Noticias sobre Balance

La filial del Deutsche Bank informó ayer sobre el impacto que ha tenido en su balance la crisis inmobiliaria en España. Reconoce que el 75% de sus créditos para promoción y construcción son problemáticos, y el 25% son morosos, según la información enviada a la Comisión Nacional del Mercado de Valores con datos a 30 de septiembre. Al finalizar el tercer trimestre, la filial española de Deutsche Bank contaba con una cartera de créditos destinado a la construcción y a la promoción inmobiliaria de 174,78 millones de euros, de los que 131 millones, el 75%, son considerados problemáticos. De esta cifra, hay unos 44,2 millones que son calificados como dudosos. Esta cifra arroja, por tanto, un índice de morosidad del 25% dentro del segmento de los préstamos hipotecarios. Otros 87 millones son considerados subestándar, porque son créditos con problemas documentales o concedidos a sectores o regiones geográficas que atraviesen por problemas económicos. La cobertura específica para los créditos problemáticos es del 24%, en tanto que la que afecta específicamente a los morosos es del 47%.
Del total de la cartera crediticia de la entidad relacionada con el sector inmobiliario, 109,4 millones son para financiar edificios o viviendas terminadas, 13,7 millones para obra en construcción, y los 51,7 restantes para financiar la compra de suelo. Los créditos para compra de vivienda sumaron 8.504 millones hasta septiembre, con una morosidad del 3,4%. Los activos adjudicados en España suman 53,6 millones, de los que 45,9 son viviendas embargadas.

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Fuente: Cinco Días

El Banco de España publicó una circular con la que modifica la anterior de 2004 sobre las normas de información financiera pública y reservada y los modelos de los estados financieros. El supervisor ha pedido formalmente a las entidades que, al menos una vez al año, publiquen toda la información relativa a la exposición al sector inmobiliario. Entre los datos que deberán comunicar están el crédito a promotores; la financiación para la adquisición de vivienda; los activos problemáticos (morosos y subestándar) y los activos inmobiliarios en balance resultado de embargos y canjes de deuda. Esta obligatoriedad ya existía, pero ahora el Banco de España tiene más fuerza para exigirla al haberla incluido en una circular. Algunas fuentes relacionan esta exhaustividad como un primer paso para la posible creación de un ‘banco malo’.
La norma establece también que las entidades informarán sobre las políticas establecidas para hacer frente a la recuperación problemática. Así como requerimientos de información respecto a las tasaciones, como qué servicios se han utilizado, si son conformes a la ley del mercado hipotecario y la fecha en la que se han realizado.  
Un portavoz de la Asociación Española de Banca (AEB) señaló que los bancos cumplirán sin problemas las nuevas obligaciones de información. "De hecho, algunos bancos comenzaron a detallar esta información antes de que fuera obligatorio", apostilló.  
El Banco de España justifica solicitar información adicional en que busca "facilitar una mejor comprensión de los riesgos e incertidumbres de este tipo de activos". A juicio del supervisor, la exposición al ‘ladrillo’ es una de las cuestiones que "suscita mayor interés para el mercado con respecto al sector financiero español". Pero, no es la única. Ya que otra de las que tiene especial interés es la remuneración de los directivos.

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Fuente: El Economista, Expansión

La entidad surgida de la fusión de Banco Sabadell y CAM nace con una exposición inmobiliaria superior a los 37.000 millones de euros. Hasta septiembre, Sabadell sumaba 9.789 millones de créditos para promoción inmobiliaria, de los que 2.067 millones son dudosos y 1.659 millones, subestándar. Además, la entidad se ha tenido que quedar con edificios y suelos tras ejecuciones hipotecarias o en daciones en pago. Operaciones que han llevado a acumular una cartera de activos inmobiliarios adjudicados de 3.800 millones; el 70% viviendas de primera residencia y suelo, la mitad en Madrid y Barcelona. El valor contable de estos activos se eleva a 2.685 millones tras los 1.106 millones aportados vía provisiones. Cifra que supone casi una quinta parte de los 4.903 millones con lo que ha cubierto los 12.187 millones –incluidos los 1.465 millones ya fallidos‐ del total de su exposición inmobiliaria potencialmente problemática.   
Hay que sumar lo que aporta CAM. Una cartera de activos problemáticos de 24.644 millones de la que se espera una pérdida de unos 5.500 millones, de los que 3.882 millones ya han sido provisionados. Los otros 1.500 millones se cubrirían a través del Fondo de Garantía de Depósitos, que aportaría el 80%, y el restante 20% serían absorbidos por Sabadell. El desglose de la cartera de crédito de Banco CAM contabiliza 11.813 millones en el sector inmobiliario, con una cobertura de 1.765 millones. Además, se consideran como dudosos los 1.315 millones de créditos hipotecarios para compra de vivienda, cuyos titulares acumulan tres o más meses de impago. Por este concepto solo se han dotado provisiones por 124 millones. Además, los créditos, los activos adjudicados y otras participaciones en compañías inmobiliarias suman casi 7.000 millones en el balance del banco alicantino.

