Noticias sobre Oferta

Tras cinco años de estancamiento, parece que la recuperación del mercado inmobiliario está próxima. Sin embargo, la agencia de calificación crediticia Fitch Ratings advierte que esta recuperación aún es lenta y desigual. Considera que el regreso del crédito es una de las principales causas de la recuperación de los precios de la vivienda.
En este entorno de relativo optimismo, muchos inversores nacionales vuelven a plantearse la compra de vivienda como una opción interesante para rentabilizar sus ahorros.
Según datos de la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco) se estima que a finales del 2014 quedaban en España sin vender ni arrendar un total de 439.617 viviendas, un 36,26% menos que las 689.787 con que contaba en 2009.
La reducción de stock ha sido desigual dependiendo de la comunidad autónoma. En zonas como Navarra, Cantabria, Extremadura, Canarias o Madrid el descenso del excedente de viviendas nuevas ha bajado del 93,20% de 2009 hasta el 45,10% del tercer trimestre del año pasado.
Sin embargo, Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com, asegura que todavía pueden existir oportunidades y descuentos aunque menos agresivos en los bancos. Habrá que mirar hacia promociones que se han sacado al mercado por parte de entidades financieras o que estas mismas han vendido a promotores para terminarlas, dado que pueden tener importantes descuentos.
Por tanto, todavía las oportunidades de compra existen pero los pisos más baratos serán los primeros en subir de aquí en adelante, dado que en las viviendas de precio medio y alto ya se ha terminado su proceso de ajuste, asegura Gandarias. Aun así, sigue habiendo precios por debajo de los 50.000 euros en algunas capitales, a las afueras de las ciudades y en determinadas zonas de la costa. Se pueden encontrar descuentos del 40% al 50% con respecto a precios del 2007 en localizaciones de costa concretas donde todavía hay exceso de oferta.
 

En el año 2014 se iniciaron un total 34.873 casas, lo que representa un suave incremento del 1,7% sobre la cifra del año anterior, pero queda lejos de las 865.561 que se comenzaron a edificar en el año 2006, momento álgido del boom inmobiliario. A día de hoy apenas se construye un 4,02% de lo que se promovía en época de bonanza económica. Además, esa cifra es inferior a las 46.795 viviendas que se dieron por finalizadas el año pasado, que a su vez representan el 7,29% de lo que se llegó a terminar en 2007, máximo de la serie, cuando salieron al mercado 641.419 casas terminadas.
Todo apunta a que este año será el primero en el que ambas curvas vuelvan a cruzarse, de forma que se inicien más viviendas de las que se terminen. De no ser así podría haber problemas de escasez de oferta de casas nuevas en las zonas donde ya se ha absorbido el stock y donde comienza a aumentar la demanda.
 

Para la agencia de calificación crediticia Fitch Ratings los últimos datos sugieren que la prolongada corrección de los precios de la vivienda en España está llegando a su fin, pero advierte de que la recuperación del mercado inmobiliario lenta y desigual. Según la agencia de calificación la mejora en la oferta de crédito apoyará el mercado inmobiliario, pero los débiles fundamentos, en especial en algunas regiones, implican que la recuperación será lenta.
Fitch recuerda que los precios de la vivienda crecieron un 1,8% interanual en el cuarto trimestre del año 2014, el mayor incremento desde que comenzó la crisis inmobiliaria en el año 2009.
La agencia considera que el regreso del crédito a la economía es una de las principales causas de la recuperación de los precios de la vivienda y cree que la recuperación de la economía, que según sus previsiones crecerá un 2% en el año 2015 y un 2,3% en el año 2016, apoyará el mercado hipotecario.
Sin embargo, las condiciones básicas del mercado inmobiliario siguen siendo débiles, ya que el elevado desempleo y el exceso de oferta por la elevada cantidad de viviendas sin vender construidas en los años 2006 y 2007 evitarán un rápido repunte de los precios.
En su opinión, habrá una recuperación en dos velocidades, ya que seguirá siendo débil en las regiones costeras y en la periferia de las grandes ciudades con gran cantidad de viviendas sin vender. En estas zonas, ve probable que los precios se estanquen el próximo año. Por el contrario, en las principales zonas de las grandes ciudades como Madrid y Barcelona es probable que se produzca una aceleración del crecimiento de los precios. En el conjunto del país, Fitch no espera un rápido repunte de los precios, pero sí una lenta recuperación de los precios de la vivienda que se mantendrán estables en 2015 antes de comenzar a subir el próximo año.
 

