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El futuro de las cooperativas de viviendas se encuentra en personalizar los inmuebles

El futuro del sistema cooperativo en España pasa por casas a la carta, a medida -algo que es habitual en el mercado de viviendas de lujo-, pero a precio de coste.
En Domo Gestora explican que los tiempos en los que el comprador se tenía que quedar con lo que le ofrecían y a cualquier precio, porque si no había otro en la cola para comprar el piso, se han terminado. El nuevo comprador de una vivienda en cooperativa quiere una casa a su gusto y a precio de riguroso coste y no únicamente decidir el tipo de azulejo o el color de las puertas. En una vivienda es necesario poder ajustarla a sus gustos sobre todo por cuestiones de funcionalidad.
Las grandes gestoras han sido las primeras en darse cuenta de que la personalización es un valor añadido. Fuera de una cooperativa, personalizar suele significar sobrecoste. La principal ventaja de este régimen jurídico es la de construir viviendas a precio de coste, así que la personalización se hace a cambio de nada, salvo el tiempo que se tarda en adaptar un proyecto a la medida de cada comprador.
Otra cosa es la mejora de las calidades, que sí suponen un sobrecoste que el socio puede aceptar o no. Es una ventaja de la promoción de viviendas en régimen cooperativo el que los socios puedan acceder a una casa con calidades que pueden mejorar según sus posibilidades económicas, fundamentalmente las referidas a la superficie del alojamiento, su distribución y el número de habitaciones.
Para Domo Gestora, las viviendas a la carta son ya el presente en el sector de las cooperativas. Si puede dar respuesta a sus demandas la cooperativa se cubrirá antes y la viabilidad de la promoción irá confirmándose. Los clientes tienen bastante claro lo que buscan y todas las peticiones suelen ser razonables.
 

Publicado el: 28/03/2015 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Cae la edificación de VPO un 82,7%

Los datos de ejecución del plan cuatrienal de vivienda 2009‐2012 certifican cómo la crisis y el cambio de rumbo de la política del Ministerio de Fomento han acabado con las casas de protección oficial (VPO) de nueva construcción. En poco más de dos o tres años la promoción de viviendas de protección oficial será historia después de más de tres décadas de una política pública basada en la concesión de distintos tipos de ayudas a promotores y familias para facilitar su acceso a una casa en propiedad. Primero porque el nuevo plan cuatrienal 2013‐2016 no contempla ninguna ayuda para edificar VPO en régimen de compra, las pocas que se sigan construyendo deberán ser para alquilar. Segundo, porque existe todavía un stock ingente de pisos nuevos sin vender ni alquilar a los que el Ejecutivo pretende dar salida. Algunos, no muchos, podrían hacerlo en forma de vivienda protegida, si se ajustan a los criterios que exige la ley. Y tercero, porque la crisis económica que vive el país desde 2008 cerró la financiación a esta clase de proyectos y redujo los presupuestos públicos a la mínima expresión, lo que a la postre provocó que la oferta de VPO se encuentre ahora en vías de extinción. Además, sus precios se aproximaron mucho a los del mercado libre, por lo que su venta perdió atractivo. Así lo ponen de manifiesto las cifras de ejecución del plan anterior referidas a los programas de 2009 a 2012, y procedentes de una respuesta parlamentaria de Fomento al Grupo Socialista.El número de actuaciones de VPO de nueva construcción ha pasado de contabilizar 43.262 en 2010 a apenas 7.483 en 2012, lo que supone una caída del 82,7% en dos años y del 40% solo de 2011 a 2012. Para el año pasado, la portavoz socialista de Vivienda, Leire Iglesias, recuerda que Fomento ni siquiera ha remitido los datos. “Aunque el nuevo plan cuatrienal 2013‐2016 no ha echado a andar porque no se han firmado los convenios con las comunidades autónomas, existen ayudas que todavía se mantienen en el nuevo programa, por lo que su certificación no debería haberse suspendido, y mucho nos tememos que eso es lo que está ocurriendo. Por ello, no hay datos relativos al año pasado”, explican desde el PSOE.

