Noticias sobre Ayuntamientos

El Ministerio de Fomento está ultimando una de sus principales apuestas en materia de vivienda: un parque de pisos que se destinará al alquiler para rentas bajas.
Los consistorios de diversas ciudades ya se han puesto en contacto con el Ministerio para interesarse por el plan de alquileres protegidos, en el que los ayuntamientos cederán suelo o edificios públicos que serán rehabilitados.
El régimen de arrendamiento de esos pisos protegidos habrá de mantenerse por un plazo mínimo de 50 años. El alquiler será de una renta máxima de 4,7 euros mensuales por metro cuadrado de superficie útil (máximo, 423 euros por 90 metros). Habrá una ayuda para quienes edifiquen o cedan estas casas, de hasta 250 euros por metro, así como una subvención de hasta 22.500 euros por piso.
 

La Federación Española de Municipios y Provincias (Femp) respaldó de forma oficial las iniciativas que están llevando a cabo los ayuntamientos “para paliar el drama de los desahucios” y las “situaciones de emergencia social” derivadas de estos. En un comunicado, el presidente de la Femp, Íñigo de la Serna, aseguró que los gobiernos locales “no son insensibles ante los dramas personales y familiares que padecen aquellos ciudadanos que se ven afectados por un desahucio”.  
La Femp ha terciado en el debate porque no son pocos los casos de consistorios que han paralizado o boicoteado las ejecuciones hipotecarias. Estos días se sumaron los de Vigo y Zaragoza. El alcalde de la capital aragonesa, Juan Alberto Belloch, anunció que la Policía Local de Zaragoza no volverá a colaborar en los procedimientos judiciales dirigidos al desahucio de personas o familias de la ciudad hasta que no se regule de nuevo el proceso con criterios sociales. Esto es algo que ya ocurría en Montoro (Córdoba) desde junio. Y el alcalde de Vigo, Abel Caballero, manifestó su “voluntad” de retirar las cuentas municipales de las entidades que ejecuten desahucios y, por ello, dio instrucciones a la concejala de Hacienda para incluir en los concursos públicos la condición de que los desahucios de viviendas sean “causas de resolución del contrato de forma inmediata”. Algo que ya anunció el Ayuntamiento coruñés de Ares y que ha pedido el PSE para todos los municipios del País Vasco.

calcular hipoteca

Fuente:Expansión

El Gobierno estudia modificar la Ley del Suelo vigente para elevar las valoraciones de los terrenos destinados a edificar viviendas y evitar que se puedan expropiar como si fueran rurales -a un precio mucho menor-, como ocurre con la norma actual. Se trata de un pequeño cambio que podría ser favorable para los sectores inmobiliario y financiero. El Ministerio de Fomento quiere “dar seguridad jurídica” y volver a referenciar las valoraciones de los suelos a las ventas de activos similares en sitios cercanos. Es decir, por el método comparativo y no por el de capitalización de rentas, que se usa para los activos rurales y por el cual se miden, fundamentalmente, las expectativas agrícolas del terreno en cuestión (mucho menores que las inmobiliarias). De esta forma, la modificación legal que se estudia servirá “para que no se expropien a precio de patatal unos solares con expectativas económicas, pero que están parados por la crisis”, explican fuentes cercanas a Fomento. Esta modificación es “el escenario principal” y una de las “prioridades” del Ejecutivo en materia de vivienda, según fuentes parlamentarias. La idea es “alterar las valoraciones, para que las tasaciones sean más favorables al titular del suelo”, agregan fuentes cercanas a Fomento.  
Con la modificación los balances de los bancos mejorarían (no así la provisión de suelo, del 80%). “Esto significaría que los bancos van a poder ajustar el valor de sus activos; el nuevo valor (expropiatorio) estaría más cerca del valor apuntado en los balances que del valor real”, apunta Lucio Rivas, director de Gabinete de Urbanismo y Administración Pública. Además, las entidades podrían deshacerse con mayor facilidad de los suelos que tienen actualmente en balance. “Se va a reactivar el mercado, porque el promotor podrá pedir un préstamo más alto para ese suelo. Operaciones que antes no lo eran ahora serían viables”, agrega Rivas, que formó parte de la Comisión de Expertos que asesoró sobre la Ley de Suelo estatal. Un tercer alivio para los bancos será que la modificación de esta Ley frenaría las prácticas de los ayuntamientos para sobrevivir en plena recesión económica y fiscal. Actualmente, los consistorios están haciendo uso de dos figuras jurídicas que les permite la normativa. La primera, la expropiación forzosa, para quedarse a precio rural (hasta un 90% menos) aquellos terrenos urbanizables que no se hayan desarrollado tras un número determinado de años. Ello, se explica, con la intención última de que los bancos, antes de verse expropiados, edifiquen esos solares. La segunda ‘treta’ local es la “venta forzosa” de los terrenos no desarrollados, de forma que se obliga al dueño a traspasar el suelo, con un precio inicial del 50% de aprovechamiento lucrativo (es decir, la mitad del valor); todo lo que exceda de ese 50% se lo queda el ayuntamiento, con lo cual la venta no es beneficiosa para el titular del suelo.  

