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La Sareb presiona a la banca para que venda los activos que le transfirió

El banco malo ha decidido fijar objetivos de venta semanales para los siete grupos con apoyo público (BFA‐Bankia, Catalunya Banc, NCG Banco, BMN, Liberbank, Ceiss y Caja 3, ya integrada en Ibercaja). Una vez establecidos los objetivos, el banco malo realizará informes semanales para cada uno de los bancos, en los que revisará las ventas realizadas frente al presupuesto fijado siete días antes y frente a las del resto de entidades. El objetivo es agilizar las desinversiones de crédito promotor y de activos adjudicados que tiene en su balance. Para asegurar que así sea y crear un nivel adicional de supervisión de las entidades con ayudas, Sareb ha designado a un representante, contratado y pagado con sus propios fondos, que está físicamente en la sede de cada uno de los siete grupos. Fuentes de las entidades reconocen la existencia de este supervisor de Sareb y señalan que la colaboración con el banco público es absoluta. En esta línea, programan subastas conjuntas, como las lanzadas en las últimas semanas por Bankia.
La Comisión Europea y el BCE dan por bueno el ritmo actual de la actividad comercial de Sareb, “tras los retrasos iniciales” originados por la puesta en marcha de la sociedad y por la rigidez de precios inicial, según consta en el cuarto informe sobre el programa de asistencia financiera. No obstante, las autoridades de Bruselas arrojan dudas sobre las previsiones de Sareb para este año. “A pesar de las mayores ventas registradas en los meses más recientes, probablemente Sareb no va a ser capaz de cumplir con las proyecciones de ventas para 2013 incluidas en su plan de negocio”. Será así por “los bajos volúmenes de los primeros meses del año”, señalaron los organismos en su informe.
La Comisión y el BCE dan por bueno el análisis del traspaso de activos de la banca pública a Sareb. Se revisaron el 100% de los 350.000 activos adjudicados y el 20% del crédito promotor. “El proceso se ejecutó bien. Además, el precio de transferencia fue conservador y acorde a la valoración que hoy todavía tienen en el balance de Sareb”.

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Fuente: Expansión
 

La Agencia Tributaria vendió en el año 2012 1004 inmuebles

La Agencia Tributaria subasta a diario atractivas (baratas) viviendas, promociones enteras de pisos e incluso palacetes o mansiones, entre otros muchos inmuebles, por los que puede pujar cualquier ciudadano haciendo un depósito del 20% ‐no siempre es obligatorio‐ del valor del producto que le interese. La Agencia Tributaria recibe estos inmuebles por cientos cada año, procedentes de embargos y como pago de deudas a las arcas públicas.
El organismo cerró en 2012 la venta de 1.004 inmuebles (casas, solares, trasteros, garajes, fincas rústicas, etc.), de los que 186 eran viviendas. “La inmensa mayoría de estas transacciones ‐puntualiza un postor profesional‐ se produce en adjudicación directa, donde se consiguen las mejores oportunidades y sin fianza”. Aclara que la adjudicación directa abre la puerta a que no haya una puja mínima de salida y el inmueble se traspase al valor que crea oportuno la mesa adjudicadora. Desde la Agencia Tributaria se puntualiza que “el valor de las viviendas ‐punto de partida de las subastas‐ lo calcula su Subdirección General de Inmuebles o tasadores externos”. Las mismas fuentes califican este precio como “adecuado, real y razonable”, aunque el postor avisa de que el valor inicial, que condiciona las primeras pujas, puede ser un 30% superior al de mercado y, si se suman las cargas, hasta un 40%.

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Fuente:El Mundo

Publicado el: 02/10/2013 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
La Comunidad de Madrid pone a la venta 3.000 pisos del Plan Joven

El Plan Joven de la Comunidad de Madrid cuenta con 13.000 viviendas. De ellas, 9.000 son de promotoras privadas, 3.000 pertenecen al Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA) y las 1.000 restantes son de promotoras públicas municipales. Con la idea de obtener liquidez con la que construir nuevas viviendas protegidas y acondicionar otras de las que gestiona, el Ejecutivo autonómico pretende sacar a subasta pública esas 3.000 residencias del parque del IVIMA. La intención es que sean compradas por promotoras privadas (tanto españolas como extranjeras), que estarían obligadas a mantener a los inquilinos las mismas condiciones de alquiler y opción de compra.
La venta de los 3.000 pisos de la red del IVIMA se engloba dentro de la modificación del Reglamento de Viviendas con Protección Pública que el Gobierno madrileño pretende aprobar de forma inminente. Otra de las novedades que contempla es que los mayores de 35 años puedan ejercer el derecho de compra de las 1.839 viviendas protegidas del Plan Joven en régimen de alquiler con dicha opción ya en el primer año de arrendamiento, sin tener que esperar al quinto, sexto o séptimo año como sucede en la actualidad. Suprimida la barrera de la edad, el resto de requisitos se mantendrían: unos ingresos inferiores a 5,5 veces el indicador de renta IPREM y no tener propiedades en la comunidad ni ser titular de viviendas protegidas en España.

