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El Sareb negocia financiación con la banca

Medio año después de su puesta en marcha, el banco malo está en disposición de afrontar la carrera comercial de venta de inmuebles en la que está inmerso todo el sistema financiero español. La Sareb se ha dado cuenta, sin embargo, que su competencia cuenta con la ventaja de dominar la financiación, verdadera gasolina de la competición. Tras sellar acuerdos con las entidades que le cedieron su cartera de activos, que le han permitido cerrar la venta de 550 inmuebles hasta mayo, negocia ahora con la gran banca para garantizarse el crédito necesario para seguir en la carrera. “Ambicionamos que todo el sistema financiero español colabore en la financiación”, afirma Walter de Luna, director general de Sareb. Fuentes del sector avanzan que el banco malo está cerca de lograr un acuerdo con CaixaBank y mantiene conversaciones con otras firmas, como Banco Santander, con el objetivo de que faciliten crédito a sus potenciales clientes. Se trataría, según estas mismas voces, de potenciar la concesión de hipotecas para particulares que ayuden a saldar las más de 55.700 viviendas adquiridas a las entidades con ayudas europeas.
De momento, los contratos de gestión firmados con las entidades cedentes, han permitido a Sareb cerrar desde febrero la venta de 550 viviendas, lo que equivale a un 1% de su stock, iniciar 800 operaciones más pendientes de escriturar y obtener ofertas preliminares sobre otros 2.200 inmuebles. Hasta mayo, los ingresos obtenidos por la entidad en la gestión de sus activos financieros (préstamos y créditos al promotor) e inmobiliarios superaron los 500 millones de euros. Estas cifras no recogen las operaciones derivadas del Sima, en el que Sareb participaba por primera vez a través de Bankia y Catalunya Banc.
“Además de las operaciones de venta, la Sareb se ha marcado como un objetivo estratégico potenciar el alquiler de vivienda, especialmente en aquellos mercados donde la liquidez es menor y las posibilidades de venta más reducidas. Esta estrategia permite a la Sareb no solo satisfacer una demanda social creciente de este tipo de producto, sino también maximizar la rentabilidad de sus propios activos”, según prosigue la nota oficial de la entidad. El banco malo tiene 8.000 inmuebles en alquiler, de los que procede la cuarta parte de los ingresos obtenidos por la gestión de los activos inmobiliarios.

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Fuente: Cinco Días, El Economista, El País, ABC, La Gaceta

El Sareb quiere acelerar la venta de pisos empleando más canales de venta

La Sareb está dispuesta a explotar múltiples canales de venta con el fin de atraer a potenciales inversores y acelerar la venta de los activos. Los directivos de la sociedad mantienen un diálogo constante con los grandes fondos extranjeros con el objetivo de empezar a venderles paquetes, tanto pisos, como solares o créditos a promotores. Algunos de ellos, como Fortress, Cerberus o Centerbridge se plantearon incluso la entrada en el capital de Sareb en un primer momento, pero recibieron la negativa de la sociedad a sus exigencias. El banco malo trabaja en varias operaciones de calado y espera cerrar transacciones relevantes.
Algunos inversores acuden a la sociedad con una idea clara de lo que buscan porque conocen las carteras de las nacionalizadas antes de que éstas traspasaran sus activos. Incluso negociaron entonces la compra y no llegaron a un acuerdo. Y ahora lo intentan de nuevo. Otros inversores, al contrario, acuden al banco malo sin conocer la cartera, pero con una idea clara del tipo de activo que están buscando. En otras ocasiones, la iniciativa parte de Sareb, que da a conocer activos, ya sea por separado o en paquetes, a los potenciales compradores, por considerar que pueden ser de su interés. Al mismo tiempo, el banco malo avanza con los fondos en la definición de los vehículos de inversión. Los instrumentos son múltiples, variados, y modulan tanto la rentabilidad, en función del riesgo asumido, como la capacidad de toma de decisiones de gestión de éstos. Las opciones pasan de los paquetes de activos similares, conocidos como Fondos de Activos Bancarios (FAB), a las sociedades de arrendamiento de viviendas y a las Socimis, entre otras. También se están analizando nuevos canales para los particulares, más allá de las sucursales bancarias que han cedido activos. La sociedad sondea a las agencias inmobiliarias. Su idea es poder usar otros vendedores especializados.
En la estrategia de negociación de Sareb cobra vital importancia la selección de los activos que se enseñan a los potenciales compradores. Se debe dosificar la oferta para alimentar la demanda, ya que inundar el mercado podría provocar el desplome de precios y amenazar el objetivo de rentabilidad del 14% anual. El armario de Sareb debe permanecer cerrado para que los inversores no sepan todo lo que hay dentro. Esa es la filosofía de la sociedad, contraria a dar previsiones sobre los activos que se quieren vender en un plazo determinado, pese a los anuncios del ministro de Economía, Luis de Guindos.

