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Se inician menos viviendas de las que se terminana

En el año 2014 se iniciaron un total 34.873 casas, lo que representa un suave incremento del 1,7% sobre la cifra del año anterior, pero queda lejos de las 865.561 que se comenzaron a edificar en el año 2006, momento álgido del boom inmobiliario. A día de hoy apenas se construye un 4,02% de lo que se promovía en época de bonanza económica. Además, esa cifra es inferior a las 46.795 viviendas que se dieron por finalizadas el año pasado, que a su vez representan el 7,29% de lo que se llegó a terminar en 2007, máximo de la serie, cuando salieron al mercado 641.419 casas terminadas.
Todo apunta a que este año será el primero en el que ambas curvas vuelvan a cruzarse, de forma que se inicien más viviendas de las que se terminen. De no ser así podría haber problemas de escasez de oferta de casas nuevas en las zonas donde ya se ha absorbido el stock y donde comienza a aumentar la demanda.
 

Publicado el: 31/03/2015 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Se recupera la venta de viviendas en la costa

La costa española vuelve llamar la atención de los compradores de una segunda vivienda. Según Tinsa los precios han bajado un 47,7% desde los máximos de 2007 y, en algunas zonas, y según la mayor o menor distancia a la playa, las casas de vacaciones se abarataron hasta el 80% y hoy se pueden encontrar apartamentos por 50.000 euros o menos. Como consecuencia del exceso de oferta generado tras el boom inmobiliario es fácil encontrar producto a precio competitivo, encontrándose en algunos casos a precio inferior al que nos costaría si lo construyéramos de cero.
Actualmente en costa se vende más y a mejor precio, motivado en gran medida por las agresivas rebajas de las entidades financieras, que poseen buena parte del stock pendiente de venta.
La demanda de una segunda residencia ha pasado de las 100.000 unidades en el periodo 2005 a 2006 a las 20.000 actuales. Una tendencia que empieza a remontar poco a poco.
Un síntoma evidente es que el stock disponible en áreas como Marbella se está agotando y ya se empiezan a ver grúas. De hecho, en este municipio y en sus alrededores existen casi 20 promociones de obra nueva con un ritmo de preventas y comercialización razonable. Y ya hay promotores interesados en terminar edificios que se quedaron paralizados y otros que están buscando suelo en áreas muy concretas con escasez de oferta.
 

Hacienda está investigando las cuentas vivienda de la burbuja inmobiliaria

Hacienda ha empezado a comprobar a contribuyentes que abrieron cuentas vivienda durante 2004, 2005 y 2006, en pleno boom inmobiliario. Las cuentas vivienda fueron un incentivo fiscal que estuvo vigente hasta el año 2013 y que permitió a los contribuyentes abrir una cuenta en el banco con la finalidad de ahorrar para adquirir una casa. Las aportaciones realizadas tenían derecho a una deducción del 15% en el IRPF con la condición de que compraran la que sería su residencia habitual durante los cuatro años siguientes a la apertura del depósito. Si cancelaban el depósito, utilizaban el dinero para otro fin o no adquirían la vivienda, tenían que devolver el importe deducido con intereses de demora en la siguiente declaración de la renta.
Hacienda está realizando comprobaciones del ejercicio 2010 e incluyen en él a contribuyentes que abrieron una cuenta vivienda en 2004 o 2005 y, por lo tanto, en caso de incumplir la normativa debían haber devuelto el dinero en la declaración del IRPF de 2008 o 2009, ejercicios ya prescritos. Sin embargo, el anterior Gobierno aprobó en 2008 un Real Decreto que permitió a los contribuyentes que tenían como fecha tope para adquirir una vivienda el año 2008 o 2009 vieran ampliado su plazo hasta el 31 de diciembre de 2010. Y si en esa fecha no compraron su casa, debían notificarlo y devolver las ayudas en la declaración del IRPF de 2010, cuyo plazo de prescripción finaliza el próximo 30 de junio.
Sin embargo, el abogado José María Salcedo Benavente, alerta de que las comprobaciones se extienden a contribuyentes que, si bien incumplieron la normativa, ya habían ganado la prescripción. Hacienda está entregando autoliquidaciones a declarantes que, por ejemplo, abrieron una cuenta vivienda en 2004 y que, antes de la entrada en vigor del real decreto que ampliaba el plazo para la compra, ya habían cancelado su depósito o destinado los fondos a otros fines. En este caso, la pérdida de la deducción se produjo en el momento de la cancelación o disposición de fondos (año 2008 o anteriores) y ello debería haber sido declarado en el IRPF de esos ejercicios, que hoy ya están prescritos.
Además ha apreciado que en varios casos, Hacienda le da al declarante directamente la cantidad que se ha deducido indebidamente, pero sin explicarle de qué ejercicio o ejercicios proviene. Por lo que cree que las liquidaciones están mal motivadas.
 

