Las inmobiliarias acusan: "La banca nos roba clientes"Los promotores e inmobiliarias acusan a las entidades financieras de quitarles a sus clientes cuando estos solicitan una hipoteca. Según explican, la secuencia de los hechos es siempre la misma: la banca deniega créditos a los ciudadanos pero, acto seguido, les ofrece financiación para la compra de viviendas que tienen en cartera procedentes en su gran mayoría de embargos. Exigen al ministro de Fomento, José Blanco, medidas urgentes que permitan regularizar el sector. “Se trata claramente de un caso de competencia desleal que está agravando aún más la crisis que sufrimos”, critica el vicepresidente de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI), Juan Manuel Martínez. Hasta el momento, sus denuncias han caído en saco roto y, según Martínez, “el Gobierno no está haciendo nada para evitarlo. Es hora de que se tomen medidas serias”. 20.000 agencias inmobiliarias han cerrado y más de 100.000 empleos se han destruido.
Según AEGI, esta práctica de las entidades financieras les ha hecho perder al menos un 60% de los potenciales compradores que tienen en cartera. “No entendemos que se nos vea como enemigos cuando no dejamos de ser meros intermediarios que les aportan clientes”, insiste el vicepresidente de la patronal. Un agente de la propiedad inmobiliaria comenta que “nuestros honorarios no son sólo por acompañar al cliente al banco, sino que son el resultado de horas de trabajo, de estar a pie de calle para conocer de primera mano el producto que ofrecemos y garantizar la compra a los ciudadanos. Todo eso también cuenta”. Tanto como el hecho de que las entidades financieras cobran más caras las hipotecas de viviendas que no son suyas. Los expertos insisten que con el objetivo de deshacerse del ‘ladrillo’ acumulado que pesa sobre sus balances, el coste de la hipoteca de un piso financiado en la entidad puede llegar a ser hasta un 30% más barato. “Y los clientes no lo dudan, sobre todo en estos momentos de crisis. Y de nuevo será demasiado tarde”, indica.
En el portal inmobiliario idealista.com se han hecho eco de estas denuncias y, para evitar este tipo de situaciones ha puesto en marcha idealistahipotecas. “Se trata de una sección en la que el usuario dice su perfil financiero, se manda a entidades con las que trabajamos y así la agencia se evita que un banco le pueda puentear y quedarse con el cliente”, señala el jefe de Estudios del portal, Francisco Encinar. simulador hipoteca Fuente: El Economista Publicado el: 06/07/2011 | Etiquetas: banca, cartera inmobiliaria, clientes, compra vivienda, costes, crisis, créditos, embargos, empleo, entidades financieras, financiación, gobierno, hipoteca, inmobiliarias, ministerio de fomento, promotores |
Algunas Cajas tasan la casa con un valor para la hipoteca y otro por si hay embargoLos Registros de la Propiedad han comenzado a rechazar como cláusulas abusivas las incluidas en las escrituras hipotecarias por algunas entidades financieras, preferentemente pequeñas cajas de ahorros, en las que se incluye un valor de tasación para el mercado hipotecario y otra valoración bastante más baja para el caso de que se llegue a la subasta judicial en un proceso de ejecución de la vivienda por impago. De esta forma, mientras que el certificado de tasación incluido en la escritura da un valor determinado, el clausulado del documento notarial de préstamo hipotecario incluye una segunda valoración o lo hace mediante la inclusión de un valor denominado Total Responsabilidad, que supone una cantidad bastante menor que el valor ratificado por la tasadora.
En alguno de los casos la discrepancia de valores queda patente en la escritura en el apartado titulado Procedimiento Judicial-Jurisdicción en el que se indica que “a efectos de la ejecución hipotecaria las partes intervinientes tasan cada una de las fincas hipotecadas, como precio de las mismas a fin de que sirvan de tipo en la subasta las cantidades antes consignadas como total responsabilidad”. De esta forma, se indica que la entidad financiera cuenta con un valor del inmueble muy elevado para incluirlo en la emisión de bonos, células o participaciones en el mercado hipotecario y otro bastante más bajo por el que en caso de ejecución hipotecaria del cliente, la entidad puede hacerse con la vivienda por el 50% de una cantidad mucho más baja que la tasación oficial, si como está sucediendo en la actualidad en multitud de casos, el procedimiento se declara desierto. Esta reducción al 50% sobre el valor de tasación de la vivienda está regulado en el artículo 671.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y tiene su origen en la garantía de que la vivienda no sea adjudicada por un precio desproporcionadamente bajo sobre el valor del inmueble, lo que supondría un enriquecimiento injusto del acreedor, puesto que de otra forma el precio de la vivienda podría llegar a cantidades ridículas. Sin embargo, en la práctica se ha convertido en el precio generalizado de adjudicación de las subastas, lo que ahora se agrava por efecto de la doble tasación.