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Fuente: Expansión

La normativa europea obliga a las entidades sanas a crear sus propios bancos malos

Si el ejercicio 2012 pasará a la historia como el año de las provisiones estratosféricas para sanear balances, 2013 se recordará como el de pisar el acelerador para ejecutar una fuerte limpieza inmobiliaria. Los bancos quieren quitarse, cuanto antes, las viviendas, plazas de garaje, trasteros, locales comerciales,… que mantienen en sus carteras. Entre los seis grandes bancos han vendido 11.363 viviendas en el primer trimestre del año (una media por encima de 125 unidades al día). Ni en sus mejores tiempos, se apunta, las inmobiliarias vendían a ese ritmo, si bien se aprecian diferentes volúmenes de venta en función de cada banco. Por ejemplo, Santander comercializó 50 unidades al día; BBVA, 33 viviendas; Sabadell, 27; CaixaBank, casi 11 unidades al día; mientras que en el Popular se vendieron entre 2 y 3 unidades diarias y Bankinter, casi una al día. A ellas hay que sumar las 702 unidades, que colocó Bankia por cuenta propia, sin incluir las que depositó en la Sareb. Del total de las vendidas por el banco nacionalizado, 598 fueron propias y 104 unidades, de subrogaciones de promotores.
A partir de este año, toda la banca creará unidades de negocio independientes asociadas al ladrillo, donde también se incluirán los créditos al promotor. Es decir, una especie de bancos malos propios, donde verter todos los inmuebles, con independencia de su valor de mercado.
Se trata de un requisito redactado y exigido en el real decreto 2/2012 y cuyos detalles se amplían en el real decreto 18/2012. Es decir, la banca está haciendo ese ejercicio de transparencia y clarificación por las exigencias de los conocidos como Guindos I y II, que recogen lo pactado con Europa en el memorándum de entendimiento (MOU). Estas unidades independientes no desconsolidan sus pérdidas inmobiliarias, como sí sucede con los activos inmobiliarios que han ido a parar a Sareb de Bankia, Catalunya Banc y Novagalicia.
La normativa de Economía deja muy claro las razones para crear el banco malo: “Con el fin de aislar y dar salida en el mercado inmobiliario, cuya integración en el balance de las entidades está lastrando la recuperación del crédito”. El texto añade que “las entidades deberán aportar todos los inmuebles adjudicados o recibidos en pago de deudas relacionadas con el suelo para la promoción inmobiliaria y con la construcción o promociones inmobiliarias. Para ello es preciso garantizar que su valoración resulte ajustada a la realidad del mercado, así como a la profesionalización de la gestión de las citadas sociedades”.

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Fuente: La Vanguardia

El Banco Santander prevé vender 20.000 viviendas este año

Santander ha vendido 5.000 inmuebles en el primer trimestre. Es un “nivel muy alto”, señaló el consejo delegado, Alfredo Sáenz, aunque inferior al ritmo de desinversión del pasado año. Con esta referencia, la entidad contempla dar salida a unas 20.000 viviendas en 2013. Frente a la previsión realizada por la propia entidad hace tres meses, los inmuebles se están vendiendo con rebajas idénticas al nivel de provisiones (54%), por lo que no será necesario reforzar su cobertura en 1.000 millones de euros. Sáenz lo vinculó a las políticas de Sareb, que no están teniendo un “efecto perturbador en los precios inmobiliarios”. Estos, si no han tocado fondo ya, “les queda poco”. La unidad inmobiliaria de Santander, su banco malo, tiene 11.936 millones en activos. Su balance caerá a ritmo anual del 25%.