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Fuente:El País

Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en septiembre se formalizaron 30.808 préstamos hipotecarios frente a las 53.127 registrados un año antes, lo que supone una caída del 42%. Son ya diecisiete meses de descensos. Además, la banca toma más precauciones y cubre una menor parte de la hipoteca. Así, el importe medido concedido alcanzó los 111.934 euros, un 6,3% menos que hace un año, cifra que también indica que los precios de la vivienda caen, tendencia que los analistas prevén que se mantenga en el corto y medio plazo. En septiembre -cuando los tipos oficiales aún se mantenía en el 1,5%- las entidades concedieron las hipotecas a un interés medio del 4,31%, frente al 3,75% de un año atrás. El encarecimiento de la financiación también refleja las mayores tensiones en los mercados internacionales. En cualquier caso, la rebaja de tipos del Banco Central Europeo aprobada a principios de noviembre podría abaratar la concesión de préstamos hipotecarios. Sin embargo, no puede descartarse que las necesidades de capitalización de la banca provoquen que la rebaja de tipos no se traslade a la concesión de hipotecas.
Las malas cifras ofrecidas por el INE alarmaron a la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), que prevé que, en el conjunto del año, la concesión de hipotecas caiga un 30%. El presidente de la organización, José Manuel Galindo, reclamó que el futuro Gobierno del PP articule “ya” un vehículo para sacar los activos inmobiliarios de la banca “con el menor coste público posible”. Con ello, según Galindo, alentaría el flujo crediticio y permitiría recuperar el ritmo de concesión de hipotecas.  
La caída de los precios de la vivienda es un factor que invita a retrasar la decisión de compra. Standard & Poor's asegura que “el mercado inmobiliario muestra pocos signos de recuperación y continúa muy expuesto a un exceso de suministro de vivienda sin vender en contraste con una demanda menguante”. “Los precios inmobiliarios todavía están bajando y esperamos que la corrección continúe en 2012”. Por otra parte, la agencia señala que, paradójicamente, los promotores y entidades tienen más incentivos para mantener las viviendas en sus balances en lugar de ponerlas al mercado y asumir una pérdida significativa en el corto plazo.
Por otro lado, por primera vez desde que se inició la serie histórica en 2003, los bancos concedieron en septiembre más hipotecas (el 49,9% del total) que las cajas (36%). La estadística del INE refleja que, en septiembre, se realizaron 27.242 novaciones.  

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Fuente: Cinco Días, El Economista, Expansión, La Razón, ABC, El País, La Gaceta

“A los pisos acabados se les puede dar salida con un descuento adecuado. Para el resto de activos no hay mercado”, apuntan en una consultora inmobiliaria. Y un ejecutivo de uno de los grandes bancos españoles admite que “el gran culpable de la desconfianza en España es el ‘ladrillo’ y está sin solucionar”. A su juicio, la mora potencial en el segmento de promotores “puede estar en el 60% o 70%”. Hoy, entre morosos, los créditos con riesgo de impago y adjudicados rozan el 50%. Si la solución es un ‘banco malo’ no está claro. El problema es el suelo. Los bancos tienen en su balance más de 30.600 millones de euros en solares, de los que más de un 25% no son urbanizables. La cuestión es que para estos activos las provisiones constituidas por el sector financiero apenas representan el 31,5%. No llegan a 100.000 millones. Es decir, el 70% de esos activos está sin cubrir.  
El Banco de España y las entidades insisten en que el valor del suelo no es cero. Pero, se comenta, unas provisiones del 31,5% son claramente insuficientes. Los test de estrés calculaban un desplome del precio de estos activos del 60%.  

