.312,88 euros, Madrid lideró el ranking con 16.037,09 euros, seguida de Murcia, con 12.196,44 euros y Baleares, con 9.664,53 euros.
Durante la presentación de estos números, el director general del FIM, Fernando Sánchez Frutos, aseguró que la morosidad del alquiler no ha dejado de crecer desde 2007, fecha en la que comenzó a elaborar este estudio (en 2009 lo hizo un 13,7% y en 2010 un 16,8%). Lo peor es que advirtió que todo parece indicar que seguirá haciéndolo ante el agravamiento de la crisis económica y también “por la falta de una legislación clara que haga más difícil la posibilidad de dejar de pagar la renta y que no pase nada en mucho tiempo”. Sánchez reveló que, de facto, se está produciendo un trasvase de la morosidad hipotecaria al alquiler, ya que aquellos que tienen problemas para pagar su hipoteca, en muchos casos acaban viviendo de alquiler y si su situación no mejora, terminan siendo inquilinos morosos. En este sentido, recordó que en el ámbito del arrendamiento sí existe la dación en pago, ya que las deudas se saldan con la devolución de las rentas impagadas y el desahucio de la casa.

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Fuente: Cinco Días

Cualquier persona puede dedicarse a la intermediación inmobiliaria, ya que no se requiere ninguna titulación previa, no es obligatorio contar con un domicilio social y no se requiere la suscripción de ningún seguro de responsabilidad civil o ninguna póliza de caución. El presidente del Consejo General de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de España, Jaime Cabrero, recuerda que antes del año 2000 sí era necesario contar con una preparación y titulación previas e incluso era necesario estar colegiado para poder ejercer. Utilizando la espiral de precios alcista de la vivienda como argumento, el Gobierno del PP decretó ese año la desregulación de la intermediación inmobiliaria con la excusa de que dando entrada a más profesionales a este sector de actividad se lograría reducir el precio de las casas. “Con el agravante de que desde entonces hasta ahora han sido muchos los consumidores que si han tenido un problema durante la compra o venta de su casa, no han sabido adónde acudir ni a quién consultar”, explica Cabrero.
Para poner fin a esa situación de desregulación, los agentes de la propiedad inmobiliaria llevan años exigiendo una reorganización de la profesión. “Que pase de ser un mercado salvaje a un libre mercado regulado con protección fundamentalmente para el consumidor, que este sepa que la persona con quien está tratando tiene una formación mínima inmobiliaria y un código ético o de buenas prácticas, un seguro de responsabilidad civil, que está inscrito en un registro de intermediarios, con oficina abierta al público y que en caso de que la operación no llegue a buen puerto, no por su culpa, asegurarse de que las cantidades entregadas a cuenta le van a ser reintegradas o, en su defecto, que tendrá una garantías mínimas al reclamar”, explica Cabrero. Recuerda que en los años de boom inmobiliario hubo intermediarios que ni siquiera contaban con conocimientos previos de la legislación en materia hipotecaria, por ejemplo.  

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Fuente: Cinco Días

 

Jordi Gual, economista jefe de La Caixa y profesor de IESE Business School. Explica que en contra de la opinión ampliamente extendida, en Estados Unidos no prima la responsabilidad limitada (non-recourse) en el crédito hipotecario. "En ese país, la legislación que determina el alcance de la responsabilidad hipotecaria es de ámbito estatal y se determina en base a distintos preceptos legales, lo que provoca la existencia de una maraña de normas que complica la segmentación de los estados entre recourse y non-recourse. En base a las investigaciones de varios economistas, se puede afirmar que solo en 10 de los 50 estados de EEUU existe la responsabilidad limitada. En el resto es ilimitada, como en España y en el resto de los países desarrollados”. Comenta las consecuencias que conlleva la responsabilidad limitada y concluye que “la necesidad de actuación en el sistema hipotecario español es clara en tanto en cuanto son numerosas las familias y las entidades financieras que sufren las consecuencias de la crisis. La responsabilidad limitada es una opción legislativa. Pero se han de valorar con cuidado sus implicaciones. Por algo será que la responsabilidad ilimitada es el modelo imperante en la mayoría de los países desarrollados, incluido EEUU”.

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Fuente:ABC

Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, con respecto a la dación en pago, comenta que "ahora, al pedir un préstamo, te pueden financiar el 80% del valor de tasación, pero si dices que sólo quieres la casa como garantía, el banco te dará el 50%. Entonces, si el consumidor pide más porcentaje de financiación, la entidad te pedirá una garantía personal y este es el modelo actual. Es dar una vuelta para volver al mismo sitio. A menos garantías, menos financiación. El banco se protegerá de la caída del valor de la vivienda, porque sabe que no tiene otro recurso. Tendríamos un sistema más complejo y más caro, porque habría que estructurar dos préstamos, para tener lo mismo que hay ahora”.
Fernández-Aceytuno asegura que "cuanto más libremente funcione el mercado, mejor. Las subvenciones lo que hacen es influenciar un mercado que ya de por sí funciona bien y en el caso de los incentivos fiscales, cualquiera que se introduzca se incorpora al día siguiente al precio de la vivienda. Al mercado hay que dejarlo sin influencias. Los políticos sí deberían
garantizar el alquiler protegido para sectores desfavorecidos”.   
Para fomentar el mercado de alquiler cree que “lo que hace falta es que la legislación de arrendamientos urbanos se cumpliera y que el desahucio y la ejecución fueran más rápidos de lo que son ahora. Hay muchas viviendas libres que se podrían poner en alquiler y no salen por inseguridad jurídica. Eso sería muy bueno para el mercado de la vivienda, porque presionaría
los precios a la baja. Cualquier medida que haga un mercado del alquiler más abierto, libre y homogéneo, mejor, y sería bueno para la vivienda. Actualmente se tarda mucho en la ejecución y por ello las sociedades profesionales que podrían poner vivienda en alquiler no se meten en esto”.

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Fuente: Expansión