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El BBVA crea su propio "banco malo"

El BBVA ha creado una unidad que se va a encargar de desarrollar un plan de gestión de activos problemáticos. Esta nueva división ‐Non Performing Assets (activos improductivos)‐ estará bajo la dirección de Pedro Urresti, que reportará a la dirección global de riesgos. La entidad propondrá además al consejo de administración de Desarrollo Urbanístico Chamartín (Duch) a Antonio Béjar como presidente. El BBVA tiene en el proyecto Duch un porcentaje mayoritario del capital y también posee los derechos sobre los terrenos de la operación Chamartín, la ampliación de la Castellana en el norte de Madrid. La dirección de BBVA que integra los activos vinculados a negocios inmobiliarios, la ocupará Agustín Vidal‐Aragón de Olives. Con estos nombramientos, la entidad financiera quiere reforzar su estrategia de negocio inmobiliario en España.

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Publicado el: 05/05/2014 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
La banca vende activos para obtener liquidez

Tras la vuelta del verano, la banca ha emprendido una veloz carrera para reducir riesgos en el sector inmobiliario. Ha encontrado dos vías. La primera es vender inmuebles directamente o créditos inmobiliarios fallidos. La segunda, deshacerse de su plataforma de gestión. Son transacciones diferentes, pero persiguen un mismo fin: ganar en solvencia y alejarse del negocio del ladrillo. La diferencia es importante. “Cuando se compran sociedades inmobiliarias, se está adquiriendo el negocio de la gestión de los activos, con el personal, pero los activos siguen perteneciendo al banco y siguen en su balance”, apunta Carlos Ferrer‐Bonsoms, director de residencial, bancos y cajas de Jones Lang Lasalle. Normalmente, cuando esto se produce, se establecen unas tarifas para los servicios. “El banco cede la gestión del negocio, y el fondo la gestiona a cambio de una rentabilidad y de obtener la administración del nuevo negocio inmobiliario que vaya entrando”, aclara Elisa Morillo, directora de expansión de Foro Consultores. En este sentido, según el director de activos bancarios de Savills, Nicolás Llari de Sangenís, “las plataformas de gestión de venta de inmuebles y recobro de préstamos fallidos no son un negocio estratégico para la banca. Su desinversión responde a una estrategia de centrarse en su negocio principal”.
En agosto, Catalunya Banc abrió la senda de este tipo de transacciones vendiendo su plataforma por 40 millones a un consorcio formado por las firmas estadounidenses Kennedy Wilson y Värde Partners. A principios de mes, Bankia anunció que cedía a Cerberus por diez años la gestión de activos y préstamos inmobiliarios. Mientras, Caixa Bank ultima la venta del
51% de Servihabitat al fondo estadounidense, TPG. Santander y Popular quieren hacer lo mismo deshaciéndose de Altamira y Aliseda, respectivamente. Sabadell no ha dado mandato de venta, ni ha abierto un proceso para enajenar Solvia, pero tampoco lo descarta; mientras que BBVA es el único de los grandes que, de momento, no se ha planteado abandonar la gestión de Anida. Por el contrario, anunció hace unos días que vendía 1.000 inmuebles al hedge fund norteamericano Baupost Group por casi 100 millones de euros. En esta misma línea, Sabadell también traspasó un lote de 953 inmuebles, procedentes de la CAM, por 88,9 millones a un consorcio de inversores internacionales. Estas operaciones de venta de inmuebles constituyen un paso más en este proceso desinversor.