La costa española vuelve llamar la atención de los compradores de una segunda vivienda. Según Tinsa los precios han bajado un 47,7% desde los máximos de 2007 y, en algunas zonas, y según la mayor o menor distancia a la playa, las casas de vacaciones se abarataron hasta el 80% y hoy se pueden encontrar apartamentos por 50.000 euros o menos. Como consecuencia del exceso de oferta generado tras el boom inmobiliario es fácil encontrar producto a precio competitivo, encontrándose en algunos casos a precio inferior al que nos costaría si lo construyéramos de cero.
Actualmente en costa se vende más y a mejor precio, motivado en gran medida por las agresivas rebajas de las entidades financieras, que poseen buena parte del stock pendiente de venta.
La demanda de una segunda residencia ha pasado de las 100.000 unidades en el periodo 2005 a 2006 a las 20.000 actuales. Una tendencia que empieza a remontar poco a poco.
Un síntoma evidente es que el stock disponible en áreas como Marbella se está agotando y ya se empiezan a ver grúas. De hecho, en este municipio y en sus alrededores existen casi 20 promociones de obra nueva con un ritmo de preventas y comercialización razonable. Y ya hay promotores interesados en terminar edificios que se quedaron paralizados y otros que están buscando suelo en áreas muy concretas con escasez de oferta.
 

El mercado de la vivienda ha comenzado a dar señales de recuperación y los primeros síntomas del nuevo ciclo empiezan a dejarse notar. Sobre todo, en los precios de la vivienda usada. Todas las estadísticas apuntan a una misma dirección: el ajuste está prácticamente completado.
En los últimos tiempos el mercado ha sonreído a los compradores en las negociaciones, pero ahora empieza a ponerse del lado de los vendedores. Salvo casos excepcionales el aceptar ofertas muy a la baja está pasando a la historia.
La nueva situación favorable a los propietarios viene motivada por el auge de la demanda consciente de que comienza a perder el último tren de las oportunidades. Reflejo de esta situación es la cifra de transacciones en 2014, que aumentó un 2,2% después de tres años a la baja. Todos los expertos dan por hecho que este traspaso de pisos continuará a mayor ritmo en el año 2015, impulsado por la vivienda usada.
Teniendo en cuenta esta previsión positiva, la prisa de los compradores por adquirir vivienda se acelera y está empezando a desembocar en una competencia inédita desde el pinchazo de la burbuja en 2008. Al subir el número de demandantes se frenan las rebajas y se producen ligeras subidas en el mejor producto.
Uno de los datos que demuestra el fin de las grandes rebajas es el que publica semestralmente Tecnocasa sobre el precio de oferta y el precio de venta. La diferencia entre estos dos polos se ha ido estrechando desde finales de 2011 hasta hoy. Según Tecnocasa, la distancia en el segundo semestre de 2011 entre el precio de salida y el precio de venta se situó en el 12,71% en Madrid capital en las casas de segunda mano. Al cierre del año 2014, la diferencia entre lo que se pide y lo que se paga se situó en el 7,23%. Hay que remontarse al año 2007, en pleno boom, para ver una diferencia menor (-3,84%).
 

Kutxabank lanza la oferta más competitiva del mercado con un préstamo que se podrá firmar al euríbor más un 1%, aunque para lograr este margen los usuarios deberán tener un grado de fidelización muy elevado con el banco. La nueva hipoteca se suscribirá el primer ejercicio a un interés del 2,25%. A partir del segundo –y hasta un período de 30 años– el cliente pagará el euríbor más el 1% siempre que su adhesión a la entidad sea máxima. Si no lo es o se reduce durante los años de amortización de la hipoteca, este diferencial aumentará. El banco exige que los ingresos del hogar tengan un umbral de 3.000 euros; los gastos en tarjeta de crédito han de superar los 3.600 euros al año, y las aportaciones a las entidades de previsión social voluntaria o planes de pensiones serán como mínimo de dos mil euros. Además, el cliente contará con un seguro de hogar y con otro de vida o de auto. Como máximo, el préstamo financiará el 75% del valor de tasación de la vivienda (frente al 80% habitual). La oferta se dirige también a los jóvenes menores de 35 años, a los que Kutxabank suaviza sus exigencias de vinculación para firmar hipotecas al euríbor más un 1%.

