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Los precios subieron un 3% en el primer trimestre del 2015

Según Sociedad de Tasación los precios de la vivienda en España registraron un incremento de alrededor del 3% en el primer trimestre del año 2015 en comparación con el mismo periodo del año 2014.
El director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, destaca que, de esta manera, los precios de la vivienda encadenan ya tres trimestres consecutivos de subidas. Y apunta que las tasaciones que realiza el grupo con finalidad hipotecaria que instan las entidades financieras crecen a un ritmo de dos dígitos. Aunque también destaca que a pesar de estos buenos datos todavía hay mucho por hacer en el mercado inmobiliario.
 

Se recupera la venta de viviendas en la costa

La costa española vuelve llamar la atención de los compradores de una segunda vivienda. Según Tinsa los precios han bajado un 47,7% desde los máximos de 2007 y, en algunas zonas, y según la mayor o menor distancia a la playa, las casas de vacaciones se abarataron hasta el 80% y hoy se pueden encontrar apartamentos por 50.000 euros o menos. Como consecuencia del exceso de oferta generado tras el boom inmobiliario es fácil encontrar producto a precio competitivo, encontrándose en algunos casos a precio inferior al que nos costaría si lo construyéramos de cero.
Actualmente en costa se vende más y a mejor precio, motivado en gran medida por las agresivas rebajas de las entidades financieras, que poseen buena parte del stock pendiente de venta.
La demanda de una segunda residencia ha pasado de las 100.000 unidades en el periodo 2005 a 2006 a las 20.000 actuales. Una tendencia que empieza a remontar poco a poco.
Un síntoma evidente es que el stock disponible en áreas como Marbella se está agotando y ya se empiezan a ver grúas. De hecho, en este municipio y en sus alrededores existen casi 20 promociones de obra nueva con un ritmo de preventas y comercialización razonable. Y ya hay promotores interesados en terminar edificios que se quedaron paralizados y otros que están buscando suelo en áreas muy concretas con escasez de oferta.
 

En el 2014 la cuota hipotecaria cayó un 6,9%

El mercado inmobiliario evoluciona hacia su estabilización. Los indicadores referidos a precios y ventas de casas, así lo constatan. La directora de relaciones institucionales del Colegio de Registradores y exministra de Vivienda, Beatriz Corredor, aseguró que ya se perciben las consecuencias de la suave reapertura del crédito que se produjo a lo largo del año 2014. Así, la cuota hipotecaria media se situó en 553 euros al mes, lo que representa un descenso del 6,9% sobre el año anterior y fija el esfuerzo que realizan los hogares a la hora de comprar su vivienda por debajo del 30% de sus ingresos medios, el nivel considerado aceptable por su menor riesgo por las entidades financieras. En cuanto a la evolución que registraron los tipos de interés, estos se redujeron en promedio un 17% el año pasado, al tiempo que se incrementó ligeramente, un 2,25%, la duración de las nuevas hipotecas contratadas, hasta los 22 años y nueve meses. Este aumento del plazo de contratación de los préstamos es fruto de una mayor confianza de los bancos en la capacidad de pago de los titulares de esas hipotecas. Uno de los aspectos que incluye la estadística del Colegio de Registradores es el primer balance de un ejercicio completo de procesos de ejecución hipotecaria iniciados. En 2014 se contabilizaron 69.023, de los que el 62,5% correspondió a personas físicas y el 37,5% restante a personas jurídicas o empresas. De ese volumen de procesos iniciados, no todos concluyen con el lanzamiento del inmueble o el desahucio, ya que una vez se inscribe en el registro el proceso, se pueden producir varias circunstancias (dación en pago, desembolso de la deuda o su refinanciación) que eviten el desalojo.

La banca redujo el riesgo promotor a niveles de hace 10 años

La banca española ha reducido a la mitad su riesgo con promotores, el que ha sido su gran punto de debilidad a lo largo de la crisis. El saldo de crédito al sector promotor cayó hasta 156.200 millones de euros en septiembre. Las entidades financieras han situado el stock en los niveles del año 2004, cuando comenzó a acelerarse la burbuja inmobiliaria.
La reducción de la exposición directa con promotores se debe a diversos factores. Uno de los elementos que explica la caída es la creación de Sareb. Las entidades con ayudas públicas traspasaron crédito promotor neto (ya descontadas las provisiones) por casi 35.000 millones entre 2012 y 2013. Este riesgo ha dejado de presionar a los grupos con respaldo estatal, pero ha sido asumido por los accionistas del banco malo. Tan relevante como este factor ha sido la adjudicación de activos y los canjes de deuda por inmuebles. La banca comenzó a aplicar sistemáticamente esta estrategia al iniciarse la crisis, para aliviar la carga financiera de las promotoras y dar aire al sector. El traspaso de créditos a fallidos (considerados irrecuperables y dotados al 100%) y las ventas, aún incipientes, de carteras de crédito promotor a fondos oportunistas también han contribuido a bajar el stock.
 

