Noticias sobre Mercado

Dentro de su agenda de reformas, el Gobierno se ha propuesto flexibilizar el mercado de alquiler con un paquete de medidas cuyo anteproyecto ha pasado ya por el Consejo de Ministros. Varios expertos ponen el acento en que las nuevas medidas pueden crear indefensión en el inquilino. “El Gobierno vuelve a equivocarse”, asegura el vicerrector de Economía de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, quien considera que el problema actual en el mercado de alquiler “no es de oferta, sino de demanda”. “No hay suficiente gente que demande viviendas de alquiler. Los inmigrantes vuelven a sus países, la gente que se cambia de ciudad por trabajo ha disminuido y los jóvenes que se independizan de sus padres también descienden. Por primera vez hay un exceso de oferta y por eso los precios están bajando, y mucho”, sostiene.
“No creo que las medidas sirvan para impulsar el alquiler. Va a ser más el mercado el que fuerce a la gente que se plantee alquilar en vez de comprar”, asegura Miguel Hernández, experto en el sector inmobiliario de IE Business School. Recuerda que antes de la crisis, la brecha entre la compra y el alquiler estaba en el precio: salía más a cuenta hipotecarse que alquilar. “Algunas medidas eran necesarias, pero debe haber un diferencial entre el alquiler y la compra”, afirma.
La exministra de Vivienda, Beatriz Corredor, considera que el principal problema del stock de viviendas es que muchas no son aptas para el alquiler, ya sea por su tipología o por su ubicación. Bernardos, en cambio, propone que el Gobierno actúe por el lado de la oferta. Por ejemplo, movilizando el parque de viviendas que está en manos de la banca con un alquiler máximo de unos 150 euros mensuales, “asequible para una familia que lo esté pasando mal”.
La ministra de Fomento, Ana Pastor, ha defendido en el Senado que el borrador pretende “preservar la libertad de arrendatarios y arrendadores” y asegurar una mayor “equidad” en sus relaciones, puesto que los inquilinos podrán dejar su vivienda sin ninguna penalización económica si deben trasladarse de ciudad por motivos económicos. Bernardos discrepa: “Todas las medidas están pensadas para mejorar la rentabilidad del propietario de vivienda, pero se olvida que el alquiler tiene un componente social muy importante. El Gobierno lo ve como un asunto de mercado estrictamente, pero los contratos de alquiler estaban muy acotados por ese factor social”, afirma. Ahí coincide Corredor, que opina que el Gobierno considera “el alquiler como un bien de inversión y no como una forma de acceso a la vivienda”.  
Fernando Encinar, de Idealista.com, opina que “para el inquilino no hay mejoras sustanciales, y todas las medidas favorecen al propietario”. “La medida de no tener como referencia el IPC da una inseguridad enorme al inquilino. El propietario puede venir y decirle que tiene una oferta mejor y que le sube el arrendamiento de golpe si quiere quedarse”, advierte.

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Fuente:El País

Los autores del informe Crecimiento y sostenibilidad de la economía español, elaborado por el Consejo Empresarial para la Competitividad, confirman que el sector inmobiliario sigue deteriorándose, pero a un ritmo inferior al de otros ejercicios, con lo que la aportación negativa al crecimiento del PIB será de unos 0,3 y 0,1 puntos en 2012 y 2013, respectivamente, frente a la media de 1,2 puntos registrada en los cuatro ejercicios anteriores. A ello contribuirá el descenso de precios de la vivienda, que según el estudio, bajarán otro 10% adicional a lo largo de este año hasta completar una rebaja del 30% desde que tocó máximos a finales de 2007. El director financiero de Santander, José Álvarez, precisó ayer en la presentación de citado informe, que ese descenso servirá para aligerar el stock de vivienda construida sin vender que podría reducirse a más de la mitad en tres o cuatro años, dejándolo en 250.000 viviendas. “No creemos que se puedan dar las caídas registradas en otros mercados como Irlanda, donde los precios llegaron a recortarse un 46% desde máximos”, recalcó.
A la reducción paulatina del excedente de vivienda también contribuirá la menor construcción de casas, que oscilará entre 200.000 y 250.00 pisos al año, en función de cómo evolucionen la creación de hogares o la demanda extranjera.
La bajada de precios y la absorción del stock no tendrán, sin embargo, un impacto inmediato sobre la inversión y el empleo en la construcción, en mínimos históricos. En el último trimestre del pasado ejercicio, la inversión apenas supuso el 6,6% del PIB, tres puntos menos de la media registrada en los años del boom inmobiliario (9,8%). Por su parte, la construcción empleaba a finales de 2011 al 7,2% de la población ocupada, mientras que la media en la época de bonanza fue del 11,1%.