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Fuente: El País

La banca se opone a cambios en la ley hipotecaria

La banca no está dispuesta a apoyar un cambio en la estructura de la ley hipotecaria. Sin embargo, apoyará modificaciones “sociales” relacionadas con las presuntas cláusulas abusivas, los tipos de interés y el sistema de subasta, entre otros aspectos de la ley. Y es que, modificar la estructura de la norma perjudicaría el coste de las hipotecas y, por tanto, a los hipotecados. Así, rebajar las garantías de los contratos obligaría a las entidades a incorporar al precio del crédito el mayor riesgo asumido, lo que derivaría en un concesión de menos créditos, más caros, por menor importe y con una reducción de los plazos de amortización. Un 97% de las personas que tienen contratada una hipoteca están al corriente de pago. Sólo el 3% restante tiene problemas para pagar el préstamo al banco. Una rebaja en las garantías de los contratos perjudicaría a ese 97%, ya que encarecería y endurecería las condiciones del mismo. “Se tocaría un eje de la economía española que es fundamental”, señalan las fuentes.
La Asociación Hipotecaria Española defendió ayer que el carácter abusivo de una cláusula debe ser “específicamente declarado en sede judicial”.

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Fuente: El Mundo

Se podrá pactar el precio mínimo de subasta de las viviendas

Cuando en un contrato de préstamo hipotecario se incluya la subasta notarial en lugar del recurso a los tribunales en caso de impago, el titular de la hipoteca y la entidad bancaria deberán pactar y hacer constar el porcentaje mínimo sobre el valor que podrá admitirse en el caso de que se llegue a una tercera subasta por falta de compradores. La legislación española no cifra este porcentaje en ninguna normativa, lo que llevó a que los bancos aprovechasen esta posibilidad para obtener viviendas por cantidades irrisorias. El pasado 28 de febrero de 2012, no obstante, el Consejo General del Notariado anunció que había enviado una circular a todos sus colegiados en la que se les instaba a aplicar los límites establecidos para el acreedor en los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), lo que supone un valor mínimo del 60%.
En las subastas judiciales se establece que en la primera convocatoria el valor será del 100% del valor de la vivienda, en la segunda del 75% y en la tercera del 60%. Sin embargo, para las notariales en la actualidad queda a la voluntad del notario. Para acabar con esta situación, en el anteproyecto de la Ley de Jurisdicción Voluntaria se introduce una nueva regulación de este tipo de subastas. Así, se establece que “las subastas voluntarias podrán convocarse con la reserva del requirente (la entidad de crédito) o ajustar el remate a su libre arbitrio, o bajo otras condiciones especiales, debiendo consignarse todo ello en los anuncios. El requirente en el pliego de condiciones, podrá incrementar o disminuir los anuncios de la subasta o su cancelación; fijar libremente el tipo de subasta; aumentar disminuir o suprimir el depósito previo; ordenar un procedimiento distinto de subasta y cualquier otras consideraciones o determinaciones análogas a las expresadas”. 
Si el tipo de la subasta no estuviese contractualmente establecido, será fijado por perito oficial designado por el requirente. En su defecto, se tomará como tal el mayor valor de los dictaminados por dos peritos, igualmente designados por el requirente. En todo caso, los peritos deberán comparecer ante el notario para entregar sus dictámenes y ratificarse en ellos, así como para contrastar su documentación. El anteproyecto establece también, que el anuncio de la subasta se realizará a través de alguno de los portales informáticos habilitados a tal efecto por el Ministerio de Justicia o, en su caso, por el Consejo General del Notariado.

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Fuente: El Economista

El PSOE quiere que se limite la vida de las hipotecas

El Partido Socialista presentará una Proposición de Ley en el Congreso de los Diputados contra el desahucio, el sobreendeudamiento y la insolvencia familiar. Una iniciativa que albergará medidas como impedir que la hipoteca sobre la vivienda habitual cuente con un crédito de un plazo superior a 30 años o con un principal que supere el 80% del valor de tasación de la vivienda.

El PSOE, con este texto, dice buscar resolver los problemas derivados de la insolvencia sobrevenida no dolosa e ir más allá de permitir la dación en pago. Según los socialistas, la fórmula de la dación soluciona sólo una parte del problema. Además, propone medidas para evitar el sobreendeudamiento en el futuro.

