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El alquiler de vivienda ganará peso si hay cambio de gobierno

En los programas electorales ante las elecciones del 20-N todos los partidos políticos hacen referencia directa o indirecta a la dación en pago y buscan una mejor salida para el excedente de pisos sin vender. El alquiler se perfila como una alternativa ante la falta de crédito para la compra y en esta materia el PP promete seguridad jurídica a los contratos de alquiler agilizar los procedimientos de resolución de conflictos y una fiscalidad de la vivienda adecuada. El PSOE apuesta por la coordinación de actuaciones de la Sociedad Pública de Alquiler con las comunidades autónomas. IU plantea incrementar el IBI en un 100% para los pisos vacios y expropiar las viviendas desocupadas, así como la creación de un parque público de viviendas en alquiler con el stock de banca y promotores. Por su parte, UPyD propone revisar la Ley de Arrendamientos Urbanos, aumentando las obligaciones y las garantías de las partes intervinientes y estimular fiscalmente la iniciativa privada para que desarrolle viviendas en régimen de alquiler.

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Fuente: La Gaceta

Inmaculada R.Piñeiro, coordinadora del PSOE: "Que no haya sorpresas con la hipoteca"

La propuesta en torno a la dación en pago ocupa un lugar destacado en el programa electoral con el que el PSOE se presenta a las elecciones del 20-N. En una entrevista, la coordinadora del programa socialista Inmaculada Rodríguez Piñero, explica: “obligaremos a las entidades a que la ofrezcan al ciudadano. Ahora hay un desequilibrio entre la posición del banco y la del deudor, que se produce por falta de formación y de información. Exigimos que para contratar una hipoteca con carácter previo al contrato se dé un informe muy sencillo con todas y cada una de las condiciones del préstamo para evitar sorpresas”. “También que quede claro qué se paga al final por el bien que adquieres a través de la hipoteca”, añade.
Rodríguez Piñero explica que el PSOE propone una Ley de Insolvencia Personal, “que va a regular las condiciones para reequilibrar la situación e incentivar los acuerdos que puedan concluir en la dación en pago, pero desde una posición de acuerdo mutuo”. Descarta la dación con carácter retroactivo porque “sería un descalabro para el sistema financiero porque no se pueden cambiar las reglas a mitad de partido”. “Obligaría a los bancos a dotar más capital en sus balances y restringirían el crédito”, añade.
Sobre cómo lograr que fluya de nuevo el crédito, apuesta por potenciar la financiación pública con la creación de un holding (la Agencia Financiera Estatal) “para agrupar a todas las entidades públicas que prestan financiación”. Asimismo, niega que el impuesto sobre las entidades financieras vaya a restringir el crédito aún más ni ser repercutido en los clientes vía comisiones. “No se establecería hasta que no se haya terminado el proceso de recapitalización de las entidades financieras. En otros países europeos que han tomado esta medida y que hemos estudiado no se ha producido el efecto arrastre”.

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Fuente: Cinco Días

El reglamento de la ley del suelo acabará con expropiaciones inmobiliarias

La aprobación del reglamento de la Ley de Suelo tratará de poner fin a un sistema arcaico de expropiaciones por el que las Administraciones llegaron a pagar por los terrenos que necesitaban para construir infraestructuras hasta mil veces más de su valor real. El nuevo sistema de valoraciones prohíbe taxativamente que los justiprecios tengan en consideración las expectativas futuras de los suelos.  
El nuevo régimen de valoraciones no afecta, sin embargo, a las actualizaciones de valor que emprendan las entidades financieras de sus carteras de suelo a efectos hipotecarios. “Las tasaciones del suelo en el mercado libre se hacen según lo establecido en la orden ECO 805/2003 del Ministerio de Economía y Hacienda. Por lo tanto, el reglamento no es la referencia para la valoración de esos suelos. Evidentemente todas las transacciones, incluidas aquellas en las que interviene una administración pueden ser una referencia más en el mercado, pero como lo es cualquier otro tipo de transacción”, explican fuentes del Ministerio de Fomento.

