Noticias sobre Solares

Los bancos cotizados lograron en el año 2014 reducir por primera vez el volumen de activos problemáticos del ladrillo, según los datos que han incluido en sus informes anuales.
Los siete bancos que forman parte del índice Ibex 35 (Santander, BBVA, Caixabank, Bankia, Sabadell, Popular y Bankinter) cerraron el pasado ejercicio con un total de 125.000 millones entre créditos morosos y subestándar a promotores más pisos, solares y otros activos inmobiliarios que se han quedado por impago. Lo que supone 7.000 millones menos que un año antes. Se trata de las cifras brutas. Si se considera el volumen de provisiones, el riesgo tóxico aún no cubierto ha bajado a algo menos de 65.000 millones, con una reducción de unos 4.000 millones en un año.
La reducción de los activos tóxicos responde exclusivamente al crédito, los activos inmobiliarios en manos de los bancos (pisos, promociones, suelo y participaciones en inmobiliarias) siguen aumentando a pesar de que las entidades también han aumentado las ventas. Los bancos aún embargan, ejecutan o reciben mediante dación en pago más inmuebles de los que logran vender.
 

Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria las entidades se mostraron reacias a reducir el valor de sus inmuebles en sus balances. Las fuertes provisiones impuestas por Economía desde 2012, sin embargo, obligaron a la banca a desarrollar una importante estrategia comercial para dar salida a los activos.
En 2010, el Banco de España calculó que la banca contaba con 70.000 millones en activos adjudicados. Tras traspasar 11.400 millones de ellos a Sareb, a día de hoy a la banca aún le quedan 80.711 millones de ladrillo de los que deshacerse.
Este es el lastre inmobiliario que suman actualmente las 15 mayores entidades del país. La mayor partida de estos activos está compuesta por 30.566 millones en solares. La compraventa de suelos es uno de los mercados que más paralizado ha quedado y es probable que su absorción se alargue más que la del resto de activos. Ayudará, en todo caso, que las entidades tengan provisionada esta partida al 60% de su valor, frente al 49% de media que tienen cubierto del conjunto de su carga inmobiliaria.
El segundo gran grupo de activos que pesa en los balances de la banca es el de las viviendas. Las entidades poseen 30.437 millones de euros en inmuebles residenciales terminados, de los que una gran parte, corresponden a viviendas embargadas a particulares que no pudieron hacer frente a sus hipotecas y a pisos de promotores.
 

El Banco Sabadell ha lanzado una campaña para vender más de 10.000 viviendas con descuentos adicionales en el portal de Solvia, su división de negocio inmobiliario. La campaña, que se prolongará hasta el 15 de noviembre, se centra en zonas geográficas en las que Sabadell prevé que los precios podrían empezar a recuperarse a corto plazo.
El director de negocio inmobiliario de Sabadell, Javier García del Río, señaló ayer que el incremento de ventas de viviendas ‐que se ha elevado un 56% en 2013‐ y el interés creciente de promotores por adquirir solares para hacer nuevas promociones revela que el ajuste de precios ha acabado en ubicaciones consolidadas. Así, después de tres años de atonía, la demanda mejora. “Habrá ajustes a la baja de precios, pero solo en ubicaciones con problemas de demanda, donde se seguirán encontrando chollos”, afirmó.
El banco también lanzará una nueva imagen de Solvia en la que destacará los servicios de asesoramiento y dejará atrás los mensajes centrados en el precio y las ofertas.
Sabadell ha vendido casi 11.000 pisos entre enero y agosto y se acerca al objetivo de cerrar el año con 16.000 unidades traspasadas. Más del 60% de las ventas fueron realizadas al contado, sin financiación, y contaban en su gran mayoría con un valor inferior a 100.000 euros, según datos de finales de junio.

