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No puedo pagar las cuotas de la hipoteca, ¿qué hago?

No existen soluciones mágicas ni conseguiremos resolver el problema sin hacer renuncias pero sí podemos seguir algunas pautas para resolver la crisis con las menores consecuencias posibles.

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Aspectos relacionados con la vivienda a tener en cuenta a la hora de hacer la Declaración de la Renta

A la hora de realizar la declaración de la renta hay cuatro puntos fundamentales relacionados con la vivienda a tener en cuenta: deducción por adquisición de vivienda habitual, deducción por alquiler, exención de tributación por la dación en pago y reducción en la tributación por la venta de inmuebles adquiridos entre entre mayo y diciembre de 2012.
- Deducción por compra o construcción: Pese a que esta desgravación fue suprimida para la adquisición o construcción de casa habitual posterior al 1 de enero de 2013, aún hay millones de contribuyentes que compraron su casa o invirtieron en ella antes de dicha fecha y que pueden seguir disfrutando de una deducción estatal de hasta el 15% sobre una base imponible máxima de 9.040 euros anuales.
- Deducción por alquiler: El año 2014 será el último ejercicio en el que todos los contratos de alquiler de vivienda habitual de inquilinos con una renta inferior a 24.107,20 euros se beneficiarán de una desgravación nacional por arrendamiento. Los nuevos que se firmen o renueven a partir del 1 de enero de 2015 perderán el derecho a la deducción estatal del 10,05% de las cantidades abonadas. No obstante, el contribuyente deberá prestar especial atención en este punto al apartado de su comunidad autónoma, ya que muchas regiones, ofrecen su propia desgravación por arrendamiento de vivienda habitual.
- Exención tributaria por la dación en pago: Entre las novedades fiscales para 2014 y ejercicios anteriores no prescritos (desde 2010) está la exención del pago de impuestos por las ganancias patrimoniales logradas por la venta de una vivienda habitual del deudor o del garante del deudor si dicha transmisión se ha realizado por dación en pago o en ejecución hipotecaria. Entre los requisitos a cumplir para acceder a esta ventaja está que la deuda haya sido contraída con una entidad de crédito u otra que se dedique a la concesión de préstamos hipotecarios. El contribuyente tampoco podrá poseer otros bienes cuya valoración sea suficiente para el pago de toda la deuda, con lo que podría evitar la pérdida de la casa.
- Rebaja en la tributación por venta de inmuebles: La Declaración del IRPF de 2014 será la segunda en la que algunos contribuyentes sólo tendrán que tributar por el 50% de las ganancias obtenidas por la venta de un inmueble. Esta exención sólo va destinada a las transacciones sobre viviendas que fueron adquiridas entre el 12 de mayo de 2012 y el 31 de diciembre de 2012. Además, esta exención parcial no se aplica en el caso de que la venta se realice a cónyuges, a cualquier persona unida al contribuyente por parentesco hasta segundo grado y entidades relacionadas con el contribuyente.
 

Las medidas para proteger a los hipotecados benefician a más de 31.500 familias

Más de 31.500 familias se han beneficiado de las medidas puestas en marcha para proteger a los hipotecados, lo que ha evitado unos 13.000 desahucios y permitido 12.650 reestructuraciones de deuda.
Además, casi 4.000 personas se han librado de su hipoteca con la dación en pago y otras 2.000 familias en riesgo han accedido al alquiler social de una vivienda cedida por las entidades financieras.
El Gobierno ha reforzado las medidas para proteger a los hipotecados, aprobando un marco de insolvencia que permite a cualquier persona librarse de sus deudas.
También se ha incluido a todos los mayores de 65 años como beneficiarios del código de buenas prácticas.
A lo largo del año 2014 los datos muestran un importante incremento en las familias beneficiadas por el código de buenas prácticas, ya que de 22.998 solicitudes recibidas, en 9.728 casos se ha reestructurado la deuda y ha habido 2.829 daciones en pago.
Asimismo, el Gobierno ha prorrogado dos años más la moratoria hipotecaria, que desde hace tiempo impide que en España se desahucie de su vivienda habitual a las personas en riesgo de exclusión social.
 

