Noticias sobre Ley de enjuiciamiento civil

La tasación oficial para llevar a cabo un procedimiento de ejecución hipotecaria directa es exigible aunque el acreedor sea persona física, según fija la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), a través de una resolución del 22 de enero de 2014. En ella se plantea si la exigencia de tasación oficial, conforme a la Ley de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios de 2013, “debe ser acreditada en la constitución de garantía hipotecaria en favor de una persona física que, por tanto, carece de la calificación de entidad de crédito”.
Se trata del caso de un acreedor que mantiene relaciones comerciales con la deudora, persona jurídica, que acepta la tasación de los bienes presentados por el acreedor y la tasación realizada por un técnico que, sin embargo, no es oficial. La resolución, como respuesta, indica que toda escritura de constitución de préstamo hipotecario “precisa, desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de la incorporación del certificado de tasación de la finca a que se refiere el artículo 682.2.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil como requisito de la escritura de constitución de hipoteca para la ejecución directa, en la nueva redacción de la norma”. En este sentido, la Dirección asegura que esa tasación (que, según dicho artículo 682.2.1, no podrá ser inferior al 75% del valor señalado en la tasación) es exigible “con independencia de los sujetos y de la naturaleza del bien hipotecado”. Por tanto, no es admisible, en este caso, la tasación realizada por un técnico, ya que carece de carácter oficial, ya que con ello se vulneraría el régimen diseñado por el legislador, “de carácter imperativo, inderogable por la voluntad de las partes”. Así, “su infracción implicaría la nulidad de la estipulación que incurre en tal infracción, lo que la inhabilita para su acceso al Registro de la Propiedad y, por tanto, para permitir el ejercicio de la acción hipotecaria por tales vías procedimentales”.

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Fuente: El Economista

No es necesario, para la inscripción de una hipoteca sobre una Vivienda de Protección Oficial (VPO), presentar tasación del inmueble, asegura la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) en una reciente resolución. Según el texto, con fecha de 21 de noviembre de 2013 (BOE de 19 de diciembre), dado que en estos casos existe un precio máximo de venta, si las partes optan por fijar ese precio tope como precio de subasta, “la valoración es asimismo legal”, sin que sea necesaria, por tanto, la tasación. Lo contrario supondría, según la Dirección, una “duplicidad y un coste adicional sin justificación”.
El registrador, en este supuesto, suspendió la inscripción de una hipoteca porque no constaba el certificado vigente de tasación del bien objeto de hipoteca por entidad de tasación homologada, a los efectos de determinar que el valor fijado para subasta no sea inferior al 75% del valor contenido en el mencionado certificado de tasación. Ante esa calificación, el notario recurrió alegando que se trata de una VPO, incorporando un documento oficial en el que constaba el precio máximo de venta, que es el mismo que figura en la escritura como valor de tasación a efectos de subasta. Como respuesta, la Dirección da la razón al notario y aclara la tasación resultante del organismo público “cumple sobradamente los requisitos exigidos por el artículo 682.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil y el artículo 129.2.b) de la Ley Hipotecaria y debe ser considerada una tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, teniendo en cuenta la competencia del órgano público y la naturaleza especial con precio tasado”.

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Fuente: El Economista
 

El Gobierno aprobó la creación de un portal único de internet para todas las subastas judiciales de bienes muebles e inmuebles. La vicepresidenta, Soraya Sáenz de Santamaría, valoró esta medida como “un paso muy decisivo para terminar con una corruptela del sistema que eran los llamados subasteros”. Ésta era una de las medidas contenidas en el informe de la Comisión para la Reforma de las Administraciones Públicas (CORA), que propuso establecer un sistema de subastas electrónicas a través de un portal único de internet. La creación será posible gracias al anteproyecto de ley de medidas de reforma administrativa en materia judicial y del Registro Civil, aprobado por el Consejo de Ministros, y exige la modificación de 26 artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil. “La norma beneficiará sobre todo a los deudores”, añadió la vicepresidenta, porque si hay un mayor número de usuarios que pujen, el valor del bien subastado para saldar la deuda aumenta también.
Con esta reforma se cambia el sistema de subastas, adaptándose a un modelo electrónico y fortaleciendo los criterios de publicidad, seguridad y disponibilidad. El anteproyecto simplifica el procedimiento para participar en subastas, ya que los ciudadanos “podrán acceder a todo tipo de pujas de bienes muebles e inmuebles que se produzcan en cualquier lugar del Estado sólo con darse de alta en el Portal Electrónico de Subastas del Boletín Oficial del Estado”.

