Noticias sobre Adjudicación inmuebles

La banca española ha reducido a la mitad su riesgo con promotores, el que ha sido su gran punto de debilidad a lo largo de la crisis. El saldo de crédito al sector promotor cayó hasta 156.200 millones de euros en septiembre. Las entidades financieras han situado el stock en los niveles del año 2004, cuando comenzó a acelerarse la burbuja inmobiliaria.
La reducción de la exposición directa con promotores se debe a diversos factores. Uno de los elementos que explica la caída es la creación de Sareb. Las entidades con ayudas públicas traspasaron crédito promotor neto (ya descontadas las provisiones) por casi 35.000 millones entre 2012 y 2013. Este riesgo ha dejado de presionar a los grupos con respaldo estatal, pero ha sido asumido por los accionistas del banco malo. Tan relevante como este factor ha sido la adjudicación de activos y los canjes de deuda por inmuebles. La banca comenzó a aplicar sistemáticamente esta estrategia al iniciarse la crisis, para aliviar la carga financiera de las promotoras y dar aire al sector. El traspaso de créditos a fallidos (considerados irrecuperables y dotados al 100%) y las ventas, aún incipientes, de carteras de crédito promotor a fondos oportunistas también han contribuido a bajar el stock.
 

Durante el año 2013 la banca se adjudicó 50.000 viviendas de particulares durante, lo cual significa un 11% más que en el año 2012. Las cifras revelan que las ejecuciones hipotecarias siguen al alza. Ni el código de buenas prácticas ni la nueva Ley Hipotecaria han atajado el problema de los desahucios. Sin embargo el Banco Sabadell no ha ejecutado ningún desahucio en la crisis. Iván Sánchez, uno de los portavoces de la Plataforma de Afectados por las Hipotecas (PAH) en Madrid afirma que “Sabadell es la única entidad que no desahucia. La única que ofrece siempre la alternativa de un alquiler social. La Asociación de Afectados por Embargos y Subastas (AFES) Lo confirma: “Lo hemos revisado y ningún expediente de Banco Sabadell ha concluido en desahucio”.
Fuentes del banco explican que su cartera tradicional, centrada en empresas o particulares con rentas medias y altas, no resultó problemática inicialmente y les permitió valorar soluciones “caso por caso”. Con la adjudicación de la CAM, las cosas se complicaron y se disparó el volumen de hipotecas. En ese momento decidieron ofrecer el mismo trato a los nuevos clientes. Se implantó “un programa de alertas” que advierte al banco cuando un cliente sufre una merma de ingresos que puede derivar en problemas para buscar una solución antes de que incurra en impagos. El banco ofrece diferentes opciones: alargar el plazo de la hipoteca, para adecuar la cuota a la capacidad de pago; carencia de capital durante determinado periodo; o conceder una segunda hipoteca si se prevé un incremento de ingresos a medio plazo.
Si aún así el cliente es incapaz de hacer frente a la hipoteca, la vivienda pasa a ser propiedad del banco, pero a todos los afectados se les ofrece un alquiler social por un importe medio de 400 euros al mes.
 