calcular hipoteca

Fuente: Expansión, El Mundo

Desde que comenzara la crisis en el año 2007 y hasta el último trimestre de 2011, el número de ejecuciones hipotecarias presentadas por el Tribunal Superior de Justicia ha ascendido a 328.687. Para no repetir estos números y evitar los desahucios, algunos colegios de abogados han puesto en marcha junto con los ayuntamientos oficinas para el asesoramiento e intermediación hipotecaria.
Tarrasa ha sido el primero. Lluisa Melgares, concejal de Vivienda del Ayuntamiento de Tarrasa, explicó que “ante los más de 5.000 pisos vacíos que había en la ciudad en 2011 y la abundancia de jóvenes con escasa cualificación en paro, nos planteamos actuar decididamente”. Tras abordar el problema con los bancos y ante la falta de una respuesta positiva, decidieron recurrir al Colegio de Abogados de Tarrasa, que lo puso en marcha el pasado enero. Su decano, Miquel Samper, señaló que “El coste directo del procedimiento judicial de ejecución hipotecaria es 3.150 euros y el de un expediente de intermediación con resultado positivo asciende solo a 166 euros. Es evidente que el problema del lanzamiento hipotecario cuesta muy caro a la sociedad, sin entrar en los costes de todo tipo que supone para las familias”, explicó. Ante esta situación, otros colegios de abogados han decidido copiar la iniciativa. Cádiz y Jerez de la Frontera ya han firmado un acuerdo con sus respectivos ayuntamientos. En Granada, Almería y Gerona están a punto de llevarlo a cabo.

simulador hipoteca

Fuente: Cinco Días, El País

El economista José Barea, catedrático emérito de la UAM, expone que un factor determinante del coste de la construcción de la vivienda en España es el suelo, “dado que la oferta está limitada por el monopolio que los ayuntamientos ejercen sobre la misma, al constituir las edificaciones de suelo urbanizable un ingreso muy importante de sus presupuestos”. Apunta que el Grupo parlamentario Popular pactó con el de CiU varias enmiendas al proyecto de Ley de Medidas de Liberalización del Mercado Inmobiliario con el objetivo de abaratar la vivienda, introduciendo cambios en el régimen de valoración de suelo no urbanizable, urbanizable y urbano. “Creemos, sin embargo, que no ha sido suficiente para producir una rebaja sustancial del suelo. La única forma efectiva sería declarar como urbanizable la inmensa cantidad de suelo que existe alrededor de todas las ciudades, excepto aquellas zonas que el ayuntamiento se reserva para la construcción de zonas deportivas, parques, escuelas, etcétera; es decir, para instalar servicios públicos. Se trata de invertir la concepción que hoy existe de que solo es urbanizable el suelo que acuerde el ayuntamiento, por un marco que todo es urbanizable, con las excepciones que acabamos de citar” .
Explica también que dentro del mercado de la vivienda, hay que distinguir el de construcción para alquilar y el de construcción para venta. En cuanto al primero, “es de todos conocido el mal funcionamiento de dicho mercado, que ha dado lugar a una tendencia decreciente del mismo: en 1950 supone más del 50% del parque inmobiliario de viviendas principales, en tanto que en la actualidad representa menos del 10%; en Europa, el porcentaje se encuentra en el entorno del 30%. A mi entender, la principal causa se encuentra en la lentitud de los procesos judiciales; la falta de seguridad jurídica es por tanto la razón fundamental”.   
Barea señala que “la total liberalización del mercado de viviendas en alquiler y la transformación de las ayudas a la compra en ayudas directas a los inquilinos, serían incentivos suficientes para impulsar el mercado de vivienda en alquiler”.