Se prorroga hasta el año 2017 la suspensión de los desahucios

El Consejo de Ministros ha aprobado extender hasta el año 2017, el periodo de suspensión de lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables.
Esta medida se incluye dentro del Real Decreto Ley de Mecanismos de Segunda Oportunidad y Reducción de la Carga Financiera y Otras Medidas de Orden Social, con el que el Gobierno persigue facilitar el desendeudamiento de la economía española y ampliar la protección de los colectivos más vulnerables por la crisis.
Se flexibilizan los criterios que dan acceso al Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios y se incrementa el límite anual de renta familiar hasta tres veces el Indicador Público de Rentas Múltiples (IPREM). Hasta ahora se calculaba por 12 pagas y ahora se hará por 14, con lo que pasa de 19.170,39 euros a 22.365,42 euros en 2015. También se amplían los supuestos de especial vulnerabilidad para incluir a los mayores de 60 años.
Además se ha elevado el límite de precio de adquisición de los inmuebles que podrán beneficiarse del Código de Buenas Prácticas. A partir de ahora, este podrá superar en un 20% el precio medio arrojado por el índice elaborado por el Ministerio de Fomento con un límite de 300.000 euros -250.000 euros para la dación en pago-, cuando antes estaba establecido en 250.000 euros.
 

En el 2014 la cuota hipotecaria cayó un 6,9%

El mercado inmobiliario evoluciona hacia su estabilización. Los indicadores referidos a precios y ventas de casas, así lo constatan. La directora de relaciones institucionales del Colegio de Registradores y exministra de Vivienda, Beatriz Corredor, aseguró que ya se perciben las consecuencias de la suave reapertura del crédito que se produjo a lo largo del año 2014. Así, la cuota hipotecaria media se situó en 553 euros al mes, lo que representa un descenso del 6,9% sobre el año anterior y fija el esfuerzo que realizan los hogares a la hora de comprar su vivienda por debajo del 30% de sus ingresos medios, el nivel considerado aceptable por su menor riesgo por las entidades financieras. En cuanto a la evolución que registraron los tipos de interés, estos se redujeron en promedio un 17% el año pasado, al tiempo que se incrementó ligeramente, un 2,25%, la duración de las nuevas hipotecas contratadas, hasta los 22 años y nueve meses. Este aumento del plazo de contratación de los préstamos es fruto de una mayor confianza de los bancos en la capacidad de pago de los titulares de esas hipotecas. Uno de los aspectos que incluye la estadística del Colegio de Registradores es el primer balance de un ejercicio completo de procesos de ejecución hipotecaria iniciados. En 2014 se contabilizaron 69.023, de los que el 62,5% correspondió a personas físicas y el 37,5% restante a personas jurídicas o empresas. De ese volumen de procesos iniciados, no todos concluyen con el lanzamiento del inmueble o el desahucio, ya que una vez se inscribe en el registro el proceso, se pueden producir varias circunstancias (dación en pago, desembolso de la deuda o su refinanciación) que eviten el desalojo.

Se amplía la moratoria de los desahucios dos años

El Gobierno ha decidido prorrogar la moratoria para los desahucios que se produzcan a partir de mayo de 2015, cuando vence la paralización actual.
Según fuentes próximas al Ejecutivo, la medida se ha adoptado después de que hasta la fecha la moratoria en vigor haya permitido la suspensión de más de 10.000 desahucios. Al menos 1.400 familias habían accedido a principios de septiembre a un alquiler reducido del fondo social de viviendas, y el código de buenas prácticas de la banca había permitido 6.500 reestructuraciones de deuda y más de 2.100 daciones en pago, es decir, la entrega de las llaves para saldar la hipoteca. De esta forma, unas 20.000 familias se habían beneficiado del conjunto de las medidas puestas en marcha por el Gobierno para paliar el problema de los desahucios.
 

2124 familias entregan su vivienda para cancelar la hipoteca

La banca ha aceptado que 2.124 familias cancelen de su hipoteca con la entrega de las llaves de su vivienda, lo que se conoce como dación en pago, y ha reestructurado la deuda a sus clientes en 6.498 casos desde que se puso en marcha el código de buenas prácticas en marzo de 2012. Además, las entidades han adjudicado 927 viviendas en alquiler a un precio reducido ‐entre 150 y 400 euros‐, de las 6.000 que forman parte del fondo social de viviendas creado por la banca y destinado a gente sin recursos.
Desde marzo de 2012 y hasta mayo de este año, la banca recibió 23.989 peticiones de familias para buscar una salida a la hipoteca de su vivienda habitual. De esas solicitudes, en 6.498 casos las entidades optaron por allanar el pago de la hipoteca, concediendo mayores facilidades para el pago del préstamo y en otros 2.124 casos se aprobó la dación en pago.
 