La legislación hipotecaria que el Gobierno impulsó hace un año no ha impedido que el número de embargos hipotecarios que se producen en España siga incrementándose. Los datos a cierre de 2013, proporcionados por el Banco de España, revelan que la banca se adjudicó 49.964 viviendas de particulares a lo largo del año 2013. Esta cifra supone un incremento del 11% respecto a las 44.745 adjudicaciones de 2012. Sin embargo, hay que destacar que los embargos sobre vivienda habitual remitieron un poco, pasando de 39.051 a 38.961, correspondiendo la evolución al alza al incremento en las ejecuciones sobre segundas residencias, que se duplicaron hasta alcanzar 10.733.
Por otro lado, del conjunto total de viviendas 21.521 fueron entregadas “voluntariamente” a las entidades, es decir, hubo algún tipo de acuerdo entre acreedor y banco. En la mayoría de los casos, 16.173, este acuerdo se basó en un pacto de dación en pago. Así, pese a la oposición de la banca a generalizar esta opción, un tercio de los embargos se resuelven con este tipo de acuerdos. Fomentar esta vía, aunque sin imponerla, era parte del espíritu de la nueva legislación hipotecaria. A pesar de este tipo de acuerdos, durante el año 2013 21.054 familias se vieron obligadas a dejar su vivienda habitual por decisión judicial. En 1.668 de los casos, los ocupantes permanecían en la residencia en el momento de la ejecución hipotecaria, es decir, que fueron desahuciados a la fuerza. Resulta curioso que el número de desahucios forzosos fue superior en segundas viviendas, 2.060 de esas viviendas se encontraban ocupadas en el momento de la ejecución, si bien en muchos casos no se trata de “la casa de la playa” sino de un piso en el que viven otros miembros de la familia.

El Fondo Social de Viviendas (FSV) amplía su ámbito de aplicación para acoger a más supuestos de vulnerabilidad social y las personas prejubiladas o jubiladas que hayan avalado las deudas de hijos o nietos podrán solicitar una vivienda de este Fondo. El Fondo Social de Vivienda está destinado a quienes, como consecuencia de un desahucio, han perdido su vivienda a partir del 1 de enero de 2008. En el primer año de aplicación, 2013, se recibieron 1.537 solicitudes y se adjudicaron 780 viviendas.
Tras las últimas modificaciones, se permitirá que se queden en la vivienda quienes la hayan perdido por una ejecución forzosa y tras haber sido adjudicada y, en casos de dación en pago, a cambio de un alquiler reducido. La renta oscilaría entre 150 y 400 euros al mes o por debajo en circunstancias especiales, tal como está previsto en el Convenio del Fondo Social de Viviendas, creado en enero de 2013 y que cuenta con 6.000 viviendas de 33 entidades financieras. A partir de ahora también se tendrá en cuenta a las unidades familiares con hijos menores de edad, y no solo los de menos de tres años. También a las personas en situación de dependencia o con discapacidad para las que la vivienda supone, de acuerdo con el informe de los Servicios Sociales competentes, “un activo indispensable para el mantenimiento de su inclusión social y autonomía”. Se siguen manteniendo los requisitos anteriores como son la situación de desempleo y sin prestaciones económicas, familias monoparentales, familias numerosas o aquellas con víctimas de violencia de género.

Acabar con el stock acumulado durante la época del boom, recuperar la confianza de los compradores (nacionales e internacionales), mejorar el mercado del alquiler y poner en valor los suelos, a través de un mayor acceso a la financiación, son los principales desafíos a los que se enfrenta el sector inmobiliario. “No es posible que España salga de esta situación sin el inmobiliario y viceversa”, aseguraba Joan Ollé, presidente del Consejo de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (apis) de Cataluña y de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña, en el VII Encuentro Especializado sobre Gestión de Activos Inmobiliarios organizado por Unidad Editorial y patrocinado por la consultora CBRE. “La burbuja no ha sido solo inmobiliaria, ha sido también de administraciones públicas, de infraestructuras, de energías renovables, y todas han explotado simultáneamente”, señalaba en estas jornadas, Rafael González‐Cobos, presidente del grupo inmobiliario Ferrocarril.
Tras la avalancha de adjudicaciones de viviendas, procedentes de impagos de hipotecas a particulares y de canjes de deuda por activos con promotores, las entidades financieras, incluida la Sareb, han puesto en marcha diferentes iniciativas para pasar a gestionar estos inmuebles. Es el caso de Banco Sabadell. “En 2009, creamos la inmobiliaria Solvia, retomando el negocio que tenía el banco cuando era dueño de Landscape. En 2012, cuando el portfolio empieza a crecer nos dimos cuenta de la necesidad de centrarnos en la comercialización”, comenta José Antonio Alarcón, director de Análisis de Inversiones de Sabadell. Cree que tras la puesta en marcha de las plataformas la situación del mercado ha mejorado sustancialmente y comienza una nueva etapa. “No es un sector en ruinas, sino un sector en regeneración. Desde verano, vuelve a ver gente, el clásico inversor que compra varias viviendas en el mismo barrio, esto permitirá reducir el stock e iniciar una etapa de promoción. El stock se está reduciendo, sobre todo en Madrid y en costa”, señala. “El mensaje de las inmobiliarias de los bancos ha cambiado: antes era solo descuentos, ahora es que las oportunidades pasan”, agrega el directivo de Sabadell.

