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El PSOE solicita el fin de las cláusulas suelo

El PSOE ha presentado una propuesta no de ley en la que le pide al Congreso que obligue al Gobierno a “adoptar las medidas normativas necesarias para eliminar las cláusulas suelo en la totalidad de los saldos vivos de préstamos hipotecarios, tanto de viviendas como de locales, de todas las entidades de crédito y, en especial, de aquellas entidades que han recibido ayudas públicas”. El PSOE apunta que “la eliminación de estas cláusulas evitarían muchos desahucios y la situación de insolvencia que padecen muchas familias”.
El grupo socialista considera que el Banco de España debe de actuar de oficio en la revisión de las hipotecas que todavía mantienen cláusulas suelo e informar sobre la transparencia y el cumplimiento de los requisitos exigibles. En caso contrario, el Gobierno debe promover cambios normativos para obligar a los bancos a demostrar que se cumplen con los requisitos fijados por el Tribunal Supremo. De no hacerlo, las cláusulas serán declaradas nulas y conllevarán la devolución del dinero pagado de más por el cliente.
 

Algunos bancos todavía aplican cláusulas suelo en sus hipotecas

En mayo del año 2013 el Tribunal Supremo declaró nulas las cláusulas suelo que no cumplían con los requisitos de transparencia. Esta sentencia afectó a 400.000 hipotecas de BBVA, 90.000 de Novagalicia Banco y alrededor de 100.000 de Cajamar. Tras conocer el fallo del tribunal, muchas entidades decidieron eliminar este requisito en sus préstamos. Sin embargo, a día de hoy todavía es posible encontrar entidades que siguen haciendo uso de esta disposición.
Según un estudio elaborado por el comparador Kelisto.es, cuatro de los 15 grandes bancos españoles siguen contando entre sus ofertas con hipotecas que incluyen esta limitación: La Caixa, Bankia, Banco Sabadell y Banco Mare Nostrum (BMN).
La sentencia del Supremo no declaró ilegales todas las cláusulas suelo, sino simplemente aquellas que no se presenten de manera transparente al cliente. De las cuatro entidades anteriores, Sabadell es la que cumple más escrupulosamente con los requisitos de transparencia. El banco catalán comercializa la hipoteca bonificada con túnel a un interés de euríbor más un diferencial del 1,65% a partir del segundo año y siempre y cuando la vinculación del cliente con la entidad sea la máxima. Como complemento, Sabadell establece un suelo del 3% y un techo del 12%. Por su parte, BMN y Bankia abren la puerta a que el cliente negocie con la entidad la cuantía de la cláusula suelo, mientras que La Caixa hace gala de mayor ambigüedad y señala en las hipotecas a tipo variables que comercializa que “existe la posibilidad de establecer límites máximos y mínimos al tipo de interés aplicable”.
 

Un juzgado anula 67 hipotecas con cláusulas suelo del BBVA

Un juzgado de Madrid ha anulado las cláusulas suelo de 67 contratos hipotecarios y también ha condenado a la entidad bancaria a devolver lo que cobró con exceso ya que considera que el “trastorno económico” que le supondrá será “mucho menor” que el que causó al aplicar esta cláusula abusiva. En la sentencia del Juzgado de lo Mercantil número 12 de Madrid se indica que las cláusulas analizadas “no cumplen con el requisito de transparencia” porque “falta información suficientemente clara” y se insertaban de manera conjunta con las cláusulas techo “como aparente contraprestación de las mismas”.
Fuentes del BBVA indicaron que la entidad recurrirá ante la Audiencia Provincial de Madrid, ya que “respeta el contenido de la sentencia, aunque no comparte los criterios”.