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Fuente: Cinco Días

Josep Lladós, profesor de Economía de la Universitat Oberta de Catalunya (UOC), cree “poco probable” que la reforma del sistema financiero sirva para desatascar el crédito. Comenta que “es loable la decisión de reducir remuneraciones a los directivos de las entidades que percibieron fondos públicos y acertada la política de ajustar finalmente los activos tóxicos a su valor real de mercado, pero el crédito está estrangulado por problemas de financiación que la recesión económica y las políticas de ajuste agravan”.  
Lladós comenta que “si la causa principal de la crisis financiera fueron los excesos de crédito derivados de la burbuja inmobiliaria, la estrategia de respuesta es poco consistente. Entre 2004 y 2008 el endeudamiento de las familias creció en 370.000 millones de euros. Se afirmaba que el ajuste posterior era beneficioso porque las familias mejoraban su nivel de ahorro, paso previo a la resolución de su endeudamiento. Efectivamente, en 2009 el ahorro familiar aumentó casi un 40%. Sin embargo, la persistencia de la crisis y la aplicación de políticas restrictivas llevan el ahorro familiar a transitar por un camino descendente y de pendiente pronunciada. En los dos últimos años, el ahorro de las familias se ha reducido en casi 50.000 millones. El aumento de tasas e impuestos, las disminuciones salariales, la caída de dividendos y el recorte de prestaciones sociales han socavado la evolución de la renta disponible. Y la expansión y persistencia del desempleo conducen a más del 20% de los hogares españoles hacia el umbral de pobreza y sin opciones reales de ahorro”. “En la actualidad, el ahorro familiar ya se destina esencialmente a amortizaciones de créditos sin que, en contrapartida, disminuya sensiblemente la deuda, que se mantiene cercana a los 900.000 millones. El retorno del capital es lento porque la capacidad económica para amortizar es cada vez más limitada, los vencimientos son largos y el mercado no facilita la venta de inmuebles. Si además anualmente otro 10% de la renta familiar disponible se dedica al pago de intereses, ahorrar es un objetivo utópico para muchos y la política de ajustes empeora su precaria situación financiera”.

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Fuente: Cinco Días

El informe Hacia un nuevo modelo del sector inmobiliario elaborado por la consultora PwC señala que “España sí necesita de este sector para su recuperación. Difícilmente el cambio de tendencia económica del país se podría hacer sin la transformación del sector inmobiliario, España necesita que éste sea robusto, con valor añadido y proyección internacional. Pero para ello debemos diseñar la hoja de ruta hacia un modelo de negocio diferente”. Esta hoja de ruta deberá ser liderada por el Gobierno para que coordine las iniciativas que pongan en marcha todos los agentes, es decir, entidades financieras y promotores, y evitar la competencia desleal. Desde la consultora explican que “es importante que el Gobierno tutele este proceso y facilite que los dueños de los activos vayan aligerando sus balances. Se trata de homogeneizar las fórmulas que utilicen para absorber los activos; fijar las reglas de juego para que sean las mismas para todos”.
Los activos inmobiliarios adjudicados, sea por embargo o por canje de deuda, son la primer piedra en el camino a esquivar. “Conviene exponerse a la intervención del Estado para que los activos problemáticos se identifiquen y sean ajustados de forma decidida por parte del sector privado con la monitorización del Gobierno”. Este ajuste supondrá, inevitablemente, una
severa corrección en el precio, algo que ya ha comenzado a hacerse con el Real Decreto sobre provisiones aprobado el pasado febrero. Desde PwC comentan que “la discusión es si los ajustes son los que demanda el mercado. Aunque, es evidente que en algunos casos aún hay margen para una mayor bajada de precios”.
Asumidos los errores pasados, desde la consultora abogan por implantar medidas dirigidas a recuperar zonas castigadas durante la crisis. Para ello propone la regeneración de zonas turísticas degradadas y rehabilitar zonas urbanas, mediante planes de choque fiscales específicos.  

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Fuente: Expansión

El Plan Nacional de Reformas que acompaña al Programa de Estabilidad que fue presentado a la Comisión Europea prevé que el número de nuevas viviendas irá subiendo gradualmente desde las 78.000 del año pasado hasta alcanzar entre 100.000 y 11.000 en 2015. Se trata de cifras minúsculas si se comparan con las 865.000 que se llegaron a iniciar en 2006, cuando España vivía en la euforia del ‘ladrillo’. “Continuará la absorción del stock sin vender al tiempo que se elevará muy gradualmente el número de viviendas iniciadas”, asegura el documento.
Por otra parte, el Gobierno baraja la posibilidad de crear un registro público de inquilinos morosos. Con esta iniciativa, trata de fortalecer las garantías jurídicas de los propietarios de viviendas en alquiler y potenciar este segmento del mercado. También pretende impulsar el arrendamiento de viviendas vacías a través de medidas fiscales como incentivar al propietario con bonificaciones a las rentas del alquiler.
Además, se incluyen medidas para incrementar los ingresos como la venta del patrimonio inmobiliario del Estado, que se eleva a más de 50.000 inmuebles.  

