Noticias sobre Clientes

Banco Santander y Banco Popular han puesto a la venta la gestión de sus negocios inmobiliarios y ya han encargado a sendas consultoras que sondeen el interés del mercado con el fin de desprenderse de estas unidades lo antes posible, informan fuentes financieras. Las operaciones se encuentran en una fase inicial, aunque desde el sector se espera que no se prolongue demasiado en el tiempo. “Se espera un proceso activo ante la evolución actual del mercado”, explican las fuentes.
En el caso del Santander, la intención es traspasar la gestión de la unidad de activos inmobiliarios, en la que se incluye su filial inmobiliaria, Altamira. El banco ha contratado a PwC para que contacte con potenciales inversores. Precisamente, al inicio de esta semana el banco lanzaba una campaña en la que los clientes propongan los precios por unas 5.000 viviendas, casi la totalidad de las casas que vende Altamira. Por su parte, Popular se ha decantado por KPMG para que sondee al mercado y analice las posibilidades de desprenderse de la plataforma de su negocio inmobiliario, Aliseda.

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Fuente: El Economista

En los últimos tiempos no solo se han endurecido las condiciones de las hipotecas, sino también la manera de ofertarlas. Lejos quedan las campañas en las que bancos y cajas de ahorro anunciaban a bombo y platillo su mejor hipoteca. La crisis en el mercado hipotecario ha tenido su impacto y ahora apenas se ven en los escaparates de las oficinas bancarias carteles que inviten a financiar la compra de una vivienda (solo se llama la atención sobre las promociones de las casas propiedad de la entidad). Asimismo, algunas webs de entidades financieras evitan dar detalles sobre este tipo de préstamos. Ni siquiera se consigue mucha más información llamando por teléfono y pidiendo datos concretos al comercial de turno. Así, cada vez más si una persona (sobre todo si no es cliente) quiere saber por ejemplo qué diferencial sobre el euríbor ofrece un banco no le queda más remedio que personarse en una sucursal.

Pero ese solo es el primer paso. A partir de ahí, el interesado se enfrenta como mínimo a un cuestionario básico sobre su situación laboral, económica y personal. Esta especie de ‘radiografía’ determinará a qué financiación se puede acceder, a qué precio y bajo qué condiciones.

Las propias entidades financieras reconocen que las condiciones de las hipotecas dependen del perfil del consumidor porque “hay muchos tipos de perfiles y a cada perfil se le diseña su hipoteca”, según fuentes del sector.

Una alternativa es acudir a una agencia de intermediación financiera profesional, que trabaja para intentar conseguir la hipoteca que mejor se adapte al perfil del solicitante.

En opinión de Olivia Feldman, co-fundadora del portal especializado en finanzas personales, HelpMyCash.com, “cada vez es más difícil saber qué hipoteca concede cada banco ‘a priori’. Las ofertas son más opacas o, si se quiere, personalizadas. Hasta que el cliente no entra a la oficina bancaria, expone su caso y da todos sus datos, el banco no revela cuáles serán las condiciones del préstamo”.

Además, ser cliente o no marca mucho la diferencia. “No es lo mismo que solicite un préstamo un cliente que alguien que no lo es. Cuando viene a preguntar alguien que no es cliente, lo primero que pensamos es que su propio banco le ha rechazado el préstamo, así que hay que analizarlo con lupa”, asegura una empleada de banca que prefiere mantenerse en el anonimato.

De hecho, en varias webs se diferencian claramente las ofertas dirigidas a clientes del resto, que suelen tener peores condiciones. Por ejemplo, la famosa Hipoteca Naranja de ING ofrece un diferencial del 2,29% sobre el euríbor a los clientes más fieles, mientras que eleva el tipo de interés al 2,69% más euríbor para los no clientes y clientes que no reúnan ciertos requisitos, como haber tenido domiciliada la nómina o pensión durante los tres meses inmediatamente anteriores al momento de solicitar el préstamo.

En el portal online de Bankinter se avisa directamente de que su Hipoteca Sin Mas tiene un tipo fijo del 4,5% los primeros doce meses, pero el resto de años al euríbor se le añade “diferencial personalizado” en función del perfil del cliente y de la contratación de otros productos.

En otras webs como la de La Caixa se da información generalizada sobre las hipotecas que comercializa, señalando como mucho el plazo máximo de amortización o los rangos en los que oscilan los intereses que se cobran tanto a tipo fijo como variable. “Los tipos de interés que se aplican dependen de una serie de factores de cada cliente y del grado de vinculación”, comentan desde la entidad catalana. Un argumento similar al que dan Santander y BBVA.