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Fuente: Expansión
 

BBVA elevó el año pasado su cartera de inmuebles en casi 1.000 millones de euros. Los pisos y suelos adjudicados por la entidad pasaron de los 12.761 a los 13.695 millones de euros. El banco, a pesar del aumento de las ventas, sigue incrementado el volumen de propiedades debido a la todavía creciente entrada de viviendas en su balance por la escalada de los préstamos insolventes.
El grupo logró acelerar la desinversión de estos activos debido a las provisiones realizadas, que cubren ya el 51% del valor. Las dotaciones ascienden a 7.071 millones. En el caso de los pisos terminados, aquellos que cuentan con mayor liquidez en el mercado, la cobertura se eleva al 45%. Sin embargo, las provisiones aún no sirven para que BBVA se desprenda de los inmuebles con ganancias. El banco registró unas pérdidas de 59 millones en la comercialización de 14.000 unidades de su propiedad. La actividad promotora del grupo también se desarrolló en el negocio de terceros. BBVA ayudó a que clientes suyos pudieran colocar su cartera de inmuebles. En concreto, facilitó a través de su red la venta de unos 7.000 inmuebles de empresas que mantienen créditos, con el objetivo de que puedan afrontar su pago.
Los adjudicados en su balance, en su mayoría, son suelos procedentes de promotoras. Su valor asciende a 5.290 millones. Los edificios terminados se elevan a 3.038 millones, mientras que las viviendas de particulares por el impago de las hipotecas, a 2.874 millones.
BBVA apenas ha llevado a cabo en los últimos doce meses daciones en pago. Esta práctica le supuso unos 74 millones, mientras que en el ejercicio 2012 fue de 1.170 millones, lo que representa una caída del 93,6%.

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Fuente: El Economista
 

La Audiencia Provincial de Castellón se ha sumado a los tribunales que, valiéndose de la normativa y la jurisprudencia de la Unión Europea, se niegan a recalcular los intereses bancarios cuando éstos sean abusivos, optando por la opción más dolorosa para la banca: la eliminación de la cláusula al completo, con la consecuente ganancia cero por este concepto para la entidad. Lo determina así en un auto con fecha de 18 de diciembre de 2013 en el que la Sala entiende que no procede el recálculo de los intereses excesivos, ignorando el mandato que fija la Disposición Adicional Segunda de la Ley 1/2003, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, y asegurando que ésta “es contraria al derecho y a la jurisprudencia comunitaria”.
La conclusión a la que llega la Sala es que, detectado el carácter abusivo del interés moratorio pactado, la solución es la supresión de los intereses moratorios. Para ello, se basa en el principio de supremacía del Derecho y de la jurisprudencia de la Unión Europea y, concretamente, en la Directiva 93/13/CEE, sobre cláusulas abusivas en contratos celebrados con los consumidores, en el sentido en que ha sido interpretada por la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Comunidad Europea. El auto, que desestima la pretensión de BBVA, parte de una demanda de ejecución hipotecaria planteada por dicha entidad. Tras la adjudicación de la vivienda al banco, el afectado se opuso a la liquidación propuesta, basándose en la nulidad de pleno derecho de los intereses moratorios. Partiendo de este supuesto, la sentencia asegura que “frente a la norma invocada ‐la Ley 1/2003, de 14 de mayo‐ debe prevalecer el contenido de la Directiva”, en el sentido de que, en cuanto a los intereses de demora, “si la cláusula que los impone es declarada abusiva, no cabe aplicar un interés inferior al pactado, siendo la consecuencia su no aplicación”. Por ello, “no cabe su moderación, que es en definitiva lo que supondría la aplicación de la norma citada”.

