Noticias sobre Renta disponible

Sea una estadística u otra, todas estiman que las casas acumulan ya un ajuste de precios de más del 27% nominal y casi un 40% real desde máximos. Los expertos calculan que para retornar al equilibrio debe producirse un abaratamiento nominal adicional del 25%. Se plantea si es una buena noticia que los precios de la vivienda continúen bajando. Cada vez más voces dicen que sí y los más osados añaden: “Y cuánto más rápido y fuerte lo hagan, mejor”. El último en hacerlo ha sido el director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández‐Aceytuno, quien aseguró: “Para mí, la buena noticia sería que la vivienda siguiese bajando hasta situarse en niveles de 1999‐2000, cuando había equilibrio de precios”. La cuestión sería a qué se le llama equilibrio de precios. Los analistas aseguran que más que establecer una fecha, hay que fijarse en cómo estaba el mercado en cada momento. En este sentido, una de las variables que mejor define en los países desarrollados el grado de equilibrio del sector inmobiliario es el esfuerzo que realizan los hogares para adquirir una vivienda tipo. El catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra José García Montalvo, recuerda que se mide de dos formas. O bien teniendo en cuenta qué porcentaje de renta se destina mes a mes al pago de la hipoteca o bien, y esta segunda es la preferida, la relación entre el precio de la casa y la renta disponible del hogar, medida en número de años. Está reconocido a nivel mundial que una ratio razonable entre esas dos variables es 3,8 años o 4, o lo que es lo mismo: que el precio de una casa equivalga a cuatro años completos de renta del hogar que la adquiere. Según los datos del Banco de España, desde 1995, primera cifra disponible, el mercado español de la vivienda estuvo en esos niveles de equilibrio hasta que comenzó a repuntar a partir de 2002, llegando a rozar los 8 años a finales de 2007, “algo completamente insostenible”, reconoce García Montalvo. Este analista considera que hasta que no se retorne a esos niveles no podrá hablarse de equilibrio y debería hacerse lo antes posible.
Tomando la serie de precios medios de la vivienda más antigua que existe, que es la de Sociedad de Tasación y se remonta a 1985 desde finales de los noventa hasta 2007 los pisos se revalorizaron un 216,8% nominal, lo que significa que su precio se triplicó en dicho periodo. Para volver a los registros que tenían a finales de 2000 deberían abaratarse un 54% nominal: pasar a costar algo menos de la mitad de lo que llegaron a valer en el momento álgido del boom. Como hasta ahora acumulan una depreciación del 27,6%, restaría una corrección equivalente, de al menos un 25%‐26% adicional, hasta completar el ajuste. “Hace 13 años, los precios eran razonables y estaban equilibrados. Volver a esos niveles permitiría que se cerrasen más operaciones, lo que haría, a su vez, que la economía se moviese y se generase empleo inducido”, insiste Fernández‐Aceytuno. Existen expertos que advierten que dado el carácter local del sector, “donde la oferta se está agotando y existe demanda, los precios cada vez disminuyen menos”, explica Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores. Por ello, en esta empresa discrepan de esos vaticinios y constatan que en la costa y en las zonas prime de las grandes urbes ya se registran incrementos de las visitas y crece el interés de los fondos e inversores privados.