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Fuente: La Vanguardia

Se vuelven a dar hipotecas por más del 100% del valor de la vivienda

Los bancos han elevado su ofensiva para reducir el volumen de inmuebles en sus balances, fruto de las adjudicaciones de impagos de sus clientes. Las entidades vuelven a dar hipotecas con un importe superior al 100% del precio o del valor de tasación. Esta práctica, dirigida exclusivamente para la venta de sus inmuebles, está siendo aplicada, entre otros, por BBVA, Popular y Sabadell, y sirve para que los compradores puedan hacer frente a los gastos de impuestos, notaría y registro, que de media suponen un 10% adicional. Hasta ahora solo Popular ofrecía estas condiciones, pero en los últimos meses esta política se está extendiendo. Aunque de manera oficial las entidades ofrecen créditos hasta alcanzar el valor de la vivienda, en las oficinas se permite otorgar líneas de financiación superiores. En muchos casos asciende al 110% y en algunos llega al 115%. Las hipotecas por más del 100% dependen, no obstante, de la capacidad y solvencia y no son operaciones generalizadas, pero sirven para que los bancos suelten lastre inmobiliario y capten nuevos clientes vinculados a través de la contratación de otros productos.
La mayor facilidad de acceso al crédito, unido a las ofertas con rebajas en el precio de los pisos, que llegan hasta un 60% o 70% sobre los libros, ha reactivado ligeramente el mercado. Las provisiones exigidas por el Gobierno para cubrir pérdidas y la bajada del valor permiten a las entidades ampliar su capacidad de actuación. En este sentido, al sector se beneficia de las ventas con la liberación de provisiones, ya que éstas son más elevadas por tenencia de un inmueble que por la concesión de un crédito con garantías a clientes solventes. Los expertos sostienen que los riesgos de una financiación elevada son limitados, al no ser una política generalizada, pero también que este fenómeno supone un cambio de estrategia que recuerda al boom, cuando la banca otorgaba préstamos sin establecer una rigurosa política de riesgos. Hasta 2008, el sector ofrecía no solo un crédito por el valor del piso más los gastos impositivos y administrativos, sino que el importe servía para financiar obras, muebles, etc. En la actualidad, las entidades no prestan dinero para estos cometidos a priori, aunque también en función de la solvencia del cliente pueden conceder otro crédito vinculado a una cuenta.

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Fuente: El Economista

Hipotecas baratas para un mercado alcista

El periodista Fernando Díaz Villanueva, apunta que en España los créditos hipotecarios son préstamos de garantía personal, es decir, que los beneficiarios de los mismos responden personalmente para liquidar el principal más los intereses. Argumenta que “una ley concebida para un mercado eternamente alcista se ha convertido en una espada de Damocles para todos aquellos que se hipotecaron en la fase expansiva de un ciclo marcado por facilidades crediticias y por inflación en activos como la vivienda. Una legislación que era buena porque abría la posibilidad de pedir una hipoteca a casi todo el mundo es ahora una maldición. Los bancos las concedían porque tenían la certeza de que iban a recuperar lo prestado. Aquel era un valor seguro cuyos precios crecían como la  espuma y, en el improbable caso de que bajasen, el hipotecado tendría que hacerse cargo del diferencial”.  
“En otros países como Estados Unidos sucedió exactamente lo contrario. La entrega de llaves liquidaba el crédito y era el banco quien se comía la diferencia devastando el balance de la entidad. Es, simplemente, otro modelo, tan bueno -o tan malo- como el nuestro. Si lo que queremos es hipotecas baratas y accesibles, habremos de asumir que será el hipotecado quien responda personalmente de ellas. Si queremos lo contrario, no debe extrañarnos que los bancos extremen el control de riesgos y concedan hipotecas con cuentagotas y sólo a individuos solventes o muy bien avalados”.

