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En el 2014 la cuota hipotecaria cayó un 6,9%

El mercado inmobiliario evoluciona hacia su estabilización. Los indicadores referidos a precios y ventas de casas, así lo constatan. La directora de relaciones institucionales del Colegio de Registradores y exministra de Vivienda, Beatriz Corredor, aseguró que ya se perciben las consecuencias de la suave reapertura del crédito que se produjo a lo largo del año 2014. Así, la cuota hipotecaria media se situó en 553 euros al mes, lo que representa un descenso del 6,9% sobre el año anterior y fija el esfuerzo que realizan los hogares a la hora de comprar su vivienda por debajo del 30% de sus ingresos medios, el nivel considerado aceptable por su menor riesgo por las entidades financieras. En cuanto a la evolución que registraron los tipos de interés, estos se redujeron en promedio un 17% el año pasado, al tiempo que se incrementó ligeramente, un 2,25%, la duración de las nuevas hipotecas contratadas, hasta los 22 años y nueve meses. Este aumento del plazo de contratación de los préstamos es fruto de una mayor confianza de los bancos en la capacidad de pago de los titulares de esas hipotecas. Uno de los aspectos que incluye la estadística del Colegio de Registradores es el primer balance de un ejercicio completo de procesos de ejecución hipotecaria iniciados. En 2014 se contabilizaron 69.023, de los que el 62,5% correspondió a personas físicas y el 37,5% restante a personas jurídicas o empresas. De ese volumen de procesos iniciados, no todos concluyen con el lanzamiento del inmueble o el desahucio, ya que una vez se inscribe en el registro el proceso, se pueden producir varias circunstancias (dación en pago, desembolso de la deuda o su refinanciación) que eviten el desalojo.

Se recupera la financiación para compra de vivienda

El contexto actual de la economía empieza a ser favorable para endeudarse: los precios de la vivienda han tocado fondo; la amenaza del desempleo, aún presente, ha dejado atrás el peor momento; la banca ha purgado los excesos del pasado y necesita volver a conceder crédito y los tipos de interés en mínimos y la caída de la prima de riesgo aseguran un bajo tipo de interés en la hipoteca. Los bancos han empezado a abrir la mano con el crédito hipotecario, aunque imponiendo sus reglas de juego. El requisito más importante sigue siendo la solvencia, pero la banca quiere dar crédito y comienza a rebajar sus exigencias de vinculación y sus precios. Los bancos no quieren volver a caer en los errores del pasado y además de no conceder apenas hipotecas por más del 80% del valor de tasación, priman la solvencia del cliente por encima incluso de la ventaja comercial que pueda suponer la concesión de un crédito a mayor interés, asumiendo más riesgo. Además, en algunos casos los bancos exigen que la vivienda tenga un precio de al menos 150.000 euros como garantía de, en caso de tener que adjudicársela en balance, contar con un activo de cierto valor. Como máxima, rige que la cuota mensual de la hipoteca no supere el 30% de los ingresos netos totales. La renta familiar debe oscilar entre 2.000 y 3.000 euros anuales, ya sea de una sola persona o de dos que suman sus salarios para comprar la vivienda.

La banca reduce los requisitos exigidos para captar hipotecas

La batalla en el mercado hipotecario se intensifica. La banca se disputa las nuevas operaciones no solo abaratando los precios, sino que ha empezado a ampliar la esfera de potenciales clientes con una rebaja del umbral mínimo de ingresos exigidos para financiarles.
El Banco Popular ha sido el último en suavizar las condiciones: recortó el marginal aplicado en los préstamos desde el 1,80% al 1,59% si se contrata en oficina y el 1,55% de formalizarlo en el canal online Oficina Directa. También redujo el importe en nómina o pensiones mínimo exigido desde 2.000 a 1.700 euros en el crédito solicitado en la red. En Oficina Directa sube, en cambio, a 5.000 euros el salario mínimo domiciliado requerido, si bien está condicionado a contratar un solo seguro, mientras que en sucursales exige tres.
Sigue la estela marcada por el Santander, que ahora demanda ingresos de 2.000 euros frente a los 2.500 previos, y ha rebajado los requisitos en contratación de seguros y operativa con tarjetas. Otro ejemplo es Kutxabank, que ha mantenido una de las ofertas más baratas en tipo de interés, aunque ligada a una alta vinculación y nóminas. Para acceder a su crédito con un marginal desde el 1,25% requería 4.500 euros de ingresos, rebajados ahora a 3.000 y con el diferencial reducido al 1%. Otras entidades como Liberbank, han ajustado precio (del 1,99 al 1,54%) casi sin variar condiciones. ING Direct no requería ingresos mínimos, pero ha rebajado el diferencial del 1,99% al 1,49% y dejó de exigir contratar el seguro de hogar y vida, y el producto de ahorro inversión. BBVA mantiene inalterado su diferencial en el 1,80%, si bien ha sido de los más accesibles en términos de ingresos, al requerir nóminas desde 1.500 euros.
 