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Fuente:Cinco Días

La Sareb tira los precios de los pisos

La Sareb ha puesto en marcha distintas campañas con grandes ofertas para acelerar las ventas. La última promoción imita a los grandes supermercados para atraer la atención de clientes en los productos más básicos. El banco malo ofrece la posibilidad de adquirir paquetes de dos o tres inmuebles con rebajas adicionales a las ya aplicadas que pueden superar el 50%. Vende tres pisos por el precio de dos y por la compra de dos, la segunda sale a la mitad. La Sareb ha lanzado este plan junto con Novagalicia ‐una de las entidades que le traspasó activos tóxicos‐. La entidad recientemente adjudicada a Banesco no solo será la encargada de gestionar la comercialización, sino que también ha incluido en el proyecto algunas de sus viviendas. En conjunto, la promoción dispone de 1.100 inmuebles repartidos por todo el territorio nacional. En la lista se pueden encontrar un millar de pisos desde 10.600 euros, pareados desde 41.700 euros y casas rurales desde 2.321 euros. La campaña comenzó a mediados de diciembre y estará vigente hasta finales de enero.
Aunque la Sareb ha declarado que tiene intención de fijar los precios del mercado, con sus ofertas actúa como referencia importante debido a que es uno de los actores más relevantes. Cuenta con casi 90.000 activos, sin contar los préstamos al promotor.

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Fuente: El Economista
 

Los bancos ofrecen gangas inmobiliarias

La oleada de impagos producto de la crisis económica ha convertido a los bancos en inmobiliarias forzosas. El sector dispone de más de 163.000 activos en cartera, que comercializa a través de sus filiales inmobiliarias. Para dar salida al ingente stock ofrecen descuentos que en ocasiones alcanzan el 80%, y financiación a medida. Los expertos creen que comienza a haber indicios de recuperación en el sector. De hecho, algunas entidades, como Santander, CaixaBank y Popular han vendido sus filiales inmobiliarias (o parte de ellas) a fondos extranjeros.
La oferta de productos abarca principalmente viviendas (en torno a un 50% del total), pero también locales, garajes, oficinas, trasteros y activos hoteleros. Además, aunque la mayoría de los inmuebles son de segunda mano, los bancos también cuentan con obra nueva, suelo y promociones sobre plano. Las entidades no sólo deben competir entre ellas. También con la oferta de productos en manos de Sareb, que dispone de unos 50.000 activos en cartera.
A la hora de localizar chollos, lo mejor es recurrir a las webs de las inmobiliarias de los bancos, que disponen de todo tipo de herramientas para facilitar la búsqueda. Los expertos aconsejan comparar los precios de estos inmuebles con los de otros similares en la zona, para comprobar hasta qué punto son realmente competitivos. Además, las inmobiliarias de algunas entidades incluyen un área específica para los inmuebles cedidos a Sareb. A menudo clasifican los inmuebles según las distintas necesidades del cliente: viviendas familiares, segunda residencia, locales comerciales e incluso casas para singles (una idea de CX Inmobiliaria, de Catalunya Banc). Entre las acciones promocionales, se incluyen jornadas de puertas abiertas, ofertas con fecha de caducidad o promociones como la de BBVA Vivienda, en la que se exime al comprador de correr con los gastos de registro, notaría y gestoría. También existe la posibilidad de que sea el propio cliente el que proponga el precio. Una iniciativa a la que se han sumado BBVA Vivienda, Servihabitat y Altamira. Por otro lado, la mayoría de las inmobiliarias no sólo ofrece la posibilidad de compra, sino también la de alquiler de los inmuebles.

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Fuente: Expansión
 

El gasto en rehabilitación supera el de la construcción de obra nueva

Según explicó la directora general de Arquitectura y Vivienda del Ministerio de Fomento, Pilar Martínez López, en unas jornadas organizadas por el colegio de Registradores de Cataluña, en 2012 se invirtieron 20.673 millones de euros en rehabilitar viviendas, frente a los 17.398 millones invertidos en construir otras nuevas. El gasto en rehabilitación también se ha reducido por la crisis (un 35% respecto a los niveles del 2008) pero mucho menos que el de promoción.
Martínez explicó que el objetivo del Gobierno es equiparar la rehabilitación al nivel europeo, muy superior, por su efecto multiplicador sobre la economía. “Cada millón invertido en rehabilitar da empleo a 56 personas, y crea tres de riqueza”. Las subvenciones públicas casi se autofinancian, dijo: por cada 100 millones en ayudas, el sector público recupera 96 en impuestos (IBI, IVA, IRPF, tasas,...) y en pagar menos subsidios de desempleo. Con todo, en la ley de rehabilitación que se está tramitando en el Congreso, el Ejecutivo va a introducir vías de financiación privada de la rehabilitación para impulsarla reduciendo a la vez las ayudas públicas. “La rehabilitación debe ofrecer un modelo de negocio que pueda interesar a las empresas del sector”, aseguró, y atender la necesidad de conservar el parque de viviendas: 1,38 millones están en estado deficiente.
José Manuel Galindo, presidente de la asociación de promotores APCE, explicó que la rehabilitación es más compleja que la promoción de obra nueva y mucho menos rentable. “Son procesos largos, hay normativa rígida, de tres administraciones diferentes, contradictoria, y que exige requisitos técnicos a veces incumplibles, lo que dificulta además encontrar financiación bancaria”, lamentó.