La banca lanza nuevas campañas para conceder hipotecas

Las entidades, por un lado, buscan soltar lastre inmobiliario, dando salida a los activos que tienen adjudicados y, por otro, se muestran cada vez más proclives a dar crédito para la compra de vivienda libre, con el objetivo de generar negocio e impulsar su cuenta de resultados.
Las principales entidades están ofreciendo hipotecas con un diferencial que, en la mayoría de los casos, se sitúa por debajo del 2%. Santander inició la batalla por la captación de hipotecas en verano, al recortar su diferencial hasta el 1,89%, igualando la oferta en ese momento de la Hipoteca Naranja de ING Direct. Hace unos días, lanzó una ofensiva para ganar cuota en Cataluña, donde concede préstamos con un diferencial del 1,65%. Tras el Santander, varios bancos han ido reduciendo el precio de sus préstamos paulatinamente durante los últimos meses. Kutxabank cuenta con la propuesta más atractiva: euríbor más 1,25% para jóvenes menores de 35 años y un 1,50% para el resto. Exige ingresos mensuales de 4.500 euros. También destacan Bankinter y Sabadell, con un tipo del 1,70% sobre euríbor. Bankinter a finales de septiembre mejoró las condiciones de su crédito para vivienda reduciendo el interés durante el primer año que pasó del 2,95% al 2,50%, y redujo el diferencial sobre euríbor del 1,95% al 1,70% (con máxima vinculación). Exige que los hipotecados ingresen al mes, como mínimo, 2.000 euros. Otra de las ofertas más competitivas es la del Sabadell: diferencial sobre euríbor del 1,70%. Los tres primeros años, el interés asciende a un tipo fijo del 2,90%. La entidad establece condiciones especiales para ciertos supuestos: un 2,50% primer año y euríbor más 1,70% posteriormente para inmuebles de valor superior a 150.000 euros por norma general y 250.000, en Barcelona, Madrid, Bilbao y San Sebastián. BBVA lanzó hace unas semanas la Hipoteca Quiero, con un diferencial del 1,80% para quienes perciban un salario de 1.500 euros. CaixaBank ofrece hipotecas para primera vivienda con un diferencial que parte del 2,60% y puede reducirse hasta el 1,90%, con máxima bonificación, en función de la vinculación del cliente. Popular ofrece condiciones más ventajosas para vivienda adjudicada (euríbor +1,25%) que para vivienda libre (euríbor +1,80%). Ibercaja tiene una hipoteca de euríbor +1,95%, tras un primer año pagando un 3%; y Bankia exige el primer año un 4% y después un diferencial de euríbor +2%, con alta vinculación.
 

El Banco de España informará del efecto de las medidas del BCE sobre el crédito al Congreso

Según el gobernador del Banco de España, Luis María Linde, las últimas medidas adoptadas por el BCE para incentivar el crédito deberían jugar un papel importante en la financiación del sector privado. En este sentido, el Banco de España informará trimestralmente al Congreso de los Diputados sobre la cantidad de fondos del BCE que han absorbido las entidades financieras españolas y cuánto de ese dinero ha llegado a las pymes y familias, según el acuerdo adoptado por el PP y CiU en la Comisión de Economía de la Cámara Baja. Se informará al Congreso sobre las medidas que aplique el BCE como estrategia para estimular el crédito a familias y empresas en toda la UE.

