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Pasos para solicitar un préstamo hipotecarios

La compra de una vivienda probablemente es una de las operaciones más importantes en la vida de una persona. Por ello, el Banco de España ha publicado una guía para facilitar el acceso al préstamo hipotecario que detalla a los ciudadanos los pasos a seguir para conseguir el dinero para una vivienda, así como comprender el coste real del préstamo y valorar adecuadamente los distintos elementos antes de tomar tan importante decisión.

Estos son los puntos que el cliente debe considerar antes de firmar un crédito hipotecario, según el Banco de España:

- Buscar información. Una de las primeras claves para quienes vayan a adquirir un préstamo para vivienda es disponer de la información suficiente tanto de las condiciones del inmueble como de las características generales que requerirá la financiación de la vivienda. Hay que comparar entre las diferentes opciones con la finalidad de poder elegir la oferta más interesante para sus necesidades. El Banco de España resalta que el ciudadano debe ser consciente de las obligaciones que está asumiendo al contratarla.

- Capacidad de pago. Tras elegir la vivienda más conveniente, hay que tener en cuenta varios factores para acceder a un préstamo, uno de los más importantes es la capacidad de pago del cliente (esto es la relación entre sus ingresos y sus gastos). Para calcular la capacidad de pago, la entidad de crédito solicitará, además de los ingresos (netos de impuestos y otras deudas), el historial crediticio del cliente para asegurarse de que no hay situaciones de impago, junto a su capacidad de generación de recursos. Para ello, se valorarán, entre otros: la edad, el estado civil, el número de miembros de la familia, la profesión, el tipo de contrato laboral, el comportamiento con la entidad, la antigüedad en el trabajo y en la ciudad de residencia.

- La tasación. Para conseguir una garantía adecuada del préstamo que se va a conceder, el prestamista exigirá que el inmueble que se va a hipotecar sea tasado. Esto significa que una entidad debidamente habilitada para ello determine cuál es su valor estimado. Esto permite calcular el valor estable del inmueble que se desea adquirir (que puede ser diferente del precio de compra) y, por ello, condicionará el importe del préstamo que la entidad estará dispuesta a conceder.
En cualquier caso, la tasación es una estimación de valor de la vivienda en circunstancias de desarrollo normalizado de los mercados en ese momento y en circunstancias de funcionamiento normal del mercado hipotecario, por lo que no supone ninguna garantía de que ese valor se mantendrá a lo largo del tiempo.

- Acudir al registro. Aunque los dueños de la vivienda a hipotecar proporcionen información sobre el inmueble, se recomienda acercarse al registro de propiedad para acceder a una copia del historial de la misma. Así, el comprador puede comprobar personalmente el estado del inmueble para tener certeza de que el vendedor es el verdadero y único propietario, además se asegurará que el bien está libre de cargas que puedan reducir el valor de la propiedad o cualquier otra irregularidad.

- Elegir el plazo. Comprobado que vivienda está libre de cargas fiscales, es hora de elegir un plazo de vencimiento o de amortización para delimitar el tiempo que se establecerá en el contrato de préstamo para su total devolución. Como este tipo de préstamos son de importe elevado, con el fin de que el importe de las cuotas sea asumible para el deudor, los plazos suelen ser más dilatados que en el resto de las operaciones de financiación, en su mayoría entre los 15 y los 30 años, o incluso más, dependiendo de la modalidad de tipo de interés.

- Las comisiones y otros gastos. Otro punto a tener en cuenta en la contratación de un préstamo hipotecario es el de las comisiones bancarias, distintas de los intereses, que las entidades de crédito cobran por la prestación de sus servicios. Por ejemplo: estudiar su solicitud y abrir el préstamo, modificar el contenido de los contratos y cancelar anticipadamente la operación. El importe de estos gastos será fijado libremente entre las entidades y los clientes, pero se deberá informar previamente a los interesados del importe de las comisiones por los servicios que vayan a prestarles. Algunas de las comisiones que los bancos cobran son: por apertura de préstamo, por emisión de cheque bancario y subrogación por cambiar de deudor. Además, como consecuencia del estudio y de la formalización del préstamo o crédito hipotecario, se producen una serie de gastos que normalmente serán a cargo del solicitante del préstamo como: tasación, seguros, gestiones administrativas, notarios, registros e impuestos.

- Cláusulas. El Banco de España recomienda que los documentos contractuales y las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos hipotecarios contengan, debidamente separadas de las restantes, cláusulas financieras cuyo contenido mínimo se ajustará a la prevista en la Ficha de Información Personalizada (FIPER). En esas cláusulas se establecerá, entre otras cosas, el tipo de interés aplicable, así como la obligación de notificar al cliente las variaciones experimentadas en ese tipo de interés. Las restantes cláusulas del contrato no podrán, en perjuicio del cliente, desvirtuar el contenido de esas cláusulas financieras.