Aplicación de la nueva fiscalidad en la dación en pago

El Gobierno incluyó en el real decreto‐ley aprobado el pasado 4 de julio una exención tributaria en los supuestos de daciones en pago y ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales ya que era un contrasentido el hecho de que un contribuyente que hubiera perdido su vivienda por impago en términos fiscales tuviera una ganancia patrimonial.
Un contribuyente que no fuera capaz de pagar las cuotas hipotecarias se enfrentaba a una ejecución o, en algunos casos, negociaba una dación en pago, es decir, el contribuyente saldaba la deuda con su entidad financiera a cambio de la vivienda y de ese trámite derivaba una ganancia patrimonial. Con la ley vigente hasta el 4 de julio esto suponía pagar a Hacienda por el supuesto beneficio fiscal.
Con el cambio normativo incluido en el real decreto‐ley la plusvalía derivada de la dación en pago quedará totalmente exenta. Lo mismo sucederá si el beneficio procede de una ejecución hipotecaria. Esta exención está limitada a la vivienda habitual y será aplicable siempre y cuando el contribuyente no disponga de otros bienes para afrontar el pago de la totalidad de la deuda. Esta nueva normativa tiene efectos retroactivos a partir de enero de 2014 y los ejercicios anteriores no prescritos. Lo cual significa que si un contribuyente ya asumió a partir del ejercicio de 2010 la tributación por una dación en pago que generó una plusvalía, podrá reclamar a Hacienda que le devuelva el dinero ya pagado. Esta misma medida se aplicará en el caso del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, tributo recaudado por los ayuntamientos en función del incremento del valor catastral.
 

El Banco Santander baja el precio de su hipoteca

El Banco Santander ha rebajado en diez puntos básicos el diferencial de su hipoteca estrella, igualando la oferta de la Hipoteca Naranja de ING Direct. A partir del 30 de junio, el diferencial aplicado al euríbor será del 1,89% con un interés el primer año del 2,85% cumpliendo una serie de condiciones. Es preciso llevar la nómina o pensión superior a 2.000 euros al mes, domiciliar tres recibos, realizar tres usos trimestrales de tarjetas y contratar seguro de hogar. Sin esta vinculación, el diferencial se eleva al 2,89%. Para primeras viviendas, la entidad financia el 80% del menor de los valores de tasación o compra hasta 30 años.
El banco lanzó su hipoteca el pasado enero, poniendo con ella en marcha la primera campaña masiva de oferta hipotecaria desde que diera comienzo la crisis. Unos meses antes, Bankinter había lanzado un préstamo hipotecario con un diferencial del 1,95%, la Hipoteca Sin Más, que es la única del mercado que prevé explícitamente la dación en pago. Estos movimientos fueron imitados por ING Direct, que estableció su Hipoteca Naranja al mismo precio que la del Banco Santander, para después rebajarla al 1,89%, la misma oferta que ahora oferta el Santander.
Otros bancos podrían seguir los pasos de estas tres entidades, ya que el sector inmobiliario comienza a dar síntomas de estabilización y el precio de los inmuebles parece haber tocado suelo. Las entidades esperan que la oferta de crédito se recupere gradualmente.
 

Con la reforma fiscal la ganancia patrimonial por dación en pago estará exenta en el IRPF

La reforma fiscal incluirá la exención de tributar en el IRPF la ganancia patrimonial derivada de la dación en pago de la vivienda habitual, así como la exención de la plusvalía municipal. En la actualidad cuando se entrega la vivienda como dación en pago si el valor de la deuda saldada superaba el valor de la vivienda la plusvalía que se generaba se interpretaba como una ganancia y, por lo tanto, se debía tributar. Hasta ahora, las ganancias patrimoniales por daciones en pago solo estaban exentas del pago de impuestos cuando los deudores hipotecarios estuvieran situados en el denominado umbral de exclusión.

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