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La Sareb ha vendido un 22% de su cartera de inmuebles

La actividad de liquidación y venta de activos de Sareb se situó por encima de lo previsto en el año 2014, vendiéndose un total de 15.000 inmuebles que elevan el total de ventas a 24.000 unidades en sus dos primeros años de funcionamiento, lo que supone el 22% de los activos inicialmente adjudicados.
Las cifras del banco malo confirman la estabilización del mercado inmobiliario y un ligero aumento del interés de los inversores por hacerse tanto con sus activos inmobiliarios como con los financieros.
Los resultados atribuibles estrictamente a la gestión del equipo que dirige Jaime Echegoyen arrojan unas pérdidas de 45 millones de euros en el último ejercicio. Sin embargo, el impacto de los saneamientos extraordinarios que Sareb ha tenido que hacer por exigencia del Banco de España elevan hasta los 585 millones de euros los números rojos, lo que supone más del doble que un año antes.
La diferencia entre ambas magnitudes se debe principalmente a los criterios que el supervisor ha obligado a seguir para valorar una cartera de créditos muy específica: aquellos préstamos que no tienen garantías reales, que están en impago y que están concedidos a compañías en situación de concurso de acreedores han tenido que ser anotados en el balance a un valor cero.
Lo excepcional de esta provisión extraordinaria es que se ha hecho tras dos años de funcionamiento de Sareb, a pesar de que el grueso de estos préstamos ya estaba en esa situación próxima al impago cuando Sareb se hizo con ellos durante el trasvase de activos de las entidades rescatadas en 2012.
 

Durante los próximos años la construcción de casas seguirá en mínimos

El Plan Nacional de Reformas que acompaña al Programa de Estabilidad que fue presentado a la Comisión Europea prevé que el número de nuevas viviendas irá subiendo gradualmente desde las 78.000 del año pasado hasta alcanzar entre 100.000 y 11.000 en 2015. Se trata de cifras minúsculas si se comparan con las 865.000 que se llegaron a iniciar en 2006, cuando España vivía en la euforia del ‘ladrillo’. “Continuará la absorción del stock sin vender al tiempo que se elevará muy gradualmente el número de viviendas iniciadas”, asegura el documento.
Por otra parte, el Gobierno baraja la posibilidad de crear un registro público de inquilinos morosos. Con esta iniciativa, trata de fortalecer las garantías jurídicas de los propietarios de viviendas en alquiler y potenciar este segmento del mercado. También pretende impulsar el arrendamiento de viviendas vacías a través de medidas fiscales como incentivar al propietario con bonificaciones a las rentas del alquiler.
Además, se incluyen medidas para incrementar los ingresos como la venta del patrimonio inmobiliario del Estado, que se eleva a más de 50.000 inmuebles.  

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Fuente: El País

Las condiciones de las hipotecas ya no son lo que eran

Los datos disponibles apuntan que a finales del año pasado las nuevas hipotecas contratadas se parecen cada vez menos a las suscritas en el pasado reciente.  
Según las cifras del Banco de España, los plazos de amortización de las nuevas hipotecas no dejan de disminuir. La serie histórica, que se remonta a 2004, indica que se ha pasado de hipotecas de casi 29 años de promedio en 2007, en plena efervescencia del boom, cuando llegaron a ofrecerse a 40 años, a que los plazos contratados se sitúen por debajo de los 24 años. En concreto, la última cifra disponible data de diciembre de 2011 y asciende a 23,7 años. Los expertos consultados atribuyen este acortamiento de los plazos a dos factores. Por un lado, a la presión que ejerce la banca para conceder préstamos con el menor riesgo posible y, sin duda, cuanto más se prolongue la amortización, más incertidumbre y, por tanto, más riesgo ante la posibilidad de que los tipos se incrementen y el crédito entre en mora. Y, por otro lado, una mayor prudencia de los titulares de hipotecas. “Conscientes de que ahora conseguir un préstamo es mucho más difícil por los avales y garantías que hay que aportar y mucho más caro, por la subida de los diferenciales que se aplican sobre el euríbor, los clientes optan por apurar al máximo los plazos, ya que a menos años, menos intereses que pagar”, aclaran fuentes de una de las principales entidades del país.
También se observan cambios en el capital prestado. Mientras el porcentaje del valor de tasación que suelen contratar los futuros hipotecados se mantiene constante, oscila entre el 55% y el 58% del total de la casa, no ocurre lo mismo con los préstamos denominados de alto riesgo. Se trata de las hipotecas concedidas por más del 80% del valor de tasación, aquellas más vulnerables a las rebajas de precios en el mercado. Durante el boom inmobiliario las entidades aseguraron que no era habitual otorgar esta clase de préstamos y, sin embargo, las estadísticas oficiales aseguran que llegaron a representar el 18% de todos los nuevos créditos. Una vez que estalló la crisis de los préstamos subprime y se consumó el crac financiero y económico global, el mercado hipotecario sufrió un parón del que le está costando salir y esos créditos con mayor riesgo se redujeron hasta suponer solo el 10% de las nuevas operaciones. El Banco de España acaba de constatar que a finales de 2011 volvieron a repuntar al 13,5%, aunque cerraron a un promedio del 12,6%. La necesidad que tienen bancos y cajas en dar salida a sus viviendas explica que ofrezcan estas hipotecas para animar a los compradores que no disponen de ahorro previo.  

