Noticias sobre Sector financiero

Los activos tóxicos del ‘ladrillo’ continúan creciendo y en los balances de los bancos hay cada vez más inmuebles que las entidades financieras se quedan por el impago de créditos. Ese problema es el que ha hecho necesario sanear el grupo Bankia con dinero público y ha provocado la salida de Rodrigo Rato de la entidad. Las cifras recién publicadas de Banco Financiero y de Ahorros (BFA) y de su filial Bankia completan la fotografía del riesgo inmobiliario del sector financiero. Bancos y cajas cerraron 2011 con más de 180.000 millones de euros en activos tóxicos, de los que más de 100.000 son créditos problemáticos y unos 85.000 millones son pisos, oficinas, solares, promociones y otros activos recibidos por impago de deudas. En su informe de estabilidad financiera, el Banco de España cifraba en 184.000 millones el volumen de activos inmobiliarios “potencialmente problemáticos” (créditos morosos, subestándar y esos activos adjudicados).
La otra partida clave es la de los inmuebles adjudicados. Se trata de pisos, oficinas, solares y promociones que los bancos se han quedado (por embargo o dación en pago) ante el impago del crédito con que se financió su compra. El cómputo arroja una cifra de 85.000 millones entre los que predomina el suelo (36.000 millones), seguido por las promociones acabadas o en construcción (23.000 millones) y por los pisos y viviendas embargados a particulares (15.300 millones). También se incluyen aquí participaciones en inmobiliarias por 6.000 millones como las que se han quedado los bancos al canjear deuda por acciones. La banca ha realizado provisiones o correcciones de valor sobre esos activos por importe de unos 30.000 millones, de los que la mitad están destinados al suelo. Quedarían más de 50.000 millones netos en los balances de las entidades. Por tanto, entre créditos morosos y subestándar y activos inmobiliarios adjudicados quedan más de 120.000 millones problemáticos sin provisionar.

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Fuente:El País

La reforma financiera nace con vocación de ser la definitiva y conseguir, al margen del saneamiento del sector, que de verdad vuelva a fluir el crédito porque, de lo contrario, coinciden los expertos, muy pocas cosas cambiarán en el mercado inmobiliario. Si bien es cierto que el porcentaje de demanda solvente ha caído en picado por el recrudecimiento de la crisis y el aumento del paro, lo cierto es que continúa existiendo interés por adquirir viviendas a la espera de una mejora de las condiciones de financiación. Las ventas retrocedieron en marzo un 22,7% respecto al mismo mes de 2011 hasta sumar apenas 25.464 transacciones, por lo que encadenan ya 13 meses a la baja.
En cuanto a los precios, se comenta que se tome la estadística que se tome, todas, públicas y privadas, reflejan que los descuentos cada vez son mayores, en especial en aquellas zonas donde se acumula más stock sin vender. En términos acumulados desde que los pisos alcanzaron sus precios máximos, finales de 2007, las casas cuestan hoy de media casi un 30% menos que entonces. Ese es el promedio, pero es que existen poblaciones donde los inmuebles se han depreciado más del 40% en los últimos cuatro años. Con precios y ventas bajo mínimos y un excedente de casi 700.000 viviendas es lógico asistir a caídas en la producción estratosféricas. Valga como muestra pensar que mientras que en 2006 se alcanzó la mítica cifra de más de 900.000 viviendas iniciadas, el año pasado no se llegó ni a 100.000. El Ejecutivo ultima un plan de incentivos a la rehabilitación capaz de compensar la sangría en el empleo que continúa provocando esta parálisis de la edificación.