 

Se ha aprobado la regulación europea sobre crédito hipotecario

El pasado 28 de febrero se publicó en el Diario Oficial de la Unión Europea la nueva Directiva 2014/17/UE, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, “la largamente esperada directiva que regula el crédito hipotecario en Europa”, expone Lorena Mullor, gerente de la Asociación Hipotecaria Española, quien recuerda en esta tribuna que esta regulación es el resultado de once años de análisis del mercado hipotecario europeo. “El objetivo de la nueva norma es doble, la creación de un mercado único de créditos hipotecarios que sea eficiente y competitivo, por un lado, y por otro, garantizar una mayor protección de los consumidores mediante el impulso de prácticas de concesión responsable en el crédito hipotecario”. “El impacto de esta directiva en los mercados hipotecarios europeos va a ser muy significativo en la medida en que altera sustancialmente los procesos de concesión de los préstamos hipotecarios. No obstante, para el caso español, ya podemos anticipar que el impacto será poco significativo por dos razones fundamentales. La primera, porque históricamente, y muy a pesar de lo que muchos tienden a pensar, en materia de regulación de transparencia e información al consumidor siempre hemos tenido unas normas nacionales muy completas y exigentes en relación con otras legislaciones europeas. La segunda, porque en 2011 nuestro regulador nacional se anticipó e incluyó en nuestra nueva orden de transparencia EHA/2899/2011 muchos de los asuntos que recoge la norma europea”.
“Del conjunto de materias de la directiva, las áreas más relevantes con una regulación nacional muy similar y que, por tanto, se verán sometidas a modificaciones legales menores son: mayor información precontractual, que incluya advertencias sobre los distintos riesgos que pueden conllevar determinados préstamos. Obligación de realizar un análisis de solvencia del consumidor. Suministro de explicaciones adecuadas. Regulación de una TAE común que refleje el coste total del crédito. Nuevas disposiciones en relación a la tasación. Regulación del derecho de reembolso anticipado. Previsiones sobre la ejecución hipotecaria y demoras de los contratos”. “Quizás algunos de los cambios más importantes para nuestras entidades nacionales sean los que se produzcan en los formatos de nuestras fichas de información precontractual y personalizadas (Fipre y Fiper), no tanto por su contenido, pero sí por su estructura, que deberá variar para adaptarse a la ficha europea de información normalizada (FEIN). Por otro lado, habrá algunas materias que sí deban dotarse de una nueva regulación nacional, como por ejemplo las nuevas disposiciones europeas sobre venta vinculada (tying) y venta combinada o en paquetes (bundling) que, a pesar de lo que algunos han publicado, no modificarán sustancialmente las prácticas realizadas por las entidades de crédito nacionales; o el establecimiento de nuevos requisitos legales para la remuneración y formación del staff”.

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Fuente: Cinco Días

El Banco de España contratará gestores externos para tramitar las quejas por las cláusulas suelo

La avalancha de quejas por cláusulas suelo en las hipotecas recibidas por el Banco de España es de tal volumen que se auxiliará de gestores externos a fin de tramitarlas en plazo. Está obligado por la Orden Ministerial 2502/2012, enmarcada en la Ley de Economía Sostenible, a resolver cualquier queja en un máximo de cuatro meses, algo difícil de conseguir de no reforzar sus recursos de alguna manera. Por eso, el organismo ha sacado a concurso un servicio de apoyo al departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones, con un presupuesto máximo de 1,37 millones de euros ‐1,13 millones por el servicio, más el IVA correspondiente‐. El adjudicatario se ocupará de la tramitación íntegra: desde el registro, gestión y seguimiento, hasta la elaboración de una propuesta de resolución indicativa, que en modo alguno suplirá el veredicto final del Servicio de Reclamaciones.
El ritmo de entrada de reclamaciones se precipitó después de que el Tribunal Supremo anulase las aplicadas por BBVA, Cajamar y Novagalicia Banco en marzo del pasado año. El Servicio de Reclamaciones pasó de abrir 240 expedientes en enero, dos meses antes del fallo, a 2.976 en octubre. Al cierre del año contabilizaba 16.432, con datos preliminares sin procesar todos los recibidos en noviembre y diciembre. Al abrir el concurso, mantenía 4.900 quejas tramitadas y sin alegaciones de la entidad concernida; 4.200 con alegaciones y 3.200 reabiertas, previamente archivadas por defecto en la documentación. El fallo alentó una oleada de reclamaciones y demandas, a sumar a los miles que desbordan los juzgados desde hace años ‐las quejas comenzaron cuando los hipotecados descubrieron que no podían beneficiarse del descenso del euríbor por el suelo en sus tipos‐. El ministro de Economía, Luis de Guindos, mandató al Banco de España a revisar que todas las entidades retiraban dicha condición si era irregular. Según el supervisor, son legales y pueden incluirse en el contrato, siempre que sean transparentes y no se oculten al cliente. Una ley elaborada a raíz de las quejas obliga a tomar razón manuscrita del cliente de que conoce su existencia y la acepta.