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Fuente:La Gaceta

El Banco de España exigirá planes a la banca sobre su cartera inmobiliaria

El Banco de España publicó una circular con la que modifica la anterior de 2004 sobre las normas de información financiera pública y reservada y los modelos de los estados financieros. El supervisor ha pedido formalmente a las entidades que, al menos una vez al año, publiquen toda la información relativa a la exposición al sector inmobiliario. Entre los datos que deberán comunicar están el crédito a promotores; la financiación para la adquisición de vivienda; los activos problemáticos (morosos y subestándar) y los activos inmobiliarios en balance resultado de embargos y canjes de deuda. Esta obligatoriedad ya existía, pero ahora el Banco de España tiene más fuerza para exigirla al haberla incluido en una circular. Algunas fuentes relacionan esta exhaustividad como un primer paso para la posible creación de un ‘banco malo’.
La norma establece también que las entidades informarán sobre las políticas establecidas para hacer frente a la recuperación problemática. Así como requerimientos de información respecto a las tasaciones, como qué servicios se han utilizado, si son conformes a la ley del mercado hipotecario y la fecha en la que se han realizado.  
Un portavoz de la Asociación Española de Banca (AEB) señaló que los bancos cumplirán sin problemas las nuevas obligaciones de información. "De hecho, algunos bancos comenzaron a detallar esta información antes de que fuera obligatorio", apostilló.  
El Banco de España justifica solicitar información adicional en que busca "facilitar una mejor comprensión de los riesgos e incertidumbres de este tipo de activos". A juicio del supervisor, la exposición al ‘ladrillo’ es una de las cuestiones que "suscita mayor interés para el mercado con respecto al sector financiero español". Pero, no es la única. Ya que otra de las que tiene especial interés es la remuneración de los directivos.

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Fuente: El Economista, Expansión

Cómo pagar la hipoteca

La morosidad hipotecaria general supera el 6%, mientras que la de familias por compra de vivienda no llega al 2,5%. Es lo último que se deja de pagar. A pesar de las dificultades para hacer frente a la cuota hipotecaria no todas las historias acaban mal. En el BBVA han pasado hasta 105.000 clientes en busca de una solución, 46.000 con hipotecas; en La Caixa 160.000 en tres años (hasta finales de septiembre) y en Santander 3.000 entre los pasados meses de agosto y noviembre.

Pasados tres años de las primeras refinanciaciones, las entidades más que nunca comparten el interés con el cliente para que este no deje de pagar y no siempre esperan a que el problema se plantee, sino que se anticipan cuando hay un historial de pago, según Rocío Pérez Miles, responsable de Banca Minorista de BBVA. Fernando Herrera, secretario general de la asociación de usuarios de banca Adicae, aconseja que el cliente hable con la entidad cuando prevea algún problema: “si se espera a no poder pagar, negociará desde una condición más desfavorable”. 

 
En el trabajo se destaca que las entidades redoblan las medidas para evitar el impago de hipotecas. Las medidas extraordinarias, que no publican las entidades, son ‘trajes a medida’ para deudores de buena fe pero con grandes dificultades. Van desde la dación en pago, hasta rebajar el tipo de interés más allá de lo que consta por escrito y dar créditos complementarios por cantidades ínfimas para reducir la cuota al máximo posible. Las entidades también agrupan diferentes préstamos bajo el paraguas de la hipoteca para conseguir una única cuota más ajustada y advierten sobre las comisiones de la refinanciación. Con un camino cada vez más duro para la banca y los hipotecados, Pérez Mires afirma que “es un error pensar que los interés de la entidad son opuestos a los del cliente. El banco quiere que logre pagar. Lo que más daño nos hace es adjudicarnos los inmuebles porque -aunque no es comparable con el drama de una familia que pierde su casa- tiene un coste de la cuenta resultados”.  


En opinión de Herrera, las reunificaciones deben ser la última solución, porque conllevan soluciones parciales, ya que una ampliación de cinco o diez años en la hipoteca supone una reducción limitada en la cuota mensual. “Tal como está la ejecución hipotecaria, habrá casos en que constituya un mal menor, pero hay que ir con mucho asesoramiento y sin precipitación ya que las comisiones son elevadas”. Afirma que “este tipo de empresas no va a resolver el problema de un millón de hipotecados en riesgo” y que se requieren medidas extraordinarias como los embargos hipotecarios planteados por Adicae y que algunos ayuntamientos han aprobado como moción para elevar al Gobierno. Se pide que durante tres años se pueda eximir transitoriamente de pago a determinados hipotecados.  