El Banco Santander potencia los créditos a pymes y los préstamos hipotecarios

El Banco Santander ha puesto en marcha un plan de negocio para elevar sus ingresos, captar clientes y ganar cuota de mercado en los principales países donde opera. Su aspiración es alcanzar una cuota del 15% de media en todos los segmentos en España, potenciando las áreas donde menos presencia tiene, como en los créditos a pymes y los préstamos hipotecarios.
De esta manera pretende consolidar su liderazgo en España, que comparte en la actualidad con La Caixa y BBVA tras las compras realizadas por éstos últimos durante la crisis. El Santander es el único banco junto a Bankinter que no ha adquirido ninguna caja de ahorros o banco en dificultades para crecer. En la actualidad, la cuota de mercado del grupo es ligeramente superior al 13%, con lo que el objetivo es ganar en torno a 2 puntos porcentuales con la puesta en marcha de este proyecto.
 

La banca lanza nuevas campañas para conceder hipotecas

Las entidades, por un lado, buscan soltar lastre inmobiliario, dando salida a los activos que tienen adjudicados y, por otro, se muestran cada vez más proclives a dar crédito para la compra de vivienda libre, con el objetivo de generar negocio e impulsar su cuenta de resultados.
Las principales entidades están ofreciendo hipotecas con un diferencial que, en la mayoría de los casos, se sitúa por debajo del 2%. Santander inició la batalla por la captación de hipotecas en verano, al recortar su diferencial hasta el 1,89%, igualando la oferta en ese momento de la Hipoteca Naranja de ING Direct. Hace unos días, lanzó una ofensiva para ganar cuota en Cataluña, donde concede préstamos con un diferencial del 1,65%. Tras el Santander, varios bancos han ido reduciendo el precio de sus préstamos paulatinamente durante los últimos meses. Kutxabank cuenta con la propuesta más atractiva: euríbor más 1,25% para jóvenes menores de 35 años y un 1,50% para el resto. Exige ingresos mensuales de 4.500 euros. También destacan Bankinter y Sabadell, con un tipo del 1,70% sobre euríbor. Bankinter a finales de septiembre mejoró las condiciones de su crédito para vivienda reduciendo el interés durante el primer año que pasó del 2,95% al 2,50%, y redujo el diferencial sobre euríbor del 1,95% al 1,70% (con máxima vinculación). Exige que los hipotecados ingresen al mes, como mínimo, 2.000 euros. Otra de las ofertas más competitivas es la del Sabadell: diferencial sobre euríbor del 1,70%. Los tres primeros años, el interés asciende a un tipo fijo del 2,90%. La entidad establece condiciones especiales para ciertos supuestos: un 2,50% primer año y euríbor más 1,70% posteriormente para inmuebles de valor superior a 150.000 euros por norma general y 250.000, en Barcelona, Madrid, Bilbao y San Sebastián. BBVA lanzó hace unas semanas la Hipoteca Quiero, con un diferencial del 1,80% para quienes perciban un salario de 1.500 euros. CaixaBank ofrece hipotecas para primera vivienda con un diferencial que parte del 2,60% y puede reducirse hasta el 1,90%, con máxima bonificación, en función de la vinculación del cliente. Popular ofrece condiciones más ventajosas para vivienda adjudicada (euríbor +1,25%) que para vivienda libre (euríbor +1,80%). Ibercaja tiene una hipoteca de euríbor +1,95%, tras un primer año pagando un 3%; y Bankia exige el primer año un 4% y después un diferencial de euríbor +2%, con alta vinculación.
 

A los clientes Vip los bancos les conceden hipotecas Premium

Este año la banca ha dado un giro a su oferta hipotecaria y está rebajando los diferenciales que se aplican al euríbor y suavizando los requisitos de contratación, e incluso está dispuesta a mejorar sustancialmente las condiciones del préstamo si el cliente es considerado vip, ya sea porque tiene grandes ingresos o porque está altamente vinculado con la entidad a través de préstamos, inversiones, seguros o medios de pago. Este tipo de clientes puede llegar a obtener hipotecas con un diferencial cercano al 1%, frente al 1,70% o 1,80% que actualmente ofrecen la mayoría de hipotecas al común de los clientes.
Fuentes de Cajastur, del grupo Liberbank, admiten que el precio se da en función de cómo esté clasificado el cliente, los criterios de riesgo y la vinculación, y si la operación es óptima, el diferencial puede llegar hasta el 1,10%. Bankinter comercializa la Hipoteca Sin Más a euríbor más un 1,70% con vinculación, pero está autorizada la negociación de los tipos de interés con los clientes y “si en una oficina surge un cliente muy bueno y cerrar el préstamo depende de rebajar el diferencial unas décimas, pues se suele rebajar”. Y en el Banco Popular declaran que las hipotecas se negocian individualmente con cada cliente y “siempre puede haber cambios y mejoras sustanciales en los productos”.
 