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Fuente: Expansión, El Economista, Cinco Días, La Vanguardia

Miquel Montes, director general del Grupo Banco Sabadell, explica la composición de la cartera de Solvia: “Más del 50% de la cartera en valor son viviendas terminadas. El resto está repartido entre casi un 30% en solares y cerca de un 20% en suelo en desarrollo. La composición de la cartera se ha visto un poco alterada por la incorporación de activos del Banco CAM, mucho producto terminado de segunda mano fruto de las adjudicaciones inmobiliarias de años anteriores”. Y preguntado sobre si sigue entrando producto adjudicado, comenta que “la exposición del grupo es de aproximadamente 29.000 millones de euros, entre crédito al promotor y activos adjudicados. De estos, algo menos de 13.500 proceden del banco, y unos 15.800, del CAM, en su mayor parte cubiertos por el esquema de protección de activos, EPA. Lo que entra fruto de las adjudicaciones se ha reducido en volumen, ya no aumenta, pero no podemos decir que haya bajado”.
Para evitar lo desahucios, Montes explica que “en las situaciones irregulares de financiación a particulares hemos tomado la decisión de evitar al máximo el conflicto. Adecuamos el esfuerzo hipotecario al flujo disponible de las familias y recurrimos a cualquier solución, incluso con mediadores externos, antes de la demanda de ejecución. Tenemos 2.000 viviendas de alquiler bonificadas con clientes del banco, sobre todo en territorio del Banco CAM”.
Montes comenta las campañas de ventas de la entidad y los planes de promoción. Explica que “la estrategia no es solo liquidar el portfolio, sino también ayudar a que el mercado se regenere, no el que hubo, que tenía una dosis de irracional, pero sí recuperarlo: la vivienda es una necesidad y en determinadas zonas hay demanda. Promover viviendas es un negocio decente que hay que reivindicar”.
Afirma que están comprando muchos extranjeros. “Las ventas a extranjeros han crecido un 22% desde 2009. En 2012 se alcanzó el pico histórico (con 25.533 activos), por encima de las 24.608 unidades en 2007. Y entre estos compradores hay variedad. En edificios rehabilitados de Madrid, el comprador natural es el latinoamericano; en el Levante, británicos, rusos y aparecen compradores del norte de África, egipcios y argelinos”.
Y sobre cómo afectará la irrupción de la Sareb en el mercado, comenta: “Es un instrumento singular y complejo que le da al sector una oportunidad de introducir una dinámica de regenerar el mercado y darle volumen sin tener que limitar todos los valores de los activos, porque tiene 15 años para hacerlo. Tiene activos de muchos precios distintos, han entrado a un valor de transferencia razonable, puede cumplir su plan de negocio sin tener que vender deprisa y mal.”

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Fuente: El País

La Sareb está dispuesta a explotar múltiples canales de venta con el fin de atraer a potenciales inversores y acelerar la venta de los activos. Los directivos de la sociedad mantienen un diálogo constante con los grandes fondos extranjeros con el objetivo de empezar a venderles paquetes, tanto pisos, como solares o créditos a promotores. Algunos de ellos, como Fortress, Cerberus o Centerbridge se plantearon incluso la entrada en el capital de Sareb en un primer momento, pero recibieron la negativa de la sociedad a sus exigencias. El banco malo trabaja en varias operaciones de calado y espera cerrar transacciones relevantes.
Algunos inversores acuden a la sociedad con una idea clara de lo que buscan porque conocen las carteras de las nacionalizadas antes de que éstas traspasaran sus activos. Incluso negociaron entonces la compra y no llegaron a un acuerdo. Y ahora lo intentan de nuevo. Otros inversores, al contrario, acuden al banco malo sin conocer la cartera, pero con una idea clara del tipo de activo que están buscando. En otras ocasiones, la iniciativa parte de Sareb, que da a conocer activos, ya sea por separado o en paquetes, a los potenciales compradores, por considerar que pueden ser de su interés. Al mismo tiempo, el banco malo avanza con los fondos en la definición de los vehículos de inversión. Los instrumentos son múltiples, variados, y modulan tanto la rentabilidad, en función del riesgo asumido, como la capacidad de toma de decisiones de gestión de éstos. Las opciones pasan de los paquetes de activos similares, conocidos como Fondos de Activos Bancarios (FAB), a las sociedades de arrendamiento de viviendas y a las Socimis, entre otras. También se están analizando nuevos canales para los particulares, más allá de las sucursales bancarias que han cedido activos. La sociedad sondea a las agencias inmobiliarias. Su idea es poder usar otros vendedores especializados.
En la estrategia de negociación de Sareb cobra vital importancia la selección de los activos que se enseñan a los potenciales compradores. Se debe dosificar la oferta para alimentar la demanda, ya que inundar el mercado podría provocar el desplome de precios y amenazar el objetivo de rentabilidad del 14% anual. El armario de Sareb debe permanecer cerrado para que los inversores no sepan todo lo que hay dentro. Esa es la filosofía de la sociedad, contraria a dar previsiones sobre los activos que se quieren vender en un plazo determinado, pese a los anuncios del ministro de Economía, Luis de Guindos.