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Fuente:El Mundo

La propuesta en torno a la dación en pago ocupa un lugar destacado en el programa electoral con el que el PSOE se presenta a las elecciones del 20-N. En una entrevista, la coordinadora del programa socialista Inmaculada Rodríguez Piñero, explica: “obligaremos a las entidades a que la ofrezcan al ciudadano. Ahora hay un desequilibrio entre la posición del banco y la del deudor, que se produce por falta de formación y de información. Exigimos que para contratar una hipoteca con carácter previo al contrato se dé un informe muy sencillo con todas y cada una de las condiciones del préstamo para evitar sorpresas”. “También que quede claro qué se paga al final por el bien que adquieres a través de la hipoteca”, añade.
Rodríguez Piñero explica que el PSOE propone una Ley de Insolvencia Personal, “que va a regular las condiciones para reequilibrar la situación e incentivar los acuerdos que puedan concluir en la dación en pago, pero desde una posición de acuerdo mutuo”. Descarta la dación con carácter retroactivo porque “sería un descalabro para el sistema financiero porque no se pueden cambiar las reglas a mitad de partido”. “Obligaría a los bancos a dotar más capital en sus balances y restringirían el crédito”, añade.
Sobre cómo lograr que fluya de nuevo el crédito, apuesta por potenciar la financiación pública con la creación de un holding (la Agencia Financiera Estatal) “para agrupar a todas las entidades públicas que prestan financiación”. Asimismo, niega que el impuesto sobre las entidades financieras vaya a restringir el crédito aún más ni ser repercutido en los clientes vía comisiones. “No se establecería hasta que no se haya terminado el proceso de recapitalización de las entidades financieras. En otros países europeos que han tomado esta medida y que hemos estudiado no se ha producido el efecto arrastre”.

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Fuente: Cinco Días

Las entidades financieras españolas se han adjudicado inmuebles por valor de 30.000 millones de euros desde junio, según estimaciones del sector, explicó el responsable de inmuebles de CatalunyaCaixa, Eduard Mendiluce, lo que eleva a casi 100.000 millones los activos inmobiliarios en los balances bancarios.  
El consejero delegado de Banco Sabadell, Jaume Guardiola, estimó que el 40% de los créditos que se han concedido al sector inmobiliario están actualmente en mora o en algún grado de incumplimiento (unos 95.000 millones sobre los 247.638 millones que ha concedido el sector). Estos créditos, además, no tienen una cobertura adecuada en los balances bancarios.  
Según Luis de Guindos, director del Centro de Estudios para el Sector Financiero de PwC/IE, las entidades han provisionado entre el 25% y el 30% del valor de los suelos que se han adjudicado, “el activo más tóxico de nuestro sistema”, recalcó, y porcentajes inferiores en la vivienda. En los créditos morosos y dudosos, señaló, el nivel de provisiones es aún inferior. Bancos y cajas, sin embargo, han realizado hasta el momento provisiones de 105.000 millones para cubrir su exposición al ‘ladrillo’, aseguró Guardiola, “lo que supone que hemos tenido que reconocer que un tercio de los créditos que teníamos en el sector en 2007 se han perdido”. El ejecutivo se mostró partidario de crear un banco malo que tome los activos inmobiliarios y los créditos dudosos del sector. “Hasta ahora la reestructuración del sector ha costado un 1,7% del PIB (17.600 millones), un porcentaje muy inferior al habitual internacionalmente en otras crisis bancarias”, en los que ha sido cerca del 8% del PIB. Por ello, a su juicio, “hemos de asumir que el coste final estará en línea con lo que ha sucedido en otros países”.

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Fuente:La Vanguardia

El Banco Santander ha rechazado vender por ahora la cartera de activos inmobiliarios que había puesto en el mercado ante las bajas ofertas recibidas. Según fuentes próximas a la operación, los intereses de la entidad no han casado con los de los posibles compradores. A principios de año, el banco sacó al mercado una parte de sus activos inmobiliarios por importe de algo más de 3.000 millones de euros. Santander ha optado por preservar estos activos en su balance, aunque aumentará las provisiones dedicadas a los mismos.  
Santander puede conseguir este año unos 1.500 millones en plusvalías y, según se apunta, es más que probable que se dediquen al saneamiento del riesgo inmobiliario, tanto elevando la cobertura de los activos adjudicados como aportando nuevas provisiones a los créditos morosos de empresas del ‘ladrillo’. La cartera inmobiliaria de la entidad cántabra asciende a 9.175 millones. De ellos, 8.335 millones son inmuebles, promociones en curso o solares, mientras que el resto tiene que ver con participaciones accionariales en inmobiliarias. De la cartera de activos inmobiliarios, 1.336 millones son pisos acabados procedentes de promotores y otros 1.759 millones de viviendas que estaban en manos de familias. Hay otros 700 millones en promociones en curso, la mayoría para la construcción de viviendas. El gran problema tiene que ver con el suelo. Tiene en cartera 4.301 millones, de los que 2.967 millones son solares urbanizados. El valor neto de esta cartera es de 5.665 millones, ya que el banco tiene constituidas provisiones por 2.670 millones, el 32%. 

