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Criterios que valoran los bancos para decir sí a una hipoteca

 

Los datos del Instituto Nacional de Estadística apuntan a un incremento de la firma de hipotecas en el 2016 y, pese a que todo apunta a que las últimas resoluciones judiciales sobre las cláusulas suelo o los gastos de gestión de la hipoteca encarecerán previsiblemente las hipotecas, esta tendencia seguirá en alza este año.

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Publicado el: 14/06/2017 |
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Claves para comprar una vivienda a un banco

La banca necesita desprenderse de los miles de pisos que acumulan y en el mercado hay pocos compradores. Hacerse con uno de estos inmuebles para el particular no es tan sencillo como podría parecer. De entrada, la política varía entre las entidades: es más fácil encontrar chollos en particulares con necesidad de vender y los empleados de las sucursales no siempre se vuelcan en colocar los inmuebles.
Para comprar una casa en manos de una entidad financiera en primer lugar, lo más útil para informarse acerca de estas viviendas es recurrir a las webs de las entidades. Los expertos las valoren positivamente y “estén muy bien posicionadas en los portales inmobiliarios”, afirma Valentín Fernández, director Residencial de Foro Consultores. Una vez seleccionado el piso, la compra puede correr a cargo de los propios empleados de la entidad o de una inmobiliaria contratada por ésta.  
Dada la situación del mercado, y al igual que en una compra a un particular, el cliente debe tratar de ofrecer un precio alternativo al inicial para lograr una rebaja. Según Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.com, “la gente es bastante sensata al realizar estas ofertas, ya que solicitan una rebaja del 15 al 20%, en el caso de los grandes mercados, y del 20 al 25%, en los mercados de la costa”. Los vendedores suelen aceptar estos descuentos, pues “muchos prefieren perder algo de dinero y deshacerse del piso”. Paolo Boarini, consejero delegado del Grupo Tecnocasa, explica que “mientras que los precios del mercado inmobiliario general han descendido en torno a un 20% durante 2012, los bancos no han llevado a cabo esta rebaja, por lo que aún aceptan ciertos descuentos en los precios ofertados”.  
Antes de decantarse por alguna vivienda, es recomendable consultar las propuestas que realizan las entidades. Actualmente, los bancos usan como reclamo el fácil acceso a la financiación, en vez de la reducción de los precios de los pisos, a diferencia de lo que hacen las inmobiliarias o los particulares. Por lo tanto, el potencial comprador tendrá que comparar tanto precio como las condiciones de la hipoteca que conlleve. “Las entidades bancarias no venden pisos, sino financiación e hipotecas con viviendas enganchadas a ellas”, afirma Boarini. Por lo general, las hipotecas aparejadas a los pisos de los bancos, suelen ofrecer condiciones más económicas. Financian entre el 80% y el 100% del precio de la venta e incluyen tipos de interés reducidos. Además, las entidades ofrecen reducciones en los tipos, de hasta el 0,3%, si el cliente domicilia su nómina, contrata el seguro de hogar y de vida que la entidad ofrece o su tarjeta de crédito y plan de pensiones. Además, algunos créditos incluyen facilidades orientadas al comprador en tiempos de crisis. Llegan a aceptar el que uno de los miembros de una pareja de compradores esté en paro o que posea un trabajo temporal o tenga ratios de endeudamiento del 40% siempre y cuando el piso que se compre sea del banco.

