Noticias sobre Balance

Julio Rodríguez López, expresidente del Banco Hipotecario de España y de Caja Granada, comenta que “durante el último año, el anterior Gobierno socialista y el nuevo Gobierno popular han tenido algún que otro rasgo común en materia de política de vivienda. La consideración de que el principal objetivo de dicha política es la reducción del elevado stock de viviendas de nueva construcción no vendidas en España es lo más llamativo de las declaraciones realizadas en ambos casos”. En su análisis, apunta que “asumido que a pesar de que el alquiler domine ahora entre las nuevas ofertas y demandas de viviendas en las grandes ciudades, la vivienda en propiedad va a ser el rasgo más destacado del nuevo Gobierno, este debe de hacer algo más que bajar los impuestos a los que pueden comprarse una vivienda en las presentes circunstancias. El insrumento más potente de la política social de vivienda en España, esto es, la ayuda a la promoción y compra de viviendas protegidas (VPO), debe de estar pasando por una profunda crisis como consecuencia de la restricción crediticia, pues al fin y al cabo dicho sistema descansa en los nuevos créditos convenidos para tales actuaciones”.  
“La política de vivienda forma parte de las prestaciones sociales integrantes de lo que viene a denominarse como Estado del bienestar. La reducción del stock de viviendas terminadas y no vendidas está asociada con la reforma del sistema financiero en España, a la vista del fuerte peso que dichas viviendas no vendidas tienen en los balances bancarios. Aunque sea a nivel de dirección general, hay trabajo en el Gobierno de España en cuanto a política social de vivienda se refiere. La reforma a fondo de la política de vivienda protegida, en un sentido favorable al alquiler y a la rehabilitación, y el conocimiento de la realidad del mercado del alquiler en España figuran entre las principales tareas pendientes”.

simulador hipoteca

Fuente:Cinco Días

Francisco Poveda Blanco, director del máster de Tributación de la UA. Apunta que la crisis actual, en vías de recesión, apremia la reactivación y refundación del sector inmobiliario, que ha sufrido la pérdida de un millón y medio de empleos desde 2007, el cierre de la mayoría de las grandes empresas y del 90% de las pymes inmobiliarias, “porque sin él no cabe la recuperación”. “Se requiere para ello el apoyo de las entidades financieras, ahora con más ‘ladrillo’ que dinero, y más dedicadas a fortalecer sus balances que a conceder créditos, porque el ‘ladrillo’ acumulado, impide el flujo financiero. Habría que exigir mayor responsabilidad a la banca para añadirla a las medidas adoptadas por el Gobierno -prolongar el IVA al 4% para la compra de vivienda nueva y generalizar la deducción por compra de vivienda habitual en el IRPF- y, aún así, quizá sea insuficiente para resucitar a un sector que sufre una atenazante sobreimposición".
A su juicio, el incremento aplicado al IBI por medio del Real Decreto-Ley 20/2011, "agravando la carga fiscal hasta en un 10% por la titularidad de la vivienda, favorecerá a las arcas municipales, pero reincide en el tratamiento fiscal excesivo y discriminatorio que recibe la vivienda de la Hacienda territorial, algo que resulta inconcebible por su protección constitucional y por el especial protagonismo que tiene en el crecimiento económico”.
Poveda expone que el análisis de la fiscalidad inmobiliaria “denota la multiplicidad de tributos sobre un mismo hecho imponible y el gravamen de rendimientos presuntos, incluso inexistentes, a tipos impositivos superiores a los que se aplican a otras categorías de bienes, quebrando el principio de neutralidad. Esta discriminación es más repudiable tratándose de la vivienda, que debería gozar un tratamiento benefactor”. “La recuperación económica y la justicia tributaria exigen que se emprenda una reforma integral que alumbre un tratamiento más simple, coordinado y justo para los inmuebles y, en particular, para la vivienda. Que racionalice los beneficios fiscales; que elimine los casos de doble imposición; limite la voracidad fiscal; apruebe alícuotas más reducidas para la vivienda; grave valores patrimoniales netos y no brutos; suprima tipos incrementados en los tributos autonómicos y, en general, elimine aspectos discriminatorios que elevan injustamente el coste inmobiliario. Con ello se facilitaría la recuperación económica, se crearía empleo y la vivienda recibiría el digno tratamiento que le otorga la Constitución”.

