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La Comisión Europea se desentiende de la aplicación de la normativa sobre hipotecasLa Comisión Europea (CE) se desentendió de la aplicación en España de la normativa sobre hipotecas y remitió a los posibles afectados a las autoridades y tribunales españoles. El organismo comunitario dio esa respuesta durante una audiencia en la Comisión de Peticiones del Parlamento Europeo, que tramita quejas presentadas por ciudadanos, algunas de ellas a través de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH). En nombre de la PAH, Ada Colau describió ante esa Comisión de Peticiones lo que calificó como “una situación de emergencia” humanitaria, social y económica. Colau propuso a los parlamentarios que envíen a España una delegación para investigar sobre el terreno la situación. Concluyó que “Europa no puede dar la espalda a los ciudadanos”. Pero el representante de la CE, el organismo encargado de velar por el cumplimiento de las directivas comunitarias, no se dio por aludido y recordó que la dación de pago, una de las reivindicaciones planteadas en las peticiones, no es competencia de Bruselas sino de la legislación nacional.
La Comisión, sin embargo, recordó que una sentencia reciente del Tribunal de Justicia europeo “ha invitado” a España a revisar su legislación hipotecaria. Y que un proyecto de directiva europea a punto de concluir su tramitación contempla la posibilidad de la dación en pago siempre que lo acepten las dos partes de un contrato hipotecario (banco y cliente). calcular hipoteca Fuente: Cinco Días, La Vanguardia Publicado el: 26/04/2013 | |
Un juez declara nuel un préstamo hipotecaria por intereses de demora abusivosUn juez ha declarado nulo el préstamo hipotecario concedido a un vecino de Lanzarote a punto de ser desahuciado, al considerar que los intereses de demora eran “abusivos”. En la decisión, el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Arrecife declara “abusivos y usurarios” los intereses de demora del 19% que BBVA cobraba a este cliente por retrasarse en los pagos y denuncia que este tipo de prácticas constituyen “un abuso inmoral que, desde luego, no puede ser consentido ni amparado por los Tribunales de Justicia”. calcular hipoteca Fuente: Cinco Días, Expansión Publicado el: 11/04/2013 | |
Se podrá pactar el precio mínimo de subasta de las viviendasCuando en un contrato de préstamo hipotecario se incluya la subasta notarial en lugar del recurso a los tribunales en caso de impago, el titular de la hipoteca y la entidad bancaria deberán pactar y hacer constar el porcentaje mínimo sobre el valor que podrá admitirse en el caso de que se llegue a una tercera subasta por falta de compradores. La legislación española no cifra este porcentaje en ninguna normativa, lo que llevó a que los bancos aprovechasen esta posibilidad para obtener viviendas por cantidades irrisorias. El pasado 28 de febrero de 2012, no obstante, el Consejo General del Notariado anunció que había enviado una circular a todos sus colegiados en la que se les instaba a aplicar los límites establecidos para el acreedor en los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), lo que supone un valor mínimo del 60%.
En las subastas judiciales se establece que en la primera convocatoria el valor será del 100% del valor de la vivienda, en la segunda del 75% y en la tercera del 60%. Sin embargo, para las notariales en la actualidad queda a la voluntad del notario. Para acabar con esta situación, en el anteproyecto de la Ley de Jurisdicción Voluntaria se introduce una nueva regulación de este tipo de subastas. Así, se establece que “las subastas voluntarias podrán convocarse con la reserva del requirente (la entidad de crédito) o ajustar el remate a su libre arbitrio, o bajo otras condiciones especiales, debiendo consignarse todo ello en los anuncios. El requirente en el pliego de condiciones, podrá incrementar o disminuir los anuncios de la subasta o su cancelación; fijar libremente el tipo de subasta; aumentar disminuir o suprimir el depósito previo; ordenar un procedimiento distinto de subasta y cualquier otras consideraciones o determinaciones análogas a las expresadas”.
Si el tipo de la subasta no estuviese contractualmente establecido, será fijado por perito oficial designado por el requirente. En su defecto, se tomará como tal el mayor valor de los dictaminados por dos peritos, igualmente designados por el requirente. En todo caso, los peritos deberán comparecer ante el notario para entregar sus dictámenes y ratificarse en ellos, así como para contrastar su documentación. El anteproyecto establece también, que el anuncio de la subasta se realizará a través de alguno de los portales informáticos habilitados a tal efecto por el Ministerio de Justicia o, en su caso, por el Consejo General del Notariado. calcular hipoteca Fuente: El Economista Publicado el: 22/10/2012 | |
Los notarios ofrecerán las mismas garantías que un juez en un embargoEntre las modificaciones legales que incluye la iniciativa del Gobierno para ampliar las garantías de los clientes hipotecarios ante el embargo de su vivienda -el grueso se limita a un código de buenas prácticas, cuyo cumplimiento será voluntario- está la de mejoras las subastas públicas de los inmuebles. Los Ministerios de Economía y Justicia trabajan para presentar lo antes posible un nuevo modelo más transparente y ágil. Entre otros cambios, el Gobierno busca priorizar la vía extrajudicial para sortear el atasco en los tribunales. El colectivo de notarios, que dirimiría estos procesos, anunció ayer que aportará las mismas garantías al ciudadano que les concede un juez. Así lo ratificaba el Consejo General del Notariado. El organismo emitió una circular –“de obligado cumplimiento"- en el que asegura que "pese a las dudas suscitadas por las diferencias legales" vía judicial y la extrajudicial, “los notarios podrán garantizar a los ciudadanos los mismos derechos en las ejecuciones hipotecarias”.