El mercado inmobiliza el estabiliza

Según el presidente del Banco Popular, Ángel Ron, en el año 2015 se producirá una recuperación del mercado inmobiliario con precios que “parecen estabilizarse”, aunque mantiene que ya no se regresará a “ningún boom inmobiliario”. Considera además que el peso del sector inmobiliario “dejará de detraer del PIB español” y apuntó que potencialmente “hay alguna mejora de la actividad”. En su opinión el ajuste de precios en el sector “también ha concluido. Los precios se han estabilizado y en algunas áreas están creciendo. Estamos en precios de 2002, por lo que cualquier impacto que tengamos es relevante”, dijo.
En el año 2014, el Banco Popular vendió 1.503 millones de euros en inmuebles, lo que supone un 94% más que en el año 2013. Además esta cifra de ventas es superior en un 28% a todo lo que se vendió en los años 2012 y 2013 juntos.
 

El crédito es un 30% más barato

La recuperación del crédito ha abierto una batalla entre los bancos para acaparar la mayor cuota posible. El resultado, es un abaratamiento de la oferta crediticia que, en el caso de las hipotecas, supera el 30%. Casi todos los bancos han actualizado las condiciones de sus productos, rebajando el diferencial que se aplica sobre el euribor y apostando cada vez más por hipotecas a tipo fijo. Si hace un año el diferencial aplicado sobre el tipo de interés de referencia superaba ampliamente el 2%, ahora los nuevos préstamos ofrecen diferenciales incluso inferiores al 1,50%. El año 2015 va a estar marcado por un entorno de tipos de interés bajos, lo que repercutirá en los márgenes de los bancos, por lo que ganar volumen es imprescindible para compensar la menor rentabilidad del activo. En esta nueva etapa confluyen varias circunstancias. Por un lado, los bancos comienzan a hacer frente a una oleada de vencimientos de créditos concedidos en los primeros años del boom inmobiliario que hasta ahora aportaban ingresos al margen de intereses. Además, la cuenta de resultados de las entidades empezará a reflejar una caída de las dotaciones a provisiones y los recortes de plantilla acometidos durante los últimos años aliviarán el capítulo de gastos. Por lo que habrá algo más de margen para competir en la oferta crediticia.

El mercado inmobiliario ofrece importantes oportunidades de inversión

El mercado inmobiliario aún no ha salido de la crisis, pero ya vuelve a ser ofrecer oportunidades de inversión. No sólo porque para los compradores con liquidez hay gangas, sino, también, porque ofrece unas rentabilidades muy superiores a las de la deuda o los depósitos. Comprar un piso o un local para ponerlo en el mercado del alquiler ofrece unos rendimientos elevados y conlleva escaso riesgo.
En un momento en el que los precios del ladrillo tienden a la estabilidad, tras siete años de caída, la rentabilidad media de la vivienda en alquiler es del 5,3%; las oficinas ofrecen un 6,4%; los locales comerciales, un 7%; y las plazas de garaje, un 4,6%. Todos ellos muy por encima del bono a 10 años (1,66%, en los mercados secundarios) o que los depósitos de las principales entidades financieras, que no llegan al 1%.
El contexto macroeconómico ayuda a consolidar este tipo de inversiones. Después de un descenso de precios acumulado del 42%, los expertos coinciden en que hay poco riesgo de depreciación significativa del activo. Además, la banca comienza poco a poco a aflojar la cerrazón del grifo hipotecario: la concesión de préstamos para la adquisición de viviendas crece en tasas interanuales cercanas al 30%.
Por otro lado, el porcentaje de ciudadanos que prefiere arrendar a adquirir un inmueble en propiedad ha subido con fuerza, desde el 11,4% de la época del boom inmobiliario hasta una tasa actual del 19%. Sólo en los tres últimos años el mercado del alquiler ha sumado un millón de pisos y es un 42,5% mayor de lo que era.
 

