La CECA apuesta por las ayudas fiscales para incentivar la daciónLa Confederación Española de Cajas de Ahorro (CECA) se opone a modificar la Ley Hipotecaria para establecer un modelo hipotecario basado en la dación en pago como única vía para saldar la deuda porque no beneficiaría a prácticamente nadie: significaría más morosidad (hasta el 8%) y mayores riesgos para las entidades, que endurecerían aún más las condiciones de acceso al crédito, y, al final, llevaría a una menor concesión de créditos.
La patronal de cajas recuerda que la Ley Hipotecaria admite en su artículo 140 la posibilidad de que el propietario de una vivienda salde su deuda con la entrega del inmueble si así lo ha acordado previamente con la entidad, aunque admite que el uso de esta opción es prácticamente nulo, en tanto que el coste del préstamo es mayor. Así lo señala en un informe, en el que considera que sería “más práctico” incentivar el uso de la opción de dación en pago que existe en la ley vigente mediante incentivos fiscales. calcular hipoteca Fuente: La Gaceta, La Vanguardia Publicado el: 13/10/2011 | Etiquetas: Ley Hipotecaria, acceso al crédito, ceca, concesión, costes, créditos, dación, entidades financieras, hipoteca, incentivos fiscales, morosidad, pago, riesgos |
El cliente prefiere hipotecas baratas a la dación en pagoLa posibilidad de modificar la Ley Hipotecaria para introducir la dación en pago planea sobre el sistema financiero desde hace meses. Un cierto clamor social, amplificado por las acciones del movimiento 15M, ha llevado a políticos de diferentes ideologías a abrazar esta reivindicación, pese a las protestas del sector. Pero la banca asegura que la gente no pide hipotecas de estas características, porque son más caras y necesitan de más garantías.
A mediados de julio, Bankinter lanzó al mercado la Hipoteca Sin, un préstamo para la adquisición de vivienda que sólo tiene como garantía el inmueble. El resto de entidades asegura que sus clientes no piden este producto, porque lo que buscan son hipotecas baratas y que permitan financiar un porcentaje más elevado del valor de la vivienda. Algunos bancos tienen este tipo de hipoteca entre sus ofertas desde hace años, pero aseguran que no se venden. “La hipoteca sin garantía personal se ha ofrecido toda la vida, pero la gente no la pide porque es más cara y se necesitan más garantías, se suelen pedir avalistas y el loan to value (porcentaje del préstamo sobre el valor del inmueble) es más bajo”, explican en Banesto.
También BBVA tiene en su catálogo un producto parecido, pero “no ha tenido éxito”. El banco recuerda que el 97% de sus clientes particulares está al día con el pago de la hipoteca y que, para aquellos que no pueden pagar, se buscan soluciones a medida, desde el alargamiento de los plazos, hasta la concesión de préstamos al consumo para hacer frente a exigencias puntuales. Una posición parecida es la que defiende Banca Cívica. A su vez, Ibercaja explica que “un producto así es inevitablemente más caro, ya que la ausencia de garantías personales incrementa el riesgo y, por lo tanto, el precio del préstamo”. El director financiero de Popular, Jacobo González Robatto, también dejó claro en la última presentación de resultados que el banco no vende este producto y, si lo hiciera, sería más caro que el resto de su oferta. Sabadell está en la misma línea. Según Ramón Gras, director de Particulares del banco, es improbable que este producto se difunda. CatalunyaCaixa, Bankia e ING expresan posiciones parecidas.