El principal efecto de este compromiso se materializará en el hecho de que la entidad que embargue la vivienda no podrá adjudicársela por menos del 60% de su valor. El mismo porcentaje que impone un juez por ley. Este porcentaje fue elevado el pasado año del 50% al 60% para los procesos judiciales, pero no se modificó en la Ley Hipotecaria, que es la que rige en la vía extrajudicial y que no recoge un precio mínimo de adjudicación. Los notarios acordaron asumir estas mismas condiciones después de que el pasado 31 de enero, según fuentes del notariado, Justicia les informara de la intención del Ejecutivo de fomentar las resoluciones no judiciales en los procesos de embargo hipotecario. En el proceso de subasta del inmueble embargado se establece que el postor puede quedarse el inmueble por el 100% de su valor en la primera subasta o por el 75% en la segunda. En última instancia, si no existen más peticiones, que es lo usual, será el banco o caja quien se quede la vivienda en una tercera subasta. La importancia de que lo hagan pagando al menos un 60% de su valor, como ocurre en la vía judicial y prometen ahora los notarios, radica en que ese montante se le resta de la deuda al afectado por el embargo, que solo tendrá que hacer frente al saldo restante, descontando también los pagos que ya haya realizado. Dado que la vía extrajudicial tiene que estar recogida en la escritura pública y que hace falta el acuerdo de las partes - cliente y entidad-, el compromiso de los notarios supone un acicate para que los usuarios acepten procedimientos ante notario con la seguridad de que contarán con las mismas garantías que les concedería un juez.
Los notarios señalan que dado que “la normativa concursal española carece de mecanismos eficaces de carácter social cuando el ciudadano se encuentra en una situación de insolvencia, debido a su separación o divorcio, a estar en desempleo prolongado, a una incapacidad, etc.”, demandarán a Justicia que tome las medidas correspondientes para “equiparar nuestro ordenamiento jurídico al de los países de nuestro entorno”. simulador hipoteca Fuente: Cinco Días, El Economista, ABC y La Razón Publicado el: 29/02/2012 | Etiquetas: Ley Hipotecaria, clientes, consejo general del notariado, ejecución hipotecaria, embargos, garantías, gobierno, hipotecas, inmuebles, ministerio de economía, ministerio de justicia, notarios, subasta, tribunales, vivienda |
Los notarios plantean sus opciones a la dación en pagoLos notarios consideran que son necesarios numerosos cambios legales que beneficien a los consumidores y que eviten la entrada de muchos de los litigios en los tribunales. El vicepresidente del Consejo General del Notariado, Carlos Ollé, afirmó al referirse al sector inmobiliario, que son necesarias medidas legislativas que rescaten “este motor de nuestra economía”, la mayoría de ellas de orden económico, financiero, fiscal, jurídico y contractual.
Se destaca la propuesta del notario Francisco Javier Gardeazábal para evitar las ejecuciones por falta de pago de los créditos hipotecarios y para no caer en la “controvertida dación en pago”. Plantea recuperar una vieja figura del Derecho Romano conocida como Pacto Marciano para evitar que el deudor, acuciado por la necesidad, ofrezca como garantía un bien de valor muy superior al del préstamo que recibe, con la posibilidad de perderlo en caso de incumplimiento de forma automática por la facultad de apropiación del acreedor. Mediante el Pacto Marciano se intenta evitar este riesgo, a través de una tasación que valore de forma justa la cosa (vivienda, valores, fondos, etc.) puesta como garantía. La medida se articula mediante la concesión de una opción de compra al acreedor. Si se produce el incumplimiento, el juego de la compensación permitirá al acreedor aplicar el importe de lo debido al pago del precio. Así, una vez determinado el valor justo de la cosa, el deudor tiene derecho a percibir la diferencia entre ese valor y el importe de la deuda. Se evita así el enriquecimiento injustificado del acreedor y se soslayan todos los inconvenientes del pacto comisorio (la apropiación por el acreedor). Esta última cantidad, señaló Gardeazábal, se pondrá a disposición del deudor o de sus acreedores posteriores, con lo que también se protege la posición de éstos. El Pacto Marciano debe ser expresamente pactado, en el momento de constitución de la hipoteca o después, y la tasación debe ser hecha por un tasador independiente. Además, se debe producir la extinción de las cargas posteriores al pacto, lo que supondría una normativa legal que expresamente la regulase. El acuerdo se realizaría mediante escritura pública entre la entidad acreedora, el deudor y el titular de la finca gravada con la hipoteca, o con un tercero designado mediante un poder irrevocable al constituirse el pacto.
