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Se suaviza el IRPF a pagar por las plusvalías inmobiliarias

El Gobierno ha suavizado en la reforma fiscal el castigo tributario por las plusvalías inmobiliarias a partir del año 2015. Hacienda prorrogará la vigencia de los coeficientes de abatimiento para ventas inferiores a 400.000 euros. Esto permite reducir la factura en el IRPF de quienes vendan una casa adquirida antes de 1994. Sin embargo, mantiene la supresión de los coeficientes de actualización, los cuales corrigen las plusvalías inmobiliarias por el efecto de la inflación. Un contribuyente que este año venda una vivienda por 390.000 euros comprada en 2001 por 230.000 abonará 28.110 euros en el IRPF. Un importe que aumentará en algo más de 9.000 euros si la operación se realiza el próximo año.

La Agencia Tributaria eleva a partir del 2015 el IRPF para los vendedores de casas usadas

El Gobierno ha suprimido la corrección por inflación y los coeficientes de abatimiento en la reforma fiscal que entrará en vigor el 1 de enero de 2015, lo que modifica notablemente la tributación de las ganancias patrimoniales. En el caso de los inmuebles, la plusvalía que obtiene un contribuyente se corrige por los coeficientes de depreciación monetaria que se incluyen cada año en los Presupuestos Generales del Estado y quienes compraron antes del 31 de diciembre de 1994 tienen derecho a una reducción por la plusvalía generada entre la fecha de compra y el 19 de enero de 2006. La ganancia imputada durante este periodo se reduce por los coeficientes de abatimiento e incluso puede quedar exenta para casas compradas antes del 31 de diciembre de 1986.
Por lo tanto, los coeficientes de abatimiento y la corrección monetaria permiten rebajar notablemente la plusvalía a efectos fiscales.
Este cambio en la normativa influirá el mercado inmobiliario de aquí a final de año. Quienes tenga un piso comprado muchos años atrás y estuvieran pensando en venderlo, deberían acelerar el proceso para evitar los efectos de la reforma del Gobierno.
Por otro lado, la donación de una vivienda tributa como una venta, por lo que si un padre dona a su hijo una casa, obtiene una plusvalía en función del precio al que compró la vivienda y el precio de mercado vigente en el momento en que se produce la donación.
En la reforma fiscal se mantiene la exención para las plusvalías derivadas de la venta de vivienda habitual en el caso de contribuyentes mayores de 65 años y tampoco se elimina la exención por reinversión de la vivienda habitual.
 

Los bancos españoles podrán pedir al BCE 54.000 para crédito

El BCE dio un giro radical a su política con el anuncio de un paquete de medidas que persiguen reanimar la economía y combatir los riesgos de mantener una inflación muy baja durante demasiado tiempo. En septiembre y diciembre, la institución celebrará dos subastas de liquidez a un plazo de cuatro años, con las que pretende prestar 400.000 millones de euros al sector a un tipo de interés equivalente al oficial más una prima de 10 puntos básicos. Siempre y cuando este dinero llegue a la economía real, a familias y empresas. En un primer momento, cada entidad de la eurozona podrá solicitar como máximo la liquidez equivalente al 7% del saldo neto de préstamos al sector privado no financiero de la eurozona a 30 de abril de este año, excluyendo los concedidos para la compra de vivienda. Según los cálculos de Analistas Financieros Internacionales (AFI), a partir de los datos del BCE, el sector bancario español podrá optar inicialmente a un máximo de 54.000 millones.
Pero trimestre a trimestre, hasta junio de 2016, las entidades podrán incrementar la cuantía solicitada siempre y cuando aumenten el saldo neto de crédito, inclusive ahora sí aquellos para la compra de vivienda. En total, podrán solicitar hasta tres veces más de lo que crezca ese volumen desde el 30 de abril de 2014 y el momento de cada inyección de liquidez.
 

Publicado el: 17/06/2014 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
El BCE baja los tipos de interés hasta el 0,15%

El Banco Central Europeo ha bajado los tipos de interés de la zona del euro en 10 puntos básicos, hasta el mínimo histórico del 0,15%. Con esta medida se busca impulsar el crecimiento y la inflación.

De esta forma el BCE abandona así ocho largos meses de inactividad en los que la inflación ha caído hasta la zona de riesgo -con el IPC en el 0,5%, muy lejos del objetivo del 2%, y riesgos de mayores caídas-, con una recuperación lenta –el PIB de la eurozona creció el 0,2% en el primer trimestre-, con el paro en máximos y, en fin, con escasas expectativas de salir de ese túnel mientras el crédito caiga y siga asfixiando a miles de empresas viables.