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Fuente: La Razón

Los jueces podrán examinar de oficio las cláusulas abusivas en los contratos de los consumidores, según el anteproyecto de reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) aprobado por el Consejo de Ministros y en la que también se prevé aumentar las funciones de los procuradores, por ejemplo en las notificaciones, en las que tendrán condición de agentes de la autoridad.
La modificación que afecta a las cláusulas se deriva de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, dictada a raíz de que el juez José María Fernández Seijó planteara a esta instancia el caso de un ciudadano marroquí que iba a ser desahuciado por los intereses derivados del impago de una hipoteca y el tribunal dictaminó que las normas españolas eran contrarias a las europeas. De hecho, el jueves, Fernández Seijó dictó la sentencia sobre este asunto, y dejó la deuda en 3.000 euros correspondientes a los plazos sin pagar en lugar de los 130.000 que exigía el banco, además de paralizar el lanzamiento. A partir de este fallo europeo, el Ministerio de Justicia inició la revisión de la ley y ha introducido la reforma según la cual en los procesos monitorios, que son aquellos en que no hay contradicción entre las partes, el juez puede examinar de oficio si los intereses de demora contenidos en los contratos son cláusulas abusivas, que ahora se podrán anular. Lo que siempre es intocable es la deuda principal, por la cual se podrá llevar a cabo el desahucio, pero eso supondrá un descenso notable en las deudas.

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Fuente: La Vanguardia, El País

El PSOE presentó en el Congreso de los Diputados una enmienda a la totalidad con texto alternativo al proyecto de ley del Gobierno sobre medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, más conocido como ley antidesahucios. En su propuesta el PSOE busca ampliar los derechos de los ciudadanos que pierden su casa, más allá de la restrictiva propuesta que, en su opinión, plantea el ministro de Economía, Luis de Guindos.  
En dicha alternativa, el PSOE fundamentalmente modifica tres aspectos del proyecto de ley que ha llevado el Ejecutivo al Congreso. En primer lugar, amplía a tres años la suspensión del proceso de ejecución de la hipoteca, en lugar de dos. Pero, sobre todo, crecen muy sustancialmente las familias que se pueden acoger a esta medida. Según explicó la portavoz socialista Soraya Rodríguez, las condiciones del Gobierno solo las pueden cumplir personas casi indigentes y muy pocos hogares se podrían beneficiar de ello. “Es tan restrictivo que el número de beneficiarios será muy insignificante”, afirmó Rodríguez. El PSOE, en cambio, propone que la suspensión del desahucio afecte a todas las familias “con un sobreendeudamiento sobrevenido y no doloso” que tengan una renta familiar inferior a tres veces el Iprem (algo más de 1.500 euros) y cuya hipoteca supere el 50% de sus ingresos netos. La suspensión, además, se aplicará en cualquier punto en el que esté el procedimiento judicial y, además, se paralizarán los intereses de demora.
Otra novedad que presenta la alternativa del PSOE es que las familias que hayan perdido su vivienda ya tendrán posibilidad de renegociar y reestructurar la deuda que aún tengan. Es decir, según explicó Rodríguez, podrán ir a un proceso judicial para reestructurar o liberar su deuda mediante una quita o la dación en pago. Esta medida se amplía, además, en la propuesta del PSOE a los autónomos y a los avalistas. En el fondo, se comenta, es habilitar la dación en pago de forma retroactiva.  
El texto alternativo está plagado de medidas de todo tipo, que en el fondo sólo se adicionan a la propuesta, muy trabajada, que elaboró el PSOE hace unos meses, antes de que el Gobierno presentara su proyecto de ley. Así, se contempla una amplia modificación de la Ley de Enjuiciamiento Criminal en esta materia; medidas de carácter social, y, sobre todo, una mayor protección de los ciudadanos en estos procesos frente a las actuales grandes ventajas con las que cuenta la banca, que colocan a los hipotecados en una absoluta indefensión.

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Fuente: El Mundo
 

“Aunque se haya pactado e inscrito un tipo superior, en ningún caso podrán reclamarse en este procedimiento intereses moratorios calculados a un tipo superior al doble del previsto para los intereses remuneratorios”, según estipula la propuesta de 14 puntos sobre la reformas de las leyes Hipotecaria y de Enjuiciamiento Civil, realizada por un grupo de juristas. Se argumenta que la utilización de un procedimiento de ejecución que anula la posibilidad de discutir la causa de incumplimiento del deudor deber verse de alguna forma compensada por una limitación en la consecuencia económica fundamental, que es el tipo de cambio de intereses de demora. El informe, aparte de esta modificación del artículo 130 de la Ley Hipotecaria, propone la misma modificación en el artículo 685.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil con la intención de equilibrar las posiciones entre el acreedor y el deudor hipotecario.
Asimismo se comenta que el informe de los jueces que rechazó el Consejo General del Poder Judicial y cuyo apoyo ha sido otorgado por los jueces decanos de toda España aboga no solo por otorgar mayor libertad para que los jueces puedan decidir la suspensión de los procedimientos cuando se abra un proceso para analizar si existen cláusulas abusivas en el contrato crediticio, sino también un límite para los intereses de demora, que no deberían ser superiores al 2,5% de los intereses remuneratorios.  

