Noticias sobre Contrato hipotecario

Como hemos visto en la primera parte de este artículo, es sencillo cometer errores al hipotecarnos que nos pueden salir muy caros. Hoy repasaremos alguno más que nos ha quedado pendiente y que conviene también tener en cuenta, principalmente relacionados con el vínculo entre nuestra situación económica y la deuda que asumimos, así como los pasos previos a la selección de la casa que vamos a comprar.

1. Endeudarse más de lo necesario. Una medida que se puede utilizar para determinar cuál es el máximo de deuda asumible es la llamada capacidad de endeudamiento o, lo que es lo mismo, el porcentaje de los ingresos que podemos destinar a cubrir deudas sin tener problemas económicos.

Se calcula que un 40% es un tope generoso, entendiendo que en él no solo se incluye la hipoteca, sino otros elementos como otros préstamos, las tarjetas de crédito o compras a plazos. Según el Banco de España la cuota media a pagar para la hipoteca no debería superar el 30% de nuestros ingresos netos mensuales.

2. Comprar por impulso sin informarse ni comparar. Aunque nos enamoremos de la primera casa que veamos, es bueno seguir buscando y comparar precios, características y condiciones. Esto nos será de gran ayuda a la hora de realizar una oferta para no poner sobre la mesa cantidades ínfimas que hagan que no se nos tome en serio, y tampoco pagar más de la cuenta. Tanto en la compra de la vivienda como en la búsqueda de la mejor hipoteca la información es poder. Por eso, te recomendamos que consultes nuestro comparador para ver qué hipotecas son las mejores para ti.

3. No pensar en el futuro o en aspectos fundamentales del entorno de la vivienda antes de comprarla. Antes de decidir comprar una vivienda conviene pensar en si satisfará nuestras necesidades a largo plazo. Por ejemplo, necesidades de espacio, si tenemos en mente formar una familia o ampliarla. Es importante también ver aspectos que van más allá de la estructura como el entorno de la vivienda o los servicios a los que tendremos acceso: el transporte público, la distancia con un centro de salud, las escuelas, etc.

4. No conocer las implicaciones de convertirnos en propietarios. Además de pagar las cuotas de la hipoteca, tendremos que asumir otros gastos como los de los servicios de agua, gas, luz y pagar impuestos como el IBI. Por otra parte tenemos que ver cuáles serán los costes de la comunidad y si hay alguna reforma pendiente que nos va a obligar a desembolsar una importante cantidad de dinero.

5. Obviar el alquiler como opción. Si no encontramos la vivienda adecuada a nuestras necesidades o nuestras posibilidades económicas, será un error hacer una inversión de la que probablemente nos arrepintamos con el tiempo.

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Con la reciente sentencia del Tribunal Supremo en la que falla en favor de los bancos y obliga al cliente a asumir el pago del impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) la respuesta a esta pregunta toma un nuevo rumbo.

Hasta el momento, los usuarios de hipotecas habían visto como la justicia apoyaba sus reclamaciones en cuanto a cláusulas abusivas como las cláusulas suelo, sin embargo han sufrido un pequeño revés con la última de las sentencias que se ha hecho pública.

A pesar de que en diciembre de 2015, el Alto Tribunal había declarado que suponía un abuso al cliente que los bancos le cargasen con todos los gastos de constitución de la hipoteca, ahora indica que en el caso del impuesto sobre actos jurídicos documentados, no es el banco sino el cliente quien tiene que asumir su coste.

Teniendo esto en cuenta y para saber si compensa al usuario reclamar los gastos de constitución de la hipoteca, nos paramos primero a averiguar a partir de que cantidad reclamada sería beneficioso tomar medidas. Según la mayoría de los abogados, solamente las demandas en las que se superen los 2.000 euros resultan rentables. Eso, incluyendo el total de los gastos pero ¿qué gastos podemos reclamar?

1. Los del registro de la propiedad
2. Los derivados del notario y la gestoría cuando el banco acude a ella para formalizar la hipoteca.
3. La tasación de la vivienda, recordando que el banco no puede imponer la tasadora.
4. El impuesto de actos jurídicos documentados, que el Tribunal Supremo ya ha indicado que tiene que asumirlo el cliente.

Estos gastos podrían suponer del media unos 3.000 euros aunque la mayor parte correspondería al AJD, por lo que siguiendo los criterios de la mayoría de profesionales es posible que no compense económicamente hacer una reclamación judicial solo para recuperar los gastos de constitución de la hipoteca.

Los datos del Instituto Nacional de Estadística apuntan a un incremento de la firma de hipotecas en el 2016 y, pese a que todo apunta a que las últimas resoluciones judiciales sobre las cláusulas suelo o los gastos de gestión de la hipoteca encarecerán previsiblemente las hipotecas, esta tendencia seguirá en alza este año.