Ya hay multitud de ofertas hipotecarias con diferenciales por debajo del 2%. Vuelven las ofertas con una rebaja en los tipos de interés en relación al pasado reciente cuando era muy difícil acceder a la financiación tanto para los particulares como para las empresas. La situación ha cambiado y la evolución vista hace prever que la morosidad de las familias tocará techo ya a cierre de este ejercicio o a principios del que viene al mismo tiempo que habrá nueva clientela.
Los motivos de este aparente cambio de tendencia en el sector son básicamente dos. El primero, y el más importante, es una estabilización de la economía. Aún estamos en crisis, pero varios indicadores hacen prever a los expertos que lo peor ha pasado. En segundo lugar, la necesidad por parte de los bancos de ampliar y mantener su base de clientes ante la pérdida de atractivo de algunos productos estrella como los depósitos, tradicionalmente la opción de inversión preferida por los pequeños ahorradores.
 

Los datos de las estadísticas sobre vivienda que elaboran el Consejo General del Notariado y Colegio de Registradores certifican la mejora de las ventas y coinciden en que poco a poco se agota el recorrido a la baja de los precios.
Según los notarios en el tercer trimestre del año, el número de viviendas vendidas registró un aumento anual del 8,6% y el precio del metro cuadrado se abarató en promedio un 4%. Si solo se tienen en cuenta las cifras de septiembre sobre idéntico mes del año anterior, el volumen de transacciones se disparó un 20,7%, mientras el ajuste de los precios fue apenas del 2,9% anual. Por tipo de vivienda, destaca la evolución que protagoniza la venta de casas nuevas, que en septiembre se desplomó un 32,8% frente a las operaciones de inmuebles usados o de segunda mano, que crecieron un 31,8%. La estadística de los registradores sitúa el incremento de ventas interanual en el 3,5% e indica que los precios crecieron un 1,5%, también revela que se venden casi el doble de casas usadas que de nuevas.
La explicación a esta mejora hay que buscarla en la estabilización del mercado laboral, el regreso de la financiación y que hay más oferta, más variada y más barata de inmuebles usados.
 

Durante el pasado mes de junio los compradores de viviendas le pidieron a los vendedores rebajas de hasta el 21% de media sobre los precios de oferta.
Este dato es dos puntos porcentuales inferior que el registrado en el mes de diciembre de 2013, cuando la rebaja media que se pedía era del 23%.
Por provincias, la mayor distancia entre compradores y vendedores se encuentra en Girona, en la que se pide un descuento del 26% sobre el precio fijado por los vendedores.
 

Según la consultora inmobiliaria RR de Acuña & Asociados los precios de los pisos seguirán cayendo los precios de los pisos. Pero esto no es algo esencialmente malo ya que la consultora apunta que “2014 constituye un hito y un cambio de tendencia para los desequilibrios generados entre la oferta y la demanda desde el 2007”. Según el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2014 elaborado por RR de Acuña & Asociados restablecer el equilibrio será más lento que el crecimiento previsto para la generación de empleo por diferentes organismos, es decir, el desajuste de la oferta con la demanda proseguirá.
El valor de la vivienda caerá, de media, alrededor del 20% en 2014, 2015 y 2016 y las ventas netas de inmuebles residenciales pasarán de 228.000 en 2013 a 332.000 en 2016, es decir, un 45,6% más.
Lo más importante es que en 2016 la compraventa de vivienda (332.000 transacciones) será bastante superior que el de la suma de los pisos acabados (52.000), la adquisición de activos por parte de la banca (59.000) y las herencias (149.000). De esta forma en el 2016 año se drenarán 72.000 casas del stock. Y en el trienio comprendido entre el 2014 y 2016, la reducción del excedente será de 155.000 inmuebles, es decir, el 9% del total.