Noticias sobre Provisiones

Si el ejercicio 2012 pasará a la historia como el año de las provisiones estratosféricas para sanear balances, 2013 se recordará como el de pisar el acelerador para ejecutar una fuerte limpieza inmobiliaria. Los bancos quieren quitarse, cuanto antes, las viviendas, plazas de garaje, trasteros, locales comerciales,… que mantienen en sus carteras. Entre los seis grandes bancos han vendido 11.363 viviendas en el primer trimestre del año (una media por encima de 125 unidades al día). Ni en sus mejores tiempos, se apunta, las inmobiliarias vendían a ese ritmo, si bien se aprecian diferentes volúmenes de venta en función de cada banco. Por ejemplo, Santander comercializó 50 unidades al día; BBVA, 33 viviendas; Sabadell, 27; CaixaBank, casi 11 unidades al día; mientras que en el Popular se vendieron entre 2 y 3 unidades diarias y Bankinter, casi una al día. A ellas hay que sumar las 702 unidades, que colocó Bankia por cuenta propia, sin incluir las que depositó en la Sareb. Del total de las vendidas por el banco nacionalizado, 598 fueron propias y 104 unidades, de subrogaciones de promotores.
A partir de este año, toda la banca creará unidades de negocio independientes asociadas al ladrillo, donde también se incluirán los créditos al promotor. Es decir, una especie de bancos malos propios, donde verter todos los inmuebles, con independencia de su valor de mercado.
Se trata de un requisito redactado y exigido en el real decreto 2/2012 y cuyos detalles se amplían en el real decreto 18/2012. Es decir, la banca está haciendo ese ejercicio de transparencia y clarificación por las exigencias de los conocidos como Guindos I y II, que recogen lo pactado con Europa en el memorándum de entendimiento (MOU). Estas unidades independientes no desconsolidan sus pérdidas inmobiliarias, como sí sucede con los activos inmobiliarios que han ido a parar a Sareb de Bankia, Catalunya Banc y Novagalicia.
La normativa de Economía deja muy claro las razones para crear el banco malo: “Con el fin de aislar y dar salida en el mercado inmobiliario, cuya integración en el balance de las entidades está lastrando la recuperación del crédito”. El texto añade que “las entidades deberán aportar todos los inmuebles adjudicados o recibidos en pago de deudas relacionadas con el suelo para la promoción inmobiliaria y con la construcción o promociones inmobiliarias. Para ello es preciso garantizar que su valoración resulte ajustada a la realidad del mercado, así como a la profesionalización de la gestión de las citadas sociedades”.

simulador hipotecas

Fuente: La Vanguardia

La banca ha arrebatado a las inmobiliarias el monopolio de la venta de viviendas. Las entidades financieras españolas colocaron más de 100.000 propiedades el pasado año, en un momento en que el sector sigue azotado por los embates de la crisis inmobiliaria. Las inmobiliarias tradicionales se enfrentan ahora no solo al reto de la caída de operaciones por la crisis económica, sino también a la llegada de un ‘poderoso’ competidor: el banco malo. La Sareb recibirá 89.000 pisos, que constituirán una competencia ‘feroz’ en el mercado de compraventa de inmuebles. Después de haber establecido unas provisiones que supusieron un desembolso de 80.000 millones de euros para los bancos españoles el pasado año, el banco malo establece unos descuentos de los activos de la banca del 54,2% en el caso de las viviendas terminadas. 
En 2012, los bancos ya se convirtieron en los mayores vendedores de pisos. Santander se desprendió de 33.500 inmuebles; Caixabank colocó 20.291 y BBVA intermedió en 12.000 operaciones. El pasado año fue el mejor para la banca en venta de viviendas desde que comenzara la crisis en 2007. Algunas entidades han cuadrado el círculo de sus operaciones inmobiliarias. Es el caso de Banco Sabadell, donde el 56% de las ventas “se ha llevado a cabo sin financiación, con ingreso de dinero contante y sonante”, aseguraba el consejero delegado de la entidad, Jaume Guardiola, en la presentación de resultados. Sabadell ha diseñado una aplicación mediante la cual logra establecer un precio para las inmuebles muy ajustado al valor del mercado, teniendo en cuenta variables que van desde el estado del piso hasta la situación geográfica o las redes de comunicación. Ello le ha permitido duplicar las ventas hasta los 2.234 millones en 2012. Caixabank también ingresó el doble que el año anterior ‐1.582 millones‐ con este tipo de operaciones.