No existen soluciones mágicas ni conseguiremos resolver el problema sin hacer renuncias pero sí podemos seguir algunas pautas para resolver la crisis con las menores consecuencias posibles.

5 consejos sobre cómo conseguir una buena hipoteca

La Fundación de las Cajas de Ahorro (Funcas) considera que el papel de la construcción será tarde o temprano significativo en la recuperación económica.
En el último número de Cuadernos de Información Económica que edita Funcas se incluye un análisis de los investigadores Santiago Carbó y Francisco Rodríguez sobre el papel del ladrillo en los próximos años. Ambos expertos consideran que el sector inmobiliario ha realizado ajustes de precios por la crisis, que han supuesto una rebaja de las viviendas de entre el 30% y el 40% desde los niveles máximos del año 2008. Atisban una recuperación incipiente, a la vista de la mejora de los datos sobre transacciones y el crecimiento de los contratos hipotecarios. Es por eso que esperan que los precios de las viviendas comiencen a crecer a del año 2015 en adelante, aunque de forma moderada, ya que los altos niveles de desempleo y de endeudamiento aún afectarán a la demanda.
Funcas sugiere que el ladrillo va a ser uno de los motores de la economía. Y recuerda que los datos de afiliación a la Seguridad Social en el mes de febrero arrojaron 96.909 nuevos ocupados, de los cuales 26.068 pertenecían al sector de la construcción.
 

Un juzgado de Madrid ha anulado las cláusulas suelo de 67 contratos hipotecarios y también ha condenado a la entidad bancaria a devolver lo que cobró con exceso ya que considera que el “trastorno económico” que le supondrá será “mucho menor” que el que causó al aplicar esta cláusula abusiva. En la sentencia del Juzgado de lo Mercantil número 12 de Madrid se indica que las cláusulas analizadas “no cumplen con el requisito de transparencia” porque “falta información suficientemente clara” y se insertaban de manera conjunta con las cláusulas techo “como aparente contraprestación de las mismas”.
Fuentes del BBVA indicaron que la entidad recurrirá ante la Audiencia Provincial de Madrid, ya que “respeta el contenido de la sentencia, aunque no comparte los criterios”.

La Unión Europea dio el visto bueno definitivo a la Directiva sobre hipotecas que supone la primera legislación europea en el ámbito hipotecario. La norma, que recibió el respaldo de la Eurocámara el pasado septiembre, y que los países deberán transponer en un plazo de dos años, supondrá que los compradores de vivienda estarán mejor asesorados sobre los costes y consecuencias de asumir una hipoteca para acabar con la concesión de créditos descontrolados y evitar situaciones como las vividas en España, donde cientos de familias han sido desahuciadas.
Las nuevas reglas, que obedecen al documento propuesto por el eurodiputado español Antolín Sánchez Presedo, contemplan, entre otros extremos, impedir a los Estados oponerse a la dación en pago acordada entre el cliente y su banco, imponerles el deber de buscar el mejor precio por la venta de la propiedad en las ejecuciones o exigir a los países que faciliten el pago, protegiendo a los consumidores y evitando el sobreendeudamiento a largo plazo. Gracias a la Directiva, el consumidor dispondrá de un periodo obligatorio de reflexión de siete días antes de firmar un contrato hipotecario, o bien del mismo periodo de siete días para retractarse tras la firma, a elección de los países.
Además, la norma contempla una batería de obligaciones para las entidades bancarias a la hora de informar, asesorar y vender productos hipotecarios antes de firmar cualquier contrato. Así, el consumidor tendrá que recibir, bien en papel, bien en formato electrónico, información general “clara y comprensible sobre los contratos” con el objetivo de que conozcan el coste total del crédito y las consecuencias financieras a largo plazo. A estas garantías se suman que los bancos o entidades financieras concedentes del crédito tendrán que ofrecer al consumidor información personalizada para comparar los créditos disponibles en el mercado. Además, la normativa habla de que las entidades deberán tener lo que denomina de una “tolerancia razonable” antes de proceder a las ejecuciones. Y en los casos en que la deuda no quede saldada con la ejecución, los Estados “deberán garantizar la protección de las condiciones mínimas de subsistencia (...) evitando el endeudamiento a largo plazo”.