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Fuente: El País

El Gobierno estudia modificar la Ley del Suelo vigente para elevar las valoraciones de los terrenos destinados a edificar viviendas y evitar que se puedan expropiar como si fueran rurales -a un precio mucho menor-, como ocurre con la norma actual. Se trata de un pequeño cambio que podría ser favorable para los sectores inmobiliario y financiero. El Ministerio de Fomento quiere “dar seguridad jurídica” y volver a referenciar las valoraciones de los suelos a las ventas de activos similares en sitios cercanos. Es decir, por el método comparativo y no por el de capitalización de rentas, que se usa para los activos rurales y por el cual se miden, fundamentalmente, las expectativas agrícolas del terreno en cuestión (mucho menores que las inmobiliarias). De esta forma, la modificación legal que se estudia servirá “para que no se expropien a precio de patatal unos solares con expectativas económicas, pero que están parados por la crisis”, explican fuentes cercanas a Fomento. Esta modificación es “el escenario principal” y una de las “prioridades” del Ejecutivo en materia de vivienda, según fuentes parlamentarias. La idea es “alterar las valoraciones, para que las tasaciones sean más favorables al titular del suelo”, agregan fuentes cercanas a Fomento.  
Con la modificación los balances de los bancos mejorarían (no así la provisión de suelo, del 80%). “Esto significaría que los bancos van a poder ajustar el valor de sus activos; el nuevo valor (expropiatorio) estaría más cerca del valor apuntado en los balances que del valor real”, apunta Lucio Rivas, director de Gabinete de Urbanismo y Administración Pública. Además, las entidades podrían deshacerse con mayor facilidad de los suelos que tienen actualmente en balance. “Se va a reactivar el mercado, porque el promotor podrá pedir un préstamo más alto para ese suelo. Operaciones que antes no lo eran ahora serían viables”, agrega Rivas, que formó parte de la Comisión de Expertos que asesoró sobre la Ley de Suelo estatal. Un tercer alivio para los bancos será que la modificación de esta Ley frenaría las prácticas de los ayuntamientos para sobrevivir en plena recesión económica y fiscal. Actualmente, los consistorios están haciendo uso de dos figuras jurídicas que les permite la normativa. La primera, la expropiación forzosa, para quedarse a precio rural (hasta un 90% menos) aquellos terrenos urbanizables que no se hayan desarrollado tras un número determinado de años. Ello, se explica, con la intención última de que los bancos, antes de verse expropiados, edifiquen esos solares. La segunda ‘treta’ local es la “venta forzosa” de los terrenos no desarrollados, de forma que se obliga al dueño a traspasar el suelo, con un precio inicial del 50% de aprovechamiento lucrativo (es decir, la mitad del valor); todo lo que exceda de ese 50% se lo queda el ayuntamiento, con lo cual la venta no es beneficiosa para el titular del suelo.  

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Fuente: Expansión, El Mundo

El euríbor a doce meses ha cerrado marzo al nivel más bajo desde octubre de 2010, lo que permitirá abaratar por segundo mes consecutivo las cuotas que pagan las familias hipotecadas que revisan ahora sus créditos. El euríbor ha cerrado marzo a una media del 1,499%, con lo que encadena seis meses consecutivos de bajada y dos en los que se han reducido las cuotas que pagan las familias hipotecadas en la revisión anual de sus créditos.
Así, una familia con una hipoteca media, es decir, un préstamo de 150.000 euros con un plazo de amortización de 25 años se beneficiará de un descuento de unos 30,4 euros al mes, es decir, unos 365 euros al año. La cuota mensual media para este tipo de hipotecas se ha situado en marzo por debajo de los 600 euros, en 599,83 euros.
El euríbor mantiene una tendencia bajista desde finales del pasado año, cuando el Banco Central Europeo (BCE) decidió bajar el tipo oficial hasta su mínimo histórico, el 1%. Las razones que explican esta tendencia bajista están relacionadas con la inyección de liquidez puesta en marcha por el BCE, que ha inundado el mercado con más de un billón de euros que los bancos no tendrán que devolver hasta dentro de tres años. Esta iniciativa esta relacionada, a su vez, con la debilidad de la situación macroeconómica europea que, de continuar, obligará al BCE a proporcionar nuevos créditos a tipos muy bajos.
La liquidez existente en el sistema presiona los tipos del euríbor a la baja, de manera que el analista de Citi José Luis Campuzano no descarta que el referente hipotecario se desplome hasta el 1,1% a lo largo del año. Campuzano ha explicado que la tendencia bajista es "un proceso que sigue su curso" para acercar el euríbor al tipo oficial. El analista añade que es probable que esta tendencia continúe porque, dado que no hay peligro de inflación, el hecho de mantener en el mínimo el tipo oficial no implica ningún riesgo.
En abril de 2010, el euríbor inició una escalada desde el mínimo histórico mensual de marzo de ese año (1,215%), una tendencia que mantuvo hasta que, a mediados de 2011, comenzó a bajar paulatinamente, en línea con los descensos de tipos que aprobó el Banco Central Europeo (BCE). La evolución del euríbor, en teoría el tipo de interés al que se prestan dinero los bancos en la zona del euro, depende en gran medida de las subidas o bajadas de tipos que decide el Banco Central Europeo (BCE), que en 2011 aprobó dos subidas -en abril y en julio-, y dos rebajas, en noviembre y en diciembre, hasta situar la tasa en el 1%.