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Fuente: Cinco Días

Los notarios ofrecerán las mismas garantías que un juez en un embargo

Entre las modificaciones legales que incluye la iniciativa del Gobierno para ampliar las garantías de los clientes hipotecarios ante el embargo de su vivienda -el grueso se limita a un código de buenas prácticas, cuyo cumplimiento será voluntario- está la de mejoras las subastas públicas de los inmuebles. Los Ministerios de Economía y Justicia trabajan para presentar lo antes posible un nuevo modelo más transparente y ágil. Entre otros cambios, el Gobierno busca priorizar la vía extrajudicial para sortear el atasco en los tribunales. El colectivo de notarios, que dirimiría estos procesos, anunció ayer que aportará las mismas garantías al ciudadano que les concede un juez. Así lo ratificaba el Consejo General del Notariado. El organismo emitió una circular –“de obligado cumplimiento"- en el que asegura que "pese a las dudas suscitadas por las diferencias legales" vía judicial y la extrajudicial, “los notarios podrán garantizar a los ciudadanos los mismos derechos en las ejecuciones hipotecarias”.  
El principal efecto de este compromiso se materializará en el hecho de que la entidad que embargue la vivienda no podrá adjudicársela por menos del 60% de su valor. El mismo porcentaje que impone un juez por ley. Este porcentaje fue elevado el pasado año del 50% al 60% para los procesos judiciales, pero no se modificó en la Ley Hipotecaria, que es la que rige en la vía extrajudicial y que no recoge un precio mínimo de adjudicación. Los notarios acordaron asumir estas mismas condiciones después de que el pasado 31 de enero, según fuentes del notariado, Justicia les informara de la intención del Ejecutivo de fomentar las resoluciones no judiciales en los procesos de embargo hipotecario. En el proceso de subasta del inmueble embargado se establece que el postor puede quedarse el inmueble por el 100% de su valor en la primera subasta o por el 75% en la segunda. En última instancia, si no existen más peticiones, que es lo usual, será el banco o caja quien se quede la vivienda en una tercera subasta. La importancia de que lo hagan pagando al menos un 60% de su valor, como ocurre en la vía judicial y prometen ahora los notarios, radica en que ese montante se le resta de la deuda al afectado por el embargo, que solo tendrá que hacer frente al saldo restante, descontando también los pagos que ya haya realizado. Dado que la vía extrajudicial tiene que estar recogida en la escritura pública y que hace falta el acuerdo de las partes - cliente y entidad-, el compromiso de los notarios supone un acicate para que los usuarios acepten procedimientos ante notario con la seguridad de que contarán con las mismas garantías que les concedería un juez.
Los notarios señalan que dado que “la normativa concursal española carece de mecanismos eficaces de carácter social cuando el ciudadano se encuentra en una situación de insolvencia, debido a su separación o divorcio, a estar en desempleo prolongado, a una incapacidad, etc.”, demandarán a Justicia que tome las medidas correspondientes para “equiparar nuestro ordenamiento jurídico al de los países de nuestro entorno”.  