El notario José Luis Martínez-Gil propuso la extensión de las subastas notariales voluntarias, pactadas en la escritura hipotecaria, con el procedimiento controlado por el notario, y el impulso a la figura del acta de depósito, en aquellos casos en que existen flecos pendientes de la compraventa acordada, cumplimiento de requisitos que pueden alterar el precio final o las discrepancias de los aspectos fiscales. El notario Manuel Ángel Rueda propuso una ley de armonización de las legislaciones autonómicas para unificar la clasificación del suelo, el planeamiento, el procedimiento de aprobación de los planes y su contenido, así como los procedimientos de designación del urbanizador y el constructor. simulador hipoteca Fuente: El Economista Publicado el: 25/11/2011 | Etiquetas: acreedores, consejo general del notariado, consumidor, créditos hipotecarios, dación, deudores, economía, garantías, hipoteca, notarios, pago, préstamo, sector inmobiliario, subasta, suelo, tasacion, tribunales |
El desahucio por impago del inquilino se aceleraEl desahucio de viviendas por impago del inquilino podrá acelerarse al haber entrado en vigor la Ley de Medidas de Agilización Procesal, que permite al propietario acogerse al sistema del proceso monitorio, rápido y sencillo, para la reclamación de las rentas y desahucio.
Esta norma, incluida en el plan de modernización de la Justicia del ministerio que dirige Francisco Caamaño, acomete reformas destinadas a simplificar los procesos y acortar tiempos de respuesta de los tribunales, mediante la eliminación de trámites innecesarios. Entre otras, modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) al permitir que, una vez presentada la demanda por impago, el secretario judicial dé diez días al inquilino para que abone la cantidad adeudada, abandone la vivienda o presente las alegaciones por las que se opone al pago. Si transcurrido dicho periodo el demandado no ha realizado ninguna de las opciones, el secretario judicial procederá a dar fecha para el lanzamiento (día en el que se hace efectivo el desalojo del inmueble), previa solicitud del propietario. Hasta ahora, tras la demanda por impago el Juzgado señalaba la fecha del juicio, en la que se reconocía al propietario el derecho a recuperar su vivienda, así como la fecha del lanzamiento, lo que alargaba los plazos meses. Con la reforma actual, el derecho a recuperar la vivienda puede ser reconocido en un plazo de diez días. calcular hipoteca Fuente: Cinco Días, La Gaceta, La Razón Publicado el: 15/11/2011 | Etiquetas: demanda, desahucio, desalojo, impagos, lanzamiento, ley de enjuiciamiento civil, ministerio de justicia, propietario, reclamaciones, rentas, tribunales, viviendas |
El Gobierno legitima las cláusulas suelo de las hipotecasLa orden ministerial de Transparencia Bancaria que tramita el Ministerio de Economía y Hacienda permitirá a bancos y cajas introducir en las hipotecas cláusulas suelo -límites a la bajada de tipos de interés-, de forma que las entidades se aseguran una rentabilidad mínima frente a descensos bruscos del precio del dinero. Esta práctica y los seguros frente a la subida de los tipos, también entre los objetivos de la norma, están pendientes de calificación en los tribunales. La Justicia sigue emitiendo sentencias contradictorias con respecto a su legalidad. En septiembre de 2010, un juez de Sevilla obligó a tres entidades a retirar ambas cláusulas de sus créditos hipotecarios por considerarlas “abusivas”. El pasado jueves, otro de Madrid avaló la cláusula suelo en las del BBVA. Las asociaciones de usuarios consideran que esta cláusula “merma considerablemente el derecho de los consumidores a beneficiarse de bajadas de tipos”, según las alegaciones presentadas por Adicae a la norma, que solo obliga a que sea el notario quien avale su legalidad antes de firmar el crédito.
La orden da también vía libre a la banca para cobrar comisiones por todo tipo de “servicios efectivamente prestados”, como informar a los clientes sobre sus productos. La norma especifica que la cuantía a cobrar se fijará “libremente” por el acuerdo entre la entidad y el usuario. El texto obliga a las entidades a hacer públicos esos precios en sus oficinas, sitios web y en la página del Banco de España para dar más transparencia al sector, pero retira al regulador su función de control de esas comisiones antes de su aplicación. simulador hipoteca Fuente: ABC, La Gaceta, El Mundo, Expansión y El País Publicado el: 16/09/2011 | Etiquetas: Adicae, asociaciones de consumidores, bajada, banca, banco de españa, bancos, bbva, cajas de ahorro, clientes, cláusulas abusivas, comisiones, crédito, hipotecas, ministerio de economía, ministerio de hacienda, precio del dinero, productos financier |
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