En otros de los casos, la caja incluye en el clausulado un valor bastante inferior al que consta en la tasación protocolizada que acompaña a la escritura, lo que podría ser interpretado como un simple error a la hora de inscribir el valor de tasación incluido en el articulado, un error que se repite en otras escrituras de las mismas entidades financieras. En estos casos, la hipoteca puede ser inscrita parcialmente en el Registro de la Propiedad, con excepción del procedimiento de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, es decir, el procedimiento de subasta por impago. Otro asunto es el de los intereses moratorios, sobre los que los registradores no pueden calificar y que en gran parte de los casos superan el 18%, últimamente declarados abusivos por los jueces. simulador hipoteca Fuente: El Economista Publicado el: 25/06/2011 | Etiquetas: cajas de ahorro, clientes, cláusulas abusivas, ejecución hipotecaria, entidades financieras, escrituras hipotecarias, impagos, inmuebles, ley de enjuiciamiento civil, mercado hipotecario, precios, registro de la propiedad, subasta, tasacion, valor, vivienda |
El crédito será más caro y escaso si la prima de riesgo española sigue altaSi la prima de riesgo y el diferencial de la deuda española continúan elevados producirán efectos indeseados en la economía y en el sector financiero en particular. Según afirma el Banco de España en su informe anual, si la situación actual se prolonga en el tiempo no solo se producirá una presión adicional sobre las finanzas públicas, por la mayor carga financiera de la nueva deuda emitida, sino que acabará por provocar que empresas y familias se encuentren con créditos más escasos y caros. Así, el supervisor explica que para las entidades financieras supone un deterioro de sus márgenes, “dado que el aumento del coste del pasivo no puede ser trasladado a los créditos ya concedidos”. Pero con el tiempo, bancos y cajas trasladarán ese sobrecoste en la financiación a sus clientes, lo que significa que tanto empresas como hogares deberán afrontar “endurecimientos adicionales en las condiciones de los nuevos préstamos”. Pero, además, el mantenimiento de unos niveles altos en la prima de riesgo actuará de obstáculo para el flujo del crédito. Esto se explica porque, según afirma el Banco de España, en esta situación extrema “las dificultades de algunas entidades para refinanciarse se agravan”, lo que conlleva que el ajuste de sus balances se acentúe ya que tienen que gestionar con una prudencia extra su liquidez y eso, según recalca el informe, “podría traducirse en criterios más estrictos en la concesión de créditos”. calcular hipoteca Fuente: El Economista Publicado el: 22/06/2011 | Etiquetas: banco de españa, bancos, cajas, clientes, costes, créditos, deuda, diferenciales, economía, empresas, entidades financieras, familias, financiación, liquidez, pasivo, prima de riesgo, sector financiero |
La Justicia imposibiliata a los bancos el cobro de créditos frente a promotorasLas entidades financieras no pueden utilizar los créditos a su antojo en un concurso en perjuicio de la empresa y de sus clientes. En una sentencia pionera, un juez los declara subordinados en vez de privilegiados, es decir, que tendrán la menor preferencia de cobro y con casi total seguridad Caixa Catalunya (ahora CatalunyaCaixa) no cobrará unos créditos por valor de 23 millones de euros del concurso de Aifos. El Juzgado de lo Mercantil número 1 de Málaga obliga a la entidad a entregar sus viviendas a más de cien compradores de Aifos tras un parón de cuatro años.
El conflicto empezó cuando la entonces Caixa Catalunya decidió interrumpir la financiación de la obra súbitamente, de forma unilateral, sin notificación ni motivo aparente, lo que provocó que Aifos no pudiera pagar a sus proveedores y suministradores y ocasionó grandes daños y perjuicios a los compradores. Todo ello, se indica, cuando la constitución del préstamo promotor tenía como objeto garantizar la ejecución de la obra y el cumplimiento de los contratos. Además, la entidad se abonó a sí misma el préstamo, con cargo a la cuenta de otro préstamo. El juez considera que la entidad actuó como administrador de hecho de los créditos de garantía hipotecaria concedidos a la empresa; ejerció poderes de decisión de la misma y en su propio beneficio y en perjuicio de la empresa, lo que la reforma concursal de marzo de 2009 intentó parar.