- Firma ante notario.  La ley contempla dos requisitos necesarios para la formalización de un contrato de préstamo hipotecario: por un lado, el otorgamiento de la escritura de préstamo ante notario y, por otro, la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad. El cliente también tiene derecho a examinar el borrador de escritura del préstamo hipotecario en el despacho del notario, al menos durante los tres días hábiles anteriores a su concesión. No obstante, también puede renunciar expresamente, ante el notario autorizante, al plazo señalado, siempre que el acto de otorgamiento de la escritura pública tenga lugar en la propia notaría. Además, el notario ayudará e impedirá situaciones de abuso o de imposición de cláusulas inapropiadas o simplemente ilegales.

- En caso de impago. En España, la Ley Hipotecaria deja abierta la posibilidad de pactar en la escritura del préstamo hipotecario que la obligación garantizada (el préstamo) se satisfaga solamente con los bienes hipotecados. En ese caso, la responsabilidad del deudor por razón del préstamo hipotecario quedaría limitada exclusivamente al importe de los bienes hipotecados y no alcanzaría a los demás bienes del patrimonio de ese deudor. En caso de impago de las cuotas del préstamo hipotecario –que suponga que el deudor ha incumplido sus obligaciones por un plazo al menos equivalente a tres meses– es habitual que el contrato contemple la posibilidad de que la entidad prestamista pueda declarar vencido el préstamo e intente recuperar la deuda impagada y el capital pendiente del préstamo mediante la venta del bien hipotecado. Según se haya pactado en el contrato, puede hacerlo mediante una ejecución judicial o una ejecución extrajudicial de la hipoteca.

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Fuente: Cinco Días

Sólo dos de cada diez jóvenes menores de 30 años disponen de casa propia o en alquiler

Tan sólo dos de cada 10 menores de 30 años viven emancipados (22,1%), aunque el porcentaje se eleva al 72,9% en la franja de 30 a 34 años de edad, según las conclusiones del 'Observatorio de Emancipación' del Consejo de la Juventud de España (CJE). Un estudio del que se desprende que la edad media para abandonar el hogar familiar supera ya los 30 años y que refleja las dificultades de la juventud para comprar una vivienda e incluso para alquilarla.

El trabajo, presentado por su autor, el sociólogo Joffre López, y la responsable de la Comisión Socioeconómica del CJE, Sheyla Suárez, revela asimismo que un joven debería cobrar un 80% más de su salario actual para poder acceder a la compra de una vivienda, teniendo en cuenta que sólo el 30% del sueldo debería ir destinado a este fin.

Además, siguiendo estos criterios, con el salario medio de una persona de 30 a 34 años en España sólo se podría acceder a una vivienda de alquiler en el mercado libre en Extremadura y Castilla-La Mancha. "Acceder a una vivienda es una utopía para la mayoría de los jóvenes", ha destacado Suárez. En cualquier caso, concluye que "la hipoteca supone siempre un endeudamiento mayor que el alquiler".

De esta forma, el texto advierte de que se está dando "una expulsión casi sistemática de los jóvenes del mercado de la vivienda". "En la actualidad, en lugar del riesgo de sobreendeudamiento, el principal escollo con el que se encuentran los jóvenes para comprar o alquilar una vivienda es su extrema fragilidad económica y la brecha que todavía separa su capacidad adquisitiva de los precios que ofrece el mercado", ha apostillado.

Sin embargo, el informe añade que cuando los jóvenes alcanzan la edad de entre 30 y 34 años, "más que un problema generalizado de acceso, padece un problema de mantenimiento en la vivienda que se está ocupando de manera efectiva, ya que, con la salvedad de Andalucía, Asturias, Canarias y Galicia, más del 70% no convive con sus padres y madres".

Por otro lado, informe destaca la sobrecualificación de la juventud en España y, en este sentido, resalta que el 54% de los jóvenes de entre 16 y 29 años trabaja en un puesto inferior a su nivel de estudios, un porcentaje que se eleva al 56% en el caso de los que tienen entre 30 y 34 años. El informe, presentado en rueda de prensa, recoge también los datos de desempleo, que afecta a más de 1,8 millones de entre 16 y 29 años y a más de 900.000 personas de entre 30 y 34 años.

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Fuente: El Mundo

El precio de la vivienda debe caer un 25% más

El director general de Negocio de Aguirre Newman, Ángel Serrano, cree que el precio de la vivienda debe descender en España entre un 20% y un 25% adicional para ajustarse a la capacidad de compra de la demanda y señala que este porcentaje podría ser incluso mayor si se prolonga el "shock salarial" que están sufriendo los trabajadores.

En una entrevista a Europa Press, Serrano explica que equilibrio entre precio de oferta y poder adquisitivo de la demanda se encuentra en un esfuerzo de 4 y 4,5 veces el salario bruto para la adquisición de una vivienda, una proporción que actualmente se sitúa en 5,7 veces.

En este sentido, el ajuste pasa o por una caída de los precios de más del 20% o por una incremento de los sueldos, algo que no se divisa en el actual contexto de moderación salarial.