Caen los ingresos de la banca por sus créditos

Según los datos del Banco de España, la cartera crediticia al sector privado proporciona unos ingresos trimestrales de 8.377 millones de euros en su actividad en España. Esta cifra es un 2,23% inferior a la del trimestre anterior y un 16,96% menos que en idéntico trimestre de 2013. En los primeros seis meses los ingresos generados por los préstamos ascendieron a 16.945 millones, lo que supone un recorte del 18,32% respecto al mismo semestre del ejercicio anterior. La evolución de estos ingresos se explica por dos factores. En primer lugar, aunque la nueva producción de préstamos ya presenta crecimientos interanuales, aún es insuficiente para aumentar o siquiera mantener el volumen total de la cartera. Por otro, la tendencia bajista de los tipos de interés deja menos margen a las entidades, a pesar de que se protejan con diferenciales más altos.

Los que más ganan obtienen financiación más barata

Los ingresos que la banca exige a la hora de contratar una hipoteca cierran la puerta de la financiación a millones de hogares en España. 8,4 millones de familias españolas no ganan lo suficiente para acceder a los préstamos que ofertan los 10 grandes bancos del país, ya que requieren unos ingresos mínimos de 1.549,06 euros de media al mes. Esta situación se ve agravada en el caso de las hipotecas que aplican los intereses más económicos del mercado. Para acceder a estos créditos, las entidades exigen unas ganancias medias de 2.300 euros mensuales, lo que hace que 11,3 millones de hogares no puedan contratarlos.
En los últimos meses muchas entidades han anunciado rebajas en sus diferenciales o han lanzado nuevas hipotecas con intereses más bajos que los aplicados hasta ahora pero incluso las ofertas más baratas del mercado, no sólo siguen siendo más caras que las que se ofertaban antes de la crisis sino que, además, imponen elevadas exigencias para poder disfrutar de los intereses, sobre todo, en cuanto a la vinculación con la entidad y a los ingresos mínimos exigidos.
 

Fomento concederá un subsibio para el alquiler a familias con bajos ingresos

El Gobierno prevé conceder un subsidio de hasta 200 euros al mes a 200.000 familias con problemas económicos para pagar el alquiler durante lo que resta de 2014, 2015 y 2016. A través del Plan Estatal de Vivienda 2013‐2016, el Ministerio de Fomento abonará entre un 33% y un 40% de la renta mensual a los hogares con ingresos de menos de 22.365 euros anuales que arrienden casas por menos de 600 euros. Con esta medida se busca sustituir a la vivienda de protección oficial (VPO), ya que no es una salida válida actualmente para las rentas bajas porque en multitud de provincias la VPO ya es más cara que la vivienda libre.
La nueva ayuda se concederá durante 12 meses prorrogables a toda la vigencia del plan. Podrán cobrar este subsidio al alquiler de vivienda libre las familias o personas con un límite de ingresos inferior a tres veces el Iprem (22.365 euros anuales), pero la cuantía será modulable según el número de miembros de cada hogar, para primar a los más necesitados. Además, tendrán preferencia las personas desahuciadas.
 

Las mejores hipotecas son para los mejores clientes

Pedir una hipoteca al banco es complicado. A la hora de atravesar el umbral de la puerta de una sucursal para solicitar una hipoteca lo mejor es saber qué tipo de cliente somos y qué hipoteca podemos solicitar y nos conviene. Es importante saber qué factores tienen en cuenta los bancos a la hora de aprobar o denegar la concesión de una hipoteca.
No existen ‘las mejores hipotecas’, sino ‘tus mejores hipotecas’. Si no se tienen ahorros, lograr una hipoteca 100% más gastos es imposible. Se tiene alguna posibilidad si se aporta una segunda garantía, es decir, que un familiar se avenga a firmar como hipotecante no deudor, hipotecando una parte de su casa libre de cargas, además de la hipoteca sobre la casa que se va a financiar. Los ahorros mínimos que se tienen que aportar son para cubrir los gastos, que rondan el 15%. Entre las opciones del mercado, para casi todos los bancos aportar el 20% del precio es necesario si se quiere tener opciones de que concedan el préstamo. Sólo la hipoteca Naranja de ING puede llegar a financiar el 100% del precio de compra-venta
Los clientes tipo que buscan los bancos a la hora de concederles hipotecas competitivas para comprar vivienda son los funcionarios y los indefinidos con mucha antigüedad (de empresas y sectores a los que la crisis no haya afectado demasiado). Las entidades financieras hoy en día no aceptan, salvo excepciones, contratos por obra o servicio ni temporales. Cuando los ingresos van justos, muchas veces los bancos piden un avalista.
En cuanto al importe de los ingresos netos de los solicitantes de la hipoteca, la cuota de la hipoteca no debería superar el 30 o 35% de estos. Cuando los parámetros de estabilidad o ingresos van justos, muchas veces los bancos piden aportar avalistas. Además de no superar el ratio de endeudamiento, la oferta hipotecaria actual acostumbra a fijar unos ingresos mínimos que rondan los 2.500 euros.
Lo más frecuente es que el banco “recomiende” domiciliar la nómina, determinados recibos, la contratación de tarjetas de débito y crédito, además de los seguros de hogar y vida. A más exigencias de vinculación, peores hipotecas, si el resto de factores son similares. Esta práctica no se ajusta a la legalidad si además imponen la aseguradora con quién contratar. Incluso algunos bancos quieren que se contraten planes de pensiones o seguros de ahorro, o bien fondos de inversión u otro tipo de inversiones.
 

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