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Fuente: Cinco Días

El Gobierno estudia modificar la Ley del Suelo vigente para elevar las valoraciones de los terrenos destinados a edificar viviendas y evitar que se puedan expropiar como si fueran rurales -a un precio mucho menor-, como ocurre con la norma actual. Se trata de un pequeño cambio que podría ser favorable para los sectores inmobiliario y financiero. El Ministerio de Fomento quiere “dar seguridad jurídica” y volver a referenciar las valoraciones de los suelos a las ventas de activos similares en sitios cercanos. Es decir, por el método comparativo y no por el de capitalización de rentas, que se usa para los activos rurales y por el cual se miden, fundamentalmente, las expectativas agrícolas del terreno en cuestión (mucho menores que las inmobiliarias). De esta forma, la modificación legal que se estudia servirá “para que no se expropien a precio de patatal unos solares con expectativas económicas, pero que están parados por la crisis”, explican fuentes cercanas a Fomento. Esta modificación es “el escenario principal” y una de las “prioridades” del Ejecutivo en materia de vivienda, según fuentes parlamentarias. La idea es “alterar las valoraciones, para que las tasaciones sean más favorables al titular del suelo”, agregan fuentes cercanas a Fomento.  
Con la modificación los balances de los bancos mejorarían (no así la provisión de suelo, del 80%). “Esto significaría que los bancos van a poder ajustar el valor de sus activos; el nuevo valor (expropiatorio) estaría más cerca del valor apuntado en los balances que del valor real”, apunta Lucio Rivas, director de Gabinete de Urbanismo y Administración Pública. Además, las entidades podrían deshacerse con mayor facilidad de los suelos que tienen actualmente en balance. “Se va a reactivar el mercado, porque el promotor podrá pedir un préstamo más alto para ese suelo. Operaciones que antes no lo eran ahora serían viables”, agrega Rivas, que formó parte de la Comisión de Expertos que asesoró sobre la Ley de Suelo estatal. Un tercer alivio para los bancos será que la modificación de esta Ley frenaría las prácticas de los ayuntamientos para sobrevivir en plena recesión económica y fiscal. Actualmente, los consistorios están haciendo uso de dos figuras jurídicas que les permite la normativa. La primera, la expropiación forzosa, para quedarse a precio rural (hasta un 90% menos) aquellos terrenos urbanizables que no se hayan desarrollado tras un número determinado de años. Ello, se explica, con la intención última de que los bancos, antes de verse expropiados, edifiquen esos solares. La segunda ‘treta’ local es la “venta forzosa” de los terrenos no desarrollados, de forma que se obliga al dueño a traspasar el suelo, con un precio inicial del 50% de aprovechamiento lucrativo (es decir, la mitad del valor); todo lo que exceda de ese 50% se lo queda el ayuntamiento, con lo cual la venta no es beneficiosa para el titular del suelo.  

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Fuente: Expansión, El Mundo

De acuerdo con los datos divulgados por el Banco de España, el ratio de morosidad terminó en febrero en el 8,155%, después de enlazar 11 subidas consecutivas. Es la primera vez desde noviembre de 1994 que este indicador rebasa la cota del 8%.  
En términos absolutos, el volumen total de créditos impagados roza los 144.000 millones de euros, frente el saldo vivo de préstamos que mantienen las entidades financieras con familias y empresas, de 1,76 billones de euros. Después de unos meses de incrementos moderados, la morosidad ha arreciado en enero y febrero, sumando 8.000 millones adicionales (el mismo incremento que en los cuatro meses precedentes). La explicación de este agravamiento de los impagos, de acuerdo con diversas entidades, viene del lado de los créditos con familias y con pequeñas empresas. Después de varios trimestres en los que la morosidad se explicaba fundamentalmente por el desplome de promotoras, ahora llega el turno de particulares y pymes que no pueden hacer frente a sus deudas.
Las previsiones de los analistas sobre la entrada de España en recesión a lo largo de 2012 no auguran nada bueno para el sector financiero. La evolución de la tasa de morosidad está estrechamente ligada a la evolución del producto interior bruto (PIB) por lo que los expertos consultados se muestran convencidos de que durante este ejercicio se rebasara el máximo
histórico de tasa de dudosidad ‐del 9,15%‐ alcanzado en febrero de 1994.

