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Se anula por primera vez la adjudicación de un piso a un banco

El juez Fernández Seijó, titular del Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona ha dado un paso más en la protección al deudor hipotecario, al devolver la vivienda a una deudora basándose en que perdió su casa por no haber podido alegar la existencia de cláusulas abusivas durante el proceso de ejecución. Se trata de un fallo en el que la defensa de la deudora pidió la anulación de dos cláusulas por abusivas -en concreto, de vencimiento anticipado y de intereses moratorios‐, así como la nulidad del procedimiento de ejecución hipotecaria que provocó la pérdida de la vivienda por parte de la afectada, y que fue dictado en su día por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Gavá a instancia de la entidad financiera.
La ejecución que ahora se anula se basó en el impago de cinco cuotas de la hipoteca, una suma que representa un 1,38% del total de plazos pactados. Ello lleva a Fernández Seijó a determinar que cuantitativamente el retraso afecta a un porcentaje muy reducido de los compromisos económicos. No habría, por tanto, un incumplimiento grave que justificara la ejecución.
 

Las rebajas en las hipotecas tienen los meses contados

Las rebajas de las que vienen disfrutando los hipotecados con préstamos ligados al euríbor tienen los meses contados. A partir del verano, el abaratamiento de los créditos con revisión anual será más que discreto. Se pasará de descuentos en las cuotas de más de 600 euros anuales a descuentos, en el mejor de los casos, de unos 150 euros. La causa es la estabilización del principal índice hipotecario. El euríbor encadena ya seis meses en la franja del 0,5%, lo que provoca que su cotización cada vez diste menos de la que marcaba hace un año. Así, agosto (0,877%) y septiembre (0,740%) pondrían fin a las grandes rebajas de las cuotas. El euríbor, siempre que siga en el 0,5%, estaría solo tres y dos décimas, respectivamente, por debajo. Situación que supondría una variación mínima a la baja de los desembolsos mensuales, de 13 euros en agosto y de 8 en septiembre. Estas rebajas se experimentarían en una hipoteca media de 120.000 euros a 20 años y un euríbor +1%. Sus cuotas descenderían de 592 euros a 579 el octavo mes del año y de 587 a 579 el noveno. Bajada que se traduciría en 156 y en 96 euros al año. Un panorama al que tendrán que enfrentarse mucho antes los hipotecados con revisión semestral. A los que les toque renovar su crédito a la tasa de abril, apenas verán reducirse su pago mensual en 7 euros. El índice hace medio año marcó 0,650%. Hoy está en el 0,528%. La tasa del euríbor de abril ‐mínimo histórico‐, sí que supondrá aún un balón de oxígeno para los hipotecados de revisión anual. Su desembolso mensual se reducirá cerca de 50 euros (casi 600 al año), siempre que los contratos no contengan una cláusula suelo o un alto diferencial.
Mirando al futuro, todo indica a que el euríbor seguirá por los suelos. Una situación que, al menos, evitaría el encarecimiento de las hipotecas. Los expertos auguran que, como mínimo, se mantendrá en los niveles actuales hasta finales de 2013. Ya habría descontando la bajada de los tipos del 0,75% al 0,5% anunciada por BCE.

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Fuente: El Mundo

Publicado el: 15/05/2013 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
Los bancos no podrán tener una participación de más del 10% en las tasadoras

La banca deberá reducir sus participaciones en firmas tasadoras por debajo del 10% del capital en el plazo máximo de un año, de acuerdo con una enmienda del Grupo Popular al proyecto de Ley de Medidas Urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios. Idéntica regla regirá para cualquier otro tipo de empresa e, incluso, personas físicas “relacionadas con la comercialización, propiedad, explotación o financiación de bienes tasados por aquellas”.  
El paquete de enmiendas del grupo popular aborda innumerables aspectos ligados al mundo hipotecario. Entre ellos, se flexibilizan las condiciones para que una familia de las calificadas como en situación de extrema debilidad ‐todos los miembros en paro y sin recursos para impedir la ejecución de la hipoteca‐ pueda exigir a su banco que le reestructure la deuda, le aplique quitas o periodos de carencia en el pago de las cuotas e, incluso, que se le condone con la entrega del piso. Además, la enmienda del PP establece que las entidades deberán aceptar la reestructuración de deuda en casas hasta 400.000 euros.  
La propuesta del PP introduce medidas también para proteger a los avalistas y permitir al propio deudor sugerir un plan de refinanciación, a aprobar por el banco.
Una de las novedades de la reforma hipotecaria es que limitará el interés de demora a tres veces el interés legal del dinero.