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Fuente: El Economista

Una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid anula 45 cláusulas bancarias

La Audiencia Provincial de Madrid ha anulado un total de 45 cláusulas en contratos de Banco Popular y BBVA a través de una sentencia con fecha de 26 de julio de 2013, en la que arremete, entre otras, contra varias cláusulas suelo, tomando como referencia la sentencia del Tribunal Supremo del pasado 9 de mayo. El fallo, que procede de la Sección 28 de la Audiencia, confirma y amplía el número de preceptos declarados nulos en la sentencia recurrida. Las cláusulas proceden de un total de nueve contratos ‐cinco de Popular y cuatro de BBVA‐, siendo dos de ellos hipotecarios y el resto relativos a cuentas bancarias, tarjetas y servicios online. Se trata, en concreto, del resultado de una acción de cesación en el empleo y difusión de las condiciones generales de la contratación declaradas nulas, procedente de una demanda colectiva presentada por la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU). Precisamente, el hecho de tratarse de una acción de cesación hace que sus efectos se produzcan desde la nulidad en adelante, por lo que la Audiencia no se pronuncia sobre una de las cuestiones más espinosas en materia de cláusulas suelo: la no devolución de las cantidades cobradas indebidamente antes de la sentencia anulatoria.
La sentencia parte del hecho de que la decisión plenaria del Supremo del pasado mes de mayo “supone la existencia de jurisprudencia”, que complementa al ordenamiento jurídico y vincula a los demás tribunales. Dicho esto, se adentra en la cuestión asegurando que las cláusulas hipotecarias anuladas forman parte de las condiciones generales de la contratación, al estar “absolutamente predeterminadas”. En cuanto al examen de transparencia ‐que la sentencia toma del Supremo‐, la Audiencia abre la puerta a que este análisis, “que pudiera resultar más propicio de los litigios derivados de acciones individuales”, se realice también en las acciones colectivas como la que ocupa este fallo. Así, “lo cierto es que la sentencia del Supremo efectúa su pronunciamiento en sede del ejercicio de una acción colectiva, lo que nos obliga a acometer esa misma labor en un escenario similar”. Para ello, el fallo fija que debe acudirse a “aspectos objetivos del clausulado”.

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Fuente:El Economista

La Junta de Andalucía multará por las hipotecas abusivas

La Junta de Andalucía está recrudeciendo la particular batalla que mantiene desde hace tres años contra las entidades financieras. El último paso en este sentido es la aprobación de un anteproyecto de ley que endurece los requisitos para conceder hipotecas. Entre otras cuestiones, obliga a los bancos y cajas a una mayor transparencia y les impide vincular la contratación de ciertos productos a los préstamos para viviendas, como seguros de vida o del hogar. Además exige a los notarios y a los registradores de la propiedad que denuncien “cláusulas abusivas” antes de firmar una hipoteca y a ponerlas en conocimiento tanto del usuario como de la Junta para iniciar el correspondiente expediente sancionador. Para todos aquellos que incumplan la norma, se contemplan sanciones de hasta 600.000 euros y el quíntuplo del valor de los beneficios ilícitos obtenidos o de los perjuicios causados.
Esta iniciativa se une al impuesto sobre los depósitos de 2010 y al decreto de la Función Social de la Vivienda ‐conocido como Ley Antidesahucios‐ aprobado el pasado abril y que está recurrido ante el Tribunal Constitucional por el Gobierno, una vez que Bruselas advirtió de que entrañaba riesgos no sólo para la banca sino para la propia recuperación económica de España. En ambos casos, detrás está la mano de Izquierda Unida, socio de gobierno del PSOE. La norma anunciada tiene la firma de Diego Valderas, vicepresidente andaluz y titular de la cartera de Administración Local y Relaciones Institucionales, de la que depende el área de consumo, quien ayer destacó que el objetivo es “acabar con los abusos en estas operaciones financieras y asegurar que la ciudadanía conozca en todo momento los derechos que le corresponden, ante qué productos se encuentra y cómo y dónde puede hacer valer las garantías que ofrece la Administración andaluza”. Fuentes de los sectores financiero e inmobiliario, sin embargo, mostraron su temor a que esta medida tenga un efecto contraproducente y que se reduzca aún más la concesión de créditos para la adquisición de una vivienda.
Andalucía es una de las regiones en las que se está produciendo una mayor contracción en la formalización de hipotecas. Según datos del INE, en junio se firmaron 3.000, lo que supone un 40% menos en términos interanuales. Un desplome que, además, viene precedido de otros igualmente significativos en ejercicios previos.

