Noticias sobre Deudores

CiU ha presentado una iniciativa parlamentaria para promover una ley de segunda oportunidad destinada a familias y autónomos. Se pretende evitar que los pagos pendientes de estos colectivos los conviertan en deudores de por vida. Esta regulación está pensada para familias y autónomos sobreendeudados por el impago de la hipoteca de su vivienda, del alquiler o porque no han podido mantener el negocio en marcha. O pymes que han requerido avales personales. En el texto se propone el recurso de la mediación en primera instancia, con el objeto de mantener la vivienda. De no llegarse a un acuerdo, el deudor tiene la opción de proponer un plan de reestructuración donde se podrán plantear quitas superiores a la mitad de la deuda, esperas en el pago de las deudas de hasta tres años, así como condonaciones de todos los acreedores, incluida la Seguridad Social y la Agencia Tributaria. El texto también propone que la ley tenga un carácter retroactivo para que se puedan beneficiar personas que hayan contraído deudas con anterioridad a la entrada en vigor de la ley.

Jorge Alegre de Miguel, abogado y doctor en Derecho en Esade, considera que en el contexto actual, de grave crisis económica y ante la dificultad de gran número de familias de hacer frente a los costes de sus hipotecas, “resulta imperativo divulgar una figura jurídica, el censo enfitéutico, que ofrece una alternativa válida, y de mayor eficacia, que la dación en pago. La dación solventa el problema de la deuda bancaria pero genera otro de vivienda futura para el deudor”.
El censo enfitéutico “es un medio válido para la adquisición de la propiedad de un inmueble por alguien que careciendo de capital suficiente para su compra la recibe con la obligación de pagar, a perpetuidad, el canon anual. También se puede utilizar dicha figura para transformar en censos las daciones en pago: simultaneándose la dación en pago con una posterior constitución del censo, de forma que el deudor hipotecario extingue su deuda por medio de la dación pero simultáneamente se constituye el censo de forma que ese deudor no debe abandonar su vivienda y permaneciendo en ella deberá satisfacer ese canon o renta de forma perpetua pero habrá quedado liberado de la deuda del capital y el banco no habrá tenido que hacerse cargo de una finca que ni quiere ni le beneficia”.
“Así con esta figura, el deudor que hoy se ve obligado a perder su vivienda, la conservaría en propiedad y pagaría un canon, de cuantía similar a un alquiler, que con los años podría patrimonializar. Si a ello unimos la necesidad de determinadas entidades financieras de desprenderse de parte de sus activos inmobiliarios improductivos, quizás podamos cerrar un círculo: el de los intereses de las entidades de crédito y la necesidad de dar acceso a la propiedad de las viviendas a un precio accesible para las familias”.

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Fuente: La Vanguardia

La morosidad bancaria continuó en octubre su hasta ahora imparable senda ascendente y alcanzó el 13% de la inversión crediticia, un nivel jamás visto en España, según datos publicados por el Banco de España. En el inicio de la crisis, en 2007, la tasa de créditos dudosos era del 0,92% y, con la excepción del 2010, ha crecido entre dos y tres puntos por ejercicio. A falta de los dos últimos meses del año, en el 2013, suma más de 2,5 puntos. El incremento de octubre se debe, como en meses anteriores, tanto a la caída del crédito como al aumento de los impagos. Estos últimos crecen por las dificultades que tienen los deudores, pero también por la acción del supervisor. El Banco de España endureció la normativa sobre las refinanciaciones y eso ha hecho aflorar morosidad hasta ahora oculta.
En cuanto al volumen de crédito, desde finales del 2008 ‐cuando alcanzó los 1,87 billones de euros‐, el descenso de la inversión bancaria es de 300.000 millones de euros, ya que octubre se cerró con una posición de 1,47 billones. Con todo, el factor más determinante sigue siendo la crisis, que no ha terminado. Las empresas no tienen crédito y la incipiente recuperación no basta más que para tapar agujeros, pero no para crear empleo. Por eso, no resulta extraño que las cifras del Banco de España arrojen también un récord en la mora hipotecaria. Las familias se siguen desendeudando, aunque eso no ha sido suficiente para impedir ‐pese a los también históricos niveles en los que se mueve el euríbor‐ que muchos dejen de pagar la hipoteca a sus bancos. “Por muy mal que vayan las cosas, la gente en España paga su hipoteca”, decían en muchas entidades en el ecuador de la crisis. Ahora, la mora ya alcanza el 5,4% de estos préstamos. El deterioro ha sido significativo en los últimos tiempos. Hace un año, la mora hipotecaria de las familias estaba mucho más controlada y sólo llegaba al 3,6% de la cartera. La mora del sector promotor inmobiliario alcanzó el 33,6%, también nuevo máximo histórico.
La cuestión ahora es doble: hasta dónde puede escalar la morosidad y si la banca puede afrontar un deterioro mayor de su cartera. Los expertos responden a la primera pregunta con dudas, pero recordando que la historia dice que la morosidad deja de crecer tres trimestres después de iniciada la recuperación. Esto implicaría llegar con alzas en la tasa de dudosos al menos hasta mitad del 2014, cuando la morosidad podría rondar el 15%. Por lo que respecta a la banca, la extradotación de los últimos años parece darle capacidad para aguantar semejante nivel de impagos.