La opinión que prevalece en el sector es que cuando un cliente va a contratar una hipoteca no se plantea que vaya a dejar de pagarla, máxime cuando se trata de un préstamo para la compra de primera vivienda. Lo normal es que no esté dispuesto a pagar más para protegerse de las consecuencias de una eventualidad que ni se plantea. simulador hipoteca Fuente: Expansión
Publicado el: 12/10/2011 | Etiquetas: CatalunyaCaixa, Ley Hipotecaria, adquisición, aval, banca, banca cívica, banesto, bankia, bankinter, bbva, dación, financiación, garantías, hipotecas baratas, ibercaja, impagos, ing, movimiento 15-M, pago, partidos políticos, primera vivienda, riesgos, sistema finan |
Adicae y Facua advierten de los riesgos de las carencias en las hipotecasLa Asociación de usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) ha advertido en un comunicado que el anuncio del Santander de aplicar una moratoria de tres años sobre el capital de la hipoteca a parados y trabajadores autónomos y particulares que hayan visto disminuidos sus ingresos en un 25% "puede aliviar algo a algunos de sus clientes, pero aumentará los beneficios de la entidad al retrasar el plazo de pago de la hipoteca de ese capital con intereses". Según la asociación, con esta "maniobra engañosa que aumentará la carga de los hipotecados en su beneficio", la banca "quiere despistar sobre soluciones tan claras como la moratoria de embargos hipotecarios o la dación en pago". "Nada ha dicho el Santander sobre los miles de hipotecas que ha ejecutado y las viviendas que ha embargado ya a pesar de exhibir impúdicamente esos enormes beneficios de 3.501 millones de euros en el primer semestre de 2011", concluye Adicae. Por su parte, Facua también ha calificado de "operación ventajosa" para el Santander el anuncio realizado por el banco. "Es una maniobra del Santander para hacer un lavado de imagen, pero en realidad la oferta no supone ninguna ventaja, ya que en verdad generará más intereses", afirmó el portavoz de Facua, Rubén Sánchez, en declaraciones a Europa Press. Así, Sánchez, que consideró que se trata de una "operación ventajosa" para el banco, ya que se garantiza el pago de la hipoteca y evita el riesgo de impago, pidió además la aplicación por parte del banco de otro tipo de medidas, como la aplicación de una rebaja en los tipos de interés. La iniciativa anunciada por el Santander se aplicará a partir del próximo mes de agosto con el fin de aliviar las dificultades de determinados segmentos de población a la hora de hacer frente al pago de su hipoteca en el actual contexto de crisis económica. simulador hipoteca Fuente: La Vanguardia
Publicado el: 19/08/2011 | Etiquetas: Adicae, autónomos, banco, banco santander, beneficio, caida, capital, clientes, crisis económica, dación, embargos hipotecarios, facua, hipoteca, impagos, ingresos, intereses, moratoria, pago, parados, particulares, plazo, riesgos |
La banca se opone a reducir sus garantíasLa banca, consciente de la preocupación social que causan las ejecuciones hipotecarias, ha lanzado su propia propuesta. No obstante, también señalan algunas líneas rojas que podrían perjudicar el funcionamiento del sistema hipotecario. Tanto la Asociación Española de Banca como Santander se muestran contrarios a un sistema en el que la dación en pago extinga la deuda con la entidad financiera. En su opinión, este modelo eleva el riesgo de la operación y, por tanto, el coste de la hipoteca. Destaca que para las entidades traería más mora, lo que restringiría aún más el crédito. Además, se muestran contrarios a la posibilidad de que la dación en pago se aplique de manera retroactiva a hipotecas ya concedidas, debido a la inseguridad jurídica que generaría y a los posibles pleitos por parte de las entidades que podrían producirse, ya que los bancos podrían alegar que esta nueva condición modifica las condiciones del contrato. Santander apunta que la experiencia histórica demuestra los “efectos perniciosos” de limitar la garantía al valor del inmueble o colateral. Citan la experiencia en doce estados de Estados Unidos, que aplican este modelo, donde se ha dado "un círculo vicioso que se genera entre el precio de la vivienda, relación préstamo-valor y morosidad en los ajustes inmobiliarios”. Asimismo, apunta que las propuestas encaminadas a paralización de las ejecuciones hipotecarias sólo retrasarían y ampliarían el problema de falta de capacidad de pago y tienen efectos negativos en el conjunto del sistema. El banco destaca que le preocupa los cambios que puede introducir a este respecto el Parlamento español. cambio hipoteca Fuente: Expansión Publicado el: 10/08/2011 | Etiquetas: Estados Unidos, asociación española de banca, banca, banco santander, costes, crédito, dación, deuda, ejecución hipotecaria, entidades financieras, garantías, hipoteca, inmuebles, mora, morosidad, pago, parlamento, restricciones, riesgos, sistema hipotecario, valor |
