Noticias sobre Balance

Después de 17 trimestres de correcciones, los precios de la vivienda acumulan un ajuste nominal del 27,1% y del 34,4% en términos reales. Son los últimos datos sobre el sector hechos públicos por el Ministerio de Fomento. Lo peor, según coinciden los analistas, es que el ajuste aún está lejos de vislumbrar un final. La luz al final del túnel no se ve por ningún lado.
Miguel Ángel García, responsable del gabinete económico de CCOO, recuerda que entre 1997 y 2007 el precio medio de la vivienda en España creció el 190% nominal, mientras que entre 2007 y 2012 el descenso ha sido del 23,8%, por lo que “parece lógico asistir a una mayor caída en el futuro próximo, aunque no tan importante como para compensar todos los excesos del pasado”. En su opinión, la economía española se enfrenta a un problema de excedente en viviendas terminadas (700.000) que lastra el balance del sector financiero y restringe la oferta productiva en el sector, “pero también sufre los graves problemas de acceso a la vivienda de una parte no pequeña de la población”. Su propuesta pasa por cambiar la política pública de vivienda y articular una política concentrada en el fomento del alquiler.
José Luis Martínez, estratega de Citigroup para España, considera que el sector residencial se enfrenta a dos ajustes, de precio y de cantidad, que podrían absorberse vía inflación y vía demanda internacional, respectivamente. Admite que “es complicado que la inflación sea suficiente en un entorno de recesión”. Lo único que queda entonces, dice, es poner las condiciones internas para que España sea un buen sitio donde invertir y vivir. Pero admite que España se enfrenta a una encrucijada complicada para hacer eso realidad: el consumo limitado por la deuda de las familias, el crédito limitado por la tensión en los mercados internacionales, los ajustes obligados en la banca, los ajustes fiscales para reducir el déficit, los ajustes de precios y en la construcción... “¿Una solución? No, un conjunto de medidas para ir resolviendo los problemas. Y tiempo y disciplina para aplicarlas”, recalca.
Para Santiago Carbó, catedrático de Economía y Finanzas de la Bangor Business School, el ajuste en los precios que se está produciendo desde 2008 se está dando de forma más lenta que en otros países. “Existe un elevado stock de vivienda que seguramente sigue superando el millón y que va a precisar un ajuste mayor del que se ha producido hasta este momento”. Según sus cálculos, desde el pico, sería preciso un ajuste de al menos el 45% en los precios de media, “pero hasta ahora se ha completado tan solo poco más de la mitad del ajuste”, dice.

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Fuente: El País

El saldo del crédito de los bancos a familias y empresas cayó el pasado diciembre hasta los 1,530 billones de euros, con un descenso del 4,7% en un solo mes. Según los datos del Banco de España, el crédito en los balances de las Otras Instituciones Financieras Monetarias a las empresas y los hogares residentes en España cayó en 75.834 millones. Tras el desplome del último mes del año, el descenso interanual del crédito se sitúa en el 9,8%. Sin embargo, advierte el regulador en una nota, hay que tener en cuenta que estas cifras están infladas por el efecto del traspaso de créditos y activos de los bancos nacionalizados al banco malo.
Asegura que la caída “en su mayor parte, no corresponde a ninguna reducción en el flujo del crédito a familias y empresas españolas y solo refleja el efecto contable de operaciones relacionadas con Sareb y la recapitalización de las entidades del Grupo 1”. El regulador cifra este efecto en 54.000 millones. Los bancos nacionalizados (Bankia, NCG Banco, CatalunyaCaixa y Banco de Valencia) han transferido activos al banco malo por unos 36.700 millones. Esta cifra es el valor neto de la transferencia, no el valor al que tenían registrados en sus balances, ya que Sareb ha comprado con un descuento añadido que ronda el 50%.
Los depósitos en los balances de los bancos españoles cerraron el año pasado en 1,46 billones, según los datos del Banco de España. Tras dos meses de ligeros repuntes, aún caen el 7,4% frente al año anterior. El cambio de tendencia en la salida de depósitos se confirmó en diciembre, con un aumento mensual de 700 millones, según los datos del Banco de España. Los depósitos de los bancos españoles tocaron máximos a finales de 2010, cuando llegaron a situarse en 1,64 billones. Desde entonces, el adelgazamiento ha sido constante.