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Fuente: La Vanguardia
 

El Gobierno aprobó la creación de un portal único de internet para todas las subastas judiciales de bienes muebles e inmuebles. La vicepresidenta, Soraya Sáenz de Santamaría, valoró esta medida como “un paso muy decisivo para terminar con una corruptela del sistema que eran los llamados subasteros”. Ésta era una de las medidas contenidas en el informe de la Comisión para la Reforma de las Administraciones Públicas (CORA), que propuso establecer un sistema de subastas electrónicas a través de un portal único de internet. La creación será posible gracias al anteproyecto de ley de medidas de reforma administrativa en materia judicial y del Registro Civil, aprobado por el Consejo de Ministros, y exige la modificación de 26 artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil. “La norma beneficiará sobre todo a los deudores”, añadió la vicepresidenta, porque si hay un mayor número de usuarios que pujen, el valor del bien subastado para saldar la deuda aumenta también.
Con esta reforma se cambia el sistema de subastas, adaptándose a un modelo electrónico y fortaleciendo los criterios de publicidad, seguridad y disponibilidad. El anteproyecto simplifica el procedimiento para participar en subastas, ya que los ciudadanos “podrán acceder a todo tipo de pujas de bienes muebles e inmuebles que se produzcan en cualquier lugar del Estado sólo con darse de alta en el Portal Electrónico de Subastas del Boletín Oficial del Estado”.

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Fuente: La Razón

“Mientras no se mejore la legislación en este punto no tenemos competencias para rechazar las cláusulas financieras que, a nuestro juicio, sean abusivas”, afirmó Carlos Ollé, vicepresidente del Consejo General del Notariado, en su intervención en el Senado en un acto de conmemoración del 150 aniversario de la Ley del Notariado. Añadió que cuando la norma es o se convierte en injusta, los poderes públicos han de paliar su aplicación y promover su modificación. “Es lo que ha sucedido en nuestro país recientemente con la reforma de la normativa hipotecaria, impulsada por un conjunto de disfunciones y situaciones injustas para los deudores”.
Ollé explicó que los notarios “se encuentran entre la espada y la pared, puesto que la sociedad les demanda un papel proactivo en el rechazo de las cláusulas abusivas de los contratos, pero la realidad es que la legislación vigente nos deja atados de pies y manos”. Y a este respecto, añadió que se sentía desconcertado, como la gran mayoría de los notarios, por razón del consentimiento manuscrito que, según el artículo 6 de la nueva ley y para determinadas cláusulas, el deudor debe suscribir ante el notario autorizante de la escritura de préstamo hipotecario. Por ello, concluyó que “si no es una desconfianza del Estado hacia un funcionario suyo, lo parece. Lo más lógico sería la corrección del precepto”.
Ollé explicó que considera que no se ha mejorado la “deficiente normativa” sobre el control preventivo de las cláusulas abusivas, que no ha resultado afectada. El sistema actual de fiscalización de las cláusulas abusivas basado en la existencia de una sentencia firme y la posterior inscripción en el registro de Condiciones Generales de la Contratación ha fallado. Por ello, determinó que debería bastarla sentencia firme publicada desde el Poder Judicial para su obligatoria apreciación por los notarios en el momento de redactar la escritura de hipoteca. Con esta modificación se mejoraría en alguna medida esta regulación.
La solución más definitiva sobre la materia de cláusulas abusivas, según su parecer, pasa por atribuir a los notarios, que intervienen en el momento decisivo en que se celebra el contrato, un control de legalidad efectivo sobre las cláusulas abusivas, “a la manera del que se nos ha atribuido en el procedimiento extrajudicial”.