La banca alarga siete años las hipotecas para no reconocer impagosEl crédito concedido para la compra de vivienda no ha descendido desde 2007 pese a la crisis gracias a la renegociación de las condiciones hipotecarias. Fitch alerta de la opacidad de estos procesos y de las prácticas de riesgo que se llevan a cabo. “A la hora de gestionar deudores morosos, los bancos y cajas están comportándose de forma demasiado flexible”, advertía hace unas semanas en un foro inmobiliario el director del departamento de estructurados financieros de Fitch, Juan David García, en alusión a la renegociación de créditos hipotecarios y a promotoras. Hace unos días, la agencia de calificación de riesgo emitió un informe en el que mostraba su “preocupación sobre la falta de información y de sostenibilidad en el medio plazo” que conllevan “las soluciones de refinanciación a disposición de los prestatarios en dificultades”. Entre otras prácticas de riesgo, detalla que las hipotecas que se alargan lo hacen de media en 80 meses, casi siete años. “Es un plazo excesivo”, expone García. “Está bien que se ofrezca flexibilidad ante los problemas, pero un plazo tan largo demuestra una debilidad manifiesta del deudor” que hace poner en duda la recuperación de la deuda, continúa el analista. “Si te comprometes a mantener un préstamo tienes que ser sensato, no lo puedes alargar siete años”, dice, aconsejando una política más conservadora a entidades que estarían dando préstamos a 40 años.
El número de renegociaciones hipotecarias ha ido aumentando en paralelo al alza del paro. Del informe de Fitch, sin embargo, se desprende que la banca está manteniendo artificialmente vivo parte del crédito para evitar reconocer impagos. Una práctica que ya se venía dando con las promotoras inmobiliarias y que se estaría extendiendo ahora a las familias. Las cifras del Banco de España reflejan que, pese a la crudeza de la crisis, el volumen de crédito para la compra de vivienda no ha descendido desde 2007. De hecho, ha aumentado. De los 591.546 millones de euros de inicios de 2008 se ha pasado a 614.432 millones en 2011.
Desde el sector reconocen que en el caso de préstamos hipotecarios la adjudicación de la vivienda se intenta evitar a toda costa. “Nos tenemos que ajustar a las posibilidades y necesidades de las familias siempre que podamos y estas tengan voluntad de resolver el problema. Como entidad, nos haríamos un flaco favor ejecutando la finca para volver a colocarla en el mercado con unas pérdidas añadidas”, dice el director general adjunto de Unnim, Enrique Lizaso. Por eso, los 118.000 embargos registrados en 2010 son una gota en el océano de 15 millones de créditos hipotecarios que los expertos estiman que hay en España. Fitch teme, sin embargo, que la subida de tipos iniciada por el Banco Central Europeo multiplique los embargos y las renegociaciones en los próximos meses. simulador hipoteca Fuente: Cinco Días Publicado el: 04/07/2011 | Etiquetas: BCE, agencias de calificacion, bancos, cajas de ahorro, compra vivienda, condiciones hipotecarias, crisis, crédito, créditos hipotecarios, deuda, deudores, ejecución hipotecaria, embargos, impagos, morosidad, paro, promotoras, refinanciaciones, renegociación, riesgos |
Preguntas y respuestas. Las claves sobre el embargo de la vivienda¿Quiénes son más vulnerables a ver embargada su vivienda? Los balances de bancos y cajas sufren una “indigestión de ladrillo” como consecuencia del gran volumen de viviendas que se han visto obligados a adjudicarse tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Por regla general a ninguna entidad le conviene embargar más hogares, por lo que las entidades tratarán de evitar la situación de impago, cayendo incluso en prácticas de riesgo, como denuncia Fitch. Paradójicamente, una vez que la situación es crítica, tiene más posibilidades de verse embargado quien ya ha saldado buena parte del crédito pendiente, pues el agujero que deja al banco o caja es menor, sugieren desde la agencia de calificación de riesgo.
¿Hay que seguir pagando la hipoteca aunque el banco se quede con la casa? En España, la entrega de las llaves del inmueble no es suficiente para cancelar la hipoteca. Aunque la dación en pago se puede pactar, en la mayoría de los casos, el deudor debe seguir respondiendo a sus obligaciones con sus bienes presentes y futuros.