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Fuente: El Mundo

El sector inmobiliario se encuentra en el centro de una tormenta perfecta cuyo origen hay que buscarlo en las malas perspectivas económicas, el deterioro de la capacidad adquisitiva de los españoles después de años de crisis y unas entidades financieras que no se deciden a abrir el grifo del crédito. Los expertos consideran necesario un recorte de los precios para reactivar la demanda, que en agosto descendió a mínimos históricos. Y eso que, según datos oficiales, las cifras ya recogen un descenso del 25% de media con respecto al punto álgido de la burbuja inmobiliaria, en 2007. “No se trata de una nueva recaída del sector, es el ajuste que no se llegó a realizar”, explica Juan Ramón Rallo, del Instituto Juan de Mariana. Para este analista el drenaje del stock de inmuebles sin vender solo es posible con un recorte adicional de entre el 30% y el 40% en la valoración de los pisos. Esta versión contrasta con la que tanto las compañías como las instituciones han lanzado en los últimos meses. El ministro de Fomento, José Blanco, aseguró en la última edición del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA) que el sector de la vivienda se encuentra en la “fase final de ajuste de precios". "La bajada deberá de ser generalizada -apunta Eduardo Molet, presidente de la Red de Expertos Inmobiliarios-. En el caso de las residencias de costam hay mucho producto invendible, que no se colocará nunca a un precio razonable”.  
Más allá de la pérdida de atractivo económico de la vivienda, el principal freno a la demanda lo constituyen las dificultades de financiación, los recelos de la banca a la hora de conceder hipotecas. “Aunque se rebaje el precio de los pisos un 10% más, si las entidades no financian no se puede comprar”, subraya José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), quien sostiene que los promotores ya han apurado al máximo el margen entre el importe y los costes. “De haber una rebaja más debe venir de mano de las entidades, en función de sus balances”, añade el presidente de la patronal del sector, quien defiende que, pese a la crisis, será necesario construir 300.000 viviendas anuales a partir de 2015. Inmobiliarias y promotoras acusan a la banca de ofrecer facilidades de financiación casi de forma exclusiva a los compradores de los pisos que figuran en sus balances. “Los clientes que se disponen a comprar una casa de agencias y promotoras se encuentran con dificultades, como una financiación del 50% del valor de la tasación, en vez del 100% que ofrecen en los casos de su propia cartera”, señala Roberto Fernández, responsable de Inmobiliaria Gamero. Ven en el crédito un señuelo de las entidades para deshacerse de inmuebles procedentes de embargos.

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Fuente:ABC

Fernando Acuña, socio director de www.pisosembargadosdebancos.com, canal de venta para las viviendas que las entidades se han venido adjudicando, a la pregunta de a qué ritmo avanzan los embargos comenta que “los bancos van a ser la inmobiliaria de España. El proceso judicial de un embargo tarda unos 24 meses, y el mayor número de ejecuciones ha sido a principios de este año, con lo que el pico de pisos embargados a la venta se verá dentro de dos años. Si ahora tenemos unos 200.000, para entonces estaremos en unos 600.000”. “El año pasado hubo entre 20.000 y 30.000 transacciones. Esos números se van a empezar a disparar, los bancos están montando estructuras para vender más, están sacando más producto, y de aquí a dos años, el 40% de las ventas totales serán de vivienda embargada. Hoy está empezando, supone en torno al 4%”.
Sobre los precios a los que se ofrecen, dice que “Hay bancos que asumen la situación, se olvidan un poco del valor contable y venden a precios de mercado. Otras entidades, por un tema político, de toma de decisiones o porque están enfrascadas en alguna fusión, no pueden modificar el precio de venta porque dependen mucho del valor en libros”. Muchas entidades “están vendiendo a pérdidas frente a la valoración que tenían hecha. Su negocio no es vender inmuebles, tenerlos en balance tiene un coste, y saben que va a entrar más producto, por lo que les interesa darle salida. El descuento medio es del 40% respecto al pico, pero hay sitios con descuentos del 70%. Hay un precio a partir del cual todo se vende”.
Acuña señala que hay más inmuebles embargados de particulares que de promotores. “La primera oleada de embargos fue de clases sociales más bajas, con inmuebles de peor calidad. Los de promotores empiezan a llegar ahora, porque bancos y cajas primero intentan refinanciarles para evitar adjudicarse las promociones con los gastos que eso tiene”. La financiación “es clave. La banca da hasta el 100% de financiación, “todos tienen un producto especial para sus embargos”. 

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Fuente: Cinco Días