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Fuente: Expansión, Cinco Días, El Economista, ABC, La Razón, La Gaceta

Standard & Poor's (S&P) apunta que el precio de la vivienda en España se ajustará un 20% adicional en cuatro años. Se trata del periodo estimado para que la demanda absorba el exceso de stock residencial sin vender, según el informe de la agencia de calificación en el que se pone de manifiesto que la recesión europea aún está abaratando los precios de la vivienda en la mayor parte de los mercados.
S&P señala que el ajuste del precio de la vivienda en España alcanza ya el 26% desde sus máximos en marzo de 2008, con lo que una caída adicional del 20% completaría una bajada del 46%, hasta situarlo en prácticamente la mitad que antes del inicio de la crisis. Por lo pronto, mientras el mercado logra drenar el stock de viviendas, que el informe cuantifica en una horquilla que va de las 700.000 al millón de viviendas, a partir de datos del Fondo Monetario Internacional (FMI), el precio de los pisos descenderá un 7,8% en 2013 y un 6% en 2014, tras la caída del 9,5% registrada en 2012. La agencia afirma incluso que “podría haber cierto grado de sobrecaída en el precio de los pisos antes de que los precios retornen a su punto de equilibrio a largo plazo”. Así pues, prevé que el precio de la vivienda caiga más en 2013 que en 2014. Una de las razones será la puesta en marcha de la Sareb tras el rescate bancario.  S&P señala que “la reciente inyección de liquidez en el sistema bancario español probablemente acelerará la limpieza de los balances de las entidades” y “contribuirá a una caída adicional del precio este año”.

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Fuente: Expansión, La Vanguardia, La Razón

Según un estudio de la consultora Alteba, durante este año y principios del próximo otras 160.000 familias podrían perder su vivienda. El desempleo vuelve a ser la gran amenaza de estos hogares. Desde que se produce el primer impago de la cuota hasta que se procede al desahucio suelen transcurrir una media, si la situación del moroso no mejora y no puede saldar la deuda, de dos años. Y como explica Miguel Ángel Bernal, profesor del Instituto de Estudios Económicos (IEE), “durante los años 2010 y 2010 se dio un repunte importante del desempleo que se va a notar ahora en los desahucios”.  
Para la banca, la entrada de más ‘ladrillo’ en sus balances es un problema relativo. “todo esto ya lo tienen provisionado, pues desde que se deja de pagar la tercera cuota de un crédito, éste ya se considera moroso y la entidad está obligada a provisionar un porcentaje de lo prestado para cubrirse ante su eventual impago”, explica Bernal. Si pueden, sin embargo, tener un efecto secundario muy importante en el deprimido mercado inmobiliario. “Estos pisos, en cuanto estén en manos de la banca, se podrán a la venta y podrían contribuir a hundir todavía más los precios”. Según diversos análisis, las viviendas están todavía un 20% sobrevaloradas en España y es esta expectativa de una mayor caída de los precios la que, junto con la falta de crédito, ha paralizado las ventas en los últimos años, añaden los expertos.  

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Fuente: La Razón

La financiación para compra de viviendas y otros inmuebles se contraerá este año en más de 100.000 millones de euros, según estimó ayer la Asociación Hipotecaria Española (AHE). La cifra es casi equivalente a un 1% del PIB y supone una pérdida de balance superior a los 90.885 millones en los que engordó el negocio hipotecario en todo 2003.
Hasta octubre, el saldo vivo caía a un ritmo interanual del 9,86%, que la AHE augura que se precipitará hasta el 11% a fin de año, a pesar del incentivo de rebajas fiscales para quien compre vivienda en 2012. Casi duplicará la caída del 5,69% registrada en 2011, que fue un récord. Mengua porque se concederán apenas 70.000 millones en préstamos nuevos ‐en su cénit, en 2006, el volumen préstamo ascendió a 328.000 millones‐. Y, en paralelo, familias y empresas serán capaces de reducir su deuda en 160.000 millones con la amortización de los préstamos. Los clientes se desendeudan, pero también se ha secado el mercado. Un indicador ilustrativo de cómo flaqueó es que hasta octubre se habían formalizado 328.444 préstamos. Es decir, se firmaron un 18% menos de operaciones frente al mismo periodo de 2011 y por menos dinero, ya que el saldo total contratado resultó un 24% inferior. La AHE prevé que a finales de 2012 se llegará a unas 450.000 operaciones, cifra que supone un 70% menos que en 2006.  
La buena noticia es que el sector financiero confía en dejar atrás el proceso de desplome acelerado. La AHE identifica varios factores que “podrían favorecer la culminación del largo proceso de ajuste del mercado hipotecario e inmobiliario”. Uno de ellos es el precio de la vivienda. Estima que “podrá tocar suelo a finales de 2013” gracias a la puesta en marcha del banco malo (Sareb) y tras el ajuste acumulado ya del 25%, según los datos del Ministerio de Fomento. Pero el principal es que se habrá superado el punto más crítico del proceso de reestructuración y la banca debería poder fondear recursos con normalidad para prestar a medida que se restablezca la confianza de los inversores en sus balances.