José Ignacio de Arsuaga, socio director de Arsuaga & Polo Abogados comenta que abre “unas novedosas vías para modificar la calificación de los créditos efectuada en el informe de los administradores concursales: la primera, subjetiva, consiste en la actuación del acreedor en relación con el cumplimiento de los contratos suscritos con la sociedad concursa; la segunda, objetiva, a tenor de la especial relación del acreedor con aquella”. cambio hipoteca Fuente: Expansión Publicado el: 07/06/2011 | Etiquetas: Caixa Catalunya, acreedores, administración concursal, calificación de créditos, clientes, compradores, concurso, créditos, empresas, entidades financieras, financiación, obra nueva, préstamo, préstamo promotor, viviendas |
El banco de España augura hipotecas más caras en los próximos mesesEl Banco de España augura un encarecimiento adicional de las hipotecas en los próximos meses. El supervisor realizó este pronóstico a raíz de la encuesta que realiza a las entidades financieras sobre la evolución de los préstamos, recogida en el último Boletín Económico.
El organismo señala que el incremento será adicional al que se recoja por el aumento de los tipos de interés y del euribor: es decir, que bancos y cajas de ahorros aplicarán subidas los diferenciales sobre la tasa de referencia. El regulador sostiene que el encarecimiento dependerá de las tensiones en los mercados financieros y las rentabilidades que ofrezca el sector en los depósitos para captar liquidez. El incremento se producirá después del experimentado en los últimos meses: entre diciembre de 2010 y marzo de 2011, los tipos de interés del crédito para los hogares para compra de vivienda fue de hasta 70 puntos básicos.
El Banco de España también asegura que las condiciones que aplican las entidades del país sobre las hipotecas se han endurecido más que en otros mercados de la Unión Europea (UE), pero también que la caída de la demanda “es peor de lo previsto” y “más marcada” como consecuencia del fin de la desgravación fiscal por compra de vivienda. La institución explica que el endurecimiento de las condiciones se debe a la defensa de los márgenes operativos, que se han visto dañados “más de lo esperado” por la llamada ‘guerra del pasivo’. Afirma que se han empezado a trasladar los mayores costes del pasivo a los clientes, un fenómeno que se acentuará además porque el impacto de la subida de los tipos de interés en abril tendrá un efecto considerable en la cuenta de resultados, ya que las hipotecas se reprecian progresivamente, según la revisión semestral o anual de cada contrato.
El supervisor también explica en su informe que otra de las causas que motivará a las entidades a elevar los diferenciales a lo largo de este año será la caída de la demanda y, por tanto, los niveles de actividad, que presionarán aún más los márgenes operativos. El menor volumen de negocio, asimismo, obedecerá a la todavía aversión de la banca al riesgo crediticio por la escalada de la morosidad, que lleva a que conceda menos préstamos que los que podría dar, a pesar de que los impagos por hipotecas cayeron en 2010. calculo hipoteca Fuente: El Economista Publicado el: 16/05/2011 | Etiquetas: banco de españa, bancos, caida, cajas, clientes, compra vivienda, costes, demanda, depósitos, diferenciales, encarecimiento, entidades financieras, euribor, hipotecas, liquidez, mercados financieros, morosidad, pasivo, préstamos, rentabilidad, resul |
La subida de tipos del BCE dinamiza la oferta hipotecaria de los bancosLa última subida de tipos va a tener dos consecuencias. La más inmediata, el encarecimiento de las hipotecas ya suscritas a tipo variable. Y la segunda, una aceleración del ritmo de caída del precio de la vivienda en España debido a que la medida contraerá aún más la demanda, sobre todo con una tasa de paro del 20%.
El portal idealista.com señala que apenas una semana después de que el Banco Central Europeo (BCE), adelantara una subida de los tipos, el número de anuncios que decidió bajar el precio aumentó en un 52%. Por este motivo, los interesados en adquirir un inmueble pueden aprovechar las oportunidades que ofrece el mercado y, de paso, empezar a revisar las ofertas que proponen tanto bancos como cajas para financiar la vivienda. Unas entidades que nunca van a dejar de luchar por captar clientes en el mercado hipotecario, porque, según explican en Banco Pastor, es “un producto que conlleva una alta vinculación, por lo que las financieras seguirán buscando este tipo de clientes”. Lo que debe tener claro cualquier interesado en un crédito hipotecario es que las condiciones actuales ya no son las mismas que en los años del boom crediticio. La diferencia más palpable es que los requisitos para contratar una hipoteca se han endurecido. Las entidades examinan al milímetro los riesgos del cliente. No en vano, la tasa de morosidad del sector rondaba el 6% en enero de este año. Pero este estudio del riesgo del cliente también ha derivado en que los bancos y cajas hayan evolucionado hacia lo que se podría denominar la hipoteca personalizada.