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Fuente: Cinco Días
 

Las condiciones de las hipotecas ya no son lo que eran

Los datos disponibles apuntan que a finales del año pasado las nuevas hipotecas contratadas se parecen cada vez menos a las suscritas en el pasado reciente.  
Según las cifras del Banco de España, los plazos de amortización de las nuevas hipotecas no dejan de disminuir. La serie histórica, que se remonta a 2004, indica que se ha pasado de hipotecas de casi 29 años de promedio en 2007, en plena efervescencia del boom, cuando llegaron a ofrecerse a 40 años, a que los plazos contratados se sitúen por debajo de los 24 años. En concreto, la última cifra disponible data de diciembre de 2011 y asciende a 23,7 años. Los expertos consultados atribuyen este acortamiento de los plazos a dos factores. Por un lado, a la presión que ejerce la banca para conceder préstamos con el menor riesgo posible y, sin duda, cuanto más se prolongue la amortización, más incertidumbre y, por tanto, más riesgo ante la posibilidad de que los tipos se incrementen y el crédito entre en mora. Y, por otro lado, una mayor prudencia de los titulares de hipotecas. “Conscientes de que ahora conseguir un préstamo es mucho más difícil por los avales y garantías que hay que aportar y mucho más caro, por la subida de los diferenciales que se aplican sobre el euríbor, los clientes optan por apurar al máximo los plazos, ya que a menos años, menos intereses que pagar”, aclaran fuentes de una de las principales entidades del país.
También se observan cambios en el capital prestado. Mientras el porcentaje del valor de tasación que suelen contratar los futuros hipotecados se mantiene constante, oscila entre el 55% y el 58% del total de la casa, no ocurre lo mismo con los préstamos denominados de alto riesgo. Se trata de las hipotecas concedidas por más del 80% del valor de tasación, aquellas más vulnerables a las rebajas de precios en el mercado. Durante el boom inmobiliario las entidades aseguraron que no era habitual otorgar esta clase de préstamos y, sin embargo, las estadísticas oficiales aseguran que llegaron a representar el 18% de todos los nuevos créditos. Una vez que estalló la crisis de los préstamos subprime y se consumó el crac financiero y económico global, el mercado hipotecario sufrió un parón del que le está costando salir y esos créditos con mayor riesgo se redujeron hasta suponer solo el 10% de las nuevas operaciones. El Banco de España acaba de constatar que a finales de 2011 volvieron a repuntar al 13,5%, aunque cerraron a un promedio del 12,6%. La necesidad que tienen bancos y cajas en dar salida a sus viviendas explica que ofrezcan estas hipotecas para animar a los compradores que no disponen de ahorro previo.  

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Fuente: Cinco Días

BBVA flexibiliza a 45.000 familias las condiciones de sus hipotecas por la crisis

BBVA ha flexibilizado las condiciones de las hipotecas de 45.000 familias para aliviar su situación económica por la crisis y que de este modo puedan seguir pagando sus préstamos.

Y es que la entidad presidida por Francisco González diseñó en 2008 una gama de soluciones financieras a medida de sus clientes que contempla la posibilidad de aplazar dos cuotas hipotecarias para sumarlas al importe pendiente del préstamo, con un máximo de diez durante la vida del crédito, posponer hasta el 30% el capital al vencimiento de la operación o aumentar hasta 40 años el plazo de la hipoteca.

Con esta política, nueve de cada 10 clientes del banco español ha logrado mantener su casa pese a las dificultades económicas y la escalada del paro, y un 87% puede seguir pagando su hipoteca.

Además, BBVA también ha flexibilizado las condiciones de los préstamos al consumo de 44.000 familias y de 15.000 créditos destinados a inversión. En concreto, los clientes de BBVA también pueden optar por la carencia de hasta 36 meses en el pago de capital, lo que supone que el cliente sólo paga intereses durante este periodo.

Y además, se pueden decantar por la moratoria de intereses, de forma que el cliente atiende el pago del 50% de los intereses durante 18 meses.

En total, la entidad ha formalizado desde 2008 operaciones para flexibilizar las condiciones de los préstamos de sus clientes por 900 millones de euros. BBVA anunció además que estudia incorporar nuevos productos que permitan a sus clientes hacer frente a los pagos pendientes.

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Fuente: El Mundo

La banca busca al cliente extranjero para vender viviendas de costa

Las entidades financieras españolas quieren deshacerse del ingente volumen de activos inmobiliarios que les ha dejado como legado la crisis y sobre todo de las viviendas de segunda residencia ubicadas en el arco mediterráneo, segmento que acapara más del 55% del stock. Ante la falta de demanda en España, bancos y cajas intentan atraer a clientes extranjeros con el gancho de mejores condiciones en hipotecas, con tipos de interés más bajos y una financiación que en ocasiones alcanza el 120% del valor de tasación de la vivienda.   
Pero las entidades cuentan con más armas. Unas quince entidades, entre ellas Novacaixagalicia, Banco Pastor y CatalunyaCaixa, van a participar junto con el Ministerio de Fomento y algunas de las principales constructoras españolas en la segunda fase de la ronda informativa que el Gobierno prepara en Europa para dar salida a las viviendas vacacionales. También han alcanzado acuerdos con agencias foráneas para promocionar estas viviendas a través de sus páginas web. 
La rebaja del IVA sobre la compra de vivienda nueva, que pasa del 8% al 4% hasta finales de año, es otro de los factores más destacados en las ofertas inmobiliarias, y un factor que según los expertos consultados ha captado cierto interés de los extranjeros comunitarios.