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Fuente: El Economista

Miquel Montes, director general del Grupo Banco Sabadell, explica la composición de la cartera de Solvia: “Más del 50% de la cartera en valor son viviendas terminadas. El resto está repartido entre casi un 30% en solares y cerca de un 20% en suelo en desarrollo. La composición de la cartera se ha visto un poco alterada por la incorporación de activos del Banco CAM, mucho producto terminado de segunda mano fruto de las adjudicaciones inmobiliarias de años anteriores”. Y preguntado sobre si sigue entrando producto adjudicado, comenta que “la exposición del grupo es de aproximadamente 29.000 millones de euros, entre crédito al promotor y activos adjudicados. De estos, algo menos de 13.500 proceden del banco, y unos 15.800, del CAM, en su mayor parte cubiertos por el esquema de protección de activos, EPA. Lo que entra fruto de las adjudicaciones se ha reducido en volumen, ya no aumenta, pero no podemos decir que haya bajado”.
Para evitar lo desahucios, Montes explica que “en las situaciones irregulares de financiación a particulares hemos tomado la decisión de evitar al máximo el conflicto. Adecuamos el esfuerzo hipotecario al flujo disponible de las familias y recurrimos a cualquier solución, incluso con mediadores externos, antes de la demanda de ejecución. Tenemos 2.000 viviendas de alquiler bonificadas con clientes del banco, sobre todo en territorio del Banco CAM”.
Montes comenta las campañas de ventas de la entidad y los planes de promoción. Explica que “la estrategia no es solo liquidar el portfolio, sino también ayudar a que el mercado se regenere, no el que hubo, que tenía una dosis de irracional, pero sí recuperarlo: la vivienda es una necesidad y en determinadas zonas hay demanda. Promover viviendas es un negocio decente que hay que reivindicar”.
Afirma que están comprando muchos extranjeros. “Las ventas a extranjeros han crecido un 22% desde 2009. En 2012 se alcanzó el pico histórico (con 25.533 activos), por encima de las 24.608 unidades en 2007. Y entre estos compradores hay variedad. En edificios rehabilitados de Madrid, el comprador natural es el latinoamericano; en el Levante, británicos, rusos y aparecen compradores del norte de África, egipcios y argelinos”.
Y sobre cómo afectará la irrupción de la Sareb en el mercado, comenta: “Es un instrumento singular y complejo que le da al sector una oportunidad de introducir una dinámica de regenerar el mercado y darle volumen sin tener que limitar todos los valores de los activos, porque tiene 15 años para hacerlo. Tiene activos de muchos precios distintos, han entrado a un valor de transferencia razonable, puede cumplir su plan de negocio sin tener que vender deprisa y mal.”

