Noticias sobre Mercado

José Parra-Moreno, arquitecto y director general del grupo Main. Comenta que "no vivimos una época de cambios. Vivimos un cambio de época. La mayor concentración de inmuebles en desarrollo o venta en España se encuentra actualmente en manos de la banca que, carente de vocación y estructura inmobiliaria, no parece encontrar de momento, el modo de liberarse de su stock y por tanto, se está formando un agujero-negro inmobiliario que absorbe toda la energía sin emitir ninguna". Apunta las muchas dudas que tiene el mercado, que se pregunta por qué la banca no se libera de sus viviendas y por qué en los últimos salones inmobiliarios solo hemos visto una oferta muy poco atractiva, por situación, calidad y precio. Responde que “la respuesta es sencilla y compleja a la vez. Los inmebles le llegan a la banca sobrevalorados, ya que las adjudicaciones se basan en tasaciones realizadas durante la burbuja sobre los que debe provisionar. Si, además, el banco/caja tiene que bajar el precio del inmueble para venderlo, supone afrontar mayores pérdidas que van directamente a la cuenta de resultados. Por esta razón la banca no está adecuando los precios de su oferta a la realidad actual de mercado ya que considera que la dotación ya es suficiente castigo como para asumir todavía más pérdidas en la comercialización”. Considera que “puesto que no parece razonable pensar que los precios vuelvan a subir a medio plazo, la solución pasa por una ordenada y paulatina salida al mercado de estos activos adecuando sus precios a la realidad actual, lo que permitirá a la banca, por una parte desprenderse de un lastre y por otro volver a su negocio de financiar”.

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Fuente: Cinco Días

El sector de la construcción seguirá a la baja hasta 2013, cuando los efectos de la crisis económica y fiscal empiecen a remitir, según el informe presentado por Euroconstruct. El documento indica que el volumen construido entre 2007 y 2011 ha  experimentado un descenso del 56%. Para Josep Ramón Fontana, director del Instituto de Tecnología de la Construcción de Cataluña, “el lastre en la creación de nuevas viviendas ha dejado tras sí un exceso de stocks, además de una caída en el precio de las viviendas no residenciales y un descenso en la demanda de los consumidores”. El estudio incide en que la edificación residencial es el mercado con mayor responsabilidad en la crisis de la construcción española, pero también se espera que sea el que más contribuya a la recuperación entre 2011 y 2013. Para ese año, se estima que habrá 110.000 nuevas unidades.

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Fuente: La Vanguardia

La demanda continúa muy deprimida, lo que lleva a los expertos a coincidir en que el mejor argumento para la venta es seguir rebajando los precios. Algunos vendedores (sobre todo bancos) se han puesto manos a la obra, lo que posibilita localizar algunas gangas en localizaciones costeras. De cualquier forma, se aconseja seguir negociando a la baja en un mercado cuyos mejores descuentos se encuentran en la Costa del Sol, Almería, Murcia y Levante.  
José Manuel Sánchez, director de análisis de Knigth Frank, apunta que los bancos deben tirar los precios. Valentín Fernández, director de Residencial de Formo Consultores, afirma que en la costa sí hay gangas; el experto Gonzalo Bernardos, consultor económico e inmobiliario, explica que toda la vivienda vacacional está en manos de los bancos y que este segmento está más en crisis que la primera vivienda y así seguirá siendo. Marta Monasterio, directora de Aguirre Newman en Málaga, comenta que de media los precios han caído desde principios de la crisis un 20% y que se verán más caídas. Y Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.com, quien señala que la lentitud del ajuste está siendo mayor de lo esperado y que se espera un aumento de  compras por parte de los ciudadanos extranjeros.