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Fuente:Cinco Días

La crisis económica y una financiación cada vez más restrictiva obligan a los promotores a poner en el mercado viviendas a un precio que la demanda sea capaz de asumir.
La Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) ha elaborado un plan estratégico del sector inmobiliario en el que expone la conveniencia de analizar la demanda estructural de vivienda en España para construir únicamente el tipo de vivienda que la población vaya a necesitar en función de variables como la demografía, la inmigración, el turismo, la edad de emancipación y el número de personas por hogar. Además, el plan habla de la necesidad de apostar por lo que los promotores denominan “viviendas social y económicamente sostenibles”. El presidente de la patronal, José Manuel Galindo, explicaba que llaman así a las viviendas “con muy poco riesgo financiero por estar ubicadas en zonas con mucha demanda y a precios bajos”. Por precios bajos, los promotores se refieren a aquellos que los potenciales compradores pudieran pagar y que las entidades financieras estuvieran dispuestas a financiar.  
Pero sobre el precio al que los promotores creen que se podrían vender las nuevas viviendas no hay una respuesta oficial. Según Galindo, la única forma de encontrar un precio de equilibrio es a través de un mercado “en el que oferentes y demandantes se aproximen libremente para poder cerrar operaciones”. “Sin embargo estamos viviendo una situación tensionada en donde no hay libertad de aproximación”. En su opinión, no la hay “porque la demanda depende de que el banco quiera financiarla y la oferta está condicionada porque hay un stock de 750.000 viviendas y por unas expectativas de precios a la baja”.  

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Fuente: El Mundo

El precio de las viviendas en las grandes ciudades experimentó en febrero la mayor caída interanual de su historia: del 11,5%, según el Índice de Mercados Inmobiliarios Española, elaborado por Tinsa. Los pisos acumulan un 29,7% de caída en estas zonas desde el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Esto se produce, principalmente, porque los bancos han comenzado a aplicar fuertes descuentos en sus pisos (incluso del 20% adicional de golpe) para aligerar sus balances, según explica Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios. “Los bancos no solo ofrecen descuentos, sino financiación al 100% a quienes compren sus pisos y ésa es la clave en plena sequía crediticia”, añade José Antonio Pérez, director de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial.  
En términos globales, la vivienda intensificó su descenso interanual durante febrero hasta el 9,5%. El precio retornó, así, a niveles de 2004. El descenso acumulado desde que el valor de los pisos alcanzó su punto más alto -en diciembre de 2007- es ya del 27,1%. Tinsa señala que “el deterioro del cuadro macroeconómico con fuerte pérdida de empleo, unido al aumento de diferenciales en los tipos hipotecarios, están neutralizando el efecto positivo que produce sobre el mercado la recuperación de las deducciones fiscales a la compra de vivienda”.  
En cuanto al comportamiento de los precios de los pisos en el resto de las zonas, a la caída de las capitales y grandes ciudades le siguió la de las áreas metropolitanas, en las que el precio de las casas cayó un 10,3% con respecto al mismo mes de 2011. En términos similares se comportaron los municipios de la costa mediterránea, con un descenso interanual del 9,5% (y un acumulado del 34,1%), es decir, justo en la media. Por debajo están Baleares y Canarias (caída interanual del 8,8%) y el resto de municipios (caída del 6,5%).

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Fuente:Expansión

El mercado de vivienda en la costa vio caer las ventas en picado hace unos cinco años. Los expertos en este negocio apuntan que algo parece empezar a moverse: “el pasado años las compraventas empezaron a reactivarse bastante, tanto por parte de extranjeros como de nacionales”, comenta Valentín Fernández, director de Foro Consultores.  
La llegada a la costa mediterránea de compradores nórdicos, escandinavos y rusos ha devuelto algo de vida al mercado de segunda residencia de costa. Hay viviendas que hoy cuestan un 50% menos que hace tres años y si al comprador no le importa la distancia a la plaza, la zona o el tamaño de inmueble puede encontrar oportunidades desde los 50.000 euros. 

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Fuente:El País