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Fuente: Cinco Días

CaixaBank admitió tener unas 185.000 hipotecas con cláusulas suelo. La mayoría de ellas están topadas entre el 4,95% y el 3,5%. La entidad asegura que estas condiciones “están claras en los contratos y cumplen las condiciones de transparencia de la sentencia del Tribunal Supremo”. También aseguran que la política de la entidad es ir revisando “caso a caso” para detectar situaciones especiales. CaixaBank ha tenido una actitud “proactiva en algunas ocasiones”, según fuentes de la entidad, y se ha dirigido a algunos afectados que podrían tener problemas para hacer frente a la hipoteca.

El banco catalán también admite que algunos clientes, la mayoría procedentes de CajaSol (que fue adquirida a través de Banca Cívica), se han dirigido a la entidad para pedir renegociar las condiciones por problemas económicos. Ante esta situación, la oferta de la antigua caja, en determinados casos, ha sido ofrecer una rebaja de las cláusulas hasta el 2,5%.

El banco enmarca esta situación en los planes de ayudas a los clientes, en los que se ofrecen carencias o refinanciaciones para colaborar en el pago de los recibos. Sin embargo, desde la Plataforma de Afectados por la Hipoteca se destaca que la entidad ha hecho especial énfasis en que los clientes que querían rebajar sus tipos de interés deberían incrementar su vinculación contratando seguros, tarjetas, fondos o domiciliando nóminas.

Desde CaixaBank se rechaza este argumento, aunque admiten que es una práctica comercial habitual que cuando un cliente tiene más productos contratados, se pueden mejorar las condiciones que se ofrecen.

Melchor López, secretario de esta plataforma de afectados en Jerez de la Frontera, comenta que CaixaBank pidió a algunos clientes que firmaran “un documento privado con la entidad, a la que se comprometía a no hacer ninguna otra reclamación en contra de la misma”. También afirman que a la firma del contrato privado se le cargaría en la cuenta del cliente unos gastos de 60 euros anuales por formalizar la operación.

La Plataforma rechaza frontalmente el contrato y el coste que debe pagar porque considera que es una forma de equilibrar el coste de la rebaja de tipos. Además, recuerdan que desde el Gobierno se hizo especial énfasis en que las mejoras de las cláusulas suelo no debían ir acompañadas de ninguna contraprestación o compensación para la entidad. Desde CaixaBank se niega tajantemente que se obligue a nadie a firmar contratos privados y mucho menos que se cobre cantidad alguna para adaptarse a las cláusulas suelo.

El Tribunal Supremo declaró el pasado día 9 de mayo la nulidad de las cláusulas suelo de las hipotecas en los casos de “falta de transparencia” a los clientes. El fallo, que no es retroactivo, afectó directamente a BBVA, Cajamar y Novagalicia Banco, que anunciaron la supresión de todas las cláusulas suelo de sus hipotecas. El banco con sede en Bilbao anticipó una caída de ingresos cercana a los 420 millones de euros anuales por la eliminación de esa condición en 425.000 contratos.

Otras entidades dejaron claro que la sentencia del Supremo no significaba una anulación de todas las cláusulas. Para ello, es preciso que los afectados reclamen en los tribunales.

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Fuente: El País

Tras la celebración del Salón Inmobiliario de Madrid (Sima), los expositores tienen la sensación generalizada de que algo está cambiando en el tipo de clientes que acude a la feria. “Nos ha llamado la atención el descenso de visitas de formadores de hogar, esos jóvenes de entre 25 y 35 años”, dice Rafael Valderrábano, director de Básico Homes, una de las empresas que aglutina en su cartera numerosos inmuebles procedentes de bancos y cajas. Otras novedades respecto a pasadas ediciones radican, en su opinión, en el aumento de demanda de viviendas en alquiler o en alquiler con opción a compra, en detrimento de la compra, y de un incremento sustancial ‐en torno al 40% de las visitas totales en algunos casos‐ de clientes por encima de 45 años que buscan vivienda en la costa con idea de comprar y, en muchos casos, debido a los bajos precios que se han alcanzado, con intención de hacerlo al contado sin financiación alguna. Según los primeros datos de la organización, alrededor del 20% de los visitantes ha considerado el alquiler como una opción a la hora de acceder a una vivienda.
La organización del Sima ha mostrado su satisfacción a pesar de las dificultades. El salón ha tenido “una actividad notable y el comprador continúa acudiendo. Este año además hemos constatado que se trata de un público más diverso que en ediciones anteriores por la mayor oferta de alquiler y de vivienda premium”, según Eloy Bohúa, director general de Planner Exhibitions. Otra de las percepciones recogidas durante los cuatro días de feria es que cada vez son menos los que se acercan a los stands a ver lo que hay, sino que lo hacen ya con una idea muy clara de lo que buscan y van directamente a buscarla donde se la ofrecen.