Esta propuesta alcanza directamente a cinco normas: la Ley Hipotecaria, la Ley de Enjuiciamiento Civil, la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, la Ley de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito y la Ley de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, incluyendo los créditos hipotecarios.

En las subastas, se modifican normas para que si queda desierta se impida la adjudicación del bien por una cantidad excesivamente baja. Cuando existas postores, se elevan los porcentajes sobre el valor de tasación para evitar su mal abaratamiento. Asimismo, se imposibilita ceder la adjudicación a un tercero menos en el caso del ejecutante y, en este caso, se establece el derecho a percibir parte de la diferencia de precio si dicha cesión se realizara por cantidad superior a aquella por la que se remató la subasta.

En cuanto a las tasaciones de vivienda, se establece que el valor de tasación en una ejecución hipotecaria no podrá ser inferior al valor de tasación que sirvió para dar el préstamo. Además, exige una mayor independencia de las sociedades de tasación.

Sobre los intereses de demora, se establecen límites a estos intereses, que no podrán ser superados por pacto expreso entre acreedor y deudo. Además, se paraliza el devengo de intereses de demora durante la sustanciación del procedimiento si es la ejecución de una vivienda habitual. Para proteger a los acreedores, se introducen mejoras respecto a las notificaciones a los fiadores y garantes y se aplica la ley de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios a los créditos hipotecarios.
Límites al interés de las hipotecas

Para prevenir el sobreendeudamiento, se obliga a las entidades a incluir la determinación del esfuerzo financiero en la información que dan a los clientes sobre el préstamo y se fijan mayores exigencias en la formalización de los contratos entre entidades y clientes. Además, se establece un límite de cinco puntos a la variabilidad del tipo de interés.

Además, se obligará a aplicar el Código de Buenas Prácticas a todas las entidades que reciban apoyo, se amplía el umbral de exclusión a las familias con rentas que no superen en dos veces y media el Iprem (hasta ahora sólo podían acogerse familias sin rentas).

Finalmente, se rebaja el requisito del porcentaje que debe suponer la cuota hipotecaria sobre los ingresos familiares del 60% al 50%, se flexibilizan los requisitos sobre los garantes de los próximos préstamos hipotecarios y se reduce el interés de demora que hay que satisfacer en caso de que el impago de la renta de una vivienda objeto de dación en pago del 20% al interés legal del dinero.

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Fuente:El Mundo
 

La Defensora del Pueblo pide modificar el Reglamento Hipotecario

La Defensora del Pueblo, María Luisa Cava de Llano, señaló la necesidad de modificar el Reglamento Hipotecario para que la adjudicación al acreedor en subasta de un inmueble hipotecado como consecuencia de una ejecución no se realice nunca por un precio inferior al 60% del valor de tasación. Algo que, explicó, ya ha solicitado al Ministerio de Justicia. El artículo 236 del Reglamento permite la adjudicación del valor de tasación sin sujeción al valor al tipo en la tercera subasta en ejecuciones extraprocesales. Algo que Cava de Llano calificó de “una gravedad tremenda”. Considera necesario extender el límite previsto por el Real Decreto 8/2011 también a ejecuciones extraprocesales “sin que sea suficiente el compromiso adquirido por los notarios”. Se refería a la circular del Consejo General del Notariado de no autorizar más ejecuciones hipotecarias por sistemas extrajudiciales que no fijen en la tercera subasta un tipo mínimo del 60% del valor de tasación de la vivienda habitual, con objeto de garantizar a los ciudadanos los mismos derechos que en los procesos de ejecución judicial.

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Fuente: El Economista, Cinco Días