Publicado el: 06/06/2014 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Se encarecen las hipotecas por la subida del euribor

Por primera vez en dos años, el euríbor ha cerrado un mes al alza y encarecerá las hipotecas que tengan que ser revisadas en abril en una media de 24 euros al año para una deuda de 150.000 euros a 25 años. Este indicador, al que están referenciados la mayoría de préstamos hipotecarios en España, ha despedido marzo en el 0,577%, por encima del 0,549% en el que acabó febrero. Con esta subida, el euríbor ha respondido en las últimas semanas con contundencia al mensaje que el presidente del BCE, Mario Draghi, lanzó a los mercados el pasado febrero, cuando enfrió las posibilidades de adoptar nuevas medidas expansivas para impulsar de forma definitiva la recuperación.
En los últimos días, ni siquiera la presión de los datos de baja inflación en países como España y en la Eurozona en general o las declaraciones de algunos de los halcones del BCE en favor de una política más flexible han logrado contener esta escalada con la que el euríbor se ha alejado de forma marcada del precio oficial del dinero en la zona euro, que en este momento permanece en mínimos históricos del 0,25%. En este contexto, esta subida supone un desafío para el BCE que se ha comprometido a mantener los tipos bajos al menos hasta 2015 para facilitar los costes de financiación en la Eurozona y si prosigue esta escalada tendría que acometer nuevas medidas para tratar de lograr ese objetivo.

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Fuente: El Mundo, El País, Cinco Días, ABC

El precio de la vivienda encadena seis años de caídas

Sociedad de Tasación ha hecho públicos los datos de cierre del mercado de vivienda en 2013. Y ha sorprendido, puesto que la mayoría de expertos habían vaticinado a lo largo de diciembre que el precio de las casas seguiría cayendo, pero con menos intensidad de lo que lo había hecho en los años precedentes del pinchazo de la burbuja. Más bien ha sucedido lo contrario. En 2010, el precio medio de una casa nueva cayó un 3,2% y en los tres años siguientes la depreciación se acentuó con caídas del 4%, del 6,9% y del 7,8%, respectivamente. El precio medio del metro cuadrado se situó a finales de 2013 en 2.039 euros, unos 183.500 euros para una vivienda tipo de 90 metros cuadrados, lo que supone retroceder a niveles de 2004.
En su balance del pasado ejercicio, los tasadores dejan claro que la crisis en el mercado inmobiliario no ha tocado suelo. “En el año 2014 la oferta de vivienda nueva seguirá siendo importante, pese a la considerable reducción en el volumen de viviendas iniciadas. La reciente entrada en el mercado inmobiliario español de fondos de inversión puede inducir a la aceleración en la absorción del stock ya construido, que lleve aparejada cierta reactivación del sector”, concluyen. El apetito que el mercado inmobiliario ha despertado entre los fondos, por los importantes descuentos que se han aplicado, no servirá, sin embargo, para acabar con el abultado stock de vivienda nueva sin vender, cifrado por el Ministerio de Fomento en 584.000 viviendas. Por ello los tasadores auguran que el nivel de la oferta seguirá cayendo para ajustarse al de la demanda, todavía muy pequeño. “Los síntomas de recuperación son muy tímidos y están pendientes de consolidación”, destaca el informe, que resalta que el descenso de precios será menos acusado en las mejores ubicaciones (fundamentalmente grandes ciudades y zonas en crecimiento).
Asimismo, augura que la moderación de la inflación resulta “insuficiente” para compensar las caídas de los ingresos netos en una parte importante de las familias, lo que hace previsible que la renta real disponible para compra de viviendas vuelva a bajar en 2014 respecto a periodos anteriores. “Este efecto se verá potenciado por la incidencia de la elevada tasa de paro y de la incertidumbre laboral asociada, y exigirá un mayor esfuerzo en la economía familiar para la adquisición de una vivienda”, añade. De hecho, la estadística muestra como durante los seis años de caída, el precio medio de la vivienda nueva ha caído un 38,9% desde que tocó máximos en 2007, al pasar de 2.905 a 2.039 euros por metro cuadrado. Solo en los seis años anteriores, el precio experimentó un crecimiento del 50%, pasando de 1.453 a 2.905 euros por metro cuadrado, lo que muestra que el ajuste en el precio aún tiene recorrido a la baja.