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Fuente: Cinco Días

El alquiler de vivienda se contagia del alza en la morosidad hipotecaria

La crisis disparó un 15,4% la morosidad de los alquileres entre el 30 de septiembre de 2010 y el 1 de octubre pasado y, además, se está contagiando del alza de los impagos hipotecarios. Según los últimos datos del Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), la deuda media suma 8.312,88 euros, un 7% más que en 2010.
Los mayores incrementos en el número de morosos corresponde a Andalucía, con el 24,69%; la Comunidad Valenciana, con el 20,12%; Madrid, 17,79%; Murcia, 16,47%, y Cataluña, con un 15,93%. Por contra, las regiones que contabilizaron un menor avance de la morosidad fueron Cantabria, con el 1,32%; La Rioja, con un 1,82%; Canarias, 1,85%, y Navarra, con un 2,33%. En cuanto a la deuda media que los inquilinos dejan de pagar, esta oscila de manera significativa según los territorios, como consecuencia de lo dispares que pueden llegar a ser los precios de los alquileres en una región y otra. Así, mientras la media nacional se situó en los citados 8.312,88 euros, Madrid lideró el ranking con 16.037,09 euros, seguida de Murcia, con 12.196,44 euros y Baleares, con 9.664,53 euros.
Durante la presentación de estos números, el director general del FIM, Fernando Sánchez Frutos, aseguró que la morosidad del alquiler no ha dejado de crecer desde 2007, fecha en la que comenzó a elaborar este estudio (en 2009 lo hizo un 13,7% y en 2010 un 16,8%). Lo peor es que advirtió que todo parece indicar que seguirá haciéndolo ante el agravamiento de la crisis económica y también “por la falta de una legislación clara que haga más difícil la posibilidad de dejar de pagar la renta y que no pase nada en mucho tiempo”. Sánchez reveló que, de facto, se está produciendo un trasvase de la morosidad hipotecaria al alquiler, ya que aquellos que tienen problemas para pagar su hipoteca, en muchos casos acaban viviendo de alquiler y si su situación no mejora, terminan siendo inquilinos morosos. En este sentido, recordó que en el ámbito del arrendamiento sí existe la dación en pago, ya que las deudas se saldan con la devolución de las rentas impagadas y el desahucio de la casa.

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Fuente: Cinco Días

La CECA apuesta por las ayudas fiscales para incentivar la dación

La Confederación Española de Cajas de Ahorro (CECA) se opone a modificar la Ley Hipotecaria para establecer un modelo hipotecario basado en la dación en pago como única vía para saldar la deuda porque no beneficiaría a prácticamente nadie: significaría más morosidad (hasta el 8%) y mayores riesgos para las entidades, que endurecerían aún más las condiciones de acceso al crédito, y, al final, llevaría a una menor concesión de créditos.  
La patronal de cajas recuerda que la Ley Hipotecaria admite en su artículo 140 la posibilidad de que el propietario de una vivienda salde su deuda con la entrega del inmueble si así lo ha acordado previamente con la entidad, aunque admite que el uso de esta opción es prácticamente nulo, en tanto que el coste del préstamo es mayor. Así lo señala en un informe, en el que considera que sería “más práctico” incentivar el uso de la opción de dación en pago que existe en la ley vigente mediante incentivos fiscales. 

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Fuente: La Gaceta, La Vanguardia