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Fuente: Expansión, El Economista

El Banco de España pregunta a los bancos por el coste de las cláusulas suelo

La sentencia del Tribunal Supremo en la que condenó al BBVA, Novagalicia y Cajamar a modificar sus cláusulas suelo por falta de transparencia puede tener repercusión en el sector. Todas las entidades deben entregar un estudio en el que especifiquen el impacto que tendría una posible retirada de las cláusulas suelo en sus cuentas de este año, el que viene y 2015. En concreto deberán fijar cómo quedaría el margen de intermediación (margen financiero) y el ordinario, que incluye las comisiones y las operaciones financieras. Fuentes financieras consultadas consideran que lo que busca el Banco de España es tener los datos precisos antes de tomar una decisión, como podría ser la supresión de todas las cláusulas suelo. Eso es lo que creen algunos banqueros que está detrás de la declaración del ministro de Economía, Luis de Guindos, el 18 de junio pasado, cuando dijo que el Banco de España vigilaría si todos los contratos hipotecarios cumplían con el auto judicial.
De hecho, en el informe que deben entregar también incluyen el número de hipotecas con cláusulas que podrían considerarse nulas si un juzgado las examinara según las condiciones de la sentencia del Supremo. Los bancos desglosarán también qué créditos no tienen cláusulas, cuáles solo tienen suelo y las que tienen suelo y techo. Además, deberán comentar cuántos créditos hipotecarios tienen con garantía real (avales, locales, etcétera), cuántos con garantía hipotecaria y cuántos están firmados con particulares. Por último, deberán decir qué política van a seguir con las posibles reclamaciones. La mayoría de la banca ha manifestado que su plan es ir cliente a cliente, analizando la situación particular. Es una forma de evitar quitar todas las cláusulas, que supondría perder muchos ingresos.

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Fuente: El País

El consumidor hipotecario ¿es una víctima imprudente?