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Fuente: Cinco Días
 

Las hipotecas más baratas aprietan con una alta vinculación

Las mejores hipotecas a tipo variable del mercado tienen truco. Ofrecen los diferenciales más bajos sobre el tipo hipotecario euríbor a cambio de una alta vinculación con la entidad. En un contexto de restricción del crédito y de un endurecimiento de las condiciones de acceso por los coletazos de la crisis, bancos y cajas no conceden sus hipotecas más baratas sin blindarse y aprietan con la contratación de servicios o productos asociados. Exigen un mínimo de cuatro y de este modo se aseguran la fidelización del cliente.
La vinculación más habitual suele ser la captación de la nómina y la adquisición de un seguro de hogar. Pero la banca ha desplegado el abanico de requisitos porque está más interesada en captar capital que en prestarlo. Cada vez más obliga a domiciliar recibos y contratar otros seguros (multiriesgo, vida, protección de pagos, cambio de tipos de interés), planes de pensiones, depósitos o fondos de inversión y tarjetas de débito o crédito con las que hay que realizar un gasto mínimo anual.
Las hipotecas que las entidades tienen reservadas para los jóvenes suelen ofrecer diferenciales todavía más bajos y mayores plazos de amortización, pero la vinculación se dispara incluso hasta los seis o siete productos.

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Fuente: Cinco Días

 

La banca alarga siete años las hipotecas para no reconocer impagos

El crédito concedido para la compra de vivienda no ha descendido desde 2007 pese a la crisis gracias a la renegociación de las condiciones hipotecarias. Fitch alerta de la opacidad de estos procesos y de las prácticas de riesgo que se llevan a cabo. “A la hora de gestionar deudores morosos, los bancos y cajas están comportándose de forma demasiado flexible”, advertía hace unas semanas en un foro inmobiliario el director del departamento de estructurados financieros de Fitch, Juan David García, en alusión a la renegociación de créditos hipotecarios y a promotoras. Hace unos días, la agencia de calificación de riesgo emitió un informe en el que mostraba su “preocupación sobre la falta de información y de sostenibilidad en el medio plazo” que conllevan “las soluciones de refinanciación a disposición de los prestatarios en dificultades”. Entre otras prácticas de riesgo, detalla que las hipotecas que se alargan lo hacen de media en 80 meses, casi siete años. “Es un plazo excesivo”, expone García. “Está bien que se ofrezca flexibilidad ante los problemas, pero un plazo tan largo demuestra una debilidad manifiesta del deudor” que hace poner en duda la recuperación de la deuda, continúa el analista. “Si te comprometes a mantener un préstamo tienes que ser sensato, no lo puedes alargar siete años”, dice, aconsejando una política más conservadora a entidades que estarían dando préstamos a 40 años.
El número de renegociaciones hipotecarias ha ido aumentando en paralelo al alza del paro. Del informe de Fitch, sin embargo, se desprende que la banca está manteniendo artificialmente vivo parte del crédito para evitar reconocer impagos. Una práctica que ya se venía dando con las promotoras inmobiliarias y que se estaría extendiendo ahora a las familias. Las cifras del Banco de España reflejan que, pese a la crudeza de la crisis, el volumen de crédito para la compra de vivienda no ha descendido desde 2007. De hecho, ha aumentado. De los 591.546 millones de euros de inicios de 2008 se ha pasado a 614.432 millones en 2011.
Desde el sector reconocen que en el caso de préstamos hipotecarios la adjudicación de la vivienda se intenta evitar a toda costa. “Nos tenemos que ajustar a las posibilidades y necesidades de las familias siempre que podamos y estas tengan voluntad de resolver el problema. Como entidad, nos haríamos un flaco favor ejecutando la finca para volver a colocarla en el mercado con unas pérdidas añadidas”, dice el director general adjunto de Unnim, Enrique Lizaso. Por eso, los 118.000 embargos registrados en 2010 son una gota en el océano de 15 millones de créditos hipotecarios que los expertos estiman que hay en España. Fitch teme, sin embargo, que la subida de tipos iniciada por el Banco Central Europeo multiplique los embargos y las renegociaciones en los próximos meses.

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Fuente: Cinco Días


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