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La Dirección General de Tributos aclara la tributación de la eliminación de las cláusulas suelo

La Dirección General de Tributos (DGT) acaba de pronunciarse sobre un aspecto clave para quienes pretendan eliminar sus cláusulas suelo: si la negociación con sus entidades financieras da resultado, la modificación de la escritura para eliminarla estará exenta del pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD).
Así lo recoge la Dirección en una resolución de 31 de enero de 2014, en la que se resuelven las dudas planteadas por el prestatario de un crédito hipotecario. La entidad le propuso eliminar la cláusula suelo a partir de cierta fecha y practicar una deducción de la actual, reduciendo el interés de forma temporal hasta alcanzar la fecha de eliminación total. Por ello, se consultó si, en caso de documentarse lo anterior en escritura pública, se consideraría una modificación del préstamo hipotecario, teniendo en cuenta que subsistirían todos los demás acuerdos y pactos de la escritura y solo se suprimiría la cláusula. En este sentido, se cuestionó si sería de aplicación la exención del artículo 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
La Dirección concluye que la escritura pública en la que se formalice la novación modificativa del préstamo hipotecario está sujeta a la cuota gradual de la modalidad de AJD, documentos notariales, pero “si la novación modificativa se refiere a las condiciones del tipo de interés, como en el caso de la modificación de la cláusula suelo, y el préstamo hipotecario está concertado con una de las entidades a que se refiere el artículo 1 de la Ley 2/1994, la escritura pública en que se formalice la operación estará exenta de la cuota gradual”.

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Fuente: El Economista

Las viviendas pierden el cinco años el tercio de su valor

Según la estadística hecha pública por Tinsa, las casas han perdido en cinco años un tercio de su valor. Solo en 2012 se abarataron un 11,3%. Este descenso interanual al cierre de diciembre se moderó respecto al experimentado el mes anterior, del 12,3%, por el repunte de las compraventas de viviendas, que trataron de ese modo de anticiparse al fin de las deducciones fiscales y al incremento del IVA del 4% al 10% para la vivienda de nueva construcción, según explicaron fuentes de la compañía de valoraciones.
Para conocer con certeza cuánto se incrementaron esas compraventas a finales de año habrá que esperar a conocer los datos oficiales procedentes de las escrituras suscritas ante notario. Entre tanto, el estudio elaborado por Tinsa destaca que por zonas, capitales y grandes ciudades fueron los enclaves donde se registraron los descensos de precios más acusados, del 14%, seguidas muy de cerca de las áreas metropolitanas, donde las viviendas se abarataron un promedio del 13,7%. Por su parte, en la costa mediterránea las rebajas de precios aplicadas alcanzaron el 12,5%, completando así el conjunto de ámbitos con recortes superiores a la media nacional. Por debajo de ella se situaron Baleares y Canarias, con una caída interanual del 6,6% y el resto de los municipios, con bajada del 7,7%.
Después de conocerse estas cifras, se puede concluir que 2012 ha sido el año en el que se han concentrado los mayores descensos de precios de los inmuebles desde que estalló la crisis, en 2008. Tinsa calcula que en cinco años las viviendas han perdido un tercio de su valor, ya que en la actualidad son un 33,3% más baratas que cuando alcanzaron su precio máximo, en diciembre de 2007. Pero por zonas, aún hay áreas donde los recortes acumulados son mayores. En la costa mediterránea asciende al 40,1%, mientras que en las capitales y grandes ciudades se sitúa en el 36,7%. En las áreas metropolitanas las casas son ahora de promedio un 35,4% más baratas que hace cinco años, mientras que en el resto de los municipios, la depreciación acumulada es ya del 27,6%. Cierran la serie las Islas Baleares y Canarias, con un ajuste por la crisis del 27,3%.