calcular hipoteca

Fuente: Cinco Días

Uno de los principales focos de debilidad de los balances es la exposición al suelo. El sector tiene un riesgo de 338.500 millones en el sector de promoción inmobiliaria. De este importe, casi una tercera parte estaría vinculada, directa o indirectamente, al suelo. Bancos y cajas tienen una exposición de 95.000 millones a solares y terrenos no urbanizables. Se desglosa en cerca de 62.000 millones en préstamos garantizados por suelo y en otros 31.700 millones en suelos adquiridos o adjudicados para saldar deudas impagadas. Para cubrir el deterioro de los suelos adjudicados, las entidades ya han dotado provisiones por 10.300 millones, lo que sitúa la cobertura en casi un tercio. No existe, sin embargo, una cifra oficial de provisiones constituidas por créditos dudosos y subestándar respaldadas por suelo. Los requerimientos de transparencia que impone el Banco de España no llegan a este nivel de detalle. Teniendo en cuenta la exposición total al suelo (casi 100.000 millones), se necesitarían, por tanto, solo para cubrir este riesgo al 50% unos 50.000 millones. No obstante, hay que tener en cuenta que no todos estos activos son problemáticos. Se especula que las provisiones que se aplicará al suelo serán sensiblemente superiores al 50%.  

simulador hipoteca

Fuente: Expansión

La Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas) estima que aumentar las provisiones de la banca para afrontar eventuales pérdidas relacionadas con los activos inmobiliarios incentivará la bajada del precio de los inmuebles, lo que contribuirá a reactivar el crédito. Según un estudio de Funcas elaborado por el catedrático de la Universidad de Valencia e investigador del IVIE Joaquín Maudos, es preciso sanear en mayor medida el activo en balance de las entidades, ya que el mercado desconfía de que el volumen de provisiones sea suficiente. “Reconocer más pérdidas incentivaría la reducción del precio de los inmuebles necesarios para eliminar el exceso de oferta”, afirma este experto.  
Maudos señala que el saneamiento bancario por 50.000 millones de euros que programa el Gobierno no podrá absorberse solo por la vía de las fusiones. El catedrático valoró que “se haya puesto el cascabel al gato”, es decir, que se haya fijado una cifra de necesidades de provisiones y que “por primera vez se reconozca que hay un saneamiento pendiente”. Pero ahora es esencial que la reforma no sufra más retrasos y se dé a conocer en febrero. Funcas, por otra parte, incide en que el nuevo proceso de saneamiento y reestructuración debe ir acompañado de más cierre de oficinas y recortes de plantilla. Calcula que hay que cerrar 1.400 sucursales, a la que habría que sumar los cierres por las duplicidades derivadas de la primera ronda de fusiones y de la nueva que se avecina.  

simulador hipotecas

Fuente: La Vanguardia, Cinco Días, Expansión, El País, El Mundo, ABC

La capacidad del sistema financiero español para generar resultados recurrentes se ha reducido de forma considerable en los últimos años como consecuencia de la crisis. El beneficio antes de provisiones ha caído un 26% desde los máximos alcanzados entre 2007 y 2009, según el informe mensual de La Caixa. Ante este difícil contexto económico, la entidad catalana apuesta como solución por aumentar los diferenciales cobrados en los nuevos créditos para adaptarlos al coste del pasivo (alto por los elevados vencimientos, el difícil acceso a la financiación mayorista y la guerra de depósitos) o las comisiones.  
Las perspectivas de resultados del sector bancario están muy ligadas al ciclo económico y ante el complejo entorno previsto para los próximos meses, las opciones para mejorar los balances bancarios resultan limitadas. La Caixa reconoce que en los próximos meses se mantendrán elevadas tasas de desempleo, alzas de la morosidad y un aumento de los activos adjudicados, lo que forzará al sector a mantener un elevado volumen de dotaciones que incidirá negativamente en los resultados. Un entorno que se complica por la debilidad del mercado inmobiliario, la caída de los beneficios empresariales y las dificultades de financiación del sector en el mercado mayorista, un obstáculo que impide la fluidez del crédito. Todo ello unido a la complicación que suponen las nuevas exigencias de capital que la Autoridad Bancaria Europea ha impuesto a las entidades consideras sistémicas.