Además, Serrano recuerda que el mercado, no sólo tiene que "amortiguar" la debilidad de la demanda, que sigue acarreando la falta de empleo o la escasez de crédito, entre otros factores, sino también la desaparición en enero de 2013 de la deducción por compra de vivienda habitual y la subida del IVA del 4% al 10% en la vivienda nueva. "Todo o parte del recorrido a la baja de los precios durante la crisis ha quedado absorbido por el fin de estas ventajas", añade.

Preguntado por cuánto tiempo pasará antes de ver esa confluencia entre precios de oferta y poder adquisitivo de la demanda, Serrano apunta que no menos de 18 meses, es decir, hasta 2015, y señala que ir más allá es "un ejercicio de malabarismo".

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Fuente:El Mundo

No se vende ni un piso

El sector inmobiliario se encuentra en el centro de una tormenta perfecta cuyo origen hay que buscarlo en las malas perspectivas económicas, el deterioro de la capacidad adquisitiva de los españoles después de años de crisis y unas entidades financieras que no se deciden a abrir el grifo del crédito. Los expertos consideran necesario un recorte de los precios para reactivar la demanda, que en agosto descendió a mínimos históricos. Y eso que, según datos oficiales, las cifras ya recogen un descenso del 25% de media con respecto al punto álgido de la burbuja inmobiliaria, en 2007. “No se trata de una nueva recaída del sector, es el ajuste que no se llegó a realizar”, explica Juan Ramón Rallo, del Instituto Juan de Mariana. Para este analista el drenaje del stock de inmuebles sin vender solo es posible con un recorte adicional de entre el 30% y el 40% en la valoración de los pisos. Esta versión contrasta con la que tanto las compañías como las instituciones han lanzado en los últimos meses. El ministro de Fomento, José Blanco, aseguró en la última edición del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA) que el sector de la vivienda se encuentra en la “fase final de ajuste de precios". "La bajada deberá de ser generalizada -apunta Eduardo Molet, presidente de la Red de Expertos Inmobiliarios-. En el caso de las residencias de costam hay mucho producto invendible, que no se colocará nunca a un precio razonable”.  
Más allá de la pérdida de atractivo económico de la vivienda, el principal freno a la demanda lo constituyen las dificultades de financiación, los recelos de la banca a la hora de conceder hipotecas. “Aunque se rebaje el precio de los pisos un 10% más, si las entidades no financian no se puede comprar”, subraya José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), quien sostiene que los promotores ya han apurado al máximo el margen entre el importe y los costes. “De haber una rebaja más debe venir de mano de las entidades, en función de sus balances”, añade el presidente de la patronal del sector, quien defiende que, pese a la crisis, será necesario construir 300.000 viviendas anuales a partir de 2015. Inmobiliarias y promotoras acusan a la banca de ofrecer facilidades de financiación casi de forma exclusiva a los compradores de los pisos que figuran en sus balances. “Los clientes que se disponen a comprar una casa de agencias y promotoras se encuentran con dificultades, como una financiación del 50% del valor de la tasación, en vez del 100% que ofrecen en los casos de su propia cartera”, señala Roberto Fernández, responsable de Inmobiliaria Gamero. Ven en el crédito un señuelo de las entidades para deshacerse de inmuebles procedentes de embargos.

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Fuente:ABC

Los impagos de los promotores a la banca rompen la barrera de los 50.000 millones

La recaída económica provocada por la crisis de deuda global mantiene bajo presión el negocio de las entidades financieras y la capacidad de pago de sus clientes. El sector promotor persiste como principal foco de debilidad. Los impagos de las inmobiliarias escalaron hasta un récord de 54.889 millones de euros en el segundo trimestre de este año, desde los 47.634 millones de marzo, de acuerdo con los datos del Banco de España. Su tasa de morosidad ya está en el 17,8%. No ha dejado de crecer desde el mínimo de 2006 en el 0,28%, en pleno boom del sector.  
Los préstamos que deben devolver las empresas inmobiliarias siguen sin descender de los 300.000 millones, a pesar de que desde el inicio de la crisis se han “amortizado” 70.000 millones mediante canje de inmuebles. El crédito promotor se situó en junio en 308.425 millones, con un descenso intertrimestral del 1,1%. Esta caída de saldo de préstamos también contribuye al incremento de la tasa de mora. El gran ajuste contable de CAM no estaría aún recogido en las estadísticas.  
La morosidad de las hipotecas de familias también repuntó en el segundo trimestre. Los impagos de hipotecas están en el 2,51%, frente al 2,45% de marzo.  
La senda alcista también marca la tasa de morosidad global con el conjunto del sistema. En julio subió al 6,94%, desde el 6,69% de junio, con créditos de dudoso cobro por 124.717 millones, máximo desde 1995. Es el cuarto mes consecutivo al alza.   
La financiación total concedida por la banca suma 1,79 billones de euros, por debajo de los 1,81 billones de junio.

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Fuente: Expansión


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