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Fuente: El País

La banca tiene sin cubrir el 70% del suelo

“A los pisos acabados se les puede dar salida con un descuento adecuado. Para el resto de activos no hay mercado”, apuntan en una consultora inmobiliaria. Y un ejecutivo de uno de los grandes bancos españoles admite que “el gran culpable de la desconfianza en España es el ‘ladrillo’ y está sin solucionar”. A su juicio, la mora potencial en el segmento de promotores “puede estar en el 60% o 70%”. Hoy, entre morosos, los créditos con riesgo de impago y adjudicados rozan el 50%. Si la solución es un ‘banco malo’ no está claro. El problema es el suelo. Los bancos tienen en su balance más de 30.600 millones de euros en solares, de los que más de un 25% no son urbanizables. La cuestión es que para estos activos las provisiones constituidas por el sector financiero apenas representan el 31,5%. No llegan a 100.000 millones. Es decir, el 70% de esos activos está sin cubrir.  
El Banco de España y las entidades insisten en que el valor del suelo no es cero. Pero, se comenta, unas provisiones del 31,5% son claramente insuficientes. Los test de estrés calculaban un desplome del precio de estos activos del 60%.  

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Fuente:El Mundo

LLega el "plan B" a la dación en pago: la hipoteca de "alta calidad"

Desde Genworth sostienen que es imprescindible garantizar la prudencia y un acceso adecuado a créditos con elevados LTV para satisfacer así a la demanda solvente, de forma que el crecimiento del mercado hipotecario se corresponda con el aumento real de las rentas. "Estos préstamos son absolutamente imprescindibles y deben ser lo contrario a créditos de baja calidad crediticia, mediante el establecimiento de un sistema de garantías adecuado", asegura Ángel Mas.
Pero ¿a qué le llaman los expertos garantías adecuadas? Más que inventar fórmulas nuevas, los expertos son partidarios de copiar aquellos sistemas que han demostrado sus éxitos a lo largo de los años. Y ese es el caso del mercado hipotecario de Canadá. Pese a su cercanía a EE UU, el sector inmobiliario canadiense no se vio contagiado por la crisis de las hipotecas subprime gracias a la figura del seguro de crédito. Sus bancos han continuado dando crédito durante todos estos años de crisis a familias y empresas y las tasas de morosidad se mantienen en niveles paupérrimos del 0,5%.
En Italia, pese a ser una economía que se encuentra en el punto de mira de los inversores por su elevada deuda pública, el mercado hipotecario también se distingue por su hipotecas con sello de calidad. Un préstamo hipotecario con seguro de crédito funciona de la siguiente manera. Cuando una familia desea comprar una casa que vale 100.000 euros y solo dispone de 8.000 ahorrados, acude al banco para pedir prestado los 92.000 restantes. En una situación como la actual y sin seguro de crédito, esa hipoteca, de más del 80% de LTV sería considerada de alto riesgo y, salvo que la casa sea de la cartera de activos del banco, será denegada por muy buena capacidad de pago que tenga el cliente y por más que su historial de solvencia (si ha incurrido o no en impagos) sea intachable. Ahora bien, si una compañía aseguradora participa en la operación, el banco muy probablemente conceda esa hipoteca.
Con esta modalidad, la entidad prestaría hasta 70.000 euros, porque considera que ese coste está respaldado por el valor del inmueble y el resto, hasta esos 92.000 euros, los cubriría la compañía de seguros a un coste que el sector considera asumible, ya que en ningún caso llegaría al punto porcentual adicional en los intereses que cobre el banco al titular de la hipoteca. Es decir, que en lugar de aplicar el euríbor más un 1%, aproximadamente habría que desembolsar un diferencial del 1,75%.
Las aseguradoras que se dedican a esta actividad vigilan desde la primera cuota cómo hace frente a sus cuotas el comprador de la casa y en cuanto detecta problemas, insta al banco a renegociar la hipoteca. Si al final debe ejecutarse el crédito por impago, la compañía de seguros paga al banco por la operación como si fuera un siniestro, y el titular del inmueble, aunque pierda el piso, no deberá seguir pagando por él porque por ello ya responde el seguro.
Contar con el respaldo de una compañía de seguros en una operación tan a largo plazo como es una hipoteca es una garantía adicional para el banco. Por ello, los defensores del seguro de crédito aseguran que implantar este producto en el mercado español abarataría el coste de capital y provisiones que deben afrontar bancos y cajas a la hora de conceder esta clase de préstamos.