El precio del suelo urbano es la mitad que en el 2007

El precio del suelo urbano se mantiene en mínimo. Ha caído un 3,3 % en el tercer trimestre del año respecto al mismo periodo del año 2013. El precio medio se sitúa en 142,6 euros, la mitad que en pleno boom inmobiliario cuando el metro costaba 285 euros, según los datos difundidos por del Ministerio de Fomento.
El número de transacciones realizadas entre los meses de julio y septiembre ascendió a 4.293, un 21 % más que hace un año, y un 13,2 % más que las registradas en el segundo trimestre de 2014.
En cuanto al valor de las operaciones han experimentado un incremento interanual del 20,4 %, hasta contabilizar un total de 667,6 millones de euros.
 

Publicado el: 28/12/2014 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
El volumen de viviendas sin vender es como el de antes de la crisis

La recuperación de la venta de viviendas gracias a la mejora económica y a la vuelta del crédito ha hecho que se reduzca el stock de casas nuevas acumulado en la crisis. Las últimas cifras estiman que en el segundo trimestre de este año existían 465.635 pisos de nueva construcción en venta, un 14,3% menos que hace solo un año y un tercio menos que en 2010, cuando alcanzó el máximo de 692.560. Con estos números se recupera el nivel de excedente que existía en el año 2007, último año previo a la crisis, y más cercano a lo que los expertos valoran como óptimo para un país como España, con un fuerte sector turístico. Ese stock técnico podría situarse entre 100.000 y 150.000 casas nuevas. Además, es un síntoma más de que el mercado afianza su estabilización, aunque no volverá a recuperar los números del boom. Este año, no obstante, habrá de nuevo más casas iniciadas que terminadas, algo que no ocurría desde hace siete años.
Sobre cuándo finalizará la absorción de esos más de 400.000 pisos nuevos aún en venta, no existe consenso a la hora de predecir una fecha. Además, por su ubicación y su falta de infraestructuras, el sector ya trabaja con la certeza de que habrá viviendas que nunca se venderán, aunque descartan que se produzcan demoliciones como sí ha ocurrido en otros países afectados por una burbuja como la española.
Si el crédito prosigue su mejora y la mejora de la coyuntura económica no se trunca, muy pronto el sector asistirá a otro clarísimo síntoma de recuperación: volverán a iniciarse más casas de las que se terminan.
 

El negocio hipotecario cayó más del 8% el último año

La deuda contraída por familias y empresas para financiar inmuebles disminuyó en 64.802 millones de euros, el 8,1%, en doce meses, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
Las entidades facilitaron 18.892 millones a familias en los primeros nueve meses del año, lo que implica un aumento interanual del 18,88% pero esta cifra sigue siendo insuficiente para compensar las amortizaciones de préstamos, muchos de ellos contratados durante el boom inmobiliario. En el ejercicio 2005 las familias recibieron 158.018 millones de fondos para financiar compras de viviendas; y aún en 2009, cuando ya nos encontrábamos inmersos en la crisis, las entidades otorgaron 73.154 millones en nuevas operaciones hipotecarias. Los problemas de la banca, de la economía y de los hogares retraen la contratación en los años sucesivos, hasta marcar un mínimo en el año 2013 en 21.853 millones. Durante 2014, la tendencia mejora, si bien los recursos movilizados son aún insuficientes para compensar el proceso de desapalancamiento.
 

Hasta junio las ejecuciones hipotecarias subieron un 14%

Las ejecuciones hipotecarias se elevaron un 14% en el primer semestre del año, hasta las 32.960, frente al mismo periodo del año anterior, según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). De ese total, 19.155 afectaron a viviendas, 12.367 de ellas en manos de familias. El 77,7% de ellas (9.611) tenían ahí su residencia habitual.
El 52,6% de todas las viviendas sometidas a una ejecución hipotecaria durante el segundo semestre del año fueron adquiridas durante los años del boom inmobiliario, entre 2004 y 2007, un 21,7% del total solo en este último ejercicio.
 

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