cambio hipoteca

Fuente:La Gaceta

Según un estudio de la consultora Alteba, durante este año y principios del próximo otras 160.000 familias podrían perder su vivienda. El desempleo vuelve a ser la gran amenaza de estos hogares. Desde que se produce el primer impago de la cuota hasta que se procede al desahucio suelen transcurrir una media, si la situación del moroso no mejora y no puede saldar la deuda, de dos años. Y como explica Miguel Ángel Bernal, profesor del Instituto de Estudios Económicos (IEE), “durante los años 2010 y 2010 se dio un repunte importante del desempleo que se va a notar ahora en los desahucios”.  
Para la banca, la entrada de más ‘ladrillo’ en sus balances es un problema relativo. “todo esto ya lo tienen provisionado, pues desde que se deja de pagar la tercera cuota de un crédito, éste ya se considera moroso y la entidad está obligada a provisionar un porcentaje de lo prestado para cubrirse ante su eventual impago”, explica Bernal. Si pueden, sin embargo, tener un efecto secundario muy importante en el deprimido mercado inmobiliario. “Estos pisos, en cuanto estén en manos de la banca, se podrán a la venta y podrían contribuir a hundir todavía más los precios”. Según diversos análisis, las viviendas están todavía un 20% sobrevaloradas en España y es esta expectativa de una mayor caída de los precios la que, junto con la falta de crédito, ha paralizado las ventas en los últimos años, añaden los expertos.  

calculo hipoteca

Fuente: La Razón

Los bancos han elevado su ofensiva para reducir el volumen de inmuebles en sus balances, fruto de las adjudicaciones de impagos de sus clientes. Las entidades vuelven a dar hipotecas con un importe superior al 100% del precio o del valor de tasación. Esta práctica, dirigida exclusivamente para la venta de sus inmuebles, está siendo aplicada, entre otros, por BBVA, Popular y Sabadell, y sirve para que los compradores puedan hacer frente a los gastos de impuestos, notaría y registro, que de media suponen un 10% adicional. Hasta ahora solo Popular ofrecía estas condiciones, pero en los últimos meses esta política se está extendiendo. Aunque de manera oficial las entidades ofrecen créditos hasta alcanzar el valor de la vivienda, en las oficinas se permite otorgar líneas de financiación superiores. En muchos casos asciende al 110% y en algunos llega al 115%. Las hipotecas por más del 100% dependen, no obstante, de la capacidad y solvencia y no son operaciones generalizadas, pero sirven para que los bancos suelten lastre inmobiliario y capten nuevos clientes vinculados a través de la contratación de otros productos.
La mayor facilidad de acceso al crédito, unido a las ofertas con rebajas en el precio de los pisos, que llegan hasta un 60% o 70% sobre los libros, ha reactivado ligeramente el mercado. Las provisiones exigidas por el Gobierno para cubrir pérdidas y la bajada del valor permiten a las entidades ampliar su capacidad de actuación. En este sentido, al sector se beneficia de las ventas con la liberación de provisiones, ya que éstas son más elevadas por tenencia de un inmueble que por la concesión de un crédito con garantías a clientes solventes. Los expertos sostienen que los riesgos de una financiación elevada son limitados, al no ser una política generalizada, pero también que este fenómeno supone un cambio de estrategia que recuerda al boom, cuando la banca otorgaba préstamos sin establecer una rigurosa política de riesgos. Hasta 2008, el sector ofrecía no solo un crédito por el valor del piso más los gastos impositivos y administrativos, sino que el importe servía para financiar obras, muebles, etc. En la actualidad, las entidades no prestan dinero para estos cometidos a priori, aunque también en función de la solvencia del cliente pueden conceder otro crédito vinculado a una cuenta.

