Noticias sobre Dación en pago

El Ministerio de Economía ha publicado el primer balance oficial del código de buenas prácticas para la banca que impulsó el Gobierno hace nueve meses para evitar los desahucios de los más desfavorecidos. Según los datos correspondientes al primer trimestre de aplicación de la medida (entre el 11 de marzo y el 30 de junio), solo ocho procesos terminaron con la
dación en pago. En total se recibieron 568 solicitudes para acogerse al código, que establece un plan de flexibilización de condiciones del pago del préstamo y que exige que todos los miembros de la familia estén en paro, que las cuotas hipotecarias superen el 60% de los ingresos de la familia y que solo se posea una vivienda. De esas 568 solicitudes, 278 se
resolvieron. Además de los ocho casos de dación en pago, en 44 casos se llevó a cabo una reestructuración de la deuda. El resto (226) fueron rechazadas por las entidades porque el deudor no cumplía las condiciones requeridas. De los 100 bancos o antiguas cajas que se acogieron al código (de adscripción voluntaria), solo 28 declararon haber recibido peticiones. Desde Economía defienden, no obstante, que se trata de un plazo de tiempo demasiado corto como para valorar el impacto de la medida, y que habrá que esperar a ver qué ocurre con las 700 solicitudes adicionales recogidas entre julio y septiembre.  
“Se trata de un primer intento de dar solución al problema de los desahucios para los casos de primera vivienda y riesgo de exclusión social y, como tal, debe dársele más tiempo para demostrar su eficacia”, aseguró el Ministerio en un comunicado. El Ejecutivo no descarta rebajar las condiciones actuales del código para incluir a más familias. Se debatirá en el pleno del Congreso y, a partir de ahí, se iniciará el trámite parlamentario donde podría haber modificaciones. Entre ellas, rebajar el mínimo de ingresos que deben tener los acogidos a este código, y que se incluyan pisos de un valor inferior.

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Fuente: El País, Cinco Días, El Economista, ABC, El Mundo, La Gaceta

El Gobierno trabajará, en la tramitación parlamentaria de la reforma de las ejecuciones hipotecarias, para erradicar el problema de “las cláusulas abusivas que eventualmente puedan existir, con el fin de limitarlas a términos justos para ambas partes o de erradicarlas completamente”, aseguró el subsecretario del Ministerio de Economía, Miguel Temboury. El dirigente gubernamental, que ha pilotado las negociaciones para consensuar con el PSOE una reforma del sistema de ejecuciones hipotecarias, insiste en que “se va a prestar una especial atención” a estas cláusulas, por lo que no se descarta “prohibirlas”.
Asimismo, el Gobierno “analizará” que los desahuciados puedan recomprar sus inmuebles. Preguntado sobre la posibilidad de que el deudor hipotecario goce de un plazo de tiempo para recuperar el bien adjudicado, por el mismo precio más los intereses legales, Temboury contestó: “Es una propuesta inteligente y equilibrada y será valorada en la tramitación parlamentaria”.
El Ministerio de Economía rechaza la dación en pago, ya que perjudicaría a la concesión de financiación, de por sí limitada actualmente: “La eliminación de la responsabilidad patrimonial universal y la imposición de la dación en pago conducirían a una situación en la que resultaría inviable en el futuro el crédito hipotecario, perjudicando de este modo el acceso a la vivienda en propiedad, que solo sería asumible por quién pudiera pagarla de antemano”, asegura el subsecretario de Economía.

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Fuente:Expansión
 

El Partido Socialista presentará una Proposición de Ley en el Congreso de los Diputados contra el desahucio, el sobreendeudamiento y la insolvencia familiar. Una iniciativa que albergará medidas como impedir que la hipoteca sobre la vivienda habitual cuente con un crédito de un plazo superior a 30 años o con un principal que supere el 80% del valor de tasación de la vivienda.

El PSOE, con este texto, dice buscar resolver los problemas derivados de la insolvencia sobrevenida no dolosa e ir más allá de permitir la dación en pago. Según los socialistas, la fórmula de la dación soluciona sólo una parte del problema. Además, propone medidas para evitar el sobreendeudamiento en el futuro.

Esta propuesta alcanza directamente a cinco normas: la Ley Hipotecaria, la Ley de Enjuiciamiento Civil, la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, la Ley de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito y la Ley de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, incluyendo los créditos hipotecarios.

En las subastas, se modifican normas para que si queda desierta se impida la adjudicación del bien por una cantidad excesivamente baja. Cuando existas postores, se elevan los porcentajes sobre el valor de tasación para evitar su mal abaratamiento. Asimismo, se imposibilita ceder la adjudicación a un tercero menos en el caso del ejecutante y, en este caso, se establece el derecho a percibir parte de la diferencia de precio si dicha cesión se realizara por cantidad superior a aquella por la que se remató la subasta.