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Fuente:Cinco Días, ABC, El Economista, La Razón

El gasto en vivienda nueva cae a niveles del año 1998

En algunos aspectos, la economía española ha regresado a los tiempos en que todavía circulaba la peseta. El mercado inmobiliario es el principal exponente de este retroceso. El gasto en vivienda nueva de los españoles se situó en 25.385 millones en 2012, una cifra solo comparable con los 23.787 millones destinados al mismo concepto en 1998. Si se tuviera en cuenta la inflación, el retroceso sería todavía mayor. El gasto en vivienda nueva representa hoy el 2% del PIB frente al 9% (84.890 millones) registrado en 2006. Supone el nivel más bajo de la serie histórica de Hacienda que se inicia en 1997.
La estadística anual de recaudación de la Agencia Tributaria refleja el gasto de consumidores y Administraciones Públicas en bienes y servicios gravados con IVA. Por este motivo, los datos no incorporan las adquisiciones de vivienda de segunda mano, que no aplican este tributo. En 2006, la vivienda nueva representaba el 28% del gasto total sujeto a IVA de los hogares españoles. Hoy, el porcentaje se encuentra en el 8,4%.
El excesivo peso del mercado inmobiliario supuso durante los años del boom una fuente de ingresos públicos sin precedentes y un desincentivo para que la clase política se atreviera a pinchar la burbuja. La recaudación por IVA ascendió en 2007 a 55.851 millones, una cifra que dos años más tarde cayó hasta los 33.567 millones. Ante este descenso, primero el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero en 2010 y después el Ejecutivo de Rajoy en 2012, optaron por elevar el tributo. Ello ha permitido recuperar la recaudación, pero ha hundido más el consumo.
El gasto final sujeto a IVA –que incluye el consumo de familias y Administraciones Públicas– cerró el año anterior en 388.263 millones, un 20% menos que en 2007. La moderación salarial y las subidas fiscales impiden que el consumo de los hogares se recupere. Además, la caída del precio de la vivienda no es suficiente para reactivar el mercado inmobiliario y el sector público no puede actuar de contrapeso en un momento en que Bruselas y el mercado exigen seguir la senda de la austeridad.

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Fuente: Cinco Días

Los jueces declaran nulas las hipotecas con contratos de cobertura del tipo de interés

Los tribunales dieron la razón al 89,85% de los clientes que denunciaron los productos financieros swap vinculados a su contrato de hipoteca, según el Observatorio de la Jurisprudencia de Productos Financieros Complejos que ha elaborado el despacho de abogados Jausas. El estudio analiza 1.527 fallos judiciales emitidos durante 2012 sobre swaps, participaciones preferentes y productos estructurados.
Los swaps o permutas financieras son productos que sirven para cubrirse de las variaciones de tipos de interés, inflación o divisas. Algunas entidades utilizaron estos productos asociados a contratos de hipotecas. Sobre todo después de que en 2003 un cambio de regulación incentivara a la banca para que ofreciera a sus clientes coberturas de tipos de interés en las hipotecas a tipo variable. Se trataba de un intercambio de prestaciones según el cual si el euríbor se encarecía y los tipos subían por encima de determinado nivel, esa diferencia de interés la paga el banco. Mientras que si bajaban, la diferencia la pagaba el cliente.
El Euribor marcó durante la década de los 2000 una escalada que culminó con un máximo histórico del 5,526% en octubre de 2008. Un año después, el indicador hipotecario de referencia se deshinchaba hasta el 1,25%. Los clientes que contrataron estos productos durante los años de exuberancia crediticia vieron cómo la moneda cambiaba bruscamente de cara y los contratos firmados para protegerles frente a fluctuaciones de tipos les obligaban a pagar la diferencia ante tal bajada repentina.
Las sentencias favorables a los clientes, que se retrotraen a demandas presentadas hace tres o cuatro años, consideran que estos contratos funcionan en la práctica como cláusulas suelo. Los jueces entienden que no se informó debidamente al usuario y declaran su nulidad ya sea por vicio del consentimiento o por la existencia de cláusulas abusivas. Fuentes financieras aseguran que los bancos ya apenas ofrecen los contratos swap, también denominados clip por algunas entidades.