simulador hipoteca

Fuente: El Economista

Comprar ahora una vivienda de segunda mano en una ciudad española cuesta de media un 53% menos que en el primer semestre del 2007, cuando se marcó el pico de la burbuja inmobiliaria, según los datos de un informe elaborado por Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra. Según José García‐Montalvo, catedrático de Economía de la UPF y coordinador del informe, la caída de precios se ha acelerado en el primer semestre del año, hasta alcanzar una tasa de caída interanual del 20,73%, debido sobre todo al efecto de los dos decretos que han obligado a la banca a reforzar las provisiones por activos adjudicados y créditos morosos.
Paolo Boarini, consejero delegado de la inmobiliaria, explicó que los datos de Tecnocasa muestran una caída mayor que el 13,3% que estima el INE (recoge los datos de las inscripciones en el Registro Mercantil) y el 11,9% del Ministerio de Fomento (recoge los precios de tasaciones) porque, a diferencia de ambos, se basa en los precios de cierre de las ventas. “Las tasaciones responden al interés de las instituciones financieras, y los datos registrales no reflejan los pagos en dinero negro, seguramente más importantes antes que ahora”, aseguró.

calculo hipoteca

Fuente: La Vanguardia

Alfonso García Mora e Iztiar Sola, profesores de AFI Escuela de Finanzas, abordan la medida planteada en el último real decreto de la reforma financiera para determinar el valor razonable de las carteras de los bancos. Exponen que hay que en primer lugar hay que plantearse qué ha sucedido en aquellos países en los que se ha realizado un ejercicio similar. Y, en segundo, cuál es la situación actual del sistema bancario español y, por ende, cuál podría ser el impacto generado por este ejercicio. Ponen como ejemplo el caso de Irlanda y señalan que si se contrastan sus resultados “con las pérdidas esperadas ya reconocidas por las entidades españolas, como consecuencia de la morosidad que se haya producido o de las provisiones extraordinarias exigidas en los últimos decretos, el resultado es que ya se han provisionado cerca de 160.000 millones de euros, lo que representa un 9,2% de las carteras crediticias”. “Que en España los resultados se asemejen a lo acontecido en Irlanda, no cabe duda de que dependerá de muchos factores vinculados tanto a la composición de las carteras como a la calidad de las mismas y a la situación cíclica tanto actual como esperada. Y en este aspecto conviene recordar que el deterioro de los activos e incremento de la morosidad tiene una relación directa y muy estrecha con la evolución del ciclo económico. Su reactivación es una condición absolutamente imprescindible para limitar la magnitud de los deterioros potenciales y, por tanto, los saneamientos necesarios”

calculo hipoteca

Fuente: El País

El informe Hacia un nuevo modelo del sector inmobiliario elaborado por la consultora PwC señala que “España sí necesita de este sector para su recuperación. Difícilmente el cambio de tendencia económica del país se podría hacer sin la transformación del sector inmobiliario, España necesita que éste sea robusto, con valor añadido y proyección internacional. Pero para ello debemos diseñar la hoja de ruta hacia un modelo de negocio diferente”. Esta hoja de ruta deberá ser liderada por el Gobierno para que coordine las iniciativas que pongan en marcha todos los agentes, es decir, entidades financieras y promotores, y evitar la competencia desleal. Desde la consultora explican que “es importante que el Gobierno tutele este proceso y facilite que los dueños de los activos vayan aligerando sus balances. Se trata de homogeneizar las fórmulas que utilicen para absorber los activos; fijar las reglas de juego para que sean las mismas para todos”.
Los activos inmobiliarios adjudicados, sea por embargo o por canje de deuda, son la primer piedra en el camino a esquivar. “Conviene exponerse a la intervención del Estado para que los activos problemáticos se identifiquen y sean ajustados de forma decidida por parte del sector privado con la monitorización del Gobierno”. Este ajuste supondrá, inevitablemente, una
severa corrección en el precio, algo que ya ha comenzado a hacerse con el Real Decreto sobre provisiones aprobado el pasado febrero. Desde PwC comentan que “la discusión es si los ajustes son los que demanda el mercado. Aunque, es evidente que en algunos casos aún hay margen para una mayor bajada de precios”.
Asumidos los errores pasados, desde la consultora abogan por implantar medidas dirigidas a recuperar zonas castigadas durante la crisis. Para ello propone la regeneración de zonas turísticas degradadas y rehabilitar zonas urbanas, mediante planes de choque fiscales específicos.  