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Fuente: El Economista

El mercado residencial ofrece buenas oportunidades de compra para quienes tengan dinero disponible. Los precios de la vivienda no han tocado fondo (acumulan un descenso del 30% desde el inicio de la crisis) y el ajuste podría acelerarse con la puesta en marcha de la que será la inmobiliaria más grande del país: la Sareb. Previsiblemente, la nueva entidad aplicará en los próximos meses importantes descuentos para traspasar los activos tóxicos inmobiliarios en su poder, que ascienden a 89.000 viviendas. Los analistas sitúan estas rebajas de precios en el entorno del 50%, un gancho con el que tendrán que competir el resto de entidades sanas con casas adjudicadas en sus balances y los particulares.
El mercado de la vivienda va a estar además influido en 2013 por la eliminación de la desgravación fiscal por compra de vivienda y la subida del IVA del 4% al 10% para la obra nueva a partir del 1 de enero, en un escenario de tipos de interés en mínimos históricos. A esto se suman el impulso que el Gobierno está dando al alquiler, cuyos precios han retomado la senda alcista, y las dificultades para acceder a la financiación.
Para Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, “es un buen momento para comprar una vivienda a precios históricamente bajos”. En su opinión, hay prisa por sanear los balances de las entidades financieras y “es posible que asistamos al suelo de los precios durante el primer semestre del nuevo año”. Ve opciones interesantes de compra en la costa, donde se acumula gran parte del stock de vivienda sin vender, y en zonas consolidadas como Barcelona y Madrid, con rentabilidades por alquiler que pueden alcanzar hasta el 5%.  
Los inversores, tanto patrios como extranjeros, pueden fijar también su atención en las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi), más atractivas y accesibles con la reforma impulsada por el Gobierno, que elimina el pago de impuestos. Para muchos expertos son vehículos de inversión que pueden contribuir a dinamizar el ‘ladrillo’, aportando liquidez en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo pisos, locales comerciales, oficinas o garajes. No obstante, los expertos advierten que es necesario mejorar el empleo y la economía para animar las ventas.

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Fuente: Cinco Días

Los bancos han elevado su ofensiva para reducir el volumen de inmuebles en sus balances, fruto de las adjudicaciones de impagos de sus clientes. Las entidades vuelven a dar hipotecas con un importe superior al 100% del precio o del valor de tasación. Esta práctica, dirigida exclusivamente para la venta de sus inmuebles, está siendo aplicada, entre otros, por BBVA, Popular y Sabadell, y sirve para que los compradores puedan hacer frente a los gastos de impuestos, notaría y registro, que de media suponen un 10% adicional. Hasta ahora solo Popular ofrecía estas condiciones, pero en los últimos meses esta política se está extendiendo. Aunque de manera oficial las entidades ofrecen créditos hasta alcanzar el valor de la vivienda, en las oficinas se permite otorgar líneas de financiación superiores. En muchos casos asciende al 110% y en algunos llega al 115%. Las hipotecas por más del 100% dependen, no obstante, de la capacidad y solvencia y no son operaciones generalizadas, pero sirven para que los bancos suelten lastre inmobiliario y capten nuevos clientes vinculados a través de la contratación de otros productos.
La mayor facilidad de acceso al crédito, unido a las ofertas con rebajas en el precio de los pisos, que llegan hasta un 60% o 70% sobre los libros, ha reactivado ligeramente el mercado. Las provisiones exigidas por el Gobierno para cubrir pérdidas y la bajada del valor permiten a las entidades ampliar su capacidad de actuación. En este sentido, al sector se beneficia de las ventas con la liberación de provisiones, ya que éstas son más elevadas por tenencia de un inmueble que por la concesión de un crédito con garantías a clientes solventes. Los expertos sostienen que los riesgos de una financiación elevada son limitados, al no ser una política generalizada, pero también que este fenómeno supone un cambio de estrategia que recuerda al boom, cuando la banca otorgaba préstamos sin establecer una rigurosa política de riesgos. Hasta 2008, el sector ofrecía no solo un crédito por el valor del piso más los gastos impositivos y administrativos, sino que el importe servía para financiar obras, muebles, etc. En la actualidad, las entidades no prestan dinero para estos cometidos a priori, aunque también en función de la solvencia del cliente pueden conceder otro crédito vinculado a una cuenta.