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Fuente: Cinco Días

La compra de una vivienda no se anula aunque se niegue la hipoteca

La situación de crisis económica y la dificultad de los compradores de vivienda a la hora de obtener un préstamo hipotecario por la falta de crédito no pueden utilizarse por los firmantes de un contrato de compraventa para resolver dicho pacto, ya que esa falta de financiación no constituye un supuesto de “imposibilidad sobrevenida”. Esta es la conclusión a la que llega una sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 14 de Valencia, con fecha de pasado 8 de marzo, que se basa para ello en la doctrina mantenida por el Tribunal Supremo. El fallo resuelve el caso de una familia que, habiendo firmado un contrato de compraventa de vivienda, no pudo obtener la financiación para hacer frente al pago del precio ni subrogarse en el préstamo hipotecario, ni tampoco cumplir con las obligaciones de recepción de la vivienda, otorgamiento de escritura pública o abono del resto del precio. La sentencia considera que el hecho de que una sola entidad bancaria negara el préstamo hipotecario, o incluso “la crisis económica y las mayores dificultades que en esta situación pueden existir para obtener préstamos hipotecarios”, no eximen al comprador de “acreditar la influencia e incidencia que esta particular y penosa situación económica ha tenido en su imposibilidad de financiación sobrevenida y no imputable a ella”.  

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Fuente:El Economista

Algunas Cajas tasan la casa con un valor para la hipoteca y otro por si hay embargo

Los Registros de la Propiedad han comenzado a rechazar como cláusulas abusivas las incluidas en las escrituras hipotecarias por algunas entidades financieras, preferentemente pequeñas cajas de ahorros, en las que se incluye un valor de tasación para el mercado hipotecario y otra valoración bastante más baja para el caso de que se llegue a la subasta judicial en un proceso de ejecución de la vivienda por impago. De esta forma, mientras que el certificado de tasación incluido en la escritura da un valor determinado, el clausulado del documento notarial de préstamo hipotecario incluye una segunda valoración o lo hace mediante la inclusión de un valor denominado Total Responsabilidad, que supone una cantidad bastante menor que el valor ratificado por la tasadora.
En alguno de los casos la discrepancia de valores queda patente en la escritura en el apartado titulado Procedimiento Judicial-Jurisdicción en el que se indica que “a efectos de la ejecución hipotecaria las partes intervinientes tasan cada una de las fincas hipotecadas, como precio de las mismas a fin de que sirvan de tipo en la subasta las cantidades antes consignadas como total responsabilidad”. De esta forma, se indica que la entidad financiera cuenta con un valor del inmueble muy elevado para incluirlo en la emisión de bonos, células o participaciones en el mercado hipotecario y otro bastante más bajo por el que en caso de ejecución hipotecaria del cliente, la entidad puede hacerse con la vivienda por el 50% de una cantidad mucho más baja que la tasación oficial, si como está sucediendo en la actualidad en multitud de casos, el procedimiento se declara desierto. Esta reducción al 50% sobre el valor de tasación de la vivienda está regulado en el artículo 671.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y tiene su origen en la garantía de que la vivienda no sea adjudicada por un precio desproporcionadamente bajo sobre el valor del inmueble, lo que supondría un enriquecimiento injusto del acreedor, puesto que de otra forma el precio de la vivienda podría llegar a cantidades ridículas. Sin embargo, en la práctica se ha convertido en el precio generalizado de adjudicación de las subastas, lo que ahora se agrava por efecto de la doble tasación.
En otros de los casos, la caja incluye en el clausulado un valor bastante inferior al que consta en la tasación protocolizada que acompaña a la escritura, lo que podría ser interpretado como un simple error a la hora de inscribir el valor de tasación incluido en el articulado, un error que se repite en otras escrituras de las mismas entidades financieras. En estos casos, la hipoteca puede ser inscrita parcialmente en el Registro de la Propiedad, con excepción del procedimiento de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, es decir, el procedimiento de subasta por impago. Otro asunto es el de los intereses moratorios, sobre los que los registradores no pueden calificar y que en gran parte de los casos superan el 18%, últimamente declarados abusivos por los jueces.

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Fuente: El Economista


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