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Fuente: Cinco Días

La nulidad de las cláusulas suelo sólo se producirá en casos concretos

Francisco Uría, socio responsable del sector financiero de KMPG en España, sobre el anuncio del Tribunal Supremo de la resolución de un recurso de casación sobre las denominadas cláusulas suelo comenta: “debe elogiarse que, según la información comunicada, el Alto Tribunal haya sabido alejarse de la tentación de una sentencia 'fácil' y haya decidido adentrarse por el camino, más correcto técnicamente, pero siempre más angosto, de los matices jurídicos y los detalles”. “Concretamente, el Tribunal Supremo ha rechazado la pretensión de una declaración de nulidad 'general' de las cláusulas suelo, especificando que dicha nulidad sólo se producirá en casos concretos”. Explica el autor que “lo cierto es que, desde una perspectiva puramente financiera, si tenemos en cuenta datos objetivos como el coste de emisión de la deuda pública española, la inflación, el coste de financiación de la banca española en los mercados o el coste de los depósitos; lo que le cuesta a una empresa o particular obtener financiación o incluso obtener un crédito de una entidad bancaria a día de hoy y, a la vista de los tipos hipotecarios que son normales en toda Europa, podríamos llegar a la conclusión de que los tipos que se están aplicando a los clientes españoles con préstamos otorgados hasta el año 2008 ‐con o sin cláusulas suelo‐ no resultan en absoluto desproporcionados. Recordemos que el tipo preferencial al que el BCE va a financiar a Chipre es del 2,75%,reconociendo expresamente que está por debajo del mercado”.
La sentencia, recuerda Uría, no ha sido todavía redactada y “en esta situación, los efectos de esta relevante sentencia no resultan fáciles de predecir, y habrán de determinarse caso a caso, de forma que, solicitada la declaración de nulidad de una cláusula suelo en un contrato determinado, el órgano judicial competente habrá de decidir si, como dice el Alto Tribunal, se cumplen o no en ese caso “los requisitos de transparencia respecto de los consumidores”. No parece existir, pues, un efecto directo derivado de la sentencia. Se garantiza así la seguridad jurídica en la resolución de la controversia puesto que esos requisitos de transparencia implican una referencia regulatoria precisa. Existen normas en nuestro ordenamiento, vigentes al tiempo en que se redactaron los contratos, que los establecen de forma taxativa”.

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Fuente:Expansión

Continúa el ajuste en el precio de la vivienda

Después de 17 trimestres de correcciones, los precios de la vivienda acumulan un ajuste nominal del 27,1% y del 34,4% en términos reales. Son los últimos datos sobre el sector hechos públicos por el Ministerio de Fomento. Lo peor, según coinciden los analistas, es que el ajuste aún está lejos de vislumbrar un final. La luz al final del túnel no se ve por ningún lado.
Miguel Ángel García, responsable del gabinete económico de CCOO, recuerda que entre 1997 y 2007 el precio medio de la vivienda en España creció el 190% nominal, mientras que entre 2007 y 2012 el descenso ha sido del 23,8%, por lo que “parece lógico asistir a una mayor caída en el futuro próximo, aunque no tan importante como para compensar todos los excesos del pasado”. En su opinión, la economía española se enfrenta a un problema de excedente en viviendas terminadas (700.000) que lastra el balance del sector financiero y restringe la oferta productiva en el sector, “pero también sufre los graves problemas de acceso a la vivienda de una parte no pequeña de la población”. Su propuesta pasa por cambiar la política pública de vivienda y articular una política concentrada en el fomento del alquiler.
José Luis Martínez, estratega de Citigroup para España, considera que el sector residencial se enfrenta a dos ajustes, de precio y de cantidad, que podrían absorberse vía inflación y vía demanda internacional, respectivamente. Admite que “es complicado que la inflación sea suficiente en un entorno de recesión”. Lo único que queda entonces, dice, es poner las condiciones internas para que España sea un buen sitio donde invertir y vivir. Pero admite que España se enfrenta a una encrucijada complicada para hacer eso realidad: el consumo limitado por la deuda de las familias, el crédito limitado por la tensión en los mercados internacionales, los ajustes obligados en la banca, los ajustes fiscales para reducir el déficit, los ajustes de precios y en la construcción... “¿Una solución? No, un conjunto de medidas para ir resolviendo los problemas. Y tiempo y disciplina para aplicarlas”, recalca.
Para Santiago Carbó, catedrático de Economía y Finanzas de la Bangor Business School, el ajuste en los precios que se está produciendo desde 2008 se está dando de forma más lenta que en otros países. “Existe un elevado stock de vivienda que seguramente sigue superando el millón y que va a precisar un ajuste mayor del que se ha producido hasta este momento”. Según sus cálculos, desde el pico, sería preciso un ajuste de al menos el 45% en los precios de media, “pero hasta ahora se ha completado tan solo poco más de la mitad del ajuste”, dice.

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Fuente: El País

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