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Fuente: El Economista

La banca está aprovechando la recta final del año para dar una nueva vuelta de tuerca al gran objetivo que persigue desde el estallido de la crisis: dar salida a los inmuebles que ha tenido que incorporar a su balance. El fin de la deducción fiscal por el pago de hipoteca, que desaparece en 2013, y el aumento del IVA de la vivienda nueva del 4% al 10% el año que viene ha despertado el interés por comprar casa ‐siempre condicionado al severo filtro de la financiación y de la preciada garantía de contar con un empleo estable‐ y, en paralelo, ha activado más la dinámica comercial de las oficinas bancarias, convertidas abiertamente en agencias inmobiliarias. Fuentes del sector reconocen que en las últimas semanas y de cara a fin de año se detecta una mayor actividad en la concesión de hipotecas. Y, al margen de que exista algo más de demanda, el sector reserva claramente las mejores condiciones hipotecarias para la financiación de viviendas de su stock, un fenómeno común tanto en la banca sana como en la nacionalizada, obligada a traspasar sus viviendas al banco malo.
Para viviendas de su stock inmobiliario, Bankia ofrece hipotecas a interés variable de euríbor más un diferencial de 0,90%, sin comisiones de apertura ni de cancelación, y con financiación al 100%, aunque siempre que el importe no supere el 80% del valor de tasación. Por el contrario, para una vivienda ajena, el tipo de interés se dispara a euríbor más 3%, con comisión de apertura del 1,5% y de cancelación parcial y total del 1% y financiación estrictamente hasta el 80%. En Catalunya Caixa, el tipo de interés de hipotecas para pisos de terceros es durante el primer año del 5,5%, con un diferencial mínimo de euríbor más 3% y requisitos de vinculación como recibos, seguro de vida y tarjeta de crédito. Pero para pisos del banco, el interés se abarata a un tipo mínimo del 2,5% en el primer año y financiación por el 100%.  En la banca sin ayuda ocurre otro tanto. Banco Sabadell ofrece hipotecas a un diferencial de euríbor entre 1,25 y 2 puntos para casas de su stock y de 2,5 puntos para viviendas de terceros. En BBVA el diferencial también se llega a ampliar a los 2,5 puntos sobre el euríbor para hipotecas de casas ajenas al stock de la entidad.

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Fuente: Cinco Días

Más allá de la carga que supone el ‘ladrillo’ en los balances de las entidades financieras, la puesta en funcionamiento del banco malo añade presión a la banca. Todavía no se sabe con qué descuento saldrán a la venta los inmuebles que gestionará esta sociedad, pero se espera que dinamicen el mercado de la vivienda. Desde los niveles máximos, se calcula que el precio de la vivienda ha caído en torno al 30%. Con este telón de fondo, las propuestas de las entidades son cada vez más agresivas en precio (con descuentos de hasta el 70% sobre el precio inicial) y condiciones de financiación, favorables. Por ejemplo, Banesto anuncia más de mil pisos por menos de 9 euros al día; BBVA promociona viviendas en Madrid desde 32.800 euros, y NCG Banco oferta una selección de casi 900 casas por 33.700 euros. Los que buscan inmuebles en zonas prime pueden aprovechar las promociones de Sabadell, mientras la inmobiliaria de Santander tienen un espacio exclusivo para inversores con inmuebles singulares. Las entidades, a través de sus portales, ponen el acento en la conveniencia de lanzarse a la compra de vivienda antes de que, el 1 de enero de 2013, termine la desgravación fiscal y se incremente el IVA del 4% al 10%.
En febrero las entidades tenían 120.000 inmuebles en venta. Ahora, hay 24.000 más. En total, casi 150.000 inmuebles se comercializan a través de las web de las inmobiliarias. El trabajo hace un recorrido por las ofertas de Santander, BBVA, Bankia, CaixaBank, Sabadell, Popular, Banesto, Catalunya Caixa, Bankinter, NCG Banco, Kutxabank, Caja España‐Duero, Unicaja Banco, Liberbank.

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Fuente: Expansión

Los terrenos que, en época del boom, se compraron a precios desorbitados (hasta 5.000 y 6.000 euros el metro cuadrado) y que ahora aguardan tiempos mejores en los balances de bancos e inmobiliarias son ahora el mayor quebradero de cabeza del sector inmobiliario. Martinsa Fadesa, Reyal Urbis, Metrovacesa, Colonial, Quabit y Realia cuentan con una amplia cartera de terrenos -que suma 39,76 millones de metros cuadrados- que se deprecian trimestralmente, mientras su deuda vinculada no para de crecer.   
Mike Echavarren, consejero delegado de Irea, explica que “terrenos que llevan en los balances desde hace cuatro años, cuando se pararon las transacciones reales de suelo”. “Son activos que no tienen ninguna salida, ya que, si lo bancos no han dado financiación para promoverlos hasta ahora, no la van a dar ahora”, añade.

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Fuente: Expansión