Noticias sobre Balance

El informe Hacia un nuevo modelo del sector inmobiliario elaborado por la consultora PwC señala que “España sí necesita de este sector para su recuperación. Difícilmente el cambio de tendencia económica del país se podría hacer sin la transformación del sector inmobiliario, España necesita que éste sea robusto, con valor añadido y proyección internacional. Pero para ello debemos diseñar la hoja de ruta hacia un modelo de negocio diferente”. Esta hoja de ruta deberá ser liderada por el Gobierno para que coordine las iniciativas que pongan en marcha todos los agentes, es decir, entidades financieras y promotores, y evitar la competencia desleal. Desde la consultora explican que “es importante que el Gobierno tutele este proceso y facilite que los dueños de los activos vayan aligerando sus balances. Se trata de homogeneizar las fórmulas que utilicen para absorber los activos; fijar las reglas de juego para que sean las mismas para todos”.
Los activos inmobiliarios adjudicados, sea por embargo o por canje de deuda, son la primer piedra en el camino a esquivar. “Conviene exponerse a la intervención del Estado para que los activos problemáticos se identifiquen y sean ajustados de forma decidida por parte del sector privado con la monitorización del Gobierno”. Este ajuste supondrá, inevitablemente, una
severa corrección en el precio, algo que ya ha comenzado a hacerse con el Real Decreto sobre provisiones aprobado el pasado febrero. Desde PwC comentan que “la discusión es si los ajustes son los que demanda el mercado. Aunque, es evidente que en algunos casos aún hay margen para una mayor bajada de precios”.
Asumidos los errores pasados, desde la consultora abogan por implantar medidas dirigidas a recuperar zonas castigadas durante la crisis. Para ello propone la regeneración de zonas turísticas degradadas y rehabilitar zonas urbanas, mediante planes de choque fiscales específicos.  

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Fuente: Expansión

Los activos tóxicos del ‘ladrillo’ continúan creciendo y en los balances de los bancos hay cada vez más inmuebles que las entidades financieras se quedan por el impago de créditos. Ese problema es el que ha hecho necesario sanear el grupo Bankia con dinero público y ha provocado la salida de Rodrigo Rato de la entidad. Las cifras recién publicadas de Banco Financiero y de Ahorros (BFA) y de su filial Bankia completan la fotografía del riesgo inmobiliario del sector financiero. Bancos y cajas cerraron 2011 con más de 180.000 millones de euros en activos tóxicos, de los que más de 100.000 son créditos problemáticos y unos 85.000 millones son pisos, oficinas, solares, promociones y otros activos recibidos por impago de deudas. En su informe de estabilidad financiera, el Banco de España cifraba en 184.000 millones el volumen de activos inmobiliarios “potencialmente problemáticos” (créditos morosos, subestándar y esos activos adjudicados).
La otra partida clave es la de los inmuebles adjudicados. Se trata de pisos, oficinas, solares y promociones que los bancos se han quedado (por embargo o dación en pago) ante el impago del crédito con que se financió su compra. El cómputo arroja una cifra de 85.000 millones entre los que predomina el suelo (36.000 millones), seguido por las promociones acabadas o en construcción (23.000 millones) y por los pisos y viviendas embargados a particulares (15.300 millones). También se incluyen aquí participaciones en inmobiliarias por 6.000 millones como las que se han quedado los bancos al canjear deuda por acciones. La banca ha realizado provisiones o correcciones de valor sobre esos activos por importe de unos 30.000 millones, de los que la mitad están destinados al suelo. Quedarían más de 50.000 millones netos en los balances de las entidades. Por tanto, entre créditos morosos y subestándar y activos inmobiliarios adjudicados quedan más de 120.000 millones problemáticos sin provisionar.