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Fuente: El Economista

El Gobierno prepara otro paquete de actuaciones frente a los desahucios

La presión social logró que el Gobierno moviera ficha frente al drama de los lanzamientos en lo que calificó de “primera fase de medidas de protección de los deudores hipotecarios”. Fuentes solventes confirman que ya hay otras iniciativas en estudio y muy avanzadas. De momento, las actuaciones han ido dirigidas a evitar los lanzamientos durante dos años y a constituir un Fondo Social de la Vivienda. De hecho, una de las normas más esperadas del nuevo periodo de sesiones es la que recoge estas propuestas, tras el acuerdo de los grupos para que el decreto ley del Gobierno fuera tramitado como proyecto de ley después de su convalidación por la Cámara Baja a finales de noviembre.
Desde el equipo económico del Ejecutivo destacan que hasta ahora se ha puesto la atención en las medidas paliativas adicionales a corto plazo, pero que están convencidos de que se pueden hacer más cosas “sin demagogia” frente a este problema. Siempre teniendo en cuenta ‐precisan‐ que los cambios legales no afecten “negativamente” a la banca ni a la financiación de la construcción de nuevas viviendas ni al principio básico en materia de seguridad jurídica “de que las deudas se pagan”.
Entre las medidas en las que el Gobierno está trabajando está la limitación de los intereses de demora, que son cláusulas penales por cumplimiento tardío, no intereses remuneratorios. Hasta ahora, lo normal es que las entidades financieras incluyeran en sus contratos de préstamo o créditos hipotecarios intereses de demora del 20,5%. Según los expertos, hay dos medidas susceptibles de ser aplicadas: la de limitar legalmente el tipo de los intereses de demora y la de limitar el importe y las cuotas que devengan tales intereses. El segundo cambio que se prepara afecta a las hipotecas con cláusulas abusivas. El Gobierno quiere acabar con su comercialización. En ello influyen las consultas de algunos jueces españoles al Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre su legalidad. Un ejemplo son las cláusulas suelo. 

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Fuente: La Razón

El Euribor cae por debajo del 0,6%

El euríbor cayó por primera vez en la historia por debajo del 0,6% en su cotización diaria y todo parece indicar que se encamina hacia un nuevo descenso este mes. En medio de una recesión profunda y tras cuatro años de crisis, el fuerte descenso del indicador ‐que ha retrocedido desde más del 5% en el verano del 2008 hasta el nivel actual‐ supone un alivio para miles de hipotecados, que han visto cómo sus cuotas mensuales caían en picado en los últimos años. Pero no es así para todos. Buena parte de la cartera hipotecaria, contratada en los tiempos en los que los tipos y el euríbor estaban mucho más altos, cuentan con cláusulas suelo. Las asociaciones de consumidores denuncian que muchos usuarios desconocían la existencia del suelo en sus hipotecas y hay ya sentencias que les han dado la razón o que han considerado abusivas estas prácticas, aunque no siempre.  
Desde el punto de vista de la gestión bancaria, el establecimiento de un suelo merece los elogios de los analistas, ya que, protege el margen financiero en periodos de tipos bajos como los actuales. Ahora, además, la banca tiene el problema de que le cuesta financiarse en los mercados, por lo que puede encontrarse con que su cartera le produce rendimientos negativos. Sería así en casi todos los casos de no ser por la ayuda del Banco Central Europeo y sus préstamos masivos a la banca española a tres años y al 1%.

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Fuente: La Vanguardia

Los intereses de demora, las costas y las comisiones bancarias doblan la deuda hipotecaria

Intereses de demora, costas y comisiones bancarias por el impago de mensualidades pueden duplicar la deuda hipotecaria una vez que el banco decide ejecutar el préstamo hipotecario por impago e iniciar el procedimiento de desahucio. Estos son tres de los principales problemas que Gobierno y PSOE tendrán que despejar en sus negociaciones si quieren acabar con el actual panorama de desahucios. El problema es que cuando se inicia el procedimiento, la Ley de Enjuiciamiento Civil permite que la entidad bancaria dé por vencida la totalidad del préstamo, aunque no se haya producido más que el impago de una sola de las cuotas. Esto quiere decir que el banco puede reclamar en ese momento todo lo adeudado por el capital e intereses ordinarios y, además, los intereses de demora, en este caso por la totalidad del préstamo. Esta situación ha venido siendo denunciada por los registradores de la propiedad durante los últimos años y por los jueces en los últimos meses, ya que en muchas ocasiones consideran que se roza la usura. Estos intereses suponen por término medio algo más del 20%, aunque en ocasiones los dígitos sobrepasan esas cifras, apoyándose en el vacío legal y en una jurisprudencia que en muchas ocasiones los ha considerado procedentes a la vista del incumplimiento del deudor. Con la exigencia del capital más los intereses legales hacen inviable cualquier solución y agravan alarmantemente la insolvencia del deudor de la que ya no va a poder salir.
La solución pasaría por limitar los tipos de los intereses de demora y la segunda limitar el importe y las cuotas que devengan intereses de demora, al menos a sólo la deuda existente en el momento de la ejecución por el juzgado. El problema de las costas judiciales es que en muchas ocasiones también se calculan sobre el total de la hipoteca y no sobre la cantidad adeudada en el proceso. Además, existe una amplia discusión sobre si deben acumularse o no los impagos reiterados, ya que unos jueces los tratan como un solo asunto mientras que otros los separan.