calculo hipoteca

Fuente: Expansión

Los activos tóxicos del ‘ladrillo’ continúan creciendo y en los balances de los bancos hay cada vez más inmuebles que las entidades financieras se quedan por el impago de créditos. Ese problema es el que ha hecho necesario sanear el grupo Bankia con dinero público y ha provocado la salida de Rodrigo Rato de la entidad. Las cifras recién publicadas de Banco Financiero y de Ahorros (BFA) y de su filial Bankia completan la fotografía del riesgo inmobiliario del sector financiero. Bancos y cajas cerraron 2011 con más de 180.000 millones de euros en activos tóxicos, de los que más de 100.000 son créditos problemáticos y unos 85.000 millones son pisos, oficinas, solares, promociones y otros activos recibidos por impago de deudas. En su informe de estabilidad financiera, el Banco de España cifraba en 184.000 millones el volumen de activos inmobiliarios “potencialmente problemáticos” (créditos morosos, subestándar y esos activos adjudicados).
La otra partida clave es la de los inmuebles adjudicados. Se trata de pisos, oficinas, solares y promociones que los bancos se han quedado (por embargo o dación en pago) ante el impago del crédito con que se financió su compra. El cómputo arroja una cifra de 85.000 millones entre los que predomina el suelo (36.000 millones), seguido por las promociones acabadas o en construcción (23.000 millones) y por los pisos y viviendas embargados a particulares (15.300 millones). También se incluyen aquí participaciones en inmobiliarias por 6.000 millones como las que se han quedado los bancos al canjear deuda por acciones. La banca ha realizado provisiones o correcciones de valor sobre esos activos por importe de unos 30.000 millones, de los que la mitad están destinados al suelo. Quedarían más de 50.000 millones netos en los balances de las entidades. Por tanto, entre créditos morosos y subestándar y activos inmobiliarios adjudicados quedan más de 120.000 millones problemáticos sin provisionar.