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Fuente: Expansión

El Banco Malo prevé vender viviendas por 933 millones

La venta de vivienda terminada es el principal motor de negocio al que el banco malo ha confiado su arranque inicial, y la expectativa es que el ritmo de estas ventas alcance su velocidad de crucero ya este año. Así lo recoge el nuevo plan de negocio de la Sareb, que estima que en este primer año de andadura cerrará 7.528 operaciones de venta a un precio medio de 124.000 euros, lo que indica que las transacciones se centrarán en los inmuebles de menor valor, puesto que las entidades con ayudas solo traspasaron a Sareb los inmuebles a partir de 100.000 euros. El objetivo es ingresar 933 millones de euros por esta vía.
Cifras apenas inferiores a las 8.829 operaciones y 1.074 millones a ingresar en 2014, ritmo aproximado al que prevé continuar vendiendo la sociedad hasta 2020, cuando las transacciones de vivienda terminada comenzarán a caer en favor de la comercialización de otros activos. Es el caso del suelo, un mercado apenas inexistente hoy en día y del que se espera sacar su máximo rendimiento la próxima década. La previsión, no obstante, es que ya este mismo año comiencen a cerrarse operaciones sobre los suelos mejor posicionados, por valor de 81 millones de euros. Paradójicamente, la estimación es que la comercialización inicial de solares supere los ingresos previstos para promociones ya en curso, de las que apenas se espera obtener 15 millones en 2013. Lo cierto es que se espera sacar mayor partida a este bloque de activos más adelante, especialmente desde 2016, gracias a la finalización de algunas obras y a la demolición de otras. De hecho, en sus 15 años de vida, Sareb prevé invertir 1.548 millones en el mantenimiento de inmuebles y 798 millones en el desarrollo de promociones.

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Fuente:Cinco Días

Publicado el: 16/04/2013 |
| En la categoría: Noticias sobre Hipotecas
El Banco Malo hará que caiga más el precio de la vivienda

Es difícil, por no decir imposible, poner fecha al final del desplome del precio de la vivienda. No será este año. Así lo aseguran los analistas y así lo ratificó hace una semana el propio Gobierno en el BOE. El pasado 23 de febrero, el Ejecutivo aprobó la reforma del Real Decreto‐ley 10/2008 por el que se adoptan medidas financieras para la mejora de la liquidez de las pequeñas y medianas empresas. La norma es una prórroga de la moratoria contable que aprobó en 2008 el Ejecutivo de José Luis Rodríguez Zapatero para evitar la quiebra de promotoras inmobiliarias. A través de la misma, se eximía entonces durante dos años ‐periodo ahora ampliado a lo que resta de éste‐ a las promotoras de contabilizar las pérdidas “que se derivan del inmovilizado material, las inversiones inmobiliarias y las existencias “. Es decir, lo que el decreto permite es que las inmobiliarias no tengan que asumir la depreciación del valor que han sufrido sus activos ‐suelos o edificios‐. Al poder mantener la valoración de sus viviendas o suelos, muchas han evitado entrar en causa de disolución, situación que se da cuando el patrimonio neto de una compañía se sitúa por debajo de la mitad del valor de su capital social.
Al justificar la prórroga de este decreto, el Ejecutivo asume que el proceso de consolidación bancaria ‐es decir, la creación de la Sareb, el conocido como banco malo, al que la banca con ayudas a traspasado sus activos inmobiliarios tóxicos‐ va a provocar una nueva caída significativa del valor de mercado de los bienes inmuebles. Por eso, añade, “se hace necesaria la aprobación de una nueva prórroga de esta medida, al menos, durante este año, que es el tiempo mínimo para negociar la reestructuración de los pasivos del sector y evitar que las empresas del sector inmobiliario entren en concurso de acreedores”.
Desde que comenzó la crisis, el precio de la vivienda ha caído un 22%, según las estadísticas de Fomento. Y casi nadie duda de que Sareb va a contribuir a profundizar esa caída por cuanto la principal y casi única vía para dar salida a sus activos, poco atractivos por características como sumala ubicación o estado, es vía descuento de sus precios.