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Fuente: Expansión

Donde las grandes empresas inmobiliarias dijeron que tenían edificios, solares y terrenos por valor de 63.841 millones de euros (precio de 2007, antes de que estallara la crisis), reconocen ahora que sus activos apenas alcanzan los 22.300 millones. Es decir, 35.800 millones menos, lo que supone reducir su valor en un 56% y pone en peligro, en algunos de los casos, su continuidad.
A 31 de diciembre de 2007, cuando la crisis daba sus primeros coletazos, las inmobiliarias que cotizaban en Bolsa ‐Colonial, Metrovacesa, Martinsa‐Fadesa, Quabit, Realia, Reyal Urbis, Renta Corporación y Vallehermoso‐ tenían activos valorados en los citados 63.841 millones. Al cierre de 2012, el negocio sigue lastrando la economía del país, según el examen de febrero ante el órgano regulador: la suma de las grandes no llega ni a los 28.000 millones de euros. A la pérdida de valor del residencial y la falta de financiación se suma la obligación asumida con sus bancos acreedores por las que se han visto obligadas a la entrega de parte de sus existencias.

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Fuente: El Economista

Los activos tóxicos del ‘ladrillo’ continúan creciendo y en los balances de los bancos hay cada vez más inmuebles que las entidades financieras se quedan por el impago de créditos. Ese problema es el que ha hecho necesario sanear el grupo Bankia con dinero público y ha provocado la salida de Rodrigo Rato de la entidad. Las cifras recién publicadas de Banco Financiero y de Ahorros (BFA) y de su filial Bankia completan la fotografía del riesgo inmobiliario del sector financiero. Bancos y cajas cerraron 2011 con más de 180.000 millones de euros en activos tóxicos, de los que más de 100.000 son créditos problemáticos y unos 85.000 millones son pisos, oficinas, solares, promociones y otros activos recibidos por impago de deudas. En su informe de estabilidad financiera, el Banco de España cifraba en 184.000 millones el volumen de activos inmobiliarios “potencialmente problemáticos” (créditos morosos, subestándar y esos activos adjudicados).
La otra partida clave es la de los inmuebles adjudicados. Se trata de pisos, oficinas, solares y promociones que los bancos se han quedado (por embargo o dación en pago) ante el impago del crédito con que se financió su compra. El cómputo arroja una cifra de 85.000 millones entre los que predomina el suelo (36.000 millones), seguido por las promociones acabadas o en construcción (23.000 millones) y por los pisos y viviendas embargados a particulares (15.300 millones). También se incluyen aquí participaciones en inmobiliarias por 6.000 millones como las que se han quedado los bancos al canjear deuda por acciones. La banca ha realizado provisiones o correcciones de valor sobre esos activos por importe de unos 30.000 millones, de los que la mitad están destinados al suelo. Quedarían más de 50.000 millones netos en los balances de las entidades. Por tanto, entre créditos morosos y subestándar y activos inmobiliarios adjudicados quedan más de 120.000 millones problemáticos sin provisionar.