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Fuente:El País

El Gobierno estudia modificar la Ley del Suelo vigente para elevar las valoraciones de los terrenos destinados a edificar viviendas y evitar que se puedan expropiar como si fueran rurales -a un precio mucho menor-, como ocurre con la norma actual. Se trata de un pequeño cambio que podría ser favorable para los sectores inmobiliario y financiero. El Ministerio de Fomento quiere “dar seguridad jurídica” y volver a referenciar las valoraciones de los suelos a las ventas de activos similares en sitios cercanos. Es decir, por el método comparativo y no por el de capitalización de rentas, que se usa para los activos rurales y por el cual se miden, fundamentalmente, las expectativas agrícolas del terreno en cuestión (mucho menores que las inmobiliarias). De esta forma, la modificación legal que se estudia servirá “para que no se expropien a precio de patatal unos solares con expectativas económicas, pero que están parados por la crisis”, explican fuentes cercanas a Fomento. Esta modificación es “el escenario principal” y una de las “prioridades” del Ejecutivo en materia de vivienda, según fuentes parlamentarias. La idea es “alterar las valoraciones, para que las tasaciones sean más favorables al titular del suelo”, agregan fuentes cercanas a Fomento.  
Con la modificación los balances de los bancos mejorarían (no así la provisión de suelo, del 80%). “Esto significaría que los bancos van a poder ajustar el valor de sus activos; el nuevo valor (expropiatorio) estaría más cerca del valor apuntado en los balances que del valor real”, apunta Lucio Rivas, director de Gabinete de Urbanismo y Administración Pública. Además, las entidades podrían deshacerse con mayor facilidad de los suelos que tienen actualmente en balance. “Se va a reactivar el mercado, porque el promotor podrá pedir un préstamo más alto para ese suelo. Operaciones que antes no lo eran ahora serían viables”, agrega Rivas, que formó parte de la Comisión de Expertos que asesoró sobre la Ley de Suelo estatal. Un tercer alivio para los bancos será que la modificación de esta Ley frenaría las prácticas de los ayuntamientos para sobrevivir en plena recesión económica y fiscal. Actualmente, los consistorios están haciendo uso de dos figuras jurídicas que les permite la normativa. La primera, la expropiación forzosa, para quedarse a precio rural (hasta un 90% menos) aquellos terrenos urbanizables que no se hayan desarrollado tras un número determinado de años. Ello, se explica, con la intención última de que los bancos, antes de verse expropiados, edifiquen esos solares. La segunda ‘treta’ local es la “venta forzosa” de los terrenos no desarrollados, de forma que se obliga al dueño a traspasar el suelo, con un precio inicial del 50% de aprovechamiento lucrativo (es decir, la mitad del valor); todo lo que exceda de ese 50% se lo queda el ayuntamiento, con lo cual la venta no es beneficiosa para el titular del suelo.  

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Fuente: Expansión, El Mundo

El precio de las viviendas en las grandes ciudades experimentó en febrero la mayor caída interanual de su historia: del 11,5%, según el Índice de Mercados Inmobiliarios Española, elaborado por Tinsa. Los pisos acumulan un 29,7% de caída en estas zonas desde el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Esto se produce, principalmente, porque los bancos han comenzado a aplicar fuertes descuentos en sus pisos (incluso del 20% adicional de golpe) para aligerar sus balances, según explica Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios. “Los bancos no solo ofrecen descuentos, sino financiación al 100% a quienes compren sus pisos y ésa es la clave en plena sequía crediticia”, añade José Antonio Pérez, director de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial.  
En términos globales, la vivienda intensificó su descenso interanual durante febrero hasta el 9,5%. El precio retornó, así, a niveles de 2004. El descenso acumulado desde que el valor de los pisos alcanzó su punto más alto -en diciembre de 2007- es ya del 27,1%. Tinsa señala que “el deterioro del cuadro macroeconómico con fuerte pérdida de empleo, unido al aumento de diferenciales en los tipos hipotecarios, están neutralizando el efecto positivo que produce sobre el mercado la recuperación de las deducciones fiscales a la compra de vivienda”.  
En cuanto al comportamiento de los precios de los pisos en el resto de las zonas, a la caída de las capitales y grandes ciudades le siguió la de las áreas metropolitanas, en las que el precio de las casas cayó un 10,3% con respecto al mismo mes de 2011. En términos similares se comportaron los municipios de la costa mediterránea, con un descenso interanual del 9,5% (y un acumulado del 34,1%), es decir, justo en la media. Por debajo están Baleares y Canarias (caída interanual del 8,8%) y el resto de municipios (caída del 6,5%).

