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El mercado de la vivienda presentó en el año 2014 España indicios de cambio con un mayor dinamismo de las transacciones y de los precios de venta. El crecimiento neto del empleo, la mejoría en las condiciones de financiación y la presencia en el mercado de inversores individuales e institucionales, fueron los factores más dinámicos del cambio. Sin embargo, el aumento de nueva oferta fue modesta, pues el total de viviendas iniciadas no alcanzó las 35.000.
En el año 2014 aparecieron indicios de recalentamientos puntuales del mercado, que derivan de la presencia de fondos de inversión con abundante liquidez y también por la menor exigencia de garantías por parte de los bancos.
En el año 2015 el mercado de vivienda irá hacia una situación más normalizada. La evolución del mercado de trabajo será decisiva en el comportamiento de la recuperación de dicho mercado. El aumento registrado en enero por los visados de dirección de obra nueva puede ser indicio de una significativa recuperación de la oferta de nuevas viviendas.
 

Las perspectivas de crecimiento económico, la mejora del empleo y las condiciones de financiación favorables propiciarán un incremento de las ventas de viviendas en el año 2015, que vendrá acompañado de un crecimiento moderado de los precios y del aumento de la actividad constructora.
Un informe elaborado por el Servicio de Estudios de BBVA certifica que el 2014 podría catalogarse como el año del inicio de la recuperación del sector inmobiliario. Este informe recuerda que, de acuerdo con el Consejo General del Notariado, la demanda de vivienda se ha ido recuperando mes a mes y cerró el ejercicio con 364.000 viviendas vendidas, un 19,1% más que en el año 2013.
Este informe espera que esta tendencia de recuperación se afiance durante el año 2015. Por lo pronto, BBVA Research espera que la economía española crezca un 2,7% este año, con la creación de alrededor de medio millón de empleos y unos tipos de interés relativamente estables. Todos estos factores sugieren un nuevo aumento de las ventas de viviendas al que los precios y la actividad constructora responderán con crecimientos.
 

Los registradores de la propiedad han informado recientemente de que en el año 2014 se produjo la primera subida interanual del precio de la vivienda desde el año 2008 y los notarios corroboraron que el mercado recobra el ánimo con la firma de compraventas y nuevas hipotecas. La Estadística del Consejo General del Notariado, basada en operaciones reales cerradas en el periodo al que hace referencia, ha arrojado una subida interanual del 19,1% en el número de transacciones de viviendas en el cómputo de 2014. El dato tiene mayor valor si se tiene en cuenta que no está contaminado directamente por ningún condicionante (incentivo) fiscal, como ocurriera en 2010 y en 2012.
La señal más clara de que el mercado de la vivienda renace es el dinamismo que vuelve a reflejarse en el mercado hipotecario. Según los notarios, la firma de nuevos préstamos para la adquisición de vivienda se disparó un 42% en el año 2014 (136.791 nuevas hipotecas) con respecto al año 2013 (96.332). Además, según los notarios hubo un aumento del 5,2% del importe medio de los nuevos préstamos para comprar casa, que se situó en el año 2014 en 117.507 euros. También se incrementó el porcentaje de compraventas que requiere de financiación ajena en detrimento de las compras al contado. Las adquisiciones con hipoteca subieron del 32,1% en el año 2013 al 37,5% en el año 2014.
Los notarios esperan que en el año 2015 las cifras del mercado “continúen por la senda de la estabilización observada en el 2014, aunque quizá en valores más moderados”. Un pronóstico similar ha hecho esta semana el BBVA. El banco cree que la mejoría del empleo y el abaratamiento del crédito propician un entorno favorable para la potencial demanda de vivienda.
 

La Confederación Nacional de la Construcción (CNC) se sumó a la patronal de los fabricantes de materiales de este sector y a la asociación Green Building Council para hacer un llamamiento a favor de la rehabilitación energética de edificios, dentro de la campaña Renovate Europe. Según Juan Lazcano, presidente de la CNC “si la construcción no se recupera, no se volverán a crear empleos en España. A ver si arrancamos la rehabilitación, que es muy necesaria”.
Los promotores de la campaña insisten en que las ventajas de este nuevo sector no se quedan en la construcción. Las arcas públicas se verían también beneficiadas, pues por cada 1% de PIB invertido en rehabilitación, el 0,62% volvería al Estado, bien como pago directo de IVA (0,21%), o por el aumento de las cotizaciones sociales por la creación de nuevos puestos de trabajo (0,11%).
 

El precio medio de la vivienda en el mes de julio cayó un 4,4% en comparación con el mismo mes del año 2013 y acumula un ajuste del 40,3% desde los máximos que alcanzó en 2007 antes del estallido de la crisis.
La caída julio es más pronunciada que la del 3% contabilizada a cierre de junio, debido principalmente a la subida coyuntural que experimentó el índice entre junio y julio del año 2013, un movimiento que no se ha repetido en 2014.
No obstante, el ajuste de julio fue mucho más moderado que el descenso del 9,2% en el que finalizó 2013. El mantenimiento de esta tendencia dependerá del cumplimiento de las previsiones favorables de crecimiento económico, financiación y estabilización del empleo en España.
Los municipios de la Costa Mediterránea fueron los que sufrieron la caída más destacada en julio respecto a 2013 (-7,7%), seguidos de las grandes ciudades y sus áreas metropolitanas, que registraron descensos interanuales de precios del 5,4% y del 5,2%, respectivamente.
En el lado contrario volvieron a situarse Baleares y Canarias, cuyo comportamiento positivo se tradujo en un avance interanual del 4,2%, que afianza el cambio de tendencia que se apuntaba en junio.
 