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Fuente: El País

Los bancos han elevado su ofensiva para reducir el volumen de inmuebles en sus balances, fruto de las adjudicaciones de impagos de sus clientes. Las entidades vuelven a dar hipotecas con un importe superior al 100% del precio o del valor de tasación. Esta práctica, dirigida exclusivamente para la venta de sus inmuebles, está siendo aplicada, entre otros, por BBVA, Popular y Sabadell, y sirve para que los compradores puedan hacer frente a los gastos de impuestos, notaría y registro, que de media suponen un 10% adicional. Hasta ahora solo Popular ofrecía estas condiciones, pero en los últimos meses esta política se está extendiendo. Aunque de manera oficial las entidades ofrecen créditos hasta alcanzar el valor de la vivienda, en las oficinas se permite otorgar líneas de financiación superiores. En muchos casos asciende al 110% y en algunos llega al 115%. Las hipotecas por más del 100% dependen, no obstante, de la capacidad y solvencia y no son operaciones generalizadas, pero sirven para que los bancos suelten lastre inmobiliario y capten nuevos clientes vinculados a través de la contratación de otros productos.
La mayor facilidad de acceso al crédito, unido a las ofertas con rebajas en el precio de los pisos, que llegan hasta un 60% o 70% sobre los libros, ha reactivado ligeramente el mercado. Las provisiones exigidas por el Gobierno para cubrir pérdidas y la bajada del valor permiten a las entidades ampliar su capacidad de actuación. En este sentido, al sector se beneficia de las ventas con la liberación de provisiones, ya que éstas son más elevadas por tenencia de un inmueble que por la concesión de un crédito con garantías a clientes solventes. Los expertos sostienen que los riesgos de una financiación elevada son limitados, al no ser una política generalizada, pero también que este fenómeno supone un cambio de estrategia que recuerda al boom, cuando la banca otorgaba préstamos sin establecer una rigurosa política de riesgos. Hasta 2008, el sector ofrecía no solo un crédito por el valor del piso más los gastos impositivos y administrativos, sino que el importe servía para financiar obras, muebles, etc. En la actualidad, las entidades no prestan dinero para estos cometidos a priori, aunque también en función de la solvencia del cliente pueden conceder otro crédito vinculado a una cuenta.

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Fuente: El Economista

El desempleo y la pérdida de poder adquisitivo provocarán que la morosidad hipotecaria siga al alza en los próximos meses. Según figura en el último informe sobre crédito ligado a la vivienda de Standard & Poor’s (S&P), este escenario elevará la tasa de impagos hipotecarios hasta el 3,2%. Actualmente, se sitúa en el 2,74%, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).  
Las estimaciones van desde el 15% del alza de la morosidad hipotecaria en 2012, en el escenario que la agencia de calificación ve más probable, hasta el incremento del 30% en el más pesimista. S&P realiza estas previsiones conforme a un escenario de recesión suave y una caída del 14% de los precios de la vivienda en los dos próximos años. En un marco de previsiones más pesimista, la mora hipotecaria se situaría en el 3,6% a finales de 2013. Estas cifras no incluyen otros activos problemáticos, como los inmuebles adjudicados, que en los últimos años han crecido exponencialmente en el balance de los bancos.
S&P cree que la mora se incrementará incluso en el escenario más optimista, de reducción del desempleo y caída de los precios de la vivienda, siempre y cuando la recuperación se vea acompañada de tipos de interés al alza. Desde la agencia explican que la evolución de la tasa de impagos relacionados con la vivienda depende de cuatros factores: el desempleo, la disponibilidad de créditos hipotecarios, los precios de la vivienda y el porcentaje de la tasación cubierto por el crédito. Y advierte que, entre estos, el más influyente es el paro: “Hay una correlación entre el desempleo español y la morosidad del 80%”, explican. Por tanto, las previsiones del Gobierno, que apuntan a que el desempleo crecerá en 600.000 personas en 2012, un 12% más, sugieren que la morosidad hipotecaria seguirá el mismo camino. La firma norteamericana advierte que incluso los hipotecados con empleo pasarán apuros para pagar el crédito si hay cambios en los tipos de interés y salarios.  
Otro posible desencadenante de una mayor mora sería que la ratio hipoteca mensual/salario se viera incrementada. Esta tasa era del 27% a finales de 2010, frente al 40% de 2008. Además, S&P se fija en los tipos de interés como otra posible amenaza: “Un alza de los tipos, junto con la debilidad macroeconómica, podría mantener a los prestatarios españoles bajo presión en los próximos meses”, señalan.

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Fuente: Expansión