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Fuente: El Economista

Las ofertas de los bancos para vender sus pisos

En apenas tres años, bancos y cajas han pasado de acudir a las ferias inmobiliarias para informar sobre sus hipotecas a rivalizar, codo con codo, con promotoras y comercializadoras para lograr vender un piso.  
Más de 60 entidades, nacionales e internacionales, han confirmado su participación en la edición del certamen que se celebrará entre los próximos días 19 y 21 en Madrid y las previsiones de Planner Reed, firma organizadora del evento, apuntan a que el número de expositores se duplique hasta 120. Entidades como Santander, Catalunya Caixa, Bankia, Sabadell, ING, La Caixa y Popular asistirán con el objetivo de dar salida a su cartera de activos adjudicados. Estos bancos acudirán a través de sus filiales inmobiliarias Altamira Real Estate, Solvia, Aliseda y Servihabitat. La propuesta de los bancos nada tendrá que envidiar a la de los promotores y serán pisos a estrenar. Así, muchas de ellos, procederán de adjudicaciones de inmobiliarias que no han podido pagar sus deudas y han recurrido a la fórmula de canjear pasivo por inmuebles. Entre estas viviendas, se encuentran una promoción de más de un centenar de casas que Solvia, filial del Sabadell, venderá con una rebaja del 40% sobre el precio inicial, de un residencial promovido por Baluarte. Para el resto de inmuebles, Sabadell ha decidido realizar una rebaja mínima del 15% sobre el precio inicial de esos pisos. 
La mayoría de las viviendas que lleven los bancos estarán situadas en Madrid y en grandes urbanizaciones de alrededores como Seseña (Toledo) y Yebes (Guadalajara). En esta localidad alcarreña, Santander presentará una agresiva oferta para la promoción Corona de Valdeluz. Así, ofrecerá a los visitantes de la feria viviendas de cuatro dormitorios a partir de 135.000 euros.
Catalunya Caixa apuesta por otro tipo de ganchos para atraer a los compradores. “Después de haber realizado ya un ajuste de los precios iniciales, apostamos por ofrecer soluciones ante las reticencias que nos manifiestan los compradores potenciales a la hora de tomar la decisión de adquirir una vivienda. Ofrecemos la garantía del precio mínimo de la vivienda, además de un descuento de los gastos derivados de la compra, incluimos una protección contra el desempleo y disponemos, también, de un plan renove para facilitar el cambio de domicilio, además de ofrecer unas óptimas condiciones de financiación para facilitar unas cuotas de pago mensuales asumibles.”, señala la entidad.