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Fuente:El País

Ante la ingente cantidad de pisos, viviendas en construcción y solares que se han ido adjudicando desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, las entidades financieras se han visto obligadas a conformar una imponente red comercial con la que ir dando salida a este stock y reducir la creciente carga de provisiones que están obligadas a hacer para cubrir el riesgo de su cartera de vivienda. En los últimos meses, buena parte de las entidades han empezado a utilizar sus plataformas comerciales para vender también los pisos de aquellas promotoras a las que financian, contribuyendo a mantener vivo su negocio para evitar que la morosidad y las adjudicaciones sigan elevándose.
“Tenemos un plan para comercializar no solo el producto propio, sino el de promotores a los que financiamos, a los que se les ofrecen las misma herramientas con la que nosotros salimos al mercado para darles más facilidades” explica Marcos Beltrán, director inmobiliario del área territorial sur de Solvia, la filial inmobiliaria de Sabadell. A través del Plan Adapta, la entidad ha sido una de las pioneras en ofrecer esta iniciativa, que pusieron en marcha hace casi dos años. Desde entonces, otras muchas entidades se han decido a implantar modelos semejantes. Es el caso de Santander, Popular, BBVA, Novagalicia o Catalunya Caixa o Bankia, que lo aplica solo a empresas concretas. “Los promotores han sido más reacios a bajar los precios, las entidades hemos sido más flexibles y al final han terminado entrando en nuestro programa para darle salida a sus viviendas”, ilustran desde Catalunya Caixa. “No todos los promotores que financiamos se prestan a que les ayudemos”, agregan desde Solvia. “Nosotros les indicamos el precio de referencia del mercado, hablamos de rebajas generales del 20%, pero que pueden llegar al 50%, y algunas empresas son reacias a bajar tanto sus precios”, continúa. A cambio, explican desde las entidades, los pisos de los promotores se benefician también de las ventajas de financiación hipotecaria que bancos y cajas ofrecen para sus propios pisos, como la posibilidad de obtener créditos por valor del 100% del inmueble, frente al 80% de máximo que se concede habitualmente. Además, la banca pone a disposición todos sus recursos para promocionar estas viviendas, incluyendo el uso de su red de sucursales, webs, o a sus agentes comerciales. “El uso de la plataforma de la entidad para dar salida a los pisos de promotoras termina beneficiando a todos, porque se les facilita que consigan liquidez, con lo que el riesgo de que entren en mora se rebaja”, concluye Beltrán.

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Fuente: Cinco Días

Uno de los principales focos de debilidad de los balances es la exposición al suelo. El sector tiene un riesgo de 338.500 millones en el sector de promoción inmobiliaria. De este importe, casi una tercera parte estaría vinculada, directa o indirectamente, al suelo. Bancos y cajas tienen una exposición de 95.000 millones a solares y terrenos no urbanizables. Se desglosa en cerca de 62.000 millones en préstamos garantizados por suelo y en otros 31.700 millones en suelos adquiridos o adjudicados para saldar deudas impagadas. Para cubrir el deterioro de los suelos adjudicados, las entidades ya han dotado provisiones por 10.300 millones, lo que sitúa la cobertura en casi un tercio. No existe, sin embargo, una cifra oficial de provisiones constituidas por créditos dudosos y subestándar respaldadas por suelo. Los requerimientos de transparencia que impone el Banco de España no llegan a este nivel de detalle. Teniendo en cuenta la exposición total al suelo (casi 100.000 millones), se necesitarían, por tanto, solo para cubrir este riesgo al 50% unos 50.000 millones. No obstante, hay que tener en cuenta que no todos estos activos son problemáticos. Se especula que las provisiones que se aplicará al suelo serán sensiblemente superiores al 50%.  

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Fuente: Expansión

“A los pisos acabados se les puede dar salida con un descuento adecuado. Para el resto de activos no hay mercado”, apuntan en una consultora inmobiliaria. Y un ejecutivo de uno de los grandes bancos españoles admite que “el gran culpable de la desconfianza en España es el ‘ladrillo’ y está sin solucionar”. A su juicio, la mora potencial en el segmento de promotores “puede estar en el 60% o 70%”. Hoy, entre morosos, los créditos con riesgo de impago y adjudicados rozan el 50%. Si la solución es un ‘banco malo’ no está claro. El problema es el suelo. Los bancos tienen en su balance más de 30.600 millones de euros en solares, de los que más de un 25% no son urbanizables. La cuestión es que para estos activos las provisiones constituidas por el sector financiero apenas representan el 31,5%. No llegan a 100.000 millones. Es decir, el 70% de esos activos está sin cubrir.  
El Banco de España y las entidades insisten en que el valor del suelo no es cero. Pero, se comenta, unas provisiones del 31,5% son claramente insuficientes. Los test de estrés calculaban un desplome del precio de estos activos del 60%.  

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Fuente:El Mundo