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Fuente: La Vanguardia, La Razón

Hay 40 millones de metros cuadrados de suelo sin vender

Los terrenos que, en época del boom, se compraron a precios desorbitados (hasta 5.000 y 6.000 euros el metro cuadrado) y que ahora aguardan tiempos mejores en los balances de bancos e inmobiliarias son ahora el mayor quebradero de cabeza del sector inmobiliario. Martinsa Fadesa, Reyal Urbis, Metrovacesa, Colonial, Quabit y Realia cuentan con una amplia cartera de terrenos -que suma 39,76 millones de metros cuadrados- que se deprecian trimestralmente, mientras su deuda vinculada no para de crecer.   
Mike Echavarren, consejero delegado de Irea, explica que “terrenos que llevan en los balances desde hace cuatro años, cuando se pararon las transacciones reales de suelo”. “Son activos que no tienen ninguna salida, ya que, si lo bancos no han dado financiación para promoverlos hasta ahora, no la van a dar ahora”, añade.

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Fuente: Expansión

La banca española acumula 184.000 millones de euros en activos problemáticos inmobiliarios

La banca española acumula 184.000 millones de euros en activos problemáticos ligados al sector de la promoción y construcción, con datos a cierre de 2011. Incluye los préstamos dudosos de las inmobiliarias, sus créditos en riesgo de impagos (subestándar) y los inmuebles adjudicados. Los activos problemáticos suponen el 60% del total de la cartera de construcción y promoción, que alcanza 308.000 millones. “Se trata de un porcentaje de reconocimiento de activos dañados muy significativo”, apunta el Informe de Estabilidad Financiera del Banco de España. El documento destaca el incremento de las coberturas para la cartera problemática, que ha pasado del 29% al 53%.  
Por otra parte, el supervisor considera que los activos dudosos del negocio de la banca en España seguirán creciendo, mientras que el crédito al sector privado seguirá restringiéndose. Esta contracción de la financiación se explica por el “desapalancamiento estructural” al que tiene que enfrentarse la economía española, la falta de demanda solvente y las dificultades de las entidades para financiarse. La caída del crédito a familias y empresas españolas alcanzó el 4% el pasado febrero. El Banco de España reconoce que, a pesar de las subastas del Banco Central Europeo y las medidas adoptadas en España para acelerar la reestructuración de la banca “no cabe pensar que el crédito repunte en los próximos meses”. El regulador reitera que la principal causa de morosidad son las constructoras y promotoras. Frente a una ratio promedio del sistema del 8% el pasado diciembre, la mora del sector inmobiliario había alcanzado el 28%. Con todo, reconoce que en la situación macroeconómica actual y con las perspectivas sobre el desempleo es probable que en los próximos meses también repunte la mora en hipotecas de particulares. Aunque matiza que este repunte será muy moderado.

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Fuente:Expansión

"Quien compra actualmente sólo hipoteca el 50% del precio"