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Fuente: Cinco Días, El Economista, ABC y La Razón

LLega el "plan B" a la dación en pago: la hipoteca de "alta calidad"

Desde Genworth sostienen que es imprescindible garantizar la prudencia y un acceso adecuado a créditos con elevados LTV para satisfacer así a la demanda solvente, de forma que el crecimiento del mercado hipotecario se corresponda con el aumento real de las rentas. "Estos préstamos son absolutamente imprescindibles y deben ser lo contrario a créditos de baja calidad crediticia, mediante el establecimiento de un sistema de garantías adecuado", asegura Ángel Mas.
Pero ¿a qué le llaman los expertos garantías adecuadas? Más que inventar fórmulas nuevas, los expertos son partidarios de copiar aquellos sistemas que han demostrado sus éxitos a lo largo de los años. Y ese es el caso del mercado hipotecario de Canadá. Pese a su cercanía a EE UU, el sector inmobiliario canadiense no se vio contagiado por la crisis de las hipotecas subprime gracias a la figura del seguro de crédito. Sus bancos han continuado dando crédito durante todos estos años de crisis a familias y empresas y las tasas de morosidad se mantienen en niveles paupérrimos del 0,5%.
En Italia, pese a ser una economía que se encuentra en el punto de mira de los inversores por su elevada deuda pública, el mercado hipotecario también se distingue por su hipotecas con sello de calidad. Un préstamo hipotecario con seguro de crédito funciona de la siguiente manera. Cuando una familia desea comprar una casa que vale 100.000 euros y solo dispone de 8.000 ahorrados, acude al banco para pedir prestado los 92.000 restantes. En una situación como la actual y sin seguro de crédito, esa hipoteca, de más del 80% de LTV sería considerada de alto riesgo y, salvo que la casa sea de la cartera de activos del banco, será denegada por muy buena capacidad de pago que tenga el cliente y por más que su historial de solvencia (si ha incurrido o no en impagos) sea intachable. Ahora bien, si una compañía aseguradora participa en la operación, el banco muy probablemente conceda esa hipoteca.
Con esta modalidad, la entidad prestaría hasta 70.000 euros, porque considera que ese coste está respaldado por el valor del inmueble y el resto, hasta esos 92.000 euros, los cubriría la compañía de seguros a un coste que el sector considera asumible, ya que en ningún caso llegaría al punto porcentual adicional en los intereses que cobre el banco al titular de la hipoteca. Es decir, que en lugar de aplicar el euríbor más un 1%, aproximadamente habría que desembolsar un diferencial del 1,75%.
Las aseguradoras que se dedican a esta actividad vigilan desde la primera cuota cómo hace frente a sus cuotas el comprador de la casa y en cuanto detecta problemas, insta al banco a renegociar la hipoteca. Si al final debe ejecutarse el crédito por impago, la compañía de seguros paga al banco por la operación como si fuera un siniestro, y el titular del inmueble, aunque pierda el piso, no deberá seguir pagando por él porque por ello ya responde el seguro.
Contar con el respaldo de una compañía de seguros en una operación tan a largo plazo como es una hipoteca es una garantía adicional para el banco. Por ello, los defensores del seguro de crédito aseguran que implantar este producto en el mercado español abarataría el coste de capital y provisiones que deben afrontar bancos y cajas a la hora de conceder esta clase de préstamos.

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Fuente: Cinco Días

 


 

Los notarios plantean sus opciones a la dación en pago

Los notarios consideran que son necesarios numerosos cambios legales que beneficien a los consumidores y que eviten la entrada de muchos de los litigios en los tribunales. El vicepresidente del Consejo General del Notariado, Carlos Ollé, afirmó al referirse al sector inmobiliario, que son necesarias medidas legislativas que rescaten “este motor de nuestra economía”, la mayoría de ellas de orden económico, financiero, fiscal, jurídico y contractual.  
Se destaca la propuesta del notario Francisco Javier Gardeazábal para evitar las ejecuciones por falta de pago de los créditos hipotecarios y para no caer en la “controvertida dación en pago”. Plantea recuperar una vieja figura del Derecho Romano conocida como Pacto Marciano para evitar que el deudor, acuciado por la necesidad, ofrezca como garantía un bien de valor muy superior al del préstamo que recibe, con la posibilidad de perderlo en caso de incumplimiento de forma automática por la facultad de apropiación del acreedor. Mediante el Pacto Marciano se intenta evitar este riesgo, a través de una tasación que valore de forma justa la cosa (vivienda, valores, fondos, etc.) puesta como garantía. La medida se articula mediante la concesión de una opción de compra al acreedor. Si se produce el incumplimiento, el juego de la compensación permitirá al acreedor aplicar el importe de lo debido al pago del precio. Así, una vez determinado el valor justo de la cosa, el deudor tiene derecho a percibir la diferencia entre ese valor y el importe de la deuda. Se evita así el enriquecimiento injustificado del acreedor y se soslayan todos los inconvenientes del pacto comisorio (la apropiación por el acreedor). Esta última cantidad, señaló Gardeazábal, se pondrá a disposición del deudor o de sus acreedores posteriores, con lo que también se protege la posición de éstos. El Pacto Marciano debe ser expresamente pactado, en el momento de constitución de la hipoteca o después, y la tasación debe ser hecha por un tasador independiente. Además, se debe producir la extinción de las cargas posteriores al pacto, lo que supondría una normativa legal que expresamente la regulase. El acuerdo se realizaría mediante escritura pública entre la entidad acreedora, el deudor y el titular de la finca gravada con la hipoteca, o con un tercero designado mediante un poder irrevocable al constituirse el pacto.
El notario José Luis Martínez-Gil propuso la extensión de las subastas notariales voluntarias, pactadas en la escritura hipotecaria, con el procedimiento controlado por el notario, y el impulso a la figura del acta de depósito, en aquellos casos en que existen flecos pendientes de la compraventa acordada, cumplimiento de requisitos que pueden alterar el precio final o las discrepancias de los aspectos fiscales. El notario Manuel Ángel Rueda propuso una ley de armonización de las legislaciones autonómicas para unificar la clasificación del suelo, el planeamiento, el procedimiento de aprobación de los planes y su contenido, así como los procedimientos de designación del urbanizador y el constructor.