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Fuente: Cinco Días, El Economista, Expansión, El País, El Mundo, ABC, La Razón y La Gaceta

Los bancos y cajas disminuyeron un 6,78% el crédito destinado a hipotecas, hasta los 902.879 millones de euros, en tanto que el sector financiero en su conjunto lo rebajó un 6,29%, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). En concreto, el saldo total de crédito hipotecario de las entidades financieras alcanzó los 982.593 millones en febrero. Estas cifras ponen de manifiesto la revisión que afecta al sector hipotecario desde que estalló la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos en agosto de 2007 y contrasta con los crecimientos superiores al 20% que llegó a experimentar el saldo del crédito hipotecario en la fase más aguda del boom inmobiliario en España.  
El sector financiero cerró febrero con 5.720 millones menos de saldo hipotecario respecto a enero, lo que supone una caída del 0,58%. La AHE calcula que el crédito al sector privado residente se ha contraído en la línea del hipotecario.

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Fuente: El Economista, Expansión

El código de buenas prácticas tendrá carácter retroactivo. Es decir, las entidades que voluntariamente se comprometan a firmar ese acuerdo, podrán aplicar las medidas beneficiosas para los actuales procesos de desahucio. No obstante, dependerá de en qué momento procesal se encuentren los trámites para que se puedan acoger a estas condiciones.

El Gobierno espera que la mayoría del sector financiero se acoja a este código, “porque todos tenemos que hacer esfuerzos en este momento difícil”, según Sáenz de Santamaría. Las entidades están en contra de que se recupere la dación en pago y consideran que la supuesta “voluntariedad” es en realidad una “obligatoriedad, porque nadie se puede oponer al Gobierno, que es el que manda”, comentaron fuentes del sector que pidieron el anonimato.

Las condiciones para estar incluido en este plan de flexibilización de condiciones es estar en el umbral de exclusión que exige que todos los miembros de la familia estén en paro (hay 1,5 millones); que las cuotas hipotecarias superen el 60% de los ingresos de la familia y que solo se posea una vivienda. El precio va en una escala que se inicia en los 200.000 euros como máximo en ciudades de más de un millón de habitantes hasta las poblaciones de menos de 100.000 habitantes, donde el límite son casas de menos de 100.000 euros. Los afectados no podrán tener rentas del trabajo o de actividades económicas. Los intereses moratorios no podrán ser superiores a 2,5 puntos sobre el tipo aplicado al préstamo. “Los actuales eran exagerados”, recalcó la vicepresidenta.

Ante el impago de las cuotas, se activará el siguiente proceso: primero se reestructurará la deuda ofreciendo hasta cuatro años en los que solo se pagarán los intereses y no el capital. También se podrá prolongar la hipoteca 40 años. El tipo aplicado sobre el euríbor en estos casos no superará los 0,25 puntos sobre el habitual.

Si este plan no es suficiente se aplicará el segundo que consiste en una quita de la deuda. Si aún así es inviable el pago del préstamo se aplicará la dación en pago. “La familia afectada podrá seguir dos años más, prorrogable, en alquiler”, dijo la vicepresidenta. El precio del alquiler será el 3% sobre la deuda pendiente. Es decir, si deben 100.000 euros, el alquiler será de 250 euros mensuales.

Santamaría dijo que la acogida del sector había sido “buena”. Pero no fue así, al menos entre los bancos. Las cajas sí se mostraron más favorables, aunque la procesión va por dentro. La Asociación Española de Banca (AEB) afirmó: “Las entidades bancarias están teniendo que asumir funciones contra la exclusión social que corresponden a las Administraciones públicas”. La patronal recordó que los bancos ya flexibilizan las hipotecas de los clientes más apurados y añadieron que “una política eficaz para combatir la exclusión social debe basarse en atacar sus causas y no solo en paliar sus efectos”. Las cajas destacaron su vocación social, aunque evitaron valorar la norma “hasta la publicación del texto definitivo”.