¿Qué deuda conserva el hipotecado cuando pierde el inmueble? Una vez se aprueba la ejecución de la hipoteca, la vivienda sale a subasta pública. Sin embargo, en España es usual que solo asista a la subasta la entidad que suscribió la hipoteca, quien tiene la potestad de adjudicársela por el 50% de su precio. Será este montante, y no el valor real de la vivienda, el que la entidad descuente de la deuda pendiente, junto a la parte del crédito que ya hubiera sido pagada. El resto deberá ser cubierto por el desahuciado.
¿Qué pasos pueden seguirse para evitar la ejecución de la hipoteca? Ante un problema de liquidez que impida al deudor hacer frente a la letra de la hipoteca, lo fundamental es negociar con la entidad que suscribe el crédito e intentar llegar a un acuerdo para modificar las condiciones. Aumentar la vinculación con la entidad puede ayudar a lograr un mejor trato. Alargar los plazos, o reducir los tipos de interés es una de las prácticas más habituales. Algunas entidades dan la oportunidad a aquellas familias que no pueden pagar de transformar el contrato hipotecario en uno de alquiler para no llegar al desahucio. calcular hipoteca Fuente: Cinco Días Publicado el: 03/07/2011 | Etiquetas: agencias de calificacion, alquiler, balance, banco, burbuja, cajas, conductas de riesgo, crédito, desahucio, deuda, ejecución hipotecaria, embargos, entidades financieras, españa, hipoteca, impagos, liquidez, plazo, riesgos, subasta, tipos de interés, valor, vivienda |
Nueva ofensiva de la banca en viviendaSegún los expertos, es el mejor momento para comprar y las entidades vuelven a utilizar el señuelo de una cuota hipotecaria inicial muy baja, sin exigir una cantidad para la entrada de un piso. Financian hasta el 100%, amplían los años de hipoteca hasta 40, periodos de carencia de tres años sin pagar capital e intereses, tal y como recoge Bancaja, donde incluso te puedes
quedar con el inmueble tres años y si no te interesa la entidad financiera te lo recompra, como ofrece CaixaCatalunya para sus promociones. Toda una avalancha de condiciones ventajosas para atraer al inversor que busca una segunda residencia en la playa. Se comenta que el aumento de esta agresividad en la venta de viviendas puede responder al interés de la banca por contener los índices de morosidad. Según el experto inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé, “algunos bancos, para no reconocer la depreciación de sus activos, están dando financiación con grandes periodos de carencia para la adquisición de sus propios inmuebles a compradores con grandes riesgos pero a precios hinchados. De esta forma, en el peor de los casos,
posponen el reconocimiento de las pérdidas al final del periodo de carencia”.
En los portales inmobiliarios de las principales entidades bancarias pueden encontrarse grandes ofertas. Así, La Caixa, a través de Servihabitat, acaba de lanzar este verano su campaña Encuentra casa con el Plan Mi Pueblo, donde oferta 1.300 viviendas en la costa desde 60.000 euros. Rebajas de hasta el 70% se pueden encontrar en Casaktua.com, el portal inmobiliario de Banesto con una oferta de 1.200 inmuebles distribuidos por toda la costa española. Se apunta que de todas las ofertas, CatalunyaCaixa es la más atrevida, no sólo por su selección de los 1.000 pisos más atractivos, sino por sus condiciones para adquirir una casa al ofrecer un pacto de recompra del inmueble por parte de la entidad después de tres años si el cliente no está satisfecho con el inmueble. Bancaja tampoco se queda atrás y lanza la Operación Bikini con una rebaja del 45% para muchos de sus apartamentos de playa. Lo más llamativo, una vez más, es la financiación, ya que no se pagan intereses durante tres años. Tampoco se paga comisión de apertura y los intereses de los tres años no se acumulan, sino que se empieza a pagar en el cuarto año como si se hubiera comprado una vivienda en ese momento. Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM) también quiere aprovechar el tirón de los meses de verano y en su portal hace una llamada: “Atención: descuento adicional del 15%”, una campaña que finaliza el 15 de
julio. calculo hipoteca Fuente: La Gaceta Publicado el: 29/06/2011 | Etiquetas: activos, capital, carencia, compradores, comprar, cuota hipoteca, depreciación, entidades financieras, financiación, hipoteca, intereses, morosidad, piso, promoción, riesgos, segunda residencia, venta viviendas |
Los bancos alertan de una caída del crédito mayor de la previstaBancos y cajas de ahorros, salvo excepciones, han empeorado sus perspectivas sobre la evolución del crédito para el conjunto del ejercicio. “Aunque quieras dar crédito no hay demanda. El grifo del crédito se cerrará más y con las primas de riesgo subiendo el precio se encarecerá más”, coinciden varios responsables del sector, que reconocen que sus entidades han revisado a la baja sus estimaciones para el segundo semestre.