La promotora Proinlasa acaba de entregar su última promoción y ya tiene en marcha dos nuevos proyectos en localidades madrileñas. Sus responsables comentan las dificultades del mercado inmobiliario y explican que su compañía sortea este problema adquiriendo suelos a las entidades financieras y dirigiéndose a una demanda solvente. La consejera delegada de Proinlasa, Covadonga del Caño, recuerda que en este sector “solo se puede trabajar con financiación” y llama la atención sobre las mayores dificultades para conseguirla. “Hoy, la fórmula para poder financiar la adquisición de un suelo es comprárselo a una entidad a la que le interese sacarlo de su balance”. Los responsables de la empresa se muestran convencidos de que hay mucha vivienda retenida por falta de financiación. “Si se dieran hipotecas, estaríamos en ratios de venta de antes de la crisis”, asegura Rafael Bueno, delegado de la zona centro de la promotora. Por su reciente experiencia en la comercialización de un edificio, en Proinlasa tienen identificado el perfil de quien hoy compra vivienda: padres que ayudan a sus hijos, inversores que las van a poner en alquiler y parejas que cambian de casa. “Son clientes con poder adquisitivo y que solo piden una hipoteca por el 50% o el 40% del precio final”, asegura Caño. “Son un chollo para los bancos, ya que tienen un riesgo muy bajo para ellos y con una de estas hipotecas de euríbor con un diferencial del 2% están ganando lo mismo que ganaban hace años con el 10“, apunta Bueno.

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Fuente: El Mundo

Los promotores piden que se obligue a la banca a dar créditos

La Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) considera que la reforma financiera servirá en cierta medida para dar salida a los activos inmobiliarios que han entrado en los balances de la banca, pero no se reactivará el sector inmobiliario ni el crédito para iniciar nuevas promociones. En concreto, apuntan que hay muchos promotores de pequeño y mediano tamaño, empresas familiares, que tienen problemas para seguir el día a día por falta de financiación.  
Por ello, las promotoras piden al Gobierno que fije una exigencia a la banca -sobre todo para aquella que reciba ayuda pñublica a través del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB)- a través de un "coeficiente", dirigida a financiar viviendas económicamente sostenibles. El presidente de APCE, José Manuel Galindo, explicó que se trata de viviendas cuya relación préstamo-valor de mercado no sobrepase el 80%, en que el esfuerzo de la persona que reciba la hipoteca se sitúe por debajo de un tercio de su salario y que la banca se comprometa a financiar. “Si hay ayuda al sector financiero, directa o indirecta, debe haber un coeficiente que revierta a la financiación del sector, pero en forma de crédito y no de ayuda”.  
Los promotores temen que las entidades saquen al mercado activos inmobiliarios “a niveles excesivamente bajos” que los penalicen a ellos.  
Galindo se negó a concretar cuánto tiene que ajustar el precio de las viviendas aún. Pero, en cierta medida, admite que si la banca ha provisionado ya el 25% de los pisos terminados y la nueva exigencia del Gobierno es del 35%, supondría una rebaja del 10%. Aunque también hizo otros cálculos técnicos. Si la nueva exigencia de provisión es del 35% y los datos del Ministerio de Fomento indican que el descenso acumulado de precios es del 19%, cabe una caída del 16%.  
La patronal de promotores considera que el Gobierno debe buscar algún “incentivo fiscal” temporal para dar salida a la vivienda de segunda residencia. Galindo puso como ejemplo que los no residentes están muy penalizados en el impuesto de sucesión. También solicitó algún tipo de exención fiscal para que se reestructure el sector inmobiliario y se produzcan fusiones entre las actuales empresas.  

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Fuente: La Razón, La Gaceta, El País, Expansión, Cinco Días, ABC

El sector financiero tiene un riesgo de casi 95.000 millones en suelo

Uno de los principales focos de debilidad de los balances es la exposición al suelo. El sector tiene un riesgo de 338.500 millones en el sector de promoción inmobiliaria. De este importe, casi una tercera parte estaría vinculada, directa o indirectamente, al suelo. Bancos y cajas tienen una exposición de 95.000 millones a solares y terrenos no urbanizables. Se desglosa en cerca de 62.000 millones en préstamos garantizados por suelo y en otros 31.700 millones en suelos adquiridos o adjudicados para saldar deudas impagadas. Para cubrir el deterioro de los suelos adjudicados, las entidades ya han dotado provisiones por 10.300 millones, lo que sitúa la cobertura en casi un tercio. No existe, sin embargo, una cifra oficial de provisiones constituidas por créditos dudosos y subestándar respaldadas por suelo. Los requerimientos de transparencia que impone el Banco de España no llegan a este nivel de detalle. Teniendo en cuenta la exposición total al suelo (casi 100.000 millones), se necesitarían, por tanto, solo para cubrir este riesgo al 50% unos 50.000 millones. No obstante, hay que tener en cuenta que no todos estos activos son problemáticos. Se especula que las provisiones que se aplicará al suelo serán sensiblemente superiores al 50%.  

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Fuente: Expansión

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