cambio hipoteca

Fuente: Cinco Días

La tasa de morosidad de los créditos destinados a financiar actividades inmobiliarias aumentó hasta el 18,89% en el tercer trimestre, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Se trata de la tasa más elevada de la presente crisis y contrasta con el 11,67% de un año antes. Este avance se explica en la propia debilidad del sector y también en una menor aceptación por parte de la banca de promociones inmobiliarias a cambio de evitar el impago de los créditos. De hecho, el sector financiero se encuentra ya con un elevado stock inmobiliario en balance al que urge dar salida, más aún después de que el nuevo gobierno de Mariano Rajoy haya señalado como prioridades para el sistema bancario su saneamiento y la aceleración del proceso de fusiones. Todo ello a lo largo del primer semestre de 2012.
Dentro del sector financiero, son las cajas las que presentan una tasa de morosidad con promotores más elevada, del 21,06% a septiembre, una cifra que queda a años luz del 0,33% de diciembre de 2006, justo en los preliminares del inicio de la crisis. La tasa de morosidad inmobiliaria supera al 16,49% de los bancos y al 17,73% de las cooperativas de crédito.
La tasa de impagados en el sector inmobiliario tiene su contrapunto en los clientes particulares. La vivienda es lo último que se deja de pagar, de modo que la morosidad hipotecaria era al cierre del tercer trimestre del 2,629%. Aun así, esta tasa aumenta por tercer trimestre consecutivo, frente al 2,385% a que finalizó 2010. El actual nivel de impagos no es el más elevado y queda todavía por debajo del 3% alcanzado en septiembre de 2009, el máximo de la presente crisis según datos de la AHE. En este segmento de crédito no aparecen diferencias tan notables entre bancos y cajas, según los datos de la AHE. Los impagos de crédito de vivienda en la banca son del 2,53% y del 2,66% en las cajas, si bien se disparan al 9,23% en los establecimientos financieros de crédito.

calcular hipoteca

Fuente:La Razón

La banca ve con buenos ojos el saneamiento adicional de los inmuebles en balance de las entidades financieras que quiere llevar a cabo el Gobierno. La intención es actualizar las tasaciones de estos activos y aplicarles una rebaja media del 20%, con el objetivo de acelerar la limpieza de los balances y la concentración del sector. Esta medida elevará la cobertura con provisiones de los adjudicados de la banca del 30% al 50%. Bancos y cajas señalaron ayer que esta iniciativa es solo un primer paso del saneamiento que necesita el sector. Las dos partes del sector financiero disienten, sin embargo, en cuáles deben ser los pasos posteriores.
Los bancos consultados abogan por realizar este ajuste de provisiones y cargarlo contra la cuenta de resultados. Para aquellas entidades que no puedan aguantar con sus propios recursos esta limpieza y su posterior recapitalización, son partidarios de prestarles ayuda con fondos públicos y, posteriormente, subastarlas en procesos competitivos. En el sector reclaman que estas subastas sean más transparentes que las realizadas hasta ahora. “Las ofertas que se estructuran en torno a un Esquema de Protección de Activos (EPA) son poco transparentes, debido a que no permiten saber cuál será el coste total de una crisis de una entidad”, comentan en una entidad. En el caso de CAM, el coste final para el Fondo de Garantía de Depósitos se conocerá dentro de diez años.
Los bancos se oponen, en principio, a la creación de un ‘banco malo’, idea a la que si son favorables la mayoría de las cajas, que prefieren denominarlo ‘banco de suelo’: entidad (pública o público-privada) donde pueden aparcar sus activos inmobiliarios tóxicos. Los bancos se oponen a esta idea si supone un ‘manguerazo’ de dinero público al conjunto del sector. Estiman que solo las entidades más débiles deben recibir fondos del Estado, con la exigencia de reestructurarse y fusionarse con otro banco. En principio, tanto el ministro de Economía, Luis de Guindos, como el ministro de Hacienda, Cristóbal Montoro, coinciden en la necesidad de forzar primero el saneamiento privado de las entidades y subastarlas posteriormente con apoyo público. No obstante, fuentes cercanas al Ministerio de Economía sostienen que De Guindos sería partidario de crear un ‘banco malo’ si las necesidades de fondos son muy elevadas. Informes técnicos de este departamento cifran en 30.000 millones de euros el saneamiento que las entidades podrían hacer a través de fusiones privadas. En el sector se da por descontado que harán falta recursos públicos adicionales. Distintas fuentes del Ejecutivo apuestan por recurrir al Fondo de Rescate Europeo, que tiene la doble misión de prestar ayuda a países y a entidades con déficit de recapitalización.  

#cálculo-hipoteca#

Fuente:Expansión

Todos los expertos coinciden en que es imprescindible que las entidades financieras saneen sus balances y saquen sus viviendas a la venta. Gonzalo Bernardos, vicerrector de Economía de la Universidad de Barcelona, comenta que “hay que generar crédito fiscal para las entidades financieras si éstas bajan los precios de sus viviendas”. Julio Gil, socio director de la consultora Horizone, afirma que “mientras sigan las viviendas en los balances de las entidades, el sector inmobiliario no avanzará”.  
Cuando hablan de fiscalidad, los expertos no dudan en que, además de la desgravación por compra de la vivienda habitual y el IVA superreducido, se debe desgravar la segunda vivienda y las que se compren con la idea de alquilarlas. La mayoría coincide en que deben ser medidas coyunturales. José Antonio Pérez, director general del IPE, dice que se deben quitar los impuestos para las rentas bajas y “extender las medidas fiscales para los no residentes”. Coinciden también en la necesidad de transparencia en el sector. “Debe haber una información agrupada para el que quiera invertir”, considera José Luis Ruiz Bartolomé. En opinión de Gonzalo Ortiz, socio fundador de Globaliza.como, “todo pasa por los precios y para que se produzca el ajuste falta información de por cuánto se cierran las operaciones”. Bernardos apunta que debe crearse una agencia de calificación que indique “si el precio es de mercado o no”.