#cambiar-hipoteca#

Fuente: Cinco Días

La reestructuración del sector bancario español, casi completa, no bastará para que el crédito vuelva a fluir a familias y empresas en 2013. La economía sigue demasiado endeudada y las entidades financieras tendrán dificultades para acudir a los mercados mayoristas. 
El punto álgido de la expansión crediticia se produjo al cierre de 2008. La cartera de préstamos en manos de la banca alcanzó su máximo histórico: 1,87 billones de euros. Cuatro años después, con el 30% del sector nacionalizado o muy debilitado y el volumen de créditos impagados acercándose a los 200.000 millones de euros, la dieta de adelgazamiento que está observando la industria no solo no se moderará en 2013, sino que se hará más rigurosa, complicando mucho el acceso a préstamos a familias y empresas. La contracción del crédito en 2012 será del 5% y los expertos vaticinan que la reducción será similar el próximo año.
Uno de los condicionantes para el acceso al crédito serán las condiciones impuestas por la Unión Europea hacia las cuatro entidades que han recibido apoyo público proveniente de la Unión Europea. El mandato Bruselas les obliga a reducir su balance cerca de un 60%. Bankia, que esta semana presentó su plan de negocio, reconocía abiertamente que tendría que limitar la concesión de préstamos a particulares. De la nueva producción hasta 2015, tan solo el 15% irá destinado a familias. El resto será para las pymes. A ello se une que en el pliego de condiciones impuesto por el Eurogrupo para aceptar el rescate también se incluye la obligación de que estas entidades tengan el mismo nivel de créditos que de depósitos. Esto provocará, además de una acentuación de la guerra del pasivo, un corsé a la hora de dar créditos.
En el caso de préstamos a particulares, los altos niveles de desempleo, que se mantendrán en 2013, limitarán la posibilidad de acceso al crédito de muchas familias, al igual que la reducción de la renta disponible por las subidas de impuestos y la limitación de salarios. Las amortizaciones de créditos antiguos seguirán superando al nuevo crédito. En empresas, el sector promotor y otros vinculados con el ‘ladrillo’ seguirán desapalancándose. Sin embargo, las empresas vinculadas al sector exterior mejorarán su situación y conseguirán financiación bancaria sin muchos problemas. Las administraciones públicas han sido las organizaciones que más han aumentado su crédito con bancos durante los últimos años. Aunque algunas presentan problemas de solvencia, los expertos creen que el conjunto seguirá logrando financiación durante 2013.

cambio hipoteca

Fuente:Cinco Días

Josep Lladós, profesor de Economía de la Universitat Oberta de Catalunya (UOC), cree “poco probable” que la reforma del sistema financiero sirva para desatascar el crédito. Comenta que “es loable la decisión de reducir remuneraciones a los directivos de las entidades que percibieron fondos públicos y acertada la política de ajustar finalmente los activos tóxicos a su valor real de mercado, pero el crédito está estrangulado por problemas de financiación que la recesión económica y las políticas de ajuste agravan”.  
Lladós comenta que “si la causa principal de la crisis financiera fueron los excesos de crédito derivados de la burbuja inmobiliaria, la estrategia de respuesta es poco consistente. Entre 2004 y 2008 el endeudamiento de las familias creció en 370.000 millones de euros. Se afirmaba que el ajuste posterior era beneficioso porque las familias mejoraban su nivel de ahorro, paso previo a la resolución de su endeudamiento. Efectivamente, en 2009 el ahorro familiar aumentó casi un 40%. Sin embargo, la persistencia de la crisis y la aplicación de políticas restrictivas llevan el ahorro familiar a transitar por un camino descendente y de pendiente pronunciada. En los dos últimos años, el ahorro de las familias se ha reducido en casi 50.000 millones. El aumento de tasas e impuestos, las disminuciones salariales, la caída de dividendos y el recorte de prestaciones sociales han socavado la evolución de la renta disponible. Y la expansión y persistencia del desempleo conducen a más del 20% de los hogares españoles hacia el umbral de pobreza y sin opciones reales de ahorro”. “En la actualidad, el ahorro familiar ya se destina esencialmente a amortizaciones de créditos sin que, en contrapartida, disminuya sensiblemente la deuda, que se mantiene cercana a los 900.000 millones. El retorno del capital es lento porque la capacidad económica para amortizar es cada vez más limitada, los vencimientos son largos y el mercado no facilita la venta de inmuebles. Si además anualmente otro 10% de la renta familiar disponible se dedica al pago de intereses, ahorrar es un objetivo utópico para muchos y la política de ajustes empeora su precaria situación financiera”.

simulador hipoteca

Fuente: Cinco Días