La Plataforma de Afectados por la Hipoteca criticó la norma porque “la mayoría de las ejecuciones se inician para deudas superiores a 200.000 euros”. También añadieron que los bancos aceptan las daciones en pago cuando la deuda es inferior al precio de las viviendas.

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Fuente: El País

Uno de los principales focos de debilidad de los balances es la exposición al suelo. El sector tiene un riesgo de 338.500 millones en el sector de promoción inmobiliaria. De este importe, casi una tercera parte estaría vinculada, directa o indirectamente, al suelo. Bancos y cajas tienen una exposición de 95.000 millones a solares y terrenos no urbanizables. Se desglosa en cerca de 62.000 millones en préstamos garantizados por suelo y en otros 31.700 millones en suelos adquiridos o adjudicados para saldar deudas impagadas. Para cubrir el deterioro de los suelos adjudicados, las entidades ya han dotado provisiones por 10.300 millones, lo que sitúa la cobertura en casi un tercio. No existe, sin embargo, una cifra oficial de provisiones constituidas por créditos dudosos y subestándar respaldadas por suelo. Los requerimientos de transparencia que impone el Banco de España no llegan a este nivel de detalle. Teniendo en cuenta la exposición total al suelo (casi 100.000 millones), se necesitarían, por tanto, solo para cubrir este riesgo al 50% unos 50.000 millones. No obstante, hay que tener en cuenta que no todos estos activos son problemáticos. Se especula que las provisiones que se aplicará al suelo serán sensiblemente superiores al 50%.  

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Fuente: Expansión

La tasa de morosidad de los créditos destinados a financiar actividades inmobiliarias aumentó hasta el 18,89% en el tercer trimestre, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Se trata de la tasa más elevada de la presente crisis y contrasta con el 11,67% de un año antes. Este avance se explica en la propia debilidad del sector y también en una menor aceptación por parte de la banca de promociones inmobiliarias a cambio de evitar el impago de los créditos. De hecho, el sector financiero se encuentra ya con un elevado stock inmobiliario en balance al que urge dar salida, más aún después de que el nuevo gobierno de Mariano Rajoy haya señalado como prioridades para el sistema bancario su saneamiento y la aceleración del proceso de fusiones. Todo ello a lo largo del primer semestre de 2012.
Dentro del sector financiero, son las cajas las que presentan una tasa de morosidad con promotores más elevada, del 21,06% a septiembre, una cifra que queda a años luz del 0,33% de diciembre de 2006, justo en los preliminares del inicio de la crisis. La tasa de morosidad inmobiliaria supera al 16,49% de los bancos y al 17,73% de las cooperativas de crédito.
La tasa de impagados en el sector inmobiliario tiene su contrapunto en los clientes particulares. La vivienda es lo último que se deja de pagar, de modo que la morosidad hipotecaria era al cierre del tercer trimestre del 2,629%. Aun así, esta tasa aumenta por tercer trimestre consecutivo, frente al 2,385% a que finalizó 2010. El actual nivel de impagos no es el más elevado y queda todavía por debajo del 3% alcanzado en septiembre de 2009, el máximo de la presente crisis según datos de la AHE. En este segmento de crédito no aparecen diferencias tan notables entre bancos y cajas, según los datos de la AHE. Los impagos de crédito de vivienda en la banca son del 2,53% y del 2,66% en las cajas, si bien se disparan al 9,23% en los establecimientos financieros de crédito.