En cuanto a las tasaciones de vivienda, se establece que el valor de tasación en una ejecución hipotecaria no podrá ser inferior al valor de tasación que sirvió para dar el préstamo. Además, exige una mayor independencia de las sociedades de tasación.

Sobre los intereses de demora, se establecen límites a estos intereses, que no podrán ser superados por pacto expreso entre acreedor y deudo. Además, se paraliza el devengo de intereses de demora durante la sustanciación del procedimiento si es la ejecución de una vivienda habitual. Para proteger a los acreedores, se introducen mejoras respecto a las notificaciones a los fiadores y garantes y se aplica la ley de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios a los créditos hipotecarios.
Límites al interés de las hipotecas

Para prevenir el sobreendeudamiento, se obliga a las entidades a incluir la determinación del esfuerzo financiero en la información que dan a los clientes sobre el préstamo y se fijan mayores exigencias en la formalización de los contratos entre entidades y clientes. Además, se establece un límite de cinco puntos a la variabilidad del tipo de interés.

Además, se obligará a aplicar el Código de Buenas Prácticas a todas las entidades que reciban apoyo, se amplía el umbral de exclusión a las familias con rentas que no superen en dos veces y media el Iprem (hasta ahora sólo podían acogerse familias sin rentas).

Finalmente, se rebaja el requisito del porcentaje que debe suponer la cuota hipotecaria sobre los ingresos familiares del 60% al 50%, se flexibilizan los requisitos sobre los garantes de los próximos préstamos hipotecarios y se reduce el interés de demora que hay que satisfacer en caso de que el impago de la renta de una vivienda objeto de dación en pago del 20% al interés legal del dinero.

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Fuente:El Mundo
 

Los bancos han encontrado en las consultoras inmobiliarias un punto de apoyo central para sacar sus viviendas al mercado. Entre las diez mayores del país suman en torno a 30.600 pisos adjudicados ‐entre viviendas procedentes de daciones en pago y ejecuciones hipotecarias‐ en exclusiva o en gestión preferente, según datos facilitados por las propias firmas comercializadoras. Carlos Smardeu, consejero delegado de Foro Consultores ‐una de las compañías que más inmuebles de entidades financieras gestiona‐, explica que “el agujero por el que entran viviendas en las entidades sigue siendo mayor que por el que salen” pues los procesos judiciales de adjudicación han sido muy lentos y las viviendas que se están comercializando actualmente son aquellas que se embargaron entre 2009 y 2010. Por tanto, faltan muchas por llegar al mercado inmobiliario.

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Fuente:El Mundo

Los activos tóxicos del ‘ladrillo’ continúan creciendo y en los balances de los bancos hay cada vez más inmuebles que las entidades financieras se quedan por el impago de créditos. Ese problema es el que ha hecho necesario sanear el grupo Bankia con dinero público y ha provocado la salida de Rodrigo Rato de la entidad. Las cifras recién publicadas de Banco Financiero y de Ahorros (BFA) y de su filial Bankia completan la fotografía del riesgo inmobiliario del sector financiero. Bancos y cajas cerraron 2011 con más de 180.000 millones de euros en activos tóxicos, de los que más de 100.000 son créditos problemáticos y unos 85.000 millones son pisos, oficinas, solares, promociones y otros activos recibidos por impago de deudas. En su informe de estabilidad financiera, el Banco de España cifraba en 184.000 millones el volumen de activos inmobiliarios “potencialmente problemáticos” (créditos morosos, subestándar y esos activos adjudicados).
La otra partida clave es la de los inmuebles adjudicados. Se trata de pisos, oficinas, solares y promociones que los bancos se han quedado (por embargo o dación en pago) ante el impago del crédito con que se financió su compra. El cómputo arroja una cifra de 85.000 millones entre los que predomina el suelo (36.000 millones), seguido por las promociones acabadas o en construcción (23.000 millones) y por los pisos y viviendas embargados a particulares (15.300 millones). También se incluyen aquí participaciones en inmobiliarias por 6.000 millones como las que se han quedado los bancos al canjear deuda por acciones. La banca ha realizado provisiones o correcciones de valor sobre esos activos por importe de unos 30.000 millones, de los que la mitad están destinados al suelo. Quedarían más de 50.000 millones netos en los balances de las entidades. Por tanto, entre créditos morosos y subestándar y activos inmobiliarios adjudicados quedan más de 120.000 millones problemáticos sin provisionar.

