Noticias sobre Coyuntura económica

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Un nuevo fenómeno: Vender caro y comprar barato

La mala coyuntura económica, las dificultades que persisten para acceder al crédito y, en opinión de algunos analistas, la creencia de que los precios aún tienen que reducirse de manera significativa están retrasando muchas decisiones de compra, lo que da lugar a la conocida como demanda de vivienda embalsada. Una parte importante de esos potenciales compradores busca adquirir un piso, pero para ello necesita vender el actual y, por ese motivo, se encuentran ante una misión prácticamente imposible: “Quiero vender caro y comprar barato”, admite sin rubor un anunciante de una casa en venta. “Se trata de un factor psicológico que influye más o menos en función de cuándo se compró la primera vivienda”, explica Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de Pisos.com. Para aquellas personas que adquirieron el piso que ahora desean vender después de 2005, la corrección de precios que acumulan los inmuebles, de casi el 40%, supone volver a los niveles de aquel año. “La presión que tienen a la hora de decidir por cuánto lo venden es mayor, ya que el beneficio que pueden obtener es mínimo. Sin embargo, para aquellos que compraron bastante antes de esa fecha, la presión es menor”, añade Gandarias. Ni que decir tiene que para todos los que ya compraron su casa justo antes de la crisis, lo normal es que la vendan por un precio sensiblemente inferior al que pagaron por ella.
En Fotocasa.es han estudiado incluso este fenómeno. Tal y como explica la responsable de Estudios de este portal, Beatriz Toribio, de los clientes que deciden poner a la venta su casa a través de su web, transcurrido cierto tiempo les preguntan y solo el 7% admite haber logrado vender el inmueble aplicando descuentos de al menos un 30%. Del más del 90% de anunciantes restante, todavía un 40% de los encuestados reconoce no estar dispuesto a rebajar su precio de salida y el 70% apenas reduce el valor de oferta menos del 25%. Esto demuestra, en opinión de esta experta, que todavía existen muchos ciudadanos que no son conscientes de cómo ha cambiado el mercado inmobiliario. “Con el alto desempleo que existe y los problemas para obtener financiación, todavía es muy caro para muchas familias adquirir una vivienda”
Lo cierto es que esa resistencia de algunos vendedores a adaptar sus precios a la nueva realidad frena en gran medida el ajuste que aún debe producirse en algunas zonas y que, pese a todo, continuará.

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Fuente: Cinco Días

Publicado el: 22/09/2013 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
El alquilr vive su mejor momento en décadas

La oferta de casas en este régimen ha subido como la espuma y con ella la demanda. Ambos flujos impulsados principalmente por la difícil coyuntura económica. El crecimiento del arrendamiento está desembocando en un ajuste de rentas y en un mejor producto. Según los datos oficiales publicados por el Banco de España, el porcentaje de viviendas principales en alquiler se situó en 2011 en el 12,1% tras escalar ininterrumpidamente y muy tímidamente desde 2007 (10,7%). Un ligero incremento que se ha disparado en 2012 y en 2013. El Gobierno ya habla de un 17% mirando a los datos de Eurostat.
Aunque quizá el mejor ejemplo de esta realidad boyante del arrendamiento sean los carteles de ‘Se alquila’ que plagan las calles en ciudades como Madrid. Algunos expertos hablan ya incluso de boom. “Sin duda se está viviendo un boom. El parque de pisos en este régimen en Madrid ha pasado de un 12%‐15% a un 25% y la demanda ha crecido en un porcentaje parecido”, dice Ernesto Tarazona, asociado director de Residencial y Suelo de Knight Frank.
Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro, ratifica los datos: “El porcentaje de casas en alquiler en la capital supera ya con creces el 20%”. Afirma que este régimen vive “un momento álgido” y piensa que aún le queda camino por recorrer. “En España deberíamos llegar al 40%, pero soy consciente de que no superaremos el 30%. Si se cruzara este nivel, podría considerarse un mercado muy maduro. Ahora puede decirse que es sano”, indica.
Tras este auge de la oferta, como coinciden los consultados, están, fundamentalmente, propietarios con hipotecas que no logran vender y que no pueden permitirse tener su vivienda vacía o traspasarla por un precio muy por debajo del que pagaron. “Propietarios que no solo son particulares”, puntualizan Carroza y Tarazona. “Los promotores también se han lanzado a este mercado”, dice el primero. “Los promotores que no venden tienen que explotar su patrimonio y el alquiler es una buena vía ingresos”, señala el segundo. Además de particulares y profesionales, otro de los motores que tira del alquiler, desde el lado de la oferta, son las entidades financieras. Éstas han visto en el arrendamiento una buena opción para exprimir sus activos. El mejor ejemplo es La Caixa, que a través de Servihabitat gestiona más de 20.000 inmuebles en renta, 14.000 más que en 2012.