Lejos quedan ya las ofertas de euribor más 0,30% que se llegó a ofertar en la burbuja crediticia. Ahora, pocas entidades piden menos del euribor más el 0,50% y, según el Banco de España, el interés medio de los nuevos préstamos pasó del 2,66% de diciembre al 2,92% en enero. Y es que, según apuntan desde BBVA, en los últimos años se ha producido un “encarecimiento notable de los costes de financiación para poder prestar a los clientes, con la consiguiente necesidad de subida del margen de los préstamos para poder compensar esta situación”. “El producto ofrece, en la actualidad, flexibilidad en plazos y en periodos de carencia, pero con un análisis estricto del riesgo. Además, se busca vincular al cliente y minimizar el riesgo a través de seguros”, afirman en Banco Pastor. Los clientes también pueden conseguir mejores condiciones si adquieren inmuebles en propiedad de las entidades, como obtener financiación por el 100% y plazos de hasta 40 años. Y es que el parque inmobiliario de las financieras oscila entre los 750.000 y los 900.000 pisos. calcular hipoteca Fuente: La Gaceta Publicado el: 27/04/2011 | Etiquetas: banco central, banco de españa, burbuja, caida, clientes, créditos, demanda, entidades financieras, financiación, hipotecas, inmuebles, morosidad, precios, riesgos, subidas euribor, tasa de paro, tipos de interés, vivienda |
Las familias tienen problemas para pagar 26.000 millones en créditosSegún los últimos datos que maneja el Banco de España, los hogares habían acumulado a final del pasado ejercicio créditos de “dudoso cobro” por valor de 25.985 millones de euros, el equivalente al 2,6% del PIB. Se trata de préstamos en los que se ha detectado un impago puntual que no pasa de los tres meses de retraso. A partir de ese plazo se considera que el cliente ha entrado en mora y pasa a computar en un apartado especial en los balances de bancas y cajas de ahorro. Del total de créditos de dudoso cobro por las entidades concedidos a los hogares, 16.151 millones (62,1%) corresponden a préstamos, bien para compra de vivienda bien para rehabilitación de un inmueble. El resto, otros 9.834 millones, está referenciado a préstamos otorgados para el consumo tanto a corto plazo (6.990) como duradero (2.844).
Lo normal, indica la Asociación Hipotecaria Española (AHE), es que cuando surgen problemas para atender los compromisos adquiridos lo último que se deja de pagar es la hipoteca. Por tanto, es de prever que en los próximos trimestres se eleve el peso específico de los créditos de dudoso cobro referidos al consumo sobre los estrictamente hipotecarios.
En total las familias tienen acumulado un endeudamiento de 957.000 millones, de los que 901.545 millones corresponden a préstamos suscritos con la banca. Esta fuerte exposición a la deuda está siendo corregida en los últimos trimestres. Así, la tasa de ahorro registró máximo históricos a mediados de 2010 para caer en el último trimestre del año al 13,1% de la renta disponible. La caída del ahorro no debe interpretarse como una mayor propensión al consumo, según María Jesús Fernández, analista de Funcas, sino a que la situación financiera, en algunos casos, es tan complicada que las familias no tienen margen para seguir ahorrando.
El alza de tipos de interés supone una nueva piedra en el camino para los bolsillos de los consumidores. De hecho, desde que se conocieron hace tres semanas las intenciones del Banco Central Europeo, el euribor a un año no ha parado de subir. cambio hipoteca Fuente: Cinco Días, La Vanguardia, El Economista, El Mundo Publicado el: 12/04/2011 | Etiquetas: PIB, ahe, balance, banco de españa, bancos, cajas de ahorro, clientes, compra vivienda, consumo, créditos, deuda, dudoso cobro, hipoteca, impagos, mora, préstamos, rehabilitación |
Nueva norma para las hipotecas en EuropaLa Comisión Europea (CE) presentó una propuesta de directiva para “proteger mejor, en estos tiempos de crisis, a los consumidores europeos”. Entre otros elementos prevé una serie exigencias para los prestamistas, para evitar la publicidad engañosa, así como la creación de una ficha estándar, con datos personalizados, que permitirá la comparación entre diversas ofertas de hipotecas. Además, se prevén iniciativas para evitar los embargos. Bruselas pretende con su propuesta la creación de un mercado paneuropeo de crédito hipotecario, con una competencia sana entre todos los actores, que vaya en beneficio de los consumidores. Este mercado deberá, además, favorecer la movilidad de la clientela y la actividad transfronteriza de los prestamistas y los intermediarios de crédito. El objetivo prioritario es que el consumidor que suscribe un empréstito, garantizado por una vivienda, esté bien informado de los riesgos que asume.