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Fuente: El Economista

Cada día se llevan a cabo 159 ejecuciones hipotecarias en España. Frente a este drama social, y la poca eficiencia de las normas en vigor que pretendían proteger a los deudores, se están imponiendo soluciones extrajudiciales como la intermediación. Este sistema, mucho más ágil, pretende lograr que las partes firmantes de cualquier hipoteca alcancen un acuerdo y “todos salgan ganando”, explica Anna Vall Ruis, coordinadora del Centro de Mediación del Colegio de Abogados de Valencia.
“El servicio que ofrecen las oficinas de intermediación hipotecaria (OIH) de los colegios de abogados es totalmente gratuito para el usuario. El deudor acude y presenta su situación. El primer objetivo es asegurarse si se pueden acoger al RDL 6/2012 o al RDL 27/2012, que permiten la reestructuración de la deuda hipotecaria o la suspensión de los lanzamientos de viviendas habituales, respectivamente. Sin embargo, los requisitos exigidos por estas normas son tan estrictos que sólo un 5% de los afectados por las ejecuciones hipotecarias puede ampararse en ellas. Para el resto, la solución es la intermediación”, añade Vall Ruis.
En la mayor parte de los casos, este tipo de actuaciones suelen durar de media unos tres meses, salvo si el intermediador se encuentra con situaciones complejas, como la compra de un domicilio entre varias personas que no sean una pareja. “Ésta es la solución más ágil frente a los posibles desahucios. Tras estudiar el dossier de los afectados, se ve cuáles son sus posibilidades reales y se presenta una propuesta a la entidad bancaria. Ésta puede aceptarla o hacer una contrapropuesta. Para conseguir acuerdos más rápidos es esencial poder hablar con los departamentos centrales o los responsables provinciales de pago. Éstos son los que tiene capacidad de decisión, frente a los directores de sucursales”, dice la mediadora que participó en la jornada Protección del deudor, intermediación hipotecaria y ejecución, organizada por el Consejo General de la Abogacía y La Ley.
El 60% de los casos que llegan a las OIH logran un acuerdo entre las partes. En Valencia, entre abril de 2012 ‐fecha de la puesta en marcha de la oficina de intermediación‐ y marzo de 2013, se han atendido 610 casos y en 385 se han alcanzado acuerdos: un 19% ha sido daciones en pago; un 11%, refinanciación de la deuda; un 10%, suspensión del lanzamiento, y en el resto de los casos se han encontrado otro tipo de soluciones, incluso alquileres con opción a compra.

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Fuente: Expansión

El presidente de Bankia, José Ignacio Goirigolzarri, advirtió de que las condiciones del mercado hipotecario cambiarán en el caso de que se generalice la dación en pago. Debería, además, diferenciarse en función de la situación de los deudores, en cada caso. “Si la dación en pago tiene algún sentido, lo tiene que tener en colectivos tremendamente concretos. Si no es
así, y se generaliza, cambiarán las condiciones del mercado hipotecario. Y a mí me gusta recordar que el mercado hipotecario español está financiando las hipotecas al menor tipo de interés del mundo”.

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Fuente:ABC

La reforma hipotecaria va tomando forma. El Ministerio de Economía quiere apuntalar los mecanismos de protección de los deudores en riesgo de exclusión social, para lo que prevé mejorar, vía enmiendas, el Proyecto de ley que se debate en el Congreso. Pero Economía no se quedará ahí, y también pretende “flexibilizar” los requisitos necesarios para acceder al Código de Buenas Prácticas. Es decir, para poder beneficiarse de una reestructuración de la deuda o de la dación en pago. En concreto, fuentes cercanas a Economía aseguran que el Gobierno “ya está dispuesto” a “extender el ámbito de actuación” del código, a que sea “más asequible” y a “reformar las condiciones para acceder a la dación en pago”. Es decir, a que se aumenten “los umbrales de renta” para poder acceder a dicho código.   
 Actualmente, para poderse beneficiar de dicho código el nivel máximo de renta de la familia debe ser es de 16.000 euros al año, y todos los integrantes de esa familia tienen que estar en paro. Esta rigidez en los requisitos hizo que en el primer trimestre de vida del Código (se aprobó en marzo de 2012) se tramitaran solo 568 peticiones de adhesión, de las que se tramitó la mitad. Y únicamente se firmaron 44 reestructuraciones de deuda y 8 daciones en pago. Ahora el objetivo es que más ciudadanos puedan evadir la ejecución o liquidar la deuda con la entrega de las llaves. Por ello, según las fuentes consultadas, se quiere confluir con el Real Decreto aprobado en noviembre sobre desahucios, que ofrece ventajas (como una moratoria de dos años) a quienes cobren menos de 19.000 euros al año, estén en paro o no, siempre que concurran unas especiales circunstancias sociales. El umbral de ingresos que se aplicó entonces (3 veces el Iprem) equivale al 80% del salario medio, así que adoptarlo para los deudores hipotecarios en riesgo de exclusión social sería una medida mucho más apegada a la realidad, a juicio de los expertos.
Además, el Gobierno quiere que los bancos estén obligados a avisar a los ciudadanos de que pueden acogerse al Código de Buenas Prácticas. En el Real Decreto que reguló el código se decía que “las entidades garantizarán la máxima difusión del contenido del Código de Buenas Prácticas, en particular, entre sus clientes”. Ahora Economía maneja documentos en los que se aboga por obligar a la banca no sólo a publicitar la existencia del código, sino a notificar a los posibles beneficiarios su derecho a beneficiarse de él. 