Los notarios ofrecerán las mismas garantías que un juez en un embargo

Entre las modificaciones legales que incluye la iniciativa del Gobierno para ampliar las garantías de los clientes hipotecarios ante el embargo de su vivienda -el grueso se limita a un código de buenas prácticas, cuyo cumplimiento será voluntario- está la de mejoras las subastas públicas de los inmuebles. Los Ministerios de Economía y Justicia trabajan para presentar lo antes posible un nuevo modelo más transparente y ágil. Entre otros cambios, el Gobierno busca priorizar la vía extrajudicial para sortear el atasco en los tribunales. El colectivo de notarios, que dirimiría estos procesos, anunció ayer que aportará las mismas garantías al ciudadano que les concede un juez. Así lo ratificaba el Consejo General del Notariado. El organismo emitió una circular –“de obligado cumplimiento"- en el que asegura que "pese a las dudas suscitadas por las diferencias legales" vía judicial y la extrajudicial, “los notarios podrán garantizar a los ciudadanos los mismos derechos en las ejecuciones hipotecarias”.  
El principal efecto de este compromiso se materializará en el hecho de que la entidad que embargue la vivienda no podrá adjudicársela por menos del 60% de su valor. El mismo porcentaje que impone un juez por ley. Este porcentaje fue elevado el pasado año del 50% al 60% para los procesos judiciales, pero no se modificó en la Ley Hipotecaria, que es la que rige en la vía extrajudicial y que no recoge un precio mínimo de adjudicación. Los notarios acordaron asumir estas mismas condiciones después de que el pasado 31 de enero, según fuentes del notariado, Justicia les informara de la intención del Ejecutivo de fomentar las resoluciones no judiciales en los procesos de embargo hipotecario. En el proceso de subasta del inmueble embargado se establece que el postor puede quedarse el inmueble por el 100% de su valor en la primera subasta o por el 75% en la segunda. En última instancia, si no existen más peticiones, que es lo usual, será el banco o caja quien se quede la vivienda en una tercera subasta. La importancia de que lo hagan pagando al menos un 60% de su valor, como ocurre en la vía judicial y prometen ahora los notarios, radica en que ese montante se le resta de la deuda al afectado por el embargo, que solo tendrá que hacer frente al saldo restante, descontando también los pagos que ya haya realizado. Dado que la vía extrajudicial tiene que estar recogida en la escritura pública y que hace falta el acuerdo de las partes - cliente y entidad-, el compromiso de los notarios supone un acicate para que los usuarios acepten procedimientos ante notario con la seguridad de que contarán con las mismas garantías que les concedería un juez.
Los notarios señalan que dado que “la normativa concursal española carece de mecanismos eficaces de carácter social cuando el ciudadano se encuentra en una situación de insolvencia, debido a su separación o divorcio, a estar en desempleo prolongado, a una incapacidad, etc.”, demandarán a Justicia que tome las medidas correspondientes para “equiparar nuestro ordenamiento jurídico al de los países de nuestro entorno”.  

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Fuente: Cinco Días, El Economista, ABC y La Razón

La subasta pierde clientes

Las subastas de viviendas se han quedado sin subasteros. Ya sólo acuden a estas pujas -que suelen quedar desiertas- el juez y los abogados. Actualmente, apenas entre un 5% y un 10% de las viviendas que salen a subasta merece la pena. Este exceso de oferta y los altos precios de salida de los inmuebles tienen la culpa. Para participar en una puja hay que disponer del 20% del coste de la vivienda. El resto, en 20 días. Y una vez adjudicado el piso, hay que tener en cuenta que se puede tardar hasta doce meses en echar al antiguo propietario. Hoy por hoy, los mayores descuentos se pueden encontrar en los pisos que se adjudican las entidades financieras por el 60% del valor de tasación. Una vez dentro de su cartera, las entidades realizan una nueva tasación y ponen el inmueble en el mercado con descuentos más o menos agresivos. Además, suelen dar el 100% de financiación.

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Fuente: El País

Los notarios critican la ley del suelo

El decano del Colegio Notarial de Valencia, César Belda Casanova, señaló que la Ley de Suelo, de 28 de mayo de 2007, resulta “inadaptada a la situación actual”. Desde su punto de vista, la norma, publicada al final de la explosión inmobiliaria, en la fase previa a la crisis, ha contribuido a ralentizar aún más el crecimiento inmobiliario. Belda consideró esencial reformar el problema principal de este marco normativo, que, en su opinión, constituye “el valor del suelo y la regulación del reparto del enriquecimiento”. “Antes, el propietario del suelo que decidía no participar en los procesos de reparcelación era un obstáculo, pero ahora ya no. El propietario puede negarse a participar, pero esto conlleva a la expropiación del terreno, que es valorado en tal caso a un precio de suelo rural”, explicó. Con la actual legislación, la plusvalía queda transmitida del propietario al agente urbanizador, originando un perjuicio económico para el poseedor del suelo en caso de ser expropiado. Para paliarlo y acercar el valor del suelo al mercado, este notario propone “realizar subastas notariales. De esta manera, quien acude a la subasta deberá tener en cuenta las expectativas urbanísticas y el precio podrá acercarse más al valor del mercado”.
Con el real decreto de 2008, el derecho a urbanizar desaparece para el propietario que, según Belda, sí puede participar en la urbanización, siempre, claro está, que lo pueda financiar. Por último, el decano se quejó de la legislación diferente por cada comunidad autónoma.

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Fuente: Cinco Días

Publicado el: 27/11/2011 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
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