Los prestamistas y los intermediarios deberán ofrecer a los consumidores toda la información disponible, que incluye una ficha estándar con los datos personalizados de la oferta. Los prestatarios se beneficiarán de un “tipo anual efectivo global armonizado”, como está previsto en la directiva sobre crédito al consumo, para poder comparar fácilmente las ofertas publicitarias. Los clientes estarán obligados a ofrecer la información necesaria para poder evaluar su solvencia y tendrán derecho a reembolsar su empréstito antes de la expiración del contrato, con ciertas condiciones que quedan a determinar por los Estados miembros. cambio hipoteca Fuente:Expansión, Cinco Días, El Economista, Periódico de Catalunya, La Gaceta Publicado el: 06/04/2011 | Etiquetas: clientes, comisión europea, consumidor, consumo, crédito hipotecario, embargos, europa, hipotecas, mercado hipotecario, oferta, préstamo |
Los notarios exigen conocer las cláusulas bancarias nulasJavier Guerrero, nuevo presidente del Consejo General del Notariado, subraya que “es necesario y acuciante que se establezca de manera urgente el acceso del notariado al Registro de Condiciones Generales de Contratación”. Los notarios carecen de posibilidades de acceder a este registro, dependiente del Ministerio de Justicia, a pesar de que está en vigor desde 1998 y que la Ley y la jurisprudencia obligan tanto a fedatarios como a registradores de la Propiedad a constatar si en los contratos crediticios entre entidades financieras y sus clientes se incluyen cláusulas abusivas y, si así fuese, negarse a autorizarlas. Guerrero declara que “este acceso es imperioso y fundamental para tener conocimiento de las sentencias que en él están inscritas”. Comenta que tampoco han tenido participación en el control de los swaps y de los productos financieros estructurados, que ocupan actualmente buena parte de las denuncias de inversores ante los tribunales. “Con el control notarial se hubiese aportado mucha más transparencia, seguridad, tranquilidad y serenidad a los firmantes”, afirma el presidente del Notariado, quien añade que “hubieran recibido una información, que no dudo que hayan recibido, pero creo que la intervención notarial hubiera añadido un plus de posibilidades de garantía a este tipo de negocios”. simulador hipoteca Fuente:El Economista Publicado el: 02/04/2011 | Etiquetas: Registro de Condiciones Generales de Contratación, clientes, cláusulas abusivas, denuncia, entidades financieras, garantías, hipotecas, inversores, ministerio de justicia, productos financieros, registradores, swaps |
Los directivos de Goldman niegan en el congreso la comisión de delitosLos principales directivos de Goldman Sachs negaron ayer toda conducta delictiva con sus inversiones y sus clientes, al tiempo que los senadores republicanos se resisten por ahora a votar en el pleno sobre la reforma de Wall Street. “Ni especulamos con el mercado inmobiliario ni, por supuesto, apostamos contra nuestros clientes”, aseguró el presidente y máximo ejecutivo de Goldman, Lloyd Blankfein. “Lo niego categóricamente y me defenderé ante los tribunales de esa falsa acusación”, añadió Fabrice Tourre, el único ejecutivo de la compañía nominalmente acusado por la SEC. Daniel Sparks, que dirigía el departamento de hipotecas de la entidad, aseguró que todos los clientes sabían perfectamente que compraban productos relacionados con el mercado inmobiliario y asumían los riesgos correspondientes. Estas explicaciones no convencieron a los senadores, que atacaron sin contemplación a los banqueros. “Su conducta pone en cuestión todo el sistema de Wall Street”, manifestó el presidente del comité ante el que se produjo la comparecencia, el demócrata Carl Levin. Susan Collins, la republicana de mayor jerarquía en el panel, acusó a los interrogados de "celebrar el colapso del mercado inmobiliario mientras millones de norteamericanos perdían sus viviendas y sus trabajos".
Fuente: El País. Publicado el: 01/05/2010 | |
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