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Fuente:Expansión

Julio Rodríguez López, miembro de Economistas frente a la Crisis comenta que el procedimiento de ejecución hipotecaria vigente en España da lugar a que la mayoría de los hogares que no pueden hacer frente al pago de sus hipotecas permanezcan endeudados con las entidades financieras después de perder la vivienda, señala que la gravedad del problema obliga a plantearse la necesidad de modificar dicho marco legal, sin perjuicio de que el Gobierno desarrolle actuaciones inmediatas a través de acuerdos con las entidades prestamistas. “El problema lo complica el reducido peso del mercado de alquiler en España. Solo el 11,8% de los hogares reside en viviendas de alquiler, según la última encuesta de condiciones de vida del Instituto Nacional de Estadística. Dicha circunstancia agrava el problema de los hogares desahuciados, por lo que la política de vivienda estatal debería de canalizar sus energías hacia la creación de un parque de viviendas sociales de alquiler más significativo que el existente. Este último supone solo el 2% del parque de viviendas familiares de España, muy por debajo de las proporciones correspondientes a los países de Europa Occidental”
“El cambio deseable de la normativa de ejecuciones de las garantías hipotecarias sobre las viviendas principales debería de llevar a establecer en España un sistema equivalente al concurso de acreedores para los hogares sobreendeudados, y ello para los nuevos préstamos que se concediesen a partir de la entrada en vigor de la nueva normativa”, argumenta. Añade que “dicho sistema llevaría al procedimiento conocido como fresh start, en el que el deudor sin bienes suficientes para pagar y que no ha incurrido en fraude, se le libera de las deudas pendientes, incluso sin consentimiento del acreedor,  procedimiento existente en la mayoría de los países del entorno de España. Lo ideal sería que el prestatario moroso que actuó de buena fe no debería de perder su vivienda”.

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Fuente: Cinco Días

José Luis Ruiz Bartolomé, consultor inmobiliario, opina que el ministro de Economía, Luis de Guindos, “parece haber conseguido aunar con audacia dos intereses en apariencia enfrentados, como son la de la seguridad jurídica y la misericordia para los más afectados por la crisis”. Comenta que “cambiar las reglas de juego en mitad de un partido no parece una opción sensata ni responsable. El beneficiado potencial aprenderá una muy mala lección de unos incentivos perversos que fomentarán el riesgo moral. Las leyes están para cumplirlas y nuestra Ley Hipotecaria, guste o no, incorporó a nuestro ordenamiento la regla de la responsabilidad patrimonial universal del deudor. Regla que, por otro lado, es la que rige y se aplica a la mayoría de los ciudadanos universales”. 
“Aunque De Guindos no lo ha concretado, es muy probable que la fórmula escogida para fomentar la dación en pago -incentivos fiscales- esté relacionada con un tratamiento fiscal neutro para la misma, de manera que tanto al banco como al deudor les interese optar por ésta llegado el caso. Si, por el contrario, todo se traduce a la mera adhesión a un Código de Buenos Usos, dudo del éxito de la medida y tendré que dar la razón a los que afirman que “solo es humo". En todo caso, no considera que se trate de una ayuda más a la banca -la ayuda es para los más desfavorecidos- ni tampoco que sea a costa de los contribuyentes -si es que efectivamente se opta por un incentivo fiscal neutro-, sino de una fórmula audaz para dar solución a un problema social sin comprometer la estabilidad financiera ni la seguridad jurídica”.

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Fuente: El Economista