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Fuente: El Economista

El cliente prefiere hipotecas baratas a la dación en pago

La posibilidad de modificar la Ley Hipotecaria para introducir la dación en pago planea sobre el sistema financiero desde hace meses. Un cierto clamor social, amplificado por las acciones del movimiento 15M, ha llevado a políticos de diferentes ideologías a abrazar esta reivindicación, pese a las protestas del sector. Pero la banca asegura que la gente no pide hipotecas de estas características, porque son más caras y necesitan de más garantías.
A mediados de julio, Bankinter lanzó al mercado la Hipoteca Sin, un préstamo para la adquisición de vivienda que sólo tiene como garantía el inmueble. El resto de entidades asegura que sus clientes no piden este producto, porque lo que buscan son hipotecas baratas y que permitan financiar un porcentaje más elevado del valor de la vivienda. Algunos bancos tienen este tipo de hipoteca entre sus ofertas desde hace años, pero aseguran que no se venden. “La hipoteca sin garantía personal se ha ofrecido toda la vida, pero la gente no la pide porque es más cara y se necesitan más garantías, se suelen pedir avalistas y el loan to value (porcentaje del préstamo sobre el valor del inmueble) es más bajo”, explican en Banesto.
También BBVA tiene en su catálogo un producto parecido, pero “no ha tenido éxito”. El banco recuerda que el 97% de sus clientes particulares está al día con el pago de la hipoteca y que, para aquellos que no pueden pagar, se buscan  soluciones a medida, desde el alargamiento de los plazos, hasta la concesión de préstamos al consumo para hacer frente a exigencias puntuales. Una posición parecida es la que defiende Banca Cívica. A su vez, Ibercaja explica que “un producto así es inevitablemente más caro, ya que la ausencia de garantías personales incrementa el riesgo y, por lo tanto, el precio del préstamo”. El director financiero de Popular, Jacobo González Robatto, también dejó claro en la última presentación de resultados que el banco no vende este producto y, si lo hiciera, sería más caro que el resto de su oferta. Sabadell está en la misma línea. Según Ramón Gras, director de Particulares del banco, es improbable que este producto se difunda. CatalunyaCaixa, Bankia e ING expresan posiciones parecidas.
La opinión que prevalece en el sector es que cuando un cliente va a contratar una hipoteca no se plantea que vaya a dejar de pagarla, máxime cuando se trata de un préstamo para la compra de primera vivienda. Lo normal es que no esté dispuesto a pagar más para protegerse de las consecuencias de una eventualidad que ni se plantea.