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Fuente:El País

Hasta 89 entidades financieras se han sumado al código de buenas prácticas bancarias promovido por el Gobierno, entre las que destaca la posibilidad de la dación en pago. El Boletín Oficial del Estado (BOE) publicó la lista exacta y destaca la ausencia de varias entidades extranjeras con actividad minorista en España. Entre los grandes ausentes figuran Deutsche Bank, Banco Caixa Geral, Banco Espírito Santo, Lloyds Bank International, Citibank, Banco Pichincha, Banco Madrid (adquirido por el andorrano BPA) o Banca Pueyo (participada por el luso Banif). Sí se han adherido al documento ING Direct, Barclays, Bankoa (Crédit Agricole) y Targobank (participado por Crédit Mutuel y Popular al 50%). La lista se actualizará nuevamente los próximos meses de julio y octubre.
Todos los grandes grupos españoles se han acogido a la guía voluntaria de buenas prácticas bancarias. También lo han hecho las principales entidades medianas y un gran número de cajas rurales.

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Fuente: Cinco Días

Frente al planteamiento de otras fuerzas políticas que en la pasada legislatura se negaron a legislar sobre la dación en pago, el código de buenas prácticas aprobado mediante real decreto para evitar que las familias con menos recursos pierdan su vivienda supone un claro avance, según subrayan algunos expertos jurídicos consultados. Sin embargo, la mayoría coincide en que se ha quedado corto en muchos aspectos.
El presidente del Consejo General de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de España, Jaime Cabrero, lamenta que no se haya aprobado con rango de ley y que se limite a un sistema voluntario, aunque las entidades que se adhieran al mismo estén obligadas a su estricto cumplimiento. “Además, por las condiciones económicas que tienen que cumplir los hogares, serán muy pocas las familias que se beneficien de estas nuevas reglas cuando el problema de los desahucios sigue creciendo por el agravamiento de la crisis y el aumento del paro”, subraya.
Los agentes de la propiedad inmobiliaria lamentan que su opinión no haya sido tenida en cuenta a la hora de regular la dación en pago. “Aunque ahora con este código vaya a ser menor el número de familias que termina perdiendo su casa, nosotros propusimos al Ejecutivo que antes de cancelar definitivamente una hipoteca por la que el propietario va a entregar la casa al banco (y si ha decidido no permanecer en ella de alquiler), ese inmueble y el crédito se ofreciera a otros posibles compradores”, explica Cabrero. De haber incluido el código este planteamiento, los agentes de la propiedad inmobiliaria sostienen que el banco ahorraría costes porque no terminaría quedándose con la vivienda. Los potenciales compradores de la casa sobre la que se ha aplicado la dación en pago no tendrían que pagar los gastos de constitución de hipoteca puesto que podrían subrogarse al crédito original y, por tanto, se reactivaría el mercado inmobiliario. “Nosotros, a petición del banco, podríamos actuar como intermediarios en la búsqueda de esos nuevos compradores. Creemos que es una propuesta sólida, que genera actividad económica y con la que salen beneficiados todos”, sentencia Cabrero.
Otra de las cuestiones que incluye el código y que no gusta a numerosos expertos y colectivos sociales es la condición de que estas nuevas medidas que deberán aplicar bancos y cajas no podrán ser ofrecidas a las familias cuyos procedimientos de ejecución hipotecaria estén ya iniciados. Aunque en los últimos años se ha especulado mucho con las cifras de ejecuciones hipotecarias, hasta el momento el sector parece dar por bueno ese volumen de 350.000 procesos abiertos desde el inicio de la crisis, según datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Ahora, y dado que existe un marco regulatorio más definido, es probable que mes tras mes pueda hacerse un seguimiento de cuantas  refinanciaciones se ponen en marcha y cuántas de ellas culminan en una dación en pago.

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Fuente: Cinco Días

El código de buenas prácticas tendrá carácter retroactivo. Es decir, las entidades que voluntariamente se comprometan a firmar ese acuerdo, podrán aplicar las medidas beneficiosas para los actuales procesos de desahucio. No obstante, dependerá de en qué momento procesal se encuentren los trámites para que se puedan acoger a estas condiciones.

El Gobierno espera que la mayoría del sector financiero se acoja a este código, “porque todos tenemos que hacer esfuerzos en este momento difícil”, según Sáenz de Santamaría. Las entidades están en contra de que se recupere la dación en pago y consideran que la supuesta “voluntariedad” es en realidad una “obligatoriedad, porque nadie se puede oponer al Gobierno, que es el que manda”, comentaron fuentes del sector que pidieron el anonimato.

Las condiciones para estar incluido en este plan de flexibilización de condiciones es estar en el umbral de exclusión que exige que todos los miembros de la familia estén en paro (hay 1,5 millones); que las cuotas hipotecarias superen el 60% de los ingresos de la familia y que solo se posea una vivienda. El precio va en una escala que se inicia en los 200.000 euros como máximo en ciudades de más de un millón de habitantes hasta las poblaciones de menos de 100.000 habitantes, donde el límite son casas de menos de 100.000 euros. Los afectados no podrán tener rentas del trabajo o de actividades económicas. Los intereses moratorios no podrán ser superiores a 2,5 puntos sobre el tipo aplicado al préstamo. “Los actuales eran exagerados”, recalcó la vicepresidenta.