cambio hipoteca

Fuente: Cinco Días

Tras años de precios que se califican de “imposibles” se ofertan casas con descuentos de hasta el 50% o más. Los expertos reconocen que no va a resultar nada fácil. “Los precios de la vivienda nunca podrán volver al pico de 2007, advierten. “Es imposible que volvamos a ver rebotes. Los escenarios de 2007 no se van a repetir. En algún momento tocaremos fondo, pero cuando esto ocurra, los precios se arrastrarán por el suelo en torno a la inflación durante mucho tiempo”, subraya el director de Estudios del portal inmobiliario Idealista.com, Fernando Encinar.  
Hasta 2007, cualquiera podía comprar una casa sabiendo que el banco le financiaría el 110% de su valor y que al día siguiente podría sacarle un importante beneficio. "Como los precios subían como mínimo entre un 10% y un 15% por ciento interanual, se compraba con la idea de que en dos años, cuando se tuvieran las viviendas terminadas, el precio de los pisos habría subido lo suficiente como para sacar beneficio a la operación”, explica el analista inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé. Fue el pico más alto y que permitió a España encabezar el ranking de la Comunidad Europea por volumen de negocio generado en la construcción, con más de 300.000 millones de euros en 2007.  
Los analistas coinciden en que para que el mercado se estabilice, “deben darse tres patas” que hoy no existen. La primera, el crédito. En ese sentido, parece imposible que bancos y cajas de ahorros vuelvan a financiar la compra de vivienda en las condiciones que se hicieron en los años del boom. El grifo crediticio sigue cerrado y sólo se consiguen hipotecas al 100% para casas que están en los balances de las entidades. “Estamos repitiendo los mismos parámetros que nos llevaron a la crisis”, advierte Ruiz Bartolomé. Aquellos que ofrecen el crédito para acceder a la vivienda son a su vez los mayores propietarios y los que pueden regular el precio de ella racionalizando su stock. “Lo que está sucediendo es muy peligroso. Se están creando dos mundos paralelos: el de los pisos de los bancos y el de los demás”. Las otras patas que según el director de Idealista.com deben darse son: la mejora del empleo y el precio.  
José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) rompe una lanza a favor del ‘ladrillo’ y recuerda que la crisis ha sido y es en todos los sectores. "lo que ocurre es que el inmobiliario es uno de los más cíclicos”, dice. Es decir: durante los periodos expansivos tiende a crecer por encima de la media, y lo contrario ocurre durante los periodos recesivos. Los analistas van más allá de culpar al sistema financiero y no libran de responsabilidad a los ayuntamientos, que no dudaron en vender suelo para sacar plusvalías.  

calcular hipoteca

Fuente: El Economista
 

A veces se olvida, o no se tiene en cuenta, que los ayuntamientos cobran el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbano, conocido como plusvalía, una vez que se transmite una propiedad. Cuando se trata de transmisiones a título lucrativo o gratuito (caso de las herencias o las donaciones), debe liquidar este impuesto quien adquiere la vivienda o el terreno. Cuando se trata de transmisiones a título oneroso, mediante precio (compraventas, permutas, expropiaciones…) está obligado al pago del impuesto quien transmite la propiedad salvo que no sea residente en España, en cuyo caso “el obligado al pago será el adquiriente como sustituto del contribuyente”. La dación es, desde el punto de vista jurídico, una transmisión de propiedad y, por tanto, sujeta al pago del impuesto. Se explica que cada entidad actúa de forma diferente y puede incluir en la documentación de la dación que sea ella misma la que se haga cargo del tributo (o de otros, o de los gastos de notaría…) o que sea el vendedor (quien entrega la vivienda aunque sea para saldar la deuda).   

calculo hipoteca

Fuente: El País

Reportaje en el que se aborda cómo el fin del boom inmobiliario ha vaciado las arcas de los ayuntamientos de España y ha obligado a aplicar planes de ajuste del gasto público y a impulsar fórmulas para compensar la drástica pérdida de ingresos. Según un informe del Consejo Económico y Social, en pleno boom, en el 2007, el 54% de los ingresos propios de los ayuntamientos (excluyendo la participación en los ingresos del Estado y las aportaciones autonómicas) estaba ligado a la actividad inmobiliaria; en total, 15.878 millones de euros. La crisis del sector, con una caída del 90% de las viviendas iniciadas en tres años, ha supuesto la desaparición de las bases fiscales asociadas a la burbuja inmobiliaria que se habían convertido en un componente esencial de la financiación de los ayuntamientos. Sólo la mayor recaudación
del impuesto de bienes inmuebles (IBI) por la actualización de los valores catastrales sostiene los ingresos municipales.

Según datos del Ministerio de Economía, los ingresos municipales que más han notado la crisis son la venta de terrenos que los ayuntamientos se adjudican por la cesión obligada de suelo que hacen los promotores (han caído un 36,8%), mientras el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos ha caído un 12,4%, casi lo mismo que el que grava las
construcciones, instalaciones y obras (ICIO, que ha bajado un 12,4%). Los ayuntamientos han conseguido pese a todo compensar estas bajadas con el alza de la recaudación del IBI, derivada principalmente de la actualización de los valores catastrales: este impuesto recaudó 9.889 millones el año pasado, un 22,8% más que en el 2007, y supone ya el 17% de todos los ingresos municipales.

Fuente: La Vanguardia

calculo hipoteca