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Fuente: El País

Según la sentencia del Tribunal Supremo, del 9 de mayo, la banca deberá avisar expresamente al cliente de la existencia de cláusulas suelo en el contrato y explicarle de forma clara lo que implican. Así, y aun siendo lícitas, solo si son “comprensibles” y “transparentes” este tipo de condiciones serán válidas, mientras que se declaran nulas en los casos en los que haya “falta de transparencia”. Hasta que el euríbor no empezó su senda bajista en 2009 muchos hipotecados no eran conscientes de que se les estaba aplicando, dado que aunque el euríbor bajaba su hipoteca no se abarataba. Fue entonces cuando surgieron varias demandas de afectados contra algunas entidades por considerar esta maniobra como abusiva.
Por ejemplo, una hipoteca con un diferencial del 2% sobre el euríbor, cuya media mensual se sitúa en el 0,49%, arroja un tipo de interés del 2,49%. Si el préstamo tiene un suelo del 3%, impide que el cliente se beneficie de unos tipos más bajos. Existen herramientas que permiten calcular cuánto se paga de más por la cláusula suelo durante la vida de la hipoteca. Así, para una hipoteca media de 104.000 euros a 25 años a euríbor +1%, sin suelo la cuota mensual asciende a 416 euros, pagando al cabo del plazo de amortización, y en el supuesto de que la cotización del euríbor se mantenga, 124.780 euros. Con un suelo hipotecario del 3%, el pago alcanzaría los 493 euros al mes y un total de 147.954 euros. Con un suelo del 4%, la letra mensual sería de 549 euros y la suma total de 154.685 euros, lo que encarece la hipoteca en 133 euros mensuales y en algo más de 29.900 euros. En el caso de un suelo del 5%,se pagaría una cuota de 608 euros al mes y un montante final de 182.392 euros.

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Fuente: Cinco Días

El Gobierno obligará a las entidades financieras a informar a sus clientes de la existencia de cláusulas suelo o techo cuando firmen una hipoteca, con el objetivo de fortalecer la protección del deudor en relación con el banco, aunque no se limita (al menos de momento) el margen de variabilidad de los tipos. Una previsión que forma parte de las enmiendas parciales presentadas por el PP al proyecto de ley antidesahucios, en la que se incluye la obligación del banco a exigir una “expresión manuscrita” del cliente reconociendo que “ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados” del contrato de préstamo. Además, se precisa que este reconocimiento expreso de haber recibido información será obligatorio en las hipotecas sobre vivienda o para adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios cuando se trate de un préstamo multidivisas, vaya asociado a la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés o cuando “se estipulen limitaciones a la variabilidad del tipo de interés, del tipo de las cláusulas suelo y techo, en los que el límite de variabilidad a la baja sea inferior al límite de variabilidad al alza”. De esta manera, el PP solventa un problema que el Tribunal Supremo apreció cuando sentenció la nulidad de las cláusulas suelo en los casos en que se produzca una falta de transparencia, aunque sin poner en tela de juicio la propia existencia de estas cláusulas.