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Fuente:Expansión

El Instituto Nacional de Estadística (INE) informó que el precio de la vivienda cayó un 11,2% en tasa anual en el último trimestre de 2011. Se trata de la bajada más elevada de la serie histórica, iniciada en 2007, y muestra el impacto que está teniendo en los precios los elevados descuentos que está aplicando la banca para dar salida a su stock de vivienda.
Los últimos datos del Ministerio de Fomento, correspondientes a 2010, aseguran que el stock de vivienda sin vender se elevó a 687.523 casas, de las cuales más de la mitad están concentradas en tres comunidades autónomas (Comunidad Valenciana, Andalucía y Cataluña). La banca no ha facilitado datos sobre qué parte del stock tienen, pero debe ser una parte importante a tenor del valor que tienen acumulados en los balances, según los datos facilitados por las propias entidades. La primera en la lista es Bankia, que dispone de viviendas terminadas y listas por valor de 4.572 millones de euros, seguida por Santander (3.753), Banesto (3.623), Catalunya Caixa (1.973), BBVA (1.709) Banca Cívica (992) y Caixa Bank (914). La suma de todas esas entidades arroja un volumen de 17.536 millones. A un precio medio de 200.000 euros por casa, el volumen declarado por las entidades constata que tienen en torno a 88.000 viviendas sin vender, lo que representaría el 13% del stock.  
Las rebajas aplicadas por la banca sobre sus viviendas han tenido un reflejo directo en todas las comunidades, ya que el precio ha caído en todas en el último trimestre. Los mayores retrocesos se han producido en Cataluña y Madrid, con recortes del 15,7% y del 14,3% en tasa anual. Esas dos comunidades también lideran las caídas si se analiza la evolución del precio de los pisos desde que se inició la crisis a principios de 2007. En esos cuatro ejercicios, el precio medio de la vivienda ha caído en España un 18,6%, un descenso que se aceleró en Madrid hasta el 27,6% y Cataluña hasta el 30,5%. 

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Fuente: Cinco Días, El Economista, Expansión, El País, El Mundo, ABC, La Vanguardia, La Gaceta

La promotora Proinlasa acaba de entregar su última promoción y ya tiene en marcha dos nuevos proyectos en localidades madrileñas. Sus responsables comentan las dificultades del mercado inmobiliario y explican que su compañía sortea este problema adquiriendo suelos a las entidades financieras y dirigiéndose a una demanda solvente. La consejera delegada de Proinlasa, Covadonga del Caño, recuerda que en este sector “solo se puede trabajar con financiación” y llama la atención sobre las mayores dificultades para conseguirla. “Hoy, la fórmula para poder financiar la adquisición de un suelo es comprárselo a una entidad a la que le interese sacarlo de su balance”. Los responsables de la empresa se muestran convencidos de que hay mucha vivienda retenida por falta de financiación. “Si se dieran hipotecas, estaríamos en ratios de venta de antes de la crisis”, asegura Rafael Bueno, delegado de la zona centro de la promotora. Por su reciente experiencia en la comercialización de un edificio, en Proinlasa tienen identificado el perfil de quien hoy compra vivienda: padres que ayudan a sus hijos, inversores que las van a poner en alquiler y parejas que cambian de casa. “Son clientes con poder adquisitivo y que solo piden una hipoteca por el 50% o el 40% del precio final”, asegura Caño. “Son un chollo para los bancos, ya que tienen un riesgo muy bajo para ellos y con una de estas hipotecas de euríbor con un diferencial del 2% están ganando lo mismo que ganaban hace años con el 10“, apunta Bueno.

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Fuente: El Mundo

La presión del Gobierno a la banca para sanear sus balances obligará a los particulares que quieran vender su vivienda a poner un precio inferior al que comercializarán los bancos los inmuebles que tienen en sus carteras y que sacarán al mercado.  
El ministro de Economía, Luis de Guindos, comentó que “el objetivo número uno de la reforma era poner en el mercado viviendas baratas”. Desde entonces, muchos han tratado de analizar cómo iban a traducirse las exigencias de provisiones sobre los activos inmobiliarios en verdaderos descuentos en el mercado. Los expertos y analistas no se ponen de acuerdo en la cuantía de éstos y recuerdan que el hecho de que las entidades financieras deban provisionar un 10% las viviendas que acumulan en sus balances (las provisiones de estos activos han pasado del 25% al 25%) no quiere decir que el precio de estos inmuebles vaya a rebajarse en la misma proporción. “Algunas bajarán ese 10%, otras nada y otras mucho más”, asegura uno de los expertos consultados. Los analistas coinciden en que el precio al que las entidades venderán dependerá de la ubicación y la calidad de los inmuebles y de sus necesidades de liquidez. En cualquier caso, la mayoría cree que las medidas harán que los precios bajen y que arrastren al resto del mercado.  