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Fuente: Inversión

El stock de vivienda nueva pendiente de venderse alcanzó las 800.000 unidades en el cuarto trimestre del 2010, lo que equivale al 3,2% del parque total de pisos en España. El excedente se mantiene así constante respecto a 2009, aunque en términos absolutos registró un incremento de 14.000 unidades como consecuencia de las entradas de nuevas unidades en el mercado. La incorporación de vivienda nueva, aunque a un ritmo menor, permite concluir que hasta el 2015 no se podrá absorber el stock de vivienda principal en la mayoría de las grandes capitales de provincia, pero se necesitará más tiempo para ocupar las viviendas vacías en otros zonas, principalmente en las que predomina la segunda residencia, según destacó ayer Josep Oliver,
catedrático de Economía Aplicada de la UAB y director del informe de CatalunyaCaixa sobre el sector inmobiliario en España. En Cataluña, el excedente alcanzó el año pasado los 103.000 pisos, si bien el stock se redujo por primera vez en varios años (en 2.000 unidades). La mayor parte de ese excedente se concentra en las comarcas del sur de Tarragona. El mayor excedente en España se acumula en Castellón, donde quedan más de 100.000 viviendas sin vender.  
En cuanto a los precios, el estudio estima que en pisos nuevos deberían bajar un 10% más para que las condiciones de accesibilidad sean similares a los que había a finales de los años 90, pese a que en algunas zonas el ajuste ya se ha completado. Oliver apuntó ayer que la caída del precio de la vivienda nueva desde 2007 ha sido del 15%, pero que todavía tiene recorrido para seguir cayendo, si comparamos la actual crisis con otras anteriores. El estudio constata también la vitalidad registrada por la vivienda de protección oficial en esta crisis: con 54.000 viviendas en todo el Estado y 4.300 en Cataluña, suponen el 25% de las viviendas nuevas finalizadas en 2010. El recorte de gastos del sector público, aseguró el responsable del trabajo,
hace prever sin embargo que caiga en los próximos años.  

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Fuente:El Periódico de Catalunya, La Vanguardia

Las entidades financieras buscan nuevas vías para deshacerse de su elevada cartera inmobiliaria. Los bancos descartan constituir ‘bancos malos’ como las cajas, a los que incorporar activos inmobiliarios y suelo, y buscan nuevas fórmulas. La razón es sencilla, explica un directivo de un banco mediano: “nosotros ya cotizamos y cuando cotizas crear un ‘banco malo’ para aislar el riesgo inmobiliario no es una noticia que el mercado acepte bien. Si vas a comenzar a cotizar es lógico que los inversores exijan esta separación. No quieren participar en entidades con un alto riesgo inmobiliario. Otra cosa es un banco que ya cotiza. El mercado vería muy mal que ahora creásemos ‘bancos malos’. Pese a ello, ya hemos encontrado una alternativa, empaquetar activos con participaciones en suelo, viviendas sin terminar de construir o incluso finalizadas y venderlas a los fondos de inversión. Es una vía que todos estamos explorando. Lo hicimos con nuestras oficinas y ahora lo estudiamos para hacer con los inmuebles o suelo adjudicado”, asegura este directivo.
Banco Pastor ha sido el primero en anunciar que ha puesto a la venta un paquete inmobiliario. Ha puesto en el mercado activos inmobiliarios para su venta tanto de promociones inacabadas como de suelo, naves industriales y bloques de viviendas de Madrid, Cataluña y Galicia por 350 millones de euros.  
El objetivo es que estos activos sean comprados por fondos de inversión, que en los últimos meses han mostrado su interés por adquirir participaciones de activos inmobiliarios, explica un director general de otro banco mediano. Asegura que hasta ahora estos fondos habían adquirido paquetes de oficinas, inmuebles o edificios emblemáticos propiedad de las entidades financieras, “de nuestros bienes inmuebles. Ahora se interesan por los activos que nos hemos tenido que quedar de nuestros clientes tanto particulares como sobre todo promotores”. Aguirre Newman es la firma que más está impulsando esta iniciativa entre los bancos.

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Fuente: Expansión, El Economista