El cliente prefiere hipotecas baratas a la dación en pago

La posibilidad de modificar la Ley Hipotecaria para introducir la dación en pago planea sobre el sistema financiero desde hace meses. Un cierto clamor social, amplificado por las acciones del movimiento 15M, ha llevado a políticos de diferentes ideologías a abrazar esta reivindicación, pese a las protestas del sector. Pero la banca asegura que la gente no pide hipotecas de estas características, porque son más caras y necesitan de más garantías.
A mediados de julio, Bankinter lanzó al mercado la Hipoteca Sin, un préstamo para la adquisición de vivienda que sólo tiene como garantía el inmueble. El resto de entidades asegura que sus clientes no piden este producto, porque lo que buscan son hipotecas baratas y que permitan financiar un porcentaje más elevado del valor de la vivienda. Algunos bancos tienen este tipo de hipoteca entre sus ofertas desde hace años, pero aseguran que no se venden. “La hipoteca sin garantía personal se ha ofrecido toda la vida, pero la gente no la pide porque es más cara y se necesitan más garantías, se suelen pedir avalistas y el loan to value (porcentaje del préstamo sobre el valor del inmueble) es más bajo”, explican en Banesto.
También BBVA tiene en su catálogo un producto parecido, pero “no ha tenido éxito”. El banco recuerda que el 97% de sus clientes particulares está al día con el pago de la hipoteca y que, para aquellos que no pueden pagar, se buscan  soluciones a medida, desde el alargamiento de los plazos, hasta la concesión de préstamos al consumo para hacer frente a exigencias puntuales. Una posición parecida es la que defiende Banca Cívica. A su vez, Ibercaja explica que “un producto así es inevitablemente más caro, ya que la ausencia de garantías personales incrementa el riesgo y, por lo tanto, el precio del préstamo”. El director financiero de Popular, Jacobo González Robatto, también dejó claro en la última presentación de resultados que el banco no vende este producto y, si lo hiciera, sería más caro que el resto de su oferta. Sabadell está en la misma línea. Según Ramón Gras, director de Particulares del banco, es improbable que este producto se difunda. CatalunyaCaixa, Bankia e ING expresan posiciones parecidas.
La opinión que prevalece en el sector es que cuando un cliente va a contratar una hipoteca no se plantea que vaya a dejar de pagarla, máxime cuando se trata de un préstamo para la compra de primera vivienda. Lo normal es que no esté dispuesto a pagar más para protegerse de las consecuencias de una eventualidad que ni se plantea.

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Fuente: Expansión
  
 

Los hipotecados reúnen firmas en favor de la dación

Una treintena de Plataformas de Afectados por la Hipoteca (PAH) llegados de toda la Península e incluso de Lanzarote se reunieron en Barcelona, donde fijaron estrategias y mecanismos de coordinación y consolidación. A través de la movilización ciudadana, las PAH han parado 68 desahucios, sobre todo en Cataluña y Murcia. Entre otras cuestiones, la asamblea analizó la tramitación de la Iniciativa Legislativa Popular (ILP) sobre la dación en pago. Se comenta que dada la situación de bloqueo de la ILP en la mesa del Congreso, que no permitirá tramitarla antes de las elecciones generales del 20 de noviembre, los representantes de las PAH decidieron emprender una recogida de firmas a favor de la dación.  

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Fuente: El País

Adicae y Facua advierten de los riesgos de las carencias en las hipotecas

La Asociación de usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) ha advertido en un comunicado que el anuncio del Santander de aplicar una moratoria de tres años sobre el capital de la hipoteca a parados y trabajadores autónomos y particulares que hayan visto disminuidos sus ingresos en un 25% "puede aliviar algo a algunos de sus clientes, pero aumentará los beneficios de la entidad al retrasar el plazo de pago de la hipoteca de ese capital con intereses". Según la asociación, con esta "maniobra engañosa que aumentará la carga de los hipotecados en su beneficio", la banca "quiere despistar sobre soluciones tan claras como la moratoria de embargos hipotecarios o la dación en pago". "Nada ha dicho el Santander sobre los miles de hipotecas que ha ejecutado y las viviendas que ha embargado ya a pesar de exhibir impúdicamente esos enormes beneficios de 3.501 millones de euros en el primer semestre de 2011", concluye Adicae. Por su parte, Facua también ha calificado de "operación ventajosa" para el Santander el anuncio realizado por el banco. "Es una maniobra del Santander para hacer un lavado de imagen, pero en realidad la oferta no supone ninguna ventaja, ya que en verdad generará más intereses", afirmó el portavoz de Facua, Rubén Sánchez, en declaraciones a Europa Press. Así, Sánchez, que consideró que se trata de una "operación ventajosa" para el banco, ya que se garantiza el pago de la hipoteca y evita el riesgo de impago, pidió además la aplicación por parte del banco de otro tipo de medidas, como la aplicación de una rebaja en los tipos de interés. La iniciativa anunciada por el Santander se aplicará a partir del próximo mes de agosto con el fin de aliviar las dificultades de determinados segmentos de población a la hora de hacer frente al pago de su hipoteca en el actual contexto de crisis económica.