Ante el impago de las cuotas, se activará el siguiente proceso: primero se reestructurará la deuda ofreciendo hasta cuatro años en los que solo se pagarán los intereses y no el capital. También se podrá prolongar la hipoteca 40 años. El tipo aplicado sobre el euríbor en estos casos no superará los 0,25 puntos sobre el habitual.

Si este plan no es suficiente se aplicará el segundo que consiste en una quita de la deuda. Si aún así es inviable el pago del préstamo se aplicará la dación en pago. “La familia afectada podrá seguir dos años más, prorrogable, en alquiler”, dijo la vicepresidenta. El precio del alquiler será el 3% sobre la deuda pendiente. Es decir, si deben 100.000 euros, el alquiler será de 250 euros mensuales.

Santamaría dijo que la acogida del sector había sido “buena”. Pero no fue así, al menos entre los bancos. Las cajas sí se mostraron más favorables, aunque la procesión va por dentro. La Asociación Española de Banca (AEB) afirmó: “Las entidades bancarias están teniendo que asumir funciones contra la exclusión social que corresponden a las Administraciones públicas”. La patronal recordó que los bancos ya flexibilizan las hipotecas de los clientes más apurados y añadieron que “una política eficaz para combatir la exclusión social debe basarse en atacar sus causas y no solo en paliar sus efectos”. Las cajas destacaron su vocación social, aunque evitaron valorar la norma “hasta la publicación del texto definitivo”.

La Plataforma de Afectados por la Hipoteca criticó la norma porque “la mayoría de las ejecuciones se inician para deudas superiores a 200.000 euros”. También añadieron que los bancos aceptan las daciones en pago cuando la deuda es inferior al precio de las viviendas.

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Fuente: El País

José Luis Ruiz Bartolomé, consultor inmobiliario, opina que el ministro de Economía, Luis de Guindos, “parece haber conseguido aunar con audacia dos intereses en apariencia enfrentados, como son la de la seguridad jurídica y la misericordia para los más afectados por la crisis”. Comenta que “cambiar las reglas de juego en mitad de un partido no parece una opción sensata ni responsable. El beneficiado potencial aprenderá una muy mala lección de unos incentivos perversos que fomentarán el riesgo moral. Las leyes están para cumplirlas y nuestra Ley Hipotecaria, guste o no, incorporó a nuestro ordenamiento la regla de la responsabilidad patrimonial universal del deudor. Regla que, por otro lado, es la que rige y se aplica a la mayoría de los ciudadanos universales”. 
“Aunque De Guindos no lo ha concretado, es muy probable que la fórmula escogida para fomentar la dación en pago -incentivos fiscales- esté relacionada con un tratamiento fiscal neutro para la misma, de manera que tanto al banco como al deudor les interese optar por ésta llegado el caso. Si, por el contrario, todo se traduce a la mera adhesión a un Código de Buenos Usos, dudo del éxito de la medida y tendré que dar la razón a los que afirman que “solo es humo". En todo caso, no considera que se trate de una ayuda más a la banca -la ayuda es para los más desfavorecidos- ni tampoco que sea a costa de los contribuyentes -si es que efectivamente se opta por un incentivo fiscal neutro-, sino de una fórmula audaz para dar solución a un problema social sin comprometer la estabilidad financiera ni la seguridad jurídica”.

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Fuente: El Economista

Los Ministerios de Fomento y Justicia crearán una comisión que estudiará las eventuales herramientas que debe poner el Gobierno en marcha para mejorar la protección a los hipotecados en los procesos de desahucio. Durante su comparecencia en la comisión de Fomento del Congreso de los Diputados, la ministra Ana Pastor explicó que esta comisión servirá para “establecer herramientas que mejoren la protección a los adquirentes de vivienda”, al tiempo que añadió que el Gobierno quiere también reformar la Ley de Expropiación Forzosa. La ministra de Fomento indicó que la situación actual, “en la que hay más de 300.000 desahuciados, requiere de un análisis profundo y del estudio de esta comisión”. Desde el resto de grupos políticos se recordó que debería volver a activarse la subcomisión creada al final de la legislatura pasada para abordar posibles soluciones a estos casos y una mejor regulación de la dación en pago.
En materia de alquiler, el plan contempla la mejora y flexibilización del actual marco jurídico que regula este sector. Con este fin, se flexibilizará la duración de los contratos (en la actualidad de cinco años), como ocurre en la mayor parte de Europa, y se establecerán medidas que garanticen la seguridad jurídica. Asimismo, se promoverá la mediación como medida de resolución de conflictos entre las partes y se estudiará, también junto a Justicia y las regiones, la implantación de juicios rápidos en esta materia.

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Fuente: Cinco Días