“Los precios de la vivienda han bajado y más de lo que dicen las estadísticas, aunque, a pesar de eso la fase de ajuste no ha terminado. El cambio de los parámetros de coyuntura económica y financiera ha provocado que muchas personas no puedan comprar una vivienda. Los precios no han bajado más porque existe una rigidez a la baja por ser el mercado residencial un mercado con muchas imperfecciones y porque quizás las normas impuestas a las entidades financieras complica mucho la venta de viviendas con grandes descuentos”, explicó Julio Gil, socio director de Horizone Consulting Inmobiliario y codirector del Master Inmobiliario de la UNED.  
Sobre la previsión de bajadas de precios, Gil señaló que “la duración e intensidad del ajuste en estos momentos dependerá, desde el lado de la demanda de la evolución de la coyuntura económica -mientras no se invierta la tendencia del desempleo la inercia de los precios seguirá siendo a la baja-; de la liquidez, y del devenir de los tipos de interés -la subida de tipos conlleva ajuste de precio adicionales. Desde el lado de la oferta del grado de ajuste de los precios y de las políticas de las entidades financieras a la hora de poner la sobreoferta en el mercado”.  
Preguntado por cuándo volverá el crédito para empresas y familias, el experto comentó que “para la recuperación del crédito es necesario que el sistema financieros se reestructure y se sanee. Y esto depende fundamentalmente de la manera en que las entidades financieras puedan superar su exposición al préstamo promotor. Mientras este problema no se dimensione correctamente y se articulen mediadas para corregirlo el crédito no fluirá con normalidad”. A la pregunta de si los bancos van a poder digerir sus pérdidas inmobiliarias con las cantidades de las que se ha hablado o que eso no va a servir para nada y cuando aflore el verdadero boquete estaremos abocados al rescate, Gil contestó: “no sé si estamos abocados al rescate, espero que no, pero desde luego el problema de la exposición de las entidades al préstamo promotor no está solucionado sobre todo en lo relativo a la financiación de suelo”.  

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Fuente: El Mundo

A juicio de Manuel Romera, de IE Business School, la reconversión de cajas en bancos mejorará, en el futuro, el funcionamiento interno de las entidades. Pero, a corto plazo, el cambio producirá un decremento del crédito y una contracción del mismo que se situará entre el 3% y el 5% en 2011.  Este experto explica que las cajas tienen que buscar eficiencia y solvencia. En este contexto, la reconversión de algunas en bancos no generará problemas en cuanto al funcionamiento de estas entidades en el futuro. Pero sí producirá cambios en la gestión de la eficiencia, concretamente en los préstamos que concederán, en un momento en el que será necesario aumentar la productividad. Según Romera, hay que tener en cuenta que “en ningún momento estas entidades han tenido problemas de liquidez, sino de solvencia y de capacidad de reacción frente a cuestiones adversas”.
Adolfo Zunzunegui, de Ersnt & Young, cree que las entidades resultantes podrían ser las siguientes. “Por un lado, un banco que asumiría la mayor parte de las actividades de ahorro e inversión y que sería el que cotizara. Por otra parte, una entidad o holding industrial donde se agruparían las participaciones industriales e inmobiliarias (y que no necesariamente tendría que salir al mercado). Y, por último, una tercera entidad, que podría seguir manteniendo la forma jurídica de caja de ahorros y que continuaría con la labor social y cultural”.
Es probable que antes de la conversión en bancos, se deba proceder a sanear en profundidad aquellas cajas que están en una situación más delicada. Josep Bertrán, de EAE Business School, apunta que esto implicará segregar de su balance aquellos activos más problemáticos, manteniendo en el nuevo banco los de mayor calidad. “De no ser así, es muy difícil que los inversores privados quieran participar en entidades cuyo nivel de solvencia es actualmente muy bajo”. Una vez los balances estén saneados “se podrán colocar en el mercado las acciones”. Asimismo, la reconversión exigirá una fuerte reducción de la estructura, tanto por lo que se refiere al número de oficinas como al de empleados. Según Bertrán, “esto significará que el sector público deberá asumir los costes de la reestructuración, haciéndose cargo de los activos de peor calidad”. “La opción más probable será socializar las pérdidas y privatizar los beneficios, cuestión que en la actual coyuntura no es la socialmente más atractiva”.

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Fuente:El Economista

La obra social de La Caixa iniciará la construcción de 1.142 pisos nuevos destinados a familias con pocos recursos. Las viviendas podrán alquilarlas a un precio menor al del mercado, sobre los 400-500 euros mensuales. Los inmuebles estarán repartidos en 17 promociones distribuidas por el país, que corresponden, en su mayoría, a acuerdos para cancelar deuda con promotores. Muchos de estos se han visto obligados a paralizar los proyectos qye tenían sobre la mesa como consecuencia del estallido de la crisis y el estallido de la burbuja inmobiliaria. La sociedad inmobiliaria de la Caixa, Servihabitat, se ha hecho con ellos a un precio estimado entre la tasación oficial y un estudio propio, y los ha legado a la obra social. El programa complementará al de los 3.000 pisos que La Caixa puso en marcha en 2004 para ofrecer alquileres económicos a jóvenes de entre 18 a 35 años, y a personas mayores de 65 años. De estas viviendas, 2.777 han sido adjudicadas a miembros de este colectivo. En este caso, el precio de la renta oscila entre los 170 y los 300 euros al mes. El conjunto de los 4.000 inmuebles que supone la suma de ambos programas, tiene un coste total de 720 millones de euros. Los pisos se adjudicarán progresivamente hasta el año 2013.