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Fuente:Expansión
 

Aliviar las hipotecas ya es una prioridad

En poco más de un año, las Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) ha conseguido paralizar casi un centenar de desalojos forzosos en distintas ciudades españolas. Amplificadas por el 15-M, se han convertido en victoria de un movimiento que ha tenido gran eco ciudadano, mediático y que se mueve muy bien por las redes sociales. Lo ha tenido la paralización de los desahucios y también la exigencia de una reforma de la ley hipotecaria que contemple la dación en pago con carácter retroactivo, que los deudores puedan quedarse en las viviendas afectadas pagando un alquiler social y que se paren los desahucios pendientes. El impacto ha sido tal que ha obligado a los partidos políticos a posicionarse.  “En poco tiempo las PAH han conseguido colocar el problema de los desahucios primero en la agenda mediática, judicial, con dos sentencias favorables a la dación en pago (de las audiencias de Navarra y Girona), y luego en la política”, señala Jaime Pastor, profesor de Ciencias Políticas de la UNED. “El de la PAH es un movimiento de conquistas parciales”, dice. Asegura que “el tema continuará en la agenda pública” y el próximo Gobierno “tendrá que plantear alguna medida”.   
El catedrático José García Montalvo apunta que la ley hipotecaria ya contempla la dación, pero que encarecería las cuotas. Y sobre la dación retroactiva recuerda que “legalmente no hay forma, porque son contratos ya firmados”. Su apuesta pasa por “facilitar al máximo la dación voluntaria” con acuerdos individuales entre endeudados y deudores. La CECA recuerda que modificar la ley “supondría un beneficio para una minoría de prestatarios, a cambio de perjudicar a la mayoría que cumple puntualmente con sus obligaciones de pago”. La Asociación Española de Banca (AEB) apunta que “algunos cambios que se barajan podrían excluir en el futuro a amplias capas de la población del acceso al crédito hipotecario” y que, en cualquier caso, las medidas que se adoptasen “no deben tener carácter retroactivo”. La AEB apela a medidas sociales para “paliar la situación de las familias que han perdido sus viviendas”. “Los problemas sociales no se pueden solucionar modificando aspectos técnicos del sistema hipotecario”, concluye, tras asegurar que antes de iniciar una ejecución hipotecaria las entidades “analizan todas las posibilidades de renegociar con el cliente".

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Fuente:El País

Euríbor bajo sospecha

La Comisión Europea ha anunciado una investigación sobre algunas entidades financieras que podrían, a través de instrumentos derivados sobre el euríbor, haber alterando la normal formación del precio del indicador, infringiendo las leyes europeas de competencia. Se comenta que si así fuera, resultaría que una gran parte de los hipotecados españoles podrían haber pagado de más en las cuotas mensuales, al menos durante un tiempo.  
El euríbor mantiene una diferencia respecto al tipo oficial ligeramente superior al 0,6%. Si, como señalan la mayoría de los expertos, el Banco Central Europeo, más pronto que tarde, rebaja el precio oficial (ahora en el 1,5%), lo lógico sería esperar que, a la par y con mayor o menor celeridad, también disminuyera la cotización del euríbor y, con ello, el coste de las letras mensuales de las hipotecas. Pero no para todos, ya que puede que quienes decidan hipotecarse en el futuro no utilicen el euríbor como base, recordando que el Banco de España pretende sustituir este indicador por el inerest rate swap (IRS) a cinco años, lo que supondría una mayor estabilidad en las cuotas mensuales que, sin embargo, serán más elevadas.

#cambiar-hipoteca#

Fuente: El País

Adicae presenta una moratoria de tres años para procesos judiciales y embargos

El presidente de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae), Manuel Pardos, ha presentado a la Oficina Económica del presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, una propuesta de moratoria que paralice los procesos judiciales y los embargos hipotecarios. La iniciativa, que ha sido presentada bajo la forma de Real Decreto, pretende ser una solución "inmediata y efectiva" y va dirigida a todos aquellos deudores que, con independencia de las condiciones de su préstamo, "se encuentren en grado determinado de dificultades económicas". Según Adicae, el objetivo del Real Decreto es que los consumidores puedan "tomar aire sin que penda de un hilo la posibilidad de ser objeto de un proceso judicial, que además lo dejaría con una deuda de por vida". La asociación ha asegurado que esta medida no tiene "ni el mismo contenido, ni enfoque, ni finalidad" que la adoptada por el Gobierno en el año 2008. Para Adicae, esa moratoria ha sido "una mera carencia subvencionada, ya que muy pocas hipotecas han podido beneficiarse de ella". La organización ha indicado que, de los 6.000 millones de euros habilitados en la línea del ICO para dicha propuesta, "sólo se han utilizado 73, un 0,08% del total". El Real Decreto de Adicae va dirigido a los deudores que tengan contratado un préstamo o crédito hipotecario destinado a la adquisición de su vivienda habitual, concedido por entidades financieras y empresas por un importe de hasta 200.000 euros, ampliable hasta 300.000, por un periodo máximo de tres años. Este límite temporal podría ampliarse otros dos años "siempre que existan más posibilidades de recuperación económica de la unidad familiar y por tanto de cumplimiento de las obligaciones hipotecarias adquiridas", según reza el Real Decreto. El solicitante deberá haber incurrido en tres o más impagos de la cuota hipotecaria mensual y las causas deben guardar relación con situaciones de desempleo, reducción de la jornada laboral, enfermedad de larga duración o sostenimiento de personas dependientes. De igual forma, Adicae pretende que también se beneficien de la moratoria aquellos deudores contra los que ya se haya iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria y que no haya concluido.

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Fuente: La Vanguardia

 

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