La mejora de la situación económica hace que suba la demanda de casas

Las transacciones de viviendas han vuelto a arrojar una cifra positiva que apunta hacia la paulatina estabilización de mercado, lo que hace pensar que la mejora de la situación económica comienza a despertar a la demanda de casas. Según la Estadística de Transacciones Inmobiliarias del Ministerio de Fomento, la compraventa de casas creció un 12,1% durante el segundo trimestre del año 2014 respecto al mismo periodo de 2013. Entre abril y junio se cerraron 91.338 operaciones. Hay que remontarse hasta 2010 para ver un segundo trimestre con más compraventas.
El responsable de este incremento es el segmento de la segunda mano, que copó hasta el 84,3% de todas las operaciones cerradas. En total, entre abril y junio se adquirieron 77.042 viviendas usadas por 14.296 nuevas. Comparando estos datos con los del año 2013, se puede ver que la compraventa de viviendas usadas crece un 15%, mientras que la de los inmuebles a estrenar se reduce un 1,5%. Estos datos se deben a la escasez de producción de vivienda nueva y porque la mayor parte de las operaciones las protagonizan las entidades financieras, dando salida a su producto adjudicado, considerado de segunda mano incluso tratándose de casas a estrenar.
 

El crédito hipotecario cayó un 8,9%

El crédito hipotecario concedido por las entidades financieras españolas en el mes de julio cayó el 8,9% en comparación interanual, lo que redujo el saldo vivo de estos préstamos hasta los 734.698 millones de euros, según los datos publicados por la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
Esto significa que en los doce meses transcurridos entre julio de 2013 y el mismo mes de 2014 el saldo vivo de las hipotecas que están en vigor en España disminuyó en 72.126 millones.
Mejor evolución registra la tasa de morosidad de los préstamos para la adquisición de la vivienda. Según el Banco de España, la tasa de insolvencias en este segmento bajó en el segundo trimestre del año por primera vez desde hace más de tres años, al 5,7%.
 

La banca vuelve a financiar el 100% del valor de tasación

Algunas entidades financieras han dado un paso más y no cierran la puerta a cubrir el 100% de lo que cuesta una casa. Dos ya lo hacen de forma oficial. Ibercaja comercializa la Superhipoteca 2014 con la que se puede obtener el 100% del valor de la tasación con un plazo máximo de amortización de 40 años. El tipo de interés es del 3% el primer año y el resto del periodo se aplica un diferencial del 2% sobre el euríbor, cumpliendo condiciones. Los requisitos son la domiciliación de la nómina o pensión y de al menos tres recibos, contratar el seguro multirriesgo Ibercaja Hogar y seguro de vida, hacer gasto con tarjetas, tener un determinado saldo acumulado en la cuenta de ahorro e invertir en un fondo gestionado por la entidad. Ofrece dos años de carencia, durante los cuales solo se pagan intereses sin amortizar capital. Caja de Ingenieros dispone de la Hipoteca Hogar, con la que es posible alcanzar una financiación superior al 80% y hasta el 100% del valor del inmueble. El tipo de salida es del 4,50% y después euríbor más un interés del 3,50% sin vinculación. Con la máxima bonificación, el diferencial se rebaja hasta el 2,74%. Es necesario domiciliar la nómina, contratar otro producto por importe igual o superior a 3.000 euros y también un seguro de protección de pagos, vida y hogar.
Aunque por norma general el límite de financiación actual es del 80% del valor de tasación o de compraventa en las oficinas bancarias de varias entidades no dicen no un rotundo cuando un cliente pregunta por una hipoteca al 100% para un piso de terceros.
 

Tras la crisis la banca solo tiene tres tasadoras

La existencia de una fuerte dependencia entre entidades financieras y sociedades de tasación, ya que muchas de estas se encontraban en manos de las primeras, llevó al Banco de España a tomar cartas en el asunto hace unos años. El hecho de que la filial de un banco fuera la responsable de valorar el precio del inmueble para el que la entidad concedía un crédito, durante los años del boom del ladrillo, o de tasar el valor que se descuenta de una deuda hipotecaria impagada, tras el estallido de la burbuja, ha supuesto un conflicto de intereses. La creciente presión del supervisor ha logrado reducir de una docena a tres el número de tasadoras en manos de la banca que, si antes acaparaban un 46,8% de la cuota de mercado, en la actualidad solo facturan un 4,9% del total. Son datos publicados en el último Boletín Económico del Banco de España, con los datos de cierre de 2013.
Actualmente son tres las tasadoras que siguen en manos de la banca: la Sociedad Integral de Valoraciones Automatizadas (Sivasa), que forma parte del área de riesgos de Banco Santander; Tasaciones Andaluzas, de Unicaja, y LKS Tasaciones, de Caja Laboral.
 

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