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Fuente:Cinco Días

El euríbor baja pero los préstamos hipotecarios suben. La media de diciembre del índice de referencia se situó en el 0,55%, por debajo del 0,75% que marca el precio del dinero de la eurozona. Sin embargo, y a pesar de captar recursos al mínimo histórico, la banca está subiendo los tipos de interés de sus préstamos hipotecarios. Y es que la dificultad para acceder al crédito y la guerra de depósitos, fruto de las necesidades de liquidez, han provocado que las entidades financieras eleven los intereses con el fin de obtener beneficio en el negocio bancario.
Quedan ya lejos las hipotecas con diferenciales por debajo del 0,5% e, incluso, han desaparecido la mayoría de las ofertas al 1% sobre euríbor que algunas entidades comercializaban hace un año. Tanto las entidades tradicionales como los bancos por internet han optado por encarecer los préstamos hipotecarios.  
Por ejemplo, Banco Sabadell ha elevado el tipo fijo que aplica durante el primer año en su Hipoteca Bonificada Joven hasta el 4,5%, mientras que a partir de ese periodo el tipo de interés es euríbor +3,5%. Aunque se aplican bonificaciones acumulativas si se domicilia la nómina o la pensión o si se contrata un seguro de hogar, de vida o de protección de pagos, la entidad especifica que el suelo es del 4,50%. Asimismo, ActivoBank, su banco online, ha subido el diferencial de su Hipoteca Activa Plus hasta el 2,25% desde el 2% de hace unos meses. iBanesto también ha encarecido su tradicional Hipoteca Azul hasta euríbor +2,24% si el importe es igual o mayor de 150.000 euros y hasta euríbor +2,64% si es menor. No tiene cláusula suelo y promete una revisión anual de los tipos. En cuanto a las comisiones, el banco online de Banesto especifica que no tiene gastos de apertura, ni de estudio, ni compensación por desistimiento total o parcial. Tampoco queda rastro del diferencial del 0,49% que ofreció durante mucho tiempo la Hipoteca Naranja de ING Direct. Ahora, la entidad holandesa vende este mismo producto desde euríbor +1,89% a todos aquellos que sean clientes (hace cinco meses, el diferencial se situaba ya en el 1,69%). Igual que otras ofertas de sus competidores, no tiene comisiones ni cláusula suelo, pero obliga a contratar un seguro de vida y otro de hogar (si no se contratan el precio de la hipoteca aumentará). ING especifica, además, que con un mínimo de 50.000 euros se podrá solicitar hasta el 80% del valor de tasación del inmueble que se desee hipotecar. 

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Fuente: Cinco Días

Los bancos han elevado su ofensiva para reducir el volumen de inmuebles en sus balances, fruto de las adjudicaciones de impagos de sus clientes. Las entidades vuelven a dar hipotecas con un importe superior al 100% del precio o del valor de tasación. Esta práctica, dirigida exclusivamente para la venta de sus inmuebles, está siendo aplicada, entre otros, por BBVA, Popular y Sabadell, y sirve para que los compradores puedan hacer frente a los gastos de impuestos, notaría y registro, que de media suponen un 10% adicional. Hasta ahora solo Popular ofrecía estas condiciones, pero en los últimos meses esta política se está extendiendo. Aunque de manera oficial las entidades ofrecen créditos hasta alcanzar el valor de la vivienda, en las oficinas se permite otorgar líneas de financiación superiores. En muchos casos asciende al 110% y en algunos llega al 115%. Las hipotecas por más del 100% dependen, no obstante, de la capacidad y solvencia y no son operaciones generalizadas, pero sirven para que los bancos suelten lastre inmobiliario y capten nuevos clientes vinculados a través de la contratación de otros productos.
La mayor facilidad de acceso al crédito, unido a las ofertas con rebajas en el precio de los pisos, que llegan hasta un 60% o 70% sobre los libros, ha reactivado ligeramente el mercado. Las provisiones exigidas por el Gobierno para cubrir pérdidas y la bajada del valor permiten a las entidades ampliar su capacidad de actuación. En este sentido, al sector se beneficia de las ventas con la liberación de provisiones, ya que éstas son más elevadas por tenencia de un inmueble que por la concesión de un crédito con garantías a clientes solventes. Los expertos sostienen que los riesgos de una financiación elevada son limitados, al no ser una política generalizada, pero también que este fenómeno supone un cambio de estrategia que recuerda al boom, cuando la banca otorgaba préstamos sin establecer una rigurosa política de riesgos. Hasta 2008, el sector ofrecía no solo un crédito por el valor del piso más los gastos impositivos y administrativos, sino que el importe servía para financiar obras, muebles, etc. En la actualidad, las entidades no prestan dinero para estos cometidos a priori, aunque también en función de la solvencia del cliente pueden conceder otro crédito vinculado a una cuenta.