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Fuente:El Mundo

Los impagados alcanzarán los 200.000 millones

En septiembre, el ratio de morosidad volvió a marcar un máximo histórico, el 10,71%, según los datos del Banco de España. En agosto había llegado al 10,52%. De acuerdo con los expertos consultados, este parámetro se mantendrá en terreno de máximos durante muchos meses. La razón: el volumen total de créditos seguirá menguando, a medida que la economía española se vaya desapalancando y, además, el deterioro de la coyuntura económica seguirá incrementando los impagos.
En 2012, el volumen de créditos dudosos ha subido a un ritmo mensual de 4.720 millones de euros. De mantenerse esta tendencia en lo que resta de año, los préstamos morosos cerrarían el ejercicio muy cerca de los 200.000 millones. Actualmente, el volumen total de créditos dudosos que acumula la banca española es de 182.226 millones (algo menos del 20% del PIB español). Intentar anticipar el techo que alcanzará la morosidad es misión imposible, pero desde varias entidades coinciden en que en los próximos meses se mantendrá la tendencia alcista. “Mientras la economía española siga en recesión y la tasa de paro al alza, la mora crecerá, puesto que su evolución es siempre paralela al ciclo”, explican desde el departamento de análisis de una firma extranjera.
La principal fuente de preocupación han sido los créditos a promotoras y constructoras. En este segmento, el ratio de préstamos dudosos llegó en junio al 27,4%. En total, los créditos impagados por este tipo de empresas alcanzan los 78.582 millones. Mientras, la tasa de morosidad en hipotecas es del 3,17%, y en volumen representa solo 19.123 millones (primer semestre). El deterioro de la economía provocará, según los expertos, un paulatino incremento de la mora hipotecaria, que todavía sigue siendo muy baja.

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Fuente: Cinco Días

Hipotecas zombis

La duración del declive económico agrava la crisis del ‘ladrillo’ para las familias y agota el margen para la renegociación de los créditos. En el primer trimestre de 2009, fueron desahuciadas por no poder pagar la hipoteca u otras deudas 8.626 familias.  Dos años después, en el primer trimestre de 2011, la cifra de desahucios casi se duplica, hasta los 15.491. Y, respecto a 2008, se triplican. Entre una fecha y otra el desempleo se ha disparado y los bancos y las cajas, que contenían los embargos a base de renegociar las deudas con sus clientes hace un par de años, tienen menos margen de maniobra. El euribor hipotecario se situó en mayo en torno al 2,148%, lo que, de facto, encarece la hipoteca media en unos 67 euros mensuales.  
"Aún hay muchas renegociaciones de las deudas, pero la crisis dura demasiado y ahora la banca ya no puede llegar a tantos acuerdos como antes. No es un negocio quedarse con la casa de nadie, pero si no queda más remedio, se procede a la ejecución de la hipoteca”, explica una fuente del sector financiero. Esos pactos explican que la tasa de morosidad hipotecaria para la compra de una vivienda se sitúe en el 2,4%, una cifra que se considera manejable en el mundo de las finanzas, cuando la general, es decir, todo el volumen de créditos dudosos en la banca, supera el 6% del total por primera vez desde 1995, según los últimos datos del Banco de España, de marzo. El grueso de la morosidad inmobiliaria corresponde a empresas del ‘ladrillo’ más que a las familias, también por aquello de que la hipoteca es lo último que se deja de pagar.
Se habla de bancos zombi en Europa, esos sostenidos únicamente por las ayudas públicas, y de promotoras zombi en España, las que están fundamentalmente quebradas, pero siguen técnicamente en pie por pactos con la banca. Hay también una suerte de hipotecas zombi, cuotas que se negocian a la baja a cambio de ampliar los plazos. También hay viviendas que se queda el banco, pero mantienen a su ya exdueño como inquilino, entre otras fórmulas. Ninguna entidad hará propaganda de ello por evitar una suerte de efecto llamada al impago. Y tampoco es un acto de caridad porque a los bancos y cajas españoles no les conviene almacenar más pisos y casas cuyo valor se ha derrumbado. El parque de viviendas sin vender oscila entre los 700.000 y los 1,1 millones, según el Banco de España, y buena parte está en manos de la banca. Las ventas hasta marzo se desplomaron un 30% tras el fin de los incentivos fiscales. La cartera de suelo que acumula la banca también marea, con un valor de 30.000 millones.

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Fuente: El País
 

Julio Gil: "El ajuste de precios dependerá de la política de los bancos para vender su sobreoferta"

“Los precios de la vivienda han bajado y más de lo que dicen las estadísticas, aunque, a pesar de eso la fase de ajuste no ha terminado. El cambio de los parámetros de coyuntura económica y financiera ha provocado que muchas personas no puedan comprar una vivienda. Los precios no han bajado más porque existe una rigidez a la baja por ser el mercado residencial un mercado con muchas imperfecciones y porque quizás las normas impuestas a las entidades financieras complica mucho la venta de viviendas con grandes descuentos”, explicó Julio Gil, socio director de Horizone Consulting Inmobiliario y codirector del Master Inmobiliario de la UNED.  
Sobre la previsión de bajadas de precios, Gil señaló que “la duración e intensidad del ajuste en estos momentos dependerá, desde el lado de la demanda de la evolución de la coyuntura económica -mientras no se invierta la tendencia del desempleo la inercia de los precios seguirá siendo a la baja-; de la liquidez, y del devenir de los tipos de interés -la subida de tipos conlleva ajuste de precio adicionales. Desde el lado de la oferta del grado de ajuste de los precios y de las políticas de las entidades financieras a la hora de poner la sobreoferta en el mercado”.  
Preguntado por cuándo volverá el crédito para empresas y familias, el experto comentó que “para la recuperación del crédito es necesario que el sistema financieros se reestructure y se sanee. Y esto depende fundamentalmente de la manera en que las entidades financieras puedan superar su exposición al préstamo promotor. Mientras este problema no se dimensione correctamente y se articulen mediadas para corregirlo el crédito no fluirá con normalidad”. A la pregunta de si los bancos van a poder digerir sus pérdidas inmobiliarias con las cantidades de las que se ha hablado o que eso no va a servir para nada y cuando aflore el verdadero boquete estaremos abocados al rescate, Gil contestó: “no sé si estamos abocados al rescate, espero que no, pero desde luego el problema de la exposición de las entidades al préstamo promotor no está solucionado sobre todo en lo relativo a la financiación de suelo”.  

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Fuente: El Mundo


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