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Fuente: La Vanguardia

 

La banca se opone a reducir sus garantías

La banca, consciente de la preocupación social que causan las ejecuciones hipotecarias, ha lanzado su propia propuesta. No obstante, también señalan algunas líneas rojas que podrían perjudicar el funcionamiento del sistema hipotecario. Tanto la Asociación Española de Banca como Santander se muestran contrarios a un sistema en el que la dación en pago extinga la deuda con la entidad financiera. En su opinión, este modelo eleva el riesgo de la operación y, por tanto, el coste de la hipoteca. Destaca que para las entidades traería más mora, lo que restringiría aún más el crédito. Además, se muestran contrarios a la posibilidad de que la dación en pago se aplique de manera retroactiva a hipotecas ya concedidas, debido a la inseguridad jurídica que generaría y a los posibles pleitos por parte de las entidades que podrían producirse, ya que los bancos podrían alegar que esta nueva condición modifica las condiciones del contrato. Santander apunta que la experiencia histórica demuestra los “efectos perniciosos” de limitar la garantía al valor del inmueble o colateral. Citan la experiencia en doce estados de Estados Unidos, que aplican este modelo, donde se ha dado "un círculo vicioso que se genera entre el precio de la vivienda, relación préstamo-valor y morosidad en los ajustes inmobiliarios”. Asimismo, apunta que las propuestas encaminadas a paralización de las ejecuciones hipotecarias sólo retrasarían y ampliarían el problema de falta de capacidad de pago y tienen efectos negativos en el conjunto del sistema. El banco destaca que le preocupa los cambios que puede introducir a este respecto el Parlamento español.

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Fuente: Expansión

Juan Fernández-Aceytuno, Director General de Sociedad de Tasación: "Cancelar la hipoteca con la casa

Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, con respecto a la dación en pago, comenta que "ahora, al pedir un préstamo, te pueden financiar el 80% del valor de tasación, pero si dices que sólo quieres la casa como garantía, el banco te dará el 50%. Entonces, si el consumidor pide más porcentaje de financiación, la entidad te pedirá una garantía personal y este es el modelo actual. Es dar una vuelta para volver al mismo sitio. A menos garantías, menos financiación. El banco se protegerá de la caída del valor de la vivienda, porque sabe que no tiene otro recurso. Tendríamos un sistema más complejo y más caro, porque habría que estructurar dos préstamos, para tener lo mismo que hay ahora”.
Fernández-Aceytuno asegura que "cuanto más libremente funcione el mercado, mejor. Las subvenciones lo que hacen es influenciar un mercado que ya de por sí funciona bien y en el caso de los incentivos fiscales, cualquiera que se introduzca se incorpora al día siguiente al precio de la vivienda. Al mercado hay que dejarlo sin influencias. Los políticos sí deberían
garantizar el alquiler protegido para sectores desfavorecidos”.   
Para fomentar el mercado de alquiler cree que “lo que hace falta es que la legislación de arrendamientos urbanos se cumpliera y que el desahucio y la ejecución fueran más rápidos de lo que son ahora. Hay muchas viviendas libres que se podrían poner en alquiler y no salen por inseguridad jurídica. Eso sería muy bueno para el mercado de la vivienda, porque presionaría
los precios a la baja. Cualquier medida que haga un mercado del alquiler más abierto, libre y homogéneo, mejor, y sería bueno para la vivienda. Actualmente se tarda mucho en la ejecución y por ello las sociedades profesionales que podrían poner vivienda en alquiler no se meten en esto”.

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Fuente: Expansión

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