El argumento principal sigue siendo que España en general y las familias y empresas en particular necesitan desapalancarse. Sin embargo, varias entidades reconocen que les gustaría prestar, “es nuestro principal negocio. Con él ganamos dinero, pero no hay demanda ni solvente ni casi insolvente”, afirma el director financiero de un importante banco. “Queremos dar créditos, pero incluso las empresas y las familias que podrían asumir riesgos no lo hacen. La inseguridad se ha instalado en la conciencia de las empresas y de los hogares aunque no sufran las consecuencias del paro. No se atreven a pedir créditos”, añade otro responsable financiero de un banco mediano. Una de las entidades que presume de capacidad para prestar, explica que “en la actualidad solo hay cinco o seis entidades españolas entre bancos y cajas que tienen margen para conceder nuevos créditos y pese a ello, hemos tenido que rebajar nuestros objetivos para el año. Habíamos presupuestado conceder el doble de hipotecas que el pasado año y casi transcurridos dos trimestres del ejercicio solo estamos prestando la mitad de lo que conseguimos en 2010. No hay demanda, no crecemos y eso que somos pocos los que podemos competir en créditos”, reconoce uno de sus ejecutivos. Otra entidad insiste en la misma idea. “Queríamos crecer entre un 2% y un 3% en préstamos y no vamos a llegar. Ahora estimamos que el crédito puede caer en las mismas proporciones que preveíamos que iba a crecer”.
No hay demanda y la economía española necesita desapalancarse en más de 300.000 millones de euros son los principales argumentos facilitados por la banca para justificar el cada vez mayor desplome de este capítulo. Pero no el único. La falta de liquidez, aupada por el desorbitado precio de las emisiones como consecuencia del coste de la prima de riesgo, unido al aumento del desempleo y a que la mitad del sistema financiero español se encuentra en reestructuración juegan también en contra de la recuperación de la inversión crediticia. La realidad está superando día a día las expectativas más negativas. Los bancos y las cajas con problemas de liquidez están cerrando aún más el grifo de la financiación. Los precios del crédito, además, están incrementándose en porcentajes superiores a las previsiones. simulador hipoteca Fuente:Cinco Días
Publicado el: 28/06/2011 | Etiquetas: bancos, cajas de ahorro, crecimiento, crédito, demanda, desapalancamiento, dinero, empresas, encarecimiento, entidades financieras, españa, familias, hipotecas, liquidez, paro, precios, previsiones, prima de riesgo, riesgos, solvencia |
Los bancos exploran ahora vender paquetes de pisos y suelo a fondosLas entidades financieras buscan nuevas vías para deshacerse de su elevada cartera inmobiliaria. Los bancos descartan constituir ‘bancos malos’ como las cajas, a los que incorporar activos inmobiliarios y suelo, y buscan nuevas fórmulas. La razón es sencilla, explica un directivo de un banco mediano: “nosotros ya cotizamos y cuando cotizas crear un ‘banco malo’ para aislar el riesgo inmobiliario no es una noticia que el mercado acepte bien. Si vas a comenzar a cotizar es lógico que los inversores exijan esta separación. No quieren participar en entidades con un alto riesgo inmobiliario. Otra cosa es un banco que ya cotiza. El mercado vería muy mal que ahora creásemos ‘bancos malos’. Pese a ello, ya hemos encontrado una alternativa, empaquetar activos con participaciones en suelo, viviendas sin terminar de construir o incluso finalizadas y venderlas a los fondos de inversión. Es una vía que todos estamos explorando. Lo hicimos con nuestras oficinas y ahora lo estudiamos para hacer con los inmuebles o suelo adjudicado”, asegura este directivo.