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Fuente: El Economista

La Comisión Europea (CE) estudia el informe del Grupo Liikanen, en el que el panel de expertos liderado por el exgobernador del Banco de Finlandia (Erkii Liikanen) propone varias medidas para lograr que las crisis bancarias futuras afecten lo menos posible a los contribuyentes y clientes de las entidades financieras. La recomendación que más puede afectar a los bancos españoles es el endurecimiento de la exposición al sector inmobiliario, especialmente a la hora de conceder hipotecas.
El informe, que no es vinculante pero cuyas recomendaciones van a ser estudiadas por la Comisión para ser introducidas en la normativa comunitaria, aconseja “limitar el riesgo del mercado inmobiliario (…) poniendo límite a la ratio préstamo/valor del inmueble (loan‐to‐value) o al préstamo/ingresos del hipotecado (loan‐to‐income). Así lo aseguró ayer José Manuel Campa, exsecretario de Estado de Economía y miembro del panel, que recordó que en España “lo que hay son orientaciones del supervisor, pero no existe una norma como tal que diga que no se pueden dar créditos por encima del 80% del valor de la vivienda”.
El informe Liikanen también critica los modelos internos de valoración de riesgos de los bancos que, asegura, arrojan resultados muy distintos para riesgos similares. Además, afirma que estos modelos tienden a infravalorar las pérdidas potenciales de las crisis inmobiliarias.
Una segunda recomendación del informe se refiere a la gobernanza de las entidades. Aconseja vigilar “la capacidad de los gestores y de los consejeros de administración para dirigir y vigilar bancos grandes y complejos”. En concreto, recomienda “aplicar test de idoneidad para evaluar la adecuación de los candidatos a directivo o a consejero” de una entidad. En esta idea de alinear intereses de los directivos con los accionistas, el grupo Liikanen aconseja también modificar el sistema de incentivos. El informe recomienda que buena parte del bonus se retribuya por deuda de la propia entidad, pero solo aquella que pueda ser diluida hasta cero si el banco entra en problemas. Otra recomendación es separar del negocio de banca tradicional el de intermediación financiera por cuenta propia. 

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Fuente: Expansión, La Vanguardia, ABC, La Razón, El Mundo

La Comunidad Valenciana, Andalucía y Castilla-La Mancha concentran más de la mitad del stock de pisos nuevos sin vender. Estas tres comunidades suman el 50,4% de las 800.927 viviendas nuevas sin vender que había en España al final de 2011, según el desglose por autonomías del Pulsímetro Inmobiliario del Instituto de Práctica Empresarial (IPE). En concreto, la Comunidad Valenciana, acumula un excedente de 184.595 pisos, el 23% del total. Andalucía, 131.872 y Castilla-La Mancha, 87.331. Les siguen Murcia (66.176), Madrid (54.234), Galicia (53.610) y Cataluña (48.932).
El stock es 10,8 veces mayor al que había en 2006, justo antes de que explotara la burbuja inmobiliaria. Entonces había un sobrante de 73.555 pisos. De hecho, de 2006 a 2011 hubo autonomías en las que el ‘enladrillamiento’ de los promotores y los bancos se disparó un 1.766% (La Rioja). Otros casos de gran engorde del stock son Murcia (1.601%) y Galicia (1.498%). Unas cifras que dan una idea no solo de lo grande que se ha vuelto el problema de la vivienda, sino de lo rápido que el sector ha pasado de la opulencia a la nada. De hecho, el informe recalca que la actividad de la construcción se ha reducido al 20% de la que se alcanzó en 2007. Y la compraventa de casas se ha visto reducida a sólo un tercio de lo que llegó a ser. Pero el dato de los inmuebles residenciales sobrantes de 2011 no es del todo malo. Esas 800.927 viviendas que hay en toda España suponen un descenso del 14,4% con respecto a 2010. Además, el IPE prevé que la cifra disminuya con fuerza en 2012, hasta los 611.250 pisos, es decir, un 23,6% menos.    
Las previsiones del Pulsímetro Inmobiliario es que el sector de la vivienda podría tocar fondo este año. “En base a la evolución del mercado inmobiliario de obra nueva, durante 2012 acabará la convergencia de los proyectos visados, iniciados terminados en función de las ventas de obra nueva que se producen, los lugares donde el stock existente no satisface las necesidades de los clientes, e incluso por inicio de actividad en zonas donde el stock y tipo de producto demandado es inexistente”. Con lo cual, a partir de 2013 la actividad de obra nueva podría iniciar su recuperación, “dependiendo de la tendencia de las compraventas, especialmente de los no residentes en costa, donde existe alta acumulación de stock en determinadas zonas, contagiando la inactividad a zonas donde no existe excedente”.  

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Fuente: Expansión