Stefan Meyer, abogado & ‘rechtsanwalt’ de Monereo Meyer Marinel‐Lo Abogados sobre la reciente sentencia del Tribunal Supremo que anuló las cláusulas suelo de determinados préstamos hipotecarios comenta que “la falta de transparencia es un criterio que maneja la legislación en defensa de consumidores y usuarios y, aunque jurídicamente se ha venido considerando de este modo, resulta llamativo que se aplique para defender los intereses de compradores de inmuebles, que podrían considerarse más como bienes de inversión que de consumo. Intuitivamente, una relación de consumo consiste en el disfrute de un bien o servicio, que por lo general implica su agotamiento. Una relación de inversión, sin embargo, sí que incorpora elementos tales como el mantenimiento de un valor o la obtención de beneficios futuros por la venta de un bien, aspectos que suele considerar el hipotecante al adquirir el inmueble. Disfrutar de un inmueble ‐vivir en él‐ contiene, por tanto, una doble relación consumo‐inversión, siendo este último aspecto en muchos casos incluso el detonante de la decisión, sobre todo en la España del boom inmobiliario de los años anteriores a 2008. Es más, si se adquiriese el inmueble con fines meramente especulativos, ¿cabría esta tutela de los derechos de los consumidores? Esta característica mixta, inherente a los inmuebles en general, junto con la elevadísima entidad de algunas hipotecas suscritas (hablamos de préstamos cercanos al medio millón de euros), hace que, hasta cierto punto, sorprenda que se pueda alegar falta de transparencia a la hora de concertar dichos préstamos (especialmente cuando lo que se pretende anular en un contrato de préstamo forma parte precisamente de la determinación de la contraprestación principal, siendo los intereses en un contrato de préstamo el precio que se paga)”.
“El inversor inmobiliario que se financie, obligándose casi de por vida, según nuestro entender, debe tener una actitud algo más activa, o al menos conocer las condiciones en las que se redacta su préstamo. No es lo mismo comprar un televisor a plazos que comprar un piso. En nuestro país es una conducta casi común la de autogestionar la adquisición de préstamos hipotecarios, confiando generalmente en que todo irá bien o, al menos, en el empleado de la sucursal, con el que suele haber una breve relación previa de cierta confianza. Esta situación no se produce en todos los países de nuestro entorno, donde los hipotecantes no se conforman simplemente con confiar en su interlocutor sino que, al igual que suelen hacer muchas empresas a la hora de financiarse, encargan la revisión de los contratos de préstamo a un especialista antes de firmarlos, lo que les permite tener un control completo de la situación”.
“Desde nuestra perspectiva, la conducta del consumidor en estos casos es hasta cierto punto también criticable; prueba de ello es la misma sentencia del Supremo, que ha necesitado de casi 140 folios de argumentación para llegar al fallo deseado. Comprendemos que el consejo de un especialista normalmente implica un coste adicional, por lo que muchos son reacios a asumirlo. Sin embargo, es un coste siempre infinitamente menor que las enormes cantidades abonadas a las promotoras o los importes asumidos en calidad de crédito hipotecario”.

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Fuente: Cinco Días

La banca encarecerá los tipos de las hipotecas

La decisión del Supremo de anular las cláusulas suelo en los supuestos en los que se vulnere la transparencia así como la posibilidad de que otras entidades emulen los pasos de BBVA, NCG y Cajamar puede tener como consecuencia un incremento de los tipos de interés vinculados a la adquisición de la vivienda. Esa es la idea que defiende el Consejo de Registradores. Considera que los bancos aumentarán sus restricciones “tanto en la cantidad de crédito que conceden como en el tipo de interés que van a cobrar. Eso es inevitable”.
La decisión del Supremo coincide con un momento en el que el euríbor a 12 meses se encuentra en mínimos históricos mientras la firma de hipotecas suma 35 meses consecutivos a la baja. El pasado mes el principal índice hipotecario cerró en el 0,484% mientras que en marzo las hipotecas constituidas registraron un descenso del 34%. La caída del euríbor debería traducirse en una rebaja de las cuotas. Sin embargo, la realidad revela una cara más amarga. Las entidades, anticipándose a la caída continuada del indicador, decidieron blindarse y establecieron unos intereses mínimos para seguir percibiendo lo mismo y que sus cuentas dañadas por el sector inmobiliario se resintieran lo menos posible. Sin embargo, la que hasta ahora ha sido la herramienta estrella parece que empieza a tenerlos días contados. Esto puede traer consigo un ascenso de los diferenciales que acompañan al euríbor. De ser así, y todo apunta a que acabará ocurriendo, la tendencia que impera desde el inicio de año, de ascenso prolongado de los diferenciales, se afianzaría. Según datos del Banco de España el tipo medio ponderado de los nuevos contratos se situó en abril en 3,1% frente al 3,45% del mismo periodo del año anterior. Aunque el interés es menor, el problema radica en que lo que esconden estas cifras. Mientras que en abril el euríbor se situaba en el 0,528%, un año antes cerraba en el 1,368%. Esto indica, a pesar del descenso, que los diferenciales han pasado del 2% al 2,6%.

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Fuente: Cinco Días

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