Banco Pastor ha sido el primero en anunciar que ha puesto a la venta un paquete inmobiliario. Ha puesto en el mercado activos inmobiliarios para su venta tanto de promociones inacabadas como de suelo, naves industriales y bloques de viviendas de Madrid, Cataluña y Galicia por 350 millones de euros.
El objetivo es que estos activos sean comprados por fondos de inversión, que en los últimos meses han mostrado su interés por adquirir participaciones de activos inmobiliarios, explica un director general de otro banco mediano. Asegura que hasta ahora estos fondos habían adquirido paquetes de oficinas, inmuebles o edificios emblemáticos propiedad de las entidades financieras, “de nuestros bienes inmuebles. Ahora se interesan por los activos que nos hemos tenido que quedar de nuestros clientes tanto particulares como sobre todo promotores”. Aguirre Newman es la firma que más está impulsando esta iniciativa entre los bancos. calculo hipoteca Fuente: Expansión, El Economista
Publicado el: 30/05/2011 | Etiquetas: activos inmobiliarios, banco pastor, bancos, cajas de ahorro, cartera inmobiliaria, entidades financieras, fondos de inversión, hipotecas, inversores, mercado, promoción, riesgo inmobiliario, riesgos, suelo, venta |
El banco de España augura hipotecas más caras en los próximos mesesEl Banco de España augura un encarecimiento adicional de las hipotecas en los próximos meses. El supervisor realizó este pronóstico a raíz de la encuesta que realiza a las entidades financieras sobre la evolución de los préstamos, recogida en el último Boletín Económico.
El organismo señala que el incremento será adicional al que se recoja por el aumento de los tipos de interés y del euribor: es decir, que bancos y cajas de ahorros aplicarán subidas los diferenciales sobre la tasa de referencia. El regulador sostiene que el encarecimiento dependerá de las tensiones en los mercados financieros y las rentabilidades que ofrezca el sector en los depósitos para captar liquidez. El incremento se producirá después del experimentado en los últimos meses: entre diciembre de 2010 y marzo de 2011, los tipos de interés del crédito para los hogares para compra de vivienda fue de hasta 70 puntos básicos.
El Banco de España también asegura que las condiciones que aplican las entidades del país sobre las hipotecas se han endurecido más que en otros mercados de la Unión Europea (UE), pero también que la caída de la demanda “es peor de lo previsto” y “más marcada” como consecuencia del fin de la desgravación fiscal por compra de vivienda. La institución explica que el endurecimiento de las condiciones se debe a la defensa de los márgenes operativos, que se han visto dañados “más de lo esperado” por la llamada ‘guerra del pasivo’. Afirma que se han empezado a trasladar los mayores costes del pasivo a los clientes, un fenómeno que se acentuará además porque el impacto de la subida de los tipos de interés en abril tendrá un efecto considerable en la cuenta de resultados, ya que las hipotecas se reprecian progresivamente, según la revisión semestral o anual de cada contrato.
El supervisor también explica en su informe que otra de las causas que motivará a las entidades a elevar los diferenciales a lo largo de este año será la caída de la demanda y, por tanto, los niveles de actividad, que presionarán aún más los márgenes operativos. El menor volumen de negocio, asimismo, obedecerá a la todavía aversión de la banca al riesgo crediticio por la escalada de la morosidad, que lleva a que conceda menos préstamos que los que podría dar, a pesar de que los impagos por hipotecas cayeron en 2010. calculo hipoteca Fuente: El Economista Publicado el: 16/05/2011 | Etiquetas: banco de españa, bancos, caida, cajas, clientes, compra vivienda, costes, demanda, depósitos, diferenciales, encarecimiento, entidades financieras, euribor, hipotecas, liquidez, mercados financieros, morosidad, pasivo, préstamos, rentabilidad, resul |
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