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Fuente: El Economista

Intereses de demora, costas y comisiones bancarias por el impago de mensualidades pueden duplicar la deuda hipotecaria una vez que el banco decide ejecutar el préstamo hipotecario por impago e iniciar el procedimiento de desahucio. Estos son tres de los principales problemas que Gobierno y PSOE tendrán que despejar en sus negociaciones si quieren acabar con el actual panorama de desahucios. El problema es que cuando se inicia el procedimiento, la Ley de Enjuiciamiento Civil permite que la entidad bancaria dé por vencida la totalidad del préstamo, aunque no se haya producido más que el impago de una sola de las cuotas. Esto quiere decir que el banco puede reclamar en ese momento todo lo adeudado por el capital e intereses ordinarios y, además, los intereses de demora, en este caso por la totalidad del préstamo. Esta situación ha venido siendo denunciada por los registradores de la propiedad durante los últimos años y por los jueces en los últimos meses, ya que en muchas ocasiones consideran que se roza la usura. Estos intereses suponen por término medio algo más del 20%, aunque en ocasiones los dígitos sobrepasan esas cifras, apoyándose en el vacío legal y en una jurisprudencia que en muchas ocasiones los ha considerado procedentes a la vista del incumplimiento del deudor. Con la exigencia del capital más los intereses legales hacen inviable cualquier solución y agravan alarmantemente la insolvencia del deudor de la que ya no va a poder salir.
La solución pasaría por limitar los tipos de los intereses de demora y la segunda limitar el importe y las cuotas que devengan intereses de demora, al menos a sólo la deuda existente en el momento de la ejecución por el juzgado. El problema de las costas judiciales es que en muchas ocasiones también se calculan sobre el total de la hipoteca y no sobre la cantidad adeudada en el proceso. Además, existe una amplia discusión sobre si deben acumularse o no los impagos reiterados, ya que unos jueces los tratan como un solo asunto mientras que otros los separan.

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Fuente: El Economista

Cuando en un contrato de préstamo hipotecario se incluya la subasta notarial en lugar del recurso a los tribunales en caso de impago, el titular de la hipoteca y la entidad bancaria deberán pactar y hacer constar el porcentaje mínimo sobre el valor que podrá admitirse en el caso de que se llegue a una tercera subasta por falta de compradores. La legislación española no cifra este porcentaje en ninguna normativa, lo que llevó a que los bancos aprovechasen esta posibilidad para obtener viviendas por cantidades irrisorias. El pasado 28 de febrero de 2012, no obstante, el Consejo General del Notariado anunció que había enviado una circular a todos sus colegiados en la que se les instaba a aplicar los límites establecidos para el acreedor en los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), lo que supone un valor mínimo del 60%.
En las subastas judiciales se establece que en la primera convocatoria el valor será del 100% del valor de la vivienda, en la segunda del 75% y en la tercera del 60%. Sin embargo, para las notariales en la actualidad queda a la voluntad del notario. Para acabar con esta situación, en el anteproyecto de la Ley de Jurisdicción Voluntaria se introduce una nueva regulación de este tipo de subastas. Así, se establece que “las subastas voluntarias podrán convocarse con la reserva del requirente (la entidad de crédito) o ajustar el remate a su libre arbitrio, o bajo otras condiciones especiales, debiendo consignarse todo ello en los anuncios. El requirente en el pliego de condiciones, podrá incrementar o disminuir los anuncios de la subasta o su cancelación; fijar libremente el tipo de subasta; aumentar disminuir o suprimir el depósito previo; ordenar un procedimiento distinto de subasta y cualquier otras consideraciones o determinaciones análogas a las expresadas”. 
Si el tipo de la subasta no estuviese contractualmente establecido, será fijado por perito oficial designado por el requirente. En su defecto, se tomará como tal el mayor valor de los dictaminados por dos peritos, igualmente designados por el requirente. En todo caso, los peritos deberán comparecer ante el notario para entregar sus dictámenes y ratificarse en ellos, así como para contrastar su documentación. El anteproyecto establece también, que el anuncio de la subasta se realizará a través de alguno de los portales informáticos habilitados a tal efecto por el Ministerio de Justicia o, en su caso, por el Consejo General del Notariado.