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Fuente: Cinco Días, Expansión, El Economista, La Gaceta y La Vanguardia

La intervención de las entidades financieras en el mercado de la vivienda a partir de que comenzara la crisis inmobiliaria en el último semestre de 2007 “ha puesto patas arriba el mercado residencial”, se comenta en este trabajo. El economista Jesús Gil, socio director de Horizone Consulting Inmobiliario, apunta que “una parte muy significativa” de las 491.000 transmisiones de viviendas que tuvieron lugar en 2010 (datos del Ministerio de Fomento) no se traducen en absorción de stock “porque no se corresponden con una compra de particulares”, sino con diferentes operaciones entre promotoras y entidades financieras a cambio de deuda. Por esta razón, considera que no será posible calcular con exactitud el excedente de casas nuevas sin vender mientras “no se limpie la distorsión que el sistema financiero ocasiona en el mercado inmobiliario”. Para este experto este desajuste queda muy claro al observar la estadística de compraventas, diferenciando entre las de viviendas nuevas y las usadas. 

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Fuente:El Mundo

Ángel Mas, presidente de Genworth Financial Mortgage Insurance Europe, apunta que el mercado hipotecario, “al que algunos identificaron con el detonante de la crisis, ha sido en realidad uno de los que más se ha resentido porque nuestra economía está íntimamente ligada a la buena salud del sector residencial, que solo puede subsistir con una disponibilidad adecuada de crédito hipotecario”. “Estamos en una situación de parón e incertidumbre que se explica principalmente por las dificultades de las entidades financieras para aumentar su capacidad de crédito y, sobre todo, por la dificultad para movilizar sus créditos a través de los mercados de capitales. Así, se da la paradoja de que, mientras las entidades tienen que gestionar un stock inmobiliario propio que supera los 60.000 millones de euros, gran parte de las 250.000 familias que se forman cada año en España tienen dificultades para adquirir su vivienda, aun cuando existe una demanda solvente.” “La recuperación del sector pasa, inevitablemente, por una gestión adecuada de este stock inmobiliario, ahora presente en los balances de las entidades. Sin embargo, el marco regulatorio actual condiciona esta gestión”.  
Mas comenta que “conseguir la estabilización y reactivación del mercado, no pasa por la adopción de medidas parciales y tácticas sino por la creación de un marco nuevo, estable, seguro y sostenible. Un marco que debe ser aplicable a corto plazo y alineado con prácticas internacionalmente reconocidas. Así, probablemente la característica más deseable de este nuevo entorno sea la prudencia, que debe basarse en el estricto seguimiento de las normas establecidas recientemente por el Banco de España, pero con la supervisión de terceras compañías que garanticen las potenciales pérdidas y, al jugarse su propio balance, aseguren su estricto cumplimiento. Para premiar esa prudencia y facilitar el acceso al crédito de la demanda solvente, las entidades deben contar con los adecuados incentivos económicos en términos de provisiones y capital”. A este respecto, explica que existen diferentes alternativas “como el crédito fondiario en Italia, u otros, en los que el Estado participa a través de una garantía contingente y subsidiaria del riesgo sistémico. Para reforzar este entorno de prudencia y evitar la posibilidad de competencia en riesgo entre las distintas entidades es necesario aplicar un sistema por el que los créditos de alto LTV cuenten de manera universal con un seguro de crédito hipotecario y un seguro de protección de pagos, tal como se aplica hoy en el mercado hipotecario canadiense, uno de los pocos que no ha sufrido las consecuencias de la crisis gracias a su solidez y a la aplicación de estrictos criterios de prudencia, seguridad y transparencia, los tres pilares necesarios para asegurar la sostenibilidad del crédito hipotecario y, por extensión, de la economía”. 

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Fuente: Cinco Días