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Fuente: El Mundo

Según los datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) es probable que la cartera hipotecaria para el conjunto de 2011 se reduzcan en torno a un 6%, ya que con datos al cierre de noviembre pasado sobrepasó por poco el billón de euros (fue de 1,020 billones). Todo indica que gran parte de esa caída obedece a la fuerte contracción que ha experimentado la concesión de nuevos créditos inmobiliarios. “El descenso de la inversión inmobiliaria en 2011 ha ocasionado una fuerte disminución de la nueva contratación a lo largo del año”, destaca la AHE. De hecho, pronostica que el total de crédito nuevo en 2011 se quede en 90.000 millones de euros; de cumplirse su previsión, esta cifra supondría una caída con respecto a 2010 del 30%. Retroceso que se alargará también a 2012 que, según señala la asociación, “será un año difícil con tendencias similares a las observadas en 2011”.  
La AHE no es la única que considera que este año también será complicado en lo que se refiere al crédito hipotecario. Otros expertos pronostican que el crédito nuevo para viviendas se contraerá hasta en un 20%, ya que, explica Juan Fernández Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, “con la reestructuración bancaria va a ser muy difícil prestar por las mayores necesidades de capital”. Además muchos apuntan a que los pocos créditos que se concedan se harán sobre aquellas viviendas que los bancos quieran quitarse de sus balances.

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Fuente: El Economista

La Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) considera que la reforma financiera servirá en cierta medida para dar salida a los activos inmobiliarios que han entrado en los balances de la banca, pero no se reactivará el sector inmobiliario ni el crédito para iniciar nuevas promociones. En concreto, apuntan que hay muchos promotores de pequeño y mediano tamaño, empresas familiares, que tienen problemas para seguir el día a día por falta de financiación.  
Por ello, las promotoras piden al Gobierno que fije una exigencia a la banca -sobre todo para aquella que reciba ayuda pñublica a través del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB)- a través de un "coeficiente", dirigida a financiar viviendas económicamente sostenibles. El presidente de APCE, José Manuel Galindo, explicó que se trata de viviendas cuya relación préstamo-valor de mercado no sobrepase el 80%, en que el esfuerzo de la persona que reciba la hipoteca se sitúe por debajo de un tercio de su salario y que la banca se comprometa a financiar. “Si hay ayuda al sector financiero, directa o indirecta, debe haber un coeficiente que revierta a la financiación del sector, pero en forma de crédito y no de ayuda”.  
Los promotores temen que las entidades saquen al mercado activos inmobiliarios “a niveles excesivamente bajos” que los penalicen a ellos.  
Galindo se negó a concretar cuánto tiene que ajustar el precio de las viviendas aún. Pero, en cierta medida, admite que si la banca ha provisionado ya el 25% de los pisos terminados y la nueva exigencia del Gobierno es del 35%, supondría una rebaja del 10%. Aunque también hizo otros cálculos técnicos. Si la nueva exigencia de provisión es del 35% y los datos del Ministerio de Fomento indican que el descenso acumulado de precios es del 19%, cabe una caída del 16%.  
La patronal de promotores considera que el Gobierno debe buscar algún “incentivo fiscal” temporal para dar salida a la vivienda de segunda residencia. Galindo puso como ejemplo que los no residentes están muy penalizados en el impuesto de sucesión. También solicitó algún tipo de exención fiscal para que se reestructure el sector inmobiliario y se produzcan fusiones entre las actuales empresas.  

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Fuente: La Razón, La Gaceta, El País, Expansión, Cinco Días, ABC

De Guindos asegura que el ajuste de precios de los activos inmobiliarios en los balances de las entidades rebajará el precio de la vivienda.
El ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, ha asegurado que la reforma financiera "beneficiará" a los ciudadanos, al considerar que el saneamiento rebajará el precio de la vivienda una vez que se haya materializado el ajuste de precios de los activos inmobiliarios en los balances de las entidades.
La banca española deberá sanear sus cuentas por la exposición al ladrillo con 50.000 millones contra resultados en un único año, aunque las entidades que participen en procesos de fusión contarán con unas condiciones más flexibles, según anunció el ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, quien insistió en que no se emplearán recursos públicos.

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Fuente:La Gaceta