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Fuente: El Economista

El Partido Socialista presentará una Proposición de Ley en el Congreso de los Diputados contra el desahucio, el sobreendeudamiento y la insolvencia familiar. Una iniciativa que albergará medidas como impedir que la hipoteca sobre la vivienda habitual cuente con un crédito de un plazo superior a 30 años o con un principal que supere el 80% del valor de tasación de la vivienda.

El PSOE, con este texto, dice buscar resolver los problemas derivados de la insolvencia sobrevenida no dolosa e ir más allá de permitir la dación en pago. Según los socialistas, la fórmula de la dación soluciona sólo una parte del problema. Además, propone medidas para evitar el sobreendeudamiento en el futuro.

Esta propuesta alcanza directamente a cinco normas: la Ley Hipotecaria, la Ley de Enjuiciamiento Civil, la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, la Ley de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito y la Ley de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, incluyendo los créditos hipotecarios.

En las subastas, se modifican normas para que si queda desierta se impida la adjudicación del bien por una cantidad excesivamente baja. Cuando existas postores, se elevan los porcentajes sobre el valor de tasación para evitar su mal abaratamiento. Asimismo, se imposibilita ceder la adjudicación a un tercero menos en el caso del ejecutante y, en este caso, se establece el derecho a percibir parte de la diferencia de precio si dicha cesión se realizara por cantidad superior a aquella por la que se remató la subasta.

En cuanto a las tasaciones de vivienda, se establece que el valor de tasación en una ejecución hipotecaria no podrá ser inferior al valor de tasación que sirvió para dar el préstamo. Además, exige una mayor independencia de las sociedades de tasación.

Sobre los intereses de demora, se establecen límites a estos intereses, que no podrán ser superados por pacto expreso entre acreedor y deudo. Además, se paraliza el devengo de intereses de demora durante la sustanciación del procedimiento si es la ejecución de una vivienda habitual. Para proteger a los acreedores, se introducen mejoras respecto a las notificaciones a los fiadores y garantes y se aplica la ley de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios a los créditos hipotecarios.
Límites al interés de las hipotecas

Para prevenir el sobreendeudamiento, se obliga a las entidades a incluir la determinación del esfuerzo financiero en la información que dan a los clientes sobre el préstamo y se fijan mayores exigencias en la formalización de los contratos entre entidades y clientes. Además, se establece un límite de cinco puntos a la variabilidad del tipo de interés.

Además, se obligará a aplicar el Código de Buenas Prácticas a todas las entidades que reciban apoyo, se amplía el umbral de exclusión a las familias con rentas que no superen en dos veces y media el Iprem (hasta ahora sólo podían acogerse familias sin rentas).

Finalmente, se rebaja el requisito del porcentaje que debe suponer la cuota hipotecaria sobre los ingresos familiares del 60% al 50%, se flexibilizan los requisitos sobre los garantes de los próximos préstamos hipotecarios y se reduce el interés de demora que hay que satisfacer en caso de que el impago de la renta de una vivienda objeto de dación en pago del 20% al interés legal del dinero.

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Fuente:El Mundo
 

El desahucio de viviendas por impago del inquilino podrá acelerarse al haber entrado en vigor la Ley de Medidas de Agilización Procesal, que permite al propietario acogerse al sistema del proceso monitorio, rápido y sencillo, para la reclamación de las rentas y desahucio.  
Esta norma, incluida en el plan de modernización de la Justicia del ministerio que dirige Francisco Caamaño, acomete reformas destinadas a simplificar los procesos y acortar tiempos de respuesta de los tribunales, mediante la eliminación de trámites innecesarios. Entre otras, modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) al permitir que, una vez presentada la demanda por impago, el secretario judicial dé diez días al inquilino para que abone la cantidad adeudada, abandone la vivienda o presente las alegaciones por las que se opone al pago. Si transcurrido dicho periodo el demandado no ha realizado ninguna de las opciones, el secretario judicial procederá a dar fecha para el lanzamiento (día en el que se hace efectivo el desalojo del inmueble), previa solicitud del propietario. Hasta ahora, tras la demanda por impago el Juzgado señalaba la fecha del juicio, en la que se reconocía al propietario el derecho a recuperar su vivienda, así como la fecha del lanzamiento, lo que alargaba los plazos meses. Con la reforma actual, el derecho a recuperar la vivienda puede ser reconocido en un plazo de diez días.

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Fuente: Cinco Días, La Gaceta, La Razón