El Instituto de Estudios Económicos (IEE) y la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) elaboraron un análisis del mercado inmobiliario tras seis años de crisis. Ambas organizaciones coinciden en que también en el ladrillo lo más duro de la recesión ha pasado. El presidente del IEE, José Luis Feito, y el máximo responsable de los promotores, José Manuel Galindo, coinciden en pronosticar que si la mejora de la coyuntura general perdura en el año 2016, los precios de los pisos volverán a subir y podrían hacerlo “de manera brusca”.
Esas subidas de precios van a depender de que mejoren los dos grandes factores que influyen en la compra de una vivienda: empleo y crédito. Para estos dos analistas la demanda de vivienda continuará débil mientras no se acelere el ritmo de creación de empleo y disminuya la deuda de los agentes económicos. En el momento en que se consolide la mejora, la demanda potencial que aplazó su decisión de compra, se reanimará.
 

Según la consultora inmobiliaria RR de Acuña & Asociados los precios de los pisos seguirán cayendo los precios de los pisos. Pero esto no es algo esencialmente malo ya que la consultora apunta que “2014 constituye un hito y un cambio de tendencia para los desequilibrios generados entre la oferta y la demanda desde el 2007”. Según el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2014 elaborado por RR de Acuña & Asociados restablecer el equilibrio será más lento que el crecimiento previsto para la generación de empleo por diferentes organismos, es decir, el desajuste de la oferta con la demanda proseguirá.
El valor de la vivienda caerá, de media, alrededor del 20% en 2014, 2015 y 2016 y las ventas netas de inmuebles residenciales pasarán de 228.000 en 2013 a 332.000 en 2016, es decir, un 45,6% más.
Lo más importante es que en 2016 la compraventa de vivienda (332.000 transacciones) será bastante superior que el de la suma de los pisos acabados (52.000), la adquisición de activos por parte de la banca (59.000) y las herencias (149.000). De esta forma en el 2016 año se drenarán 72.000 casas del stock. Y en el trienio comprendido entre el 2014 y 2016, la reducción del excedente será de 155.000 inmuebles, es decir, el 9% del total.

 

El mercado de la vivienda empieza a despertar. En muchos segmentos los indicadores siguen a la baja, pero hay otros en los que hay crecimientos apreciables. El cambio de ciclo ya está aquí, aunque va a ser lento. En 2015 se esperan signos de recuperación más claros. Este cambio se advierte desde el último semestre de 2013 y, especialmente, en el inicio de 2014. Los notarios destacan el incremento interanual del número de transacciones, que alcanzó el 45,5% y el empuje de los precios, de un 1,6%, aspectos que se deben a que se está dando una “estabilización en las ventas” y ya se observa un “cambio de tendencia” o, al menos, “el fin de la espiral depresiva”. El INE confirma que en marzo se registró un 5,2% más de compraventas que en febrero. Y en doce meses, las operaciones crecieron un 22,8%, primera alza interanual en once meses.
Según Rafael Pampillón, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad CEU‐San Pablo y profesor del IE Business School, “Los datos macroeconómicos indican que se ha tocado suelo, el inmobiliario está reflejando la mejora que se está dando en muchos ámbitos, como el del empleo, el del PIB, el de la producción industrial, el los de los índices de confianza. Así, cada vez hay más gente que se anima a comprar, en gran medida atraída por los precios que en general, no tienen mucho más margen para bajar, porque desde que se inició el ajuste han caído por encima del 40%”.
 

Según los datos de marzo de compraventas de viviendas publicado por el INE se aprecian signos de estabilización. Un gran número de expertos coincide en que el sector ha alcanzado o alcanzará durante este un “punto de inflexión”, pero prefieren no pecar de optimistas. “El indicador es bueno, pero el crecimiento del sector solo se consolidará en función del empleo y la financiación bancaria: es el primer paso de la recuperación real”, explica el director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno.
Lo más importante es que la subida no solo se ha producido en comparación con el año anterior, lo que podría estar ligado a varios efectos estadísticos, como el hecho de que la Semana Santa se celebrara en 2013 en marzo y no en abril, como este año, y que las cifras de este año se comparasen con los meses del año pasado en los que se produjeron escasas operaciones por el impacto de la supresión de las desgravaciones fiscales. “Lo relevante es que se ha registrado tanto un aumento en términos mensuales como interanuales”, subraya el presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España, José Manuel Galindo.

Las grandes empresas de la construcción creen que el desplome del sector de la vivienda “ha tocado ya fondo”. Así lo dijo el presidente de la patronal Seopan, Julián Núñez. Eso sí, este sector “no alcanzará su velocidad de crucero antes de 2016”. Núñez incidió en que el mercado de los inmuebles residenciales se ha “estabilizado” y que en 2014 el número de viviendas que se comenzarán a construir será “similar” o incluso “algo superior” al registrado de 2013. No obstante, las previsiones de Seopan es que la producción de inmuebles vuelva a su ritmo natural en menos de dos años.
La patronal augura asimismo que el conjunto del sector de la construcción español seguirá contrayéndose hasta al menos ese año. Para 2014 augura un nuevo ajuste, el séptimo anual consecutivo, que cifra en entre un 4% y un 6%. La promoción de grandes infraestructuras constituirá el principal lastre del sector en estos próximos años. El subsector de la edificación de viviendas acotará su disminución a un margen de entre el 4% y el 6%. Núñez aseguró que la actividad de la construcción “seguirá siendo un lastre para el crecimiento de la economía y la creación de empleo” hasta 2016, “salvo que se pongan en marcha planes que incentiven la inyección de inversión privada que supla el descenso de la inversión pública”.

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Fuente: Expansión, La Vanguardia