calcular hipoteca

Fuente:El País

El Gobierno estudia modificar la Ley del Suelo vigente para elevar las valoraciones de los terrenos destinados a edificar viviendas y evitar que se puedan expropiar como si fueran rurales -a un precio mucho menor-, como ocurre con la norma actual. Se trata de un pequeño cambio que podría ser favorable para los sectores inmobiliario y financiero. El Ministerio de Fomento quiere “dar seguridad jurídica” y volver a referenciar las valoraciones de los suelos a las ventas de activos similares en sitios cercanos. Es decir, por el método comparativo y no por el de capitalización de rentas, que se usa para los activos rurales y por el cual se miden, fundamentalmente, las expectativas agrícolas del terreno en cuestión (mucho menores que las inmobiliarias). De esta forma, la modificación legal que se estudia servirá “para que no se expropien a precio de patatal unos solares con expectativas económicas, pero que están parados por la crisis”, explican fuentes cercanas a Fomento. Esta modificación es “el escenario principal” y una de las “prioridades” del Ejecutivo en materia de vivienda, según fuentes parlamentarias. La idea es “alterar las valoraciones, para que las tasaciones sean más favorables al titular del suelo”, agregan fuentes cercanas a Fomento.  
Con la modificación los balances de los bancos mejorarían (no así la provisión de suelo, del 80%). “Esto significaría que los bancos van a poder ajustar el valor de sus activos; el nuevo valor (expropiatorio) estaría más cerca del valor apuntado en los balances que del valor real”, apunta Lucio Rivas, director de Gabinete de Urbanismo y Administración Pública. Además, las entidades podrían deshacerse con mayor facilidad de los suelos que tienen actualmente en balance. “Se va a reactivar el mercado, porque el promotor podrá pedir un préstamo más alto para ese suelo. Operaciones que antes no lo eran ahora serían viables”, agrega Rivas, que formó parte de la Comisión de Expertos que asesoró sobre la Ley de Suelo estatal. Un tercer alivio para los bancos será que la modificación de esta Ley frenaría las prácticas de los ayuntamientos para sobrevivir en plena recesión económica y fiscal. Actualmente, los consistorios están haciendo uso de dos figuras jurídicas que les permite la normativa. La primera, la expropiación forzosa, para quedarse a precio rural (hasta un 90% menos) aquellos terrenos urbanizables que no se hayan desarrollado tras un número determinado de años. Ello, se explica, con la intención última de que los bancos, antes de verse expropiados, edifiquen esos solares. La segunda ‘treta’ local es la “venta forzosa” de los terrenos no desarrollados, de forma que se obliga al dueño a traspasar el suelo, con un precio inicial del 50% de aprovechamiento lucrativo (es decir, la mitad del valor); todo lo que exceda de ese 50% se lo queda el ayuntamiento, con lo cual la venta no es beneficiosa para el titular del suelo.  

calcular hipoteca

Fuente: Expansión, El Mundo

La prolongada duración de la crisis está obligando a las entidades a un giro de estrategia en la venta de cartera de créditos fallidos. En las últimas semanas, Santander y Banesto han vendido morosos en bloque por 2.700 millones de euros. BBVA ha sido la última entidad en sumarse a esta estrategia, al poner a la venta préstamos por valor de 1.500 millones, según fuentes bancarias. La morosidad, no ha dejado de crecer en los últimos cinco años y ha alcanzado 8,15% su nivel más alto desde octubre de 1994, con 143.815 millones.
La venta de cartera de morosos se produce en un momento en el que se habla de una nueva fase de la reforma financiera, después de que José María Roldán, director general de Regulación del Banco de España, anunciara que el próximo movimiento va a ser aislar los activos tóxicos, aunque sin recurrir a un banco malo. El ministro de Economía, Luis de Guindos, declaraba en la cumbre del FMI en Washington que el Gobierno no va a crear un banco malo. “Lo que estamos experimentando es un proceso de ajuste en el valor de los activos, lo cual, a cambio, debería ayudar a su venta”.
Después de haber creado sociedades específicas para vender inmuebles y de haber renegociado préstamos de forma generalizada, las entidades han llegado a la conclusión de que tienen que reducir su morosidad a toda costa. Las últimas medidas de saneamiento a que ha obligado el Gobierno han supuesto tal cantidad de provisiones que la banca ha optado por vender carteras de morosos para liberar dotaciones.
Santander empaquetó préstamos al consumo por 1.000 millones para venderlos al fondo estadounidense Fortres. El banco decidió después colocar otros préstamos por importe de 500 millones a Lone Star y Cerberus. Banesto colocó créditos al consumo y personales por valor de 1.200 millones, que fueron adquiridos por una entidad multinacional española y un fondo de inversión. Esta decisión ha permitido a la entidad mantener su tasa de morosidad en el nivel del 4,93%. BBVA ha decidido sacar a la venta un paquete de créditos por valor de 1.500 millones. Una cartera que podría ampliarse en otros 1.000 millones de euros, aseguran en el mercado.

calcular hipoteca

Fuente: La Gaceta