simulador hipoteca

Fuente: El Economista, Expansión

La Unión Europea ha dado el visto bueno definitivo a la Directiva sobre hipotecas cuya importancia no se le escapa a nadie ya que supone, nada menos, que la primera legislación europea en el ámbito hipotecario.
La norma, que recibió el respaldo de la Eurocámara el pasado septiembre, supondrá que los compradores de vivienda estarán mejor asesorados sobre los costes y las consecuencias de asumir una hipoteca y más protegidos en caso de impago para acabar con la concesión de créditos descontrolados y evitar situaciones como las vividas en España donde cientos de familias se han visto desahuciadas de sus casas.
Las medidas contempladas en la norma son de lo más ambiciosas. Y es que, entre otros extremos, la Ley exigirá una "tolerancia razonable" antes de proceder a los desahucios, limitará los cargos por impago, impedirá a los Estados miembros oponerse a la dación en pago acordada entre las partes, impondrá el deber de buscar el mejor precio por la venta de la propiedad en las ejecuciones y exigirá a los países de la UE que faciliten el pago, protegiendo a los consumidores y evitando el sobreendeudamiento a largo plazo.
Las nuevas reglas que obedecen, precisamente, al documento propuesto por el eurodiputado español Antolín Sánchez Presedo, se adaptarán a los distintos mercados hipotecarios de los Estados miembros, si bien la información al consumidor tendrá que presentarse en un formato homogéneo en todo el continente. Los Estados contarán a partir de ahora con un plazo de dos años para incorporar la normativa.
Gracias a la Directiva, el consumidor dispondrá de un periodo obligatorio de reflexión de siete días antes de firmar un contrato hipotecario, o bien del mismo periodo de siete días para retractarse tras la firma. La decisión de optar por una u otra modalidad la tendrá cada país.
Además, la Directiva contempla una batería de obligaciones para las entidades bancarias a la hora de informar, asesorar y vender productos hipotecarios antes de firmar cualquier contrato. De este modo, el consumidor tendrá que recibir, bien en papel, bien en formato electrónico, información general "clara y comprensible sobre los contratos" con el objetivo de que conozcan el coste total del crédito y las consecuencias financieras a largo plazo.
A estas garantías se suman que los bancos o entidades financieras concedentes del crédito tendrán que ofrecer al consumidor información personalizada para comparar los créditos disponibles en el mercado y tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de suscribir la hipoteca.
La norma europea dispone, por otro lado, que los gobiernos no podrán impedir la dación en pago, que supone saldar la deuda hipotecaria con la entrega de la vivienda al banco.
La Directiva prohíbe excluir esta posibilidad cuando así lo haya pactado el cliente con su banco, bien en la firma del contrato o si aceptasen esta solución de mutuo acuerdo en un momento posterior. Además, la normativa habla de que las entidades financieras deberán tener lo que denomina de una "tolerancia razonable" antes de proceder a las ejecuciones. A ello añade que en los casos en que la deuda no quede saldada con la ejecución, los Estados miembros "deberán garantizar la protección de las condiciones mínimas de subsistencia y establecer medidas para facilitar el reembolso evitando al mismo tiempo el endeudamiento a largo plazo".

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Fuente: El Economista

Los procedimientos de desahucio iniciados en los juzgados españoles en los nueve primeros meses de este año ascendieron a 58.604, un 12,9% menos que en el mismo periodo de 2012, según la estadística presentada por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ).
Entre julio y septiembre, se registraron 17.009 ejecuciones hipotecarias, un 16,3% menos que el trimestre anterior, cuando la cifra fue de 20.323. Las comunidades con más lanzamientos fueron Cataluña (3.885), Comunidad Valenciana (2.459) y Madrid (1.671). La caída se produjo en la mayor parte de las comunidades, especialmente en la Comunidad Valenciana, con un descenso del 35,8% en los nueve primeros meses de 2013, seguida de Navarra (‐29,9%) y Baleares (‐25,8%), mientras que en Asturias las ejecuciones hipotecarias aumentaron un 13,4%, en Galicia un 3,5% y en Castilla y León un 2,7%, siempre según el informe del CGPJ.
No obstante, un tercio de los desahuciados queda excluido de la dación en pago. El Código de Buenas Prácticas promovido por el Gobierno central para fomentar esta práctica ha excluido a un tercio de las familias afectadas por un proceso de desahucio, según una encuesta estatal de más de 11.000 casos realizada por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) y publicada el pasado 10 de diciembre. El motivo es que las hipotecas contraídas por la mayoría de afectados tenían un valor superior a 200.000 euros, cifra que marca el Código como límite para acogerse a la dación. En Madrid y Barcelona, el número de afectados aumenta: el 51,09% de encuestados de Barcelona y el 48,5% de Madrid no se ha podido acoger a la norma, hecho que, según la portavoz de la PAH, Ada Colau, hace que el Código de Buenas Prácticas, en vigor desde 2012, sea una medida “pensada para los bancos, no para las personas”. Colau también ha alertado de que el número de excluidos por el código puede ser mayor debido a cuestiones relativas a los avales presentados en el contrato hipotecario, los ingresos anuales de las familias y otros criterios de exclusión social.

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Fuente: El País, El Mundo, El Economista y La Gaceta