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Fuente:La Razón

Con la llegada de un nuevo Gobierno y la reestructuración del sector financiero en pleno apogeo, los actores del sector inmobiliario no esperan que la reactivación del este mercado sea inmediata.
En el caso del producto residencial, los expertos creen que aún hay margen de bajada, con lo que centran las oportunidades inversoras en la cartera de inmuebles adjudicados, donde algunos bancos parecen estar dispuestos a asumir mayores descuentos. “Las entidades financieras han tenido, por lo general, un comportamiento muy pasivo, tanto en su faceta de financiadores como en su parte inmobiliaria. No obstante, aquellas entidades con músculo han iniciado procesos agresivos de desinversión que creemos que marcan un camino para el resto. Empezaremos a ver bastantes procesos el próximo año”, asegura José Navarro, director adjunto de Savills. Entre las oportunidades para 2012, Juan Antonio Gutiérrez, consejero delegado de Mazabi Gestión de Patrimonios, destaca las zonas céntricas de Madrid y Barcelona. “Para un inversor pequeño que aproveche para invertir en Madrid o Barcelona centro, en especial, si es de fuera de estas ciudades. Es buen momento para comprar una vivienda a largo plazo en estas dos ubicaciones”. Gutiérrez explica que los inversores están ante una gran oportunidad en este sentido por dos razones: “Porque los activos céntricos normalmente no están disponibles en el mercado; y porque diferentes actores del mercado deberán vender por obligación”, ante la necesidad de liquidez, añade. La clave de este tipo de inversiones radica principalmente en un único actor: las entidades financieras. Bancos y cajas son a la vez financiador y propietario de una gran cartera de inmuebles. “En el próximo año las entidades seguirán con la tendencia de gestión proactiva de venta de activos inmobiliarios con el objetivo de sanear sus balances. La apertura del mercado financiero será clave para la concesión de créditos que sustente las ventas”, subrayan Jorge Pérez Curto y Francisco Ibáñez, socios de la consultora Colliers International.
En la cartera de las entidades existe toda una serie de productos que van desde los activos adjudicados hasta las oficinas que sus propietarios venden para quedarse como inquilinos (sale and leaseback). Las sucursales son, precisamente, uno de los activos estrella para los inversores que buscan locales en una buena ubicación y contratos de alquiler de hasta 15 años, asegurándose así la rentabilidad de su compra. Además de las oficinas bancarias, las entidades han comenzado a desprenderse de inmuebles, una operación interesante para cualquier inversor ya que al ser un activo bancario es más fácil lograr la financiación de esa entidad y, en general, ofrecen contratos de arrendamiento a largo plazo, que dan seguridad al casero.  

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Fuente: Expansión

El Banco de España publicó una circular con la que modifica la anterior de 2004 sobre las normas de información financiera pública y reservada y los modelos de los estados financieros. El supervisor ha pedido formalmente a las entidades que, al menos una vez al año, publiquen toda la información relativa a la exposición al sector inmobiliario. Entre los datos que deberán comunicar están el crédito a promotores; la financiación para la adquisición de vivienda; los activos problemáticos (morosos y subestándar) y los activos inmobiliarios en balance resultado de embargos y canjes de deuda. Esta obligatoriedad ya existía, pero ahora el Banco de España tiene más fuerza para exigirla al haberla incluido en una circular. Algunas fuentes relacionan esta exhaustividad como un primer paso para la posible creación de un ‘banco malo’.
La norma establece también que las entidades informarán sobre las políticas establecidas para hacer frente a la recuperación problemática. Así como requerimientos de información respecto a las tasaciones, como qué servicios se han utilizado, si son conformes a la ley del mercado hipotecario y la fecha en la que se han realizado.  
Un portavoz de la Asociación Española de Banca (AEB) señaló que los bancos cumplirán sin problemas las nuevas obligaciones de información. "De hecho, algunos bancos comenzaron a detallar esta información antes de que fuera obligatorio", apostilló.  
El Banco de España justifica solicitar información adicional en que busca "facilitar una mejor comprensión de los riesgos e incertidumbres de este tipo de activos". A juicio del supervisor, la exposición al ‘ladrillo’ es una de las cuestiones que "suscita mayor interés para el mercado con respecto al sector financiero español". Pero, no es la única. Ya que otra de las que tiene especial interés es la remuneración de los directivos.

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Fuente: El Economista, Expansión