calcular hipoteca

Fuente: El Mundo

Según los datos publicados por el Ministerio de Fomento entre julio y agosto se cerraron 3.546 compraventas de suelo, cuando en los años más activos se superaban las 20.000 operaciones. Al comparar las transacciones actuales con las de 2004, el desplome supera el 80%. El metro cuadrado cuesta una media de 170 euros, un 11% menos que hace un año. Pero el descenso es más agudo respecto a los 285 euros que llegó a costar el metro cuadrado en 2007. Los precios más altos se pagan en Madrid, donde el metro cuadrado está a casi 500 euros, seguidos por los de Cáceres y Guipúzcoa. Si a la estadística de suelo se le unen las cifras recientes sobre precios y compraventa de viviendas parece claro que 2011 se recordará como el peor año para el sector inmobiliario desde que comenzó esta crisis.
Los expertos indican que la realidad puede ser aún peor de lo que muestran los números. “Estos datos suenan a pitorreo, porque el mercado del suelo ha desaparecido. Prácticamente no hay transacciones entre inversores reales. El suelo ha pasado a tener un valor de mercado cero o incluso negativo”, asegura Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea, quien calcula que más del 95% de las operaciones que se cierran estos días corresponden “a daciones en pago a la banca; o promotoras que se están muriendo que ceden los terrenos a otros promotores forzadas por la banca acreedora”. La paralización de este mercado agudiza los problemas de las entidades que se han quedado con carteras de suelo de los que no podían hacer frente a sus deudas. Y es que, según los datos del Banco de España aportados por las propias entidades a principios de este año, acumulan suelo en sus balances por un valor inicial de 30.000 millones de euros. De esa cifra, la banca ha provisionado unos 10.000 millones.

calcular hipoteca

Fuente: El País, Cinco Días, La Razón

BBVA y Santander están desprendiéndose de activos adjudicados como pago de deuda con descuentos que rondan el 50% sobre el valor que tenían cuando se firmó la hipoteca. Así lo asegura la agencia Fitch, que ha analizado 8.235 inmuebles adjudicados que figuran en los balances de las grandes entidades y los precios a los que se han vendido 2.500 unidades (generando 400 millones de euros en ingresos). La rebaja media fijada en las transacciones está en el 43% del valor original que tenía el activo hipotecado cuando se firmó la escritura. Si se toma en consideración el periodo transcurrido desde que el bien fue adjudicado efectivamente por el banco (tras el impago) hasta su venta el descuento es del 32%.
BBVA es el grupo que aplica los mayores descuentos, con un 58% de las ventas analizadas en la muestra de Fitch. La agencia indica en el informe presentado ayer que “en su intento de reducir el volumen de propiedades que tiene en el balance, ha conseguido vender viviendas, en ocasiones a precios de mercado reducidos por la baja demanda”. Y añade que los descuentos responden a una estrategia clara por parte del banco, que es vender con uno de los plazos más cortos: 11 meses desde que se queda con la propiedad. La media de la banca está en 13 meses. Fuentes del BBVA explican que pese a vender con descuentos del 50% sobre el valor inicial del activo, el banco está logrando plusvalías, aunque puedan ser mínimas en ocasiones. El banco estima que se va a producir un deterioro de los precios de los activos inmobiliarios que oscilará entre el 8% y el 10% en los próximos 18 a 24 meses. En este entorno, Fitch afirma que vender “a tiempo” es considerado como algo “positivo”. Santander comercializa las viviendas con rebajas del 43% y 14 meses de plazo.  
El interés de la banca por adelgazar su cartera de activos adjudicados está provocando que las entidades reserven sus mejores ofertas de financiación a los clientes que compran sus inmuebles. Fitch destaca que este hecho, unido a las necesidades crecientes de capital, provocará que el flujo y las condiciones del crédito no vayan a mejorar en 2012. La agencia, además, cuestiona que varias entidades están reduciendo su cartera de activos adjudicados de manera artificial, con ventas realizadas a empresas del mismo grupo y sin apenas descuento.   

simulador hipoteca

Fuente:Expansión