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Fuente: Expansión
  
 

Borja Mateo: "España tiene pisos para 14 años, y se está ocultando"

Borja Mateo, autor de La verdad sobre el mercado inmobiliario, comenta que "los precios de los pisos, desde su apogeo, en el tercer trimestre de 2006 hasta ahora, han bajado el 35%-38% en el mercado de segunda mano; me refiero a precios de pisos realmente vendidos y no de tasación ni el precio que pretenden los vendedores que son mucho más altos. Respecto a los precios a los que los sacan sus vendedores al mercado ahora, hay una bajada del 20%-25% hasta que se venden. En este momento, los precios de venta de los pisos son los que existían en el segundo semestre de 2001 y bajarán aún más”.  
En su opinión, la bajada temporal del IVA al 4% en vivienda servirá “solo para retrasar la recuperación del mercado inmobiliario, de la economía española, para dar aire a los bancos al frenar de forma temporal la bajada de los precios de los pisos. El proceso de bajada continuará, pero más lentamente y durante más años. Cualquier intento de parar lo irremediable (que los pisos sigan bajando de precio) es una patada contra la economía del país”.
En cuanto al número de viviendas que hay a la venta, Mateo dice que “existen, entre pisos de primera y de segunda mano a la venta, un total de 1,9 millones de pisos además de 1,3 millones en construcción: España tiene pisos para los próximos 14 años y es lo que se está ocultando. Lo que se pretende es que los ciudadanos, inducidos al error, crean que los pisos se
acaban, que los precios van a subir; de esta forma, al comprar más caro de lo que lo harían teniendo acceso a la información, tapan los agujeros de bancos, cajas y ayudas a que los constructores sigan ganando lo que en 2000-2006. A la vez financian al Estado, ya que se lleva un porcentaje del precio de venta y, cuanto mayor sea éste, más dinero tiene el Estado”.
Mateo se pronuncia sobre la dación en pago, que no apoya con efectos retroactivos, pero “de cara al futuro totalmente. Instaurarla llevará a que los precios de los pisos bajen más rápidamente que es algo muy bueno para aumentar la competitividad de nuestra economía. Los bancos concederán muchos menos créditos al tener menos garantías, el diferencial de crédito la pirámide de población que está invertida y la aplastante oferta harán el resto”.

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Fuente: ABC

Europa prepara una directiva que controle la concesión de hipotecas

La concesión de hipotecas a ciudadanos y negocios dentro de la Unión Europea dejará de depender exclusivamente de la voluntad de los bancos. El Parlamento y el Consejo europeos trabajan en la propuesta de una futura Directiva que contendrá las normas básicas para la concesión de préstamos destinados a la compra de vivienda y que servirá de guión a las entidades financieras y a los consumidores a la hora de firmar este tipo de contratos, protegiéndolos contra denegaciones arbitrarias de créditos. Se explica que con esta medida se intentará reabrir el crédito e incentivar de nuevo el desarrollo económico y, a la vez, evitar que se repitan los años de “crédito para todos”. La futura Directiva se basa en una consulta pública lanzada en 2009 por la Comisión Europea y, de momento, la propuesta, está en trámite de enmiendas. La propuesta pide, entre otras cuestiones, que se establezcan unos criterios claros y unificados para medir la solvencia del solicitante y, especialmente, que éste cuente con garantías como un periodo de reflexión para comparar ofertas o un derecho de reembolso anticipado de la hipoteca bajo ciertas condiciones que deberá fijar cada Estado.  

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Fuentes: El Economista

Madrid multará a los bancos que no informen correctamente sobre contratos hipotecarios

La ley de transparencia hipotecaria que anunció la presidenta de la Comunidad de Madrid, Esperanza Aguirre, durante la pasada precampaña electoral ya está en marcha. El borrador de anteproyecto de ley prevé sancionar con multas que oscilan entre los 15.000 y los 600.000 euros, a las entidades financieras que no informen correctamente a los consumidores que contraten con ellas una hipoteca. Las infracciones que puede conllevar la sanción son, por ejemplo, no ofrecer suficiente información previa o que la oferta vinculante que hace el banco al consumidor no coincida con las condiciones que figuran en el contrato. El borrador recoge, entre otras cuestiones, la obligación de especificar si el contratante está dando como garantía la vivienda hipotecada y el resto de bienes del comprador o si la única garantía es la vivienda (dación en pago). El texto exige que esta información sea redactada de manera “transparente, clara, concreta y sencilla, utilizando el tamaño de letra apropiado para facilitar su lectura”. El banco deberá acreditar que entregó toda la información al consumidor antes de hacerle la oferta vinculante.  
Se recuerda que el Gobierno regional no tiene competencias para modificar la Ley Hipotecaria, pero sí en materia de consumo. Aguirre explicó que “queremos proteger los consumidores de modo que conozcan lo que están firmando”. La Comunidad enviará el borrador de la ley a los profesionales del sector (entidades, notarios, registradores, asociaciones de consumidores…) y el consejero de Economía se reunirá con ellos.  

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Fuente: El País, Cinco Días, El Economista

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