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Fuente: Cinco Días

 


 

La banca informará más de su inversión en el "ladrillo"

El Banco de España obligará a la banca a remitir al mercado y al propio organismo más información sobre su exposición al ‘ladrillo’, tanto acerca de la financiación a la construcción y promoción inmobiliaria y adquisición de viviendas como de los activos recibidos en pago de deudas en España, según una circular en proyecto.
La institución ha elevado el requerimiento de mayor transparencia que hizo por carta a las entidades a finales del pasado año, y que ha hecho llegar a las patronales del sector para que realicen las alegaciones. La banca deberá enviar dicha información en sus estados financieros reservados y al mercado a través de sus informes semestrales y memorias anuales. Deberán incluir sus políticas y estrategias para hacer frente a las financiaciones inmobiliarias de recuperación problemática. La situación y perspectivas de recuperación de la liquidez de dichos activos financieros deberán figurar en la información para facilitar la mejor comprensión de los riesgos e incertidumbres a que se enfrentan. Como mínimo, la información detallará las correcciones de valor por deterioro de activos en forma de préstamos a la construcción y promoción inmobiliaria, con un desglose adicional de los calificados como subestándar y dudosos.

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Fuente:El País, La Gaceta

El PP negociará con la banca la limpia de activos inmobiliarios

El Partido Popular (PP) quiere negociar con las entidades financieras, si gana las elecciones el 20 de noviembre, cómo sanear sus activos inmobiliarios. El coordinador económico del PP, Cristóbal Montoro, insiste en que habrá apoyo público a este saneamiento. “Hay fórmulas intermedias entre que el Estado se quede con todo lo negativo de los bancos y no hacer nada para ayudar a que los bancos tengan liquidez y dichas fórmulas se estudiarán en su momento, tanto con la autoridad supervisora como con las entidades financieras”, explicó.  
Lo que el PP no pondrá en marcha, en ningún caso, “es un banco malo. En absoluto queremos que el Estado se quede con las pérdidas del sistema financiero sin más”. La fórmula concreta, según dijo Montoro, habrá que definirla. “No tenemos las cifras, hay que verlo”, con lo que hasta que no lleguen al Gobierno no habrá más concreción. El responsable económico del PP explicó que otros países europeos ya tienen este tipo de fórmulas y añadió que “sí tenemos claro que las entidades financieras tienen que asumir su parte de los riesgos y que tiene que haber un compromiso por su parte de movilización de activos”.  
Otro de los apoyos con los que contarán las entidades para sanear estos activos será fiscal. Montoro anunció ayer que tienen la intención de “cambiar las perspectivas fiscales” de las pérdidas que se puedan producir por la depreciación de los activos. “En España necesitamos desatascar el crédito y que salgan al mercado los activos inmobiliarios y eso puede implicar pérdidas, por lo que el tratamiento fiscal apropiado es importante”. En relación con este asunto, Montoro anunció que el PP se propone recuperar con efectos retroactivos a 2011 la deducción por compra de vivienda para todos los contribuyentes, sin límite de renta. Los populares apuntan que con esta ayuda fiscal a la compra de vivienda se puede contribuir en parte a dar salida al stock de inmuebles que tienen las entidades financieras. En paralelo, mantendrá durante todo 2012 la aplicación del IVA superreducido del 4% para la compra de vivienda habitual.

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Fuente:El Economista, La Gaceta, Cinco Días, Expansión, El Mundo

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