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Fuente: La Razón

El valor parque de viviendas español ha caído más de un billón de euros

El banco malo (Sareb) tendrá entre sus cometidos actualizar los valores de los activos que le han sido traspasados a la realidad de un mercado inmobiliario que no ha tocado fondo. El objetivo es sacarlos al mercado a unos precios ajustados a la realidad. En el último año, el valor de las viviendas se ha deteriorado de forma evidente. La sociedad de tasación Euroval ha realizado una estimación a partir de las estadísticas oficiales del Ministerio de Fomento sobre el número de viviendas, los metros cuadrados medios por vivienda y el precio medio por metro cuadrado que refleja la vertiginosa pérdida de valor que ha experimentado el parque de viviendas español en los últimos años.
Según sus cálculos, solo en el último año la pérdida de valor ha sido de 369.033 millones de euros, al descender de 4,97 billones a 4,6 billones de euros, un 7,4% menos. Y eso que, según los cálculos de Euroval, el pasado año en España había 62.797 viviendas más que en 2011. El parque pasó de 25,963 millones a 26,026 millones. Si se toma como referencia 2008, año de comienzo de la crisis, el deterioro es más abultado, tanto en términos absolutos como porcentuales. En aquel año, el conjunto residencial español, a pesar de sumar casi un millón de unidades menos, 25,07 millones, tenía un valor de 5,7 billones de euros, lo que significa que en 2012 su valor bruto había caído 1,1 billones, esto es un 19,5%.

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Fuente: La Razón

La mora bancaria cierra el 2012 en máximos históricos

La morosidad de la banca española finalizó 2012 bajo la apariencia de un descenso, motivado por el efecto de la creación del banco malo (Sareb). El trasvase de activos tóxicos ‐activos adjudicados y créditos al sector inmobiliario‐ a este vehículo tiene como consecuencia directa una reducción del volumen total de crédito que contabiliza el Banco de España y el descenso correspondiente del saldo de créditos dudosos, que pasó en el mes de diciembre‐ cuando se constituyó Sareb‐ a 167.447 millones de euros, frente a los 191.588 millones de noviembre. La tasa de morosidad del sistema financiero cerró por tanto el año en el 10,44% ‐ prácticamente un punto porcentual por debajo del dato de noviembre‐, marca su primer descenso tras 17 meses de subidas y también su cota más baja desde julio de 2012, aunque no se deba a una mejora real en los pagos de los créditos sino a la recolocación de activos tóxicos que ha supuesto la puesta en marcha del banco malo.
Fuentes financieras reconocen que, descontando el efecto de la creación de Sareb, la morosidad habría vuelto a subir en diciembre, sin que sea posible disponer de una estadística con la que avanzar cuál es la verdadera tasa de impagos con la que el sistema financiero ha cerrado 2012. Después de todo, el nivel de morosidad se disparó a lo largo del año desde el 7,84% de diciembre de 2011 y rebasó los que hasta la presente crisis eran máximos históricos, los alcanzados durante la crisis de los 90. 

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Fuente: Cinco Días, El Economista, El País, El Mundo, La Gaceta, ABC, La Razón

El Gobierno quiere crear un registro de inquilinos morosos

La creación de un registro de inquilinos condenados por impagar el alquiler, que ha incluido el PP en el proyecto de ley de Fomento del Alquiler, pretende movilizar más de 500.000 pisos vacíos, situados en ciudades de más de 50.000 habitantes, cuyos propietarios no los ponen en alquiler por miedo a dar con un inquilino que no pague la renta, que les obligue a asumir costes judiciales para desahuciarle o que incluso pueda dañar el piso.
José García Montalvo, profesor de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, explica que el registro, y otras medidas incluidas en el proyecto de ley como reducir la duración mínima del contrato a 3 años “ha de facilitar la transformación que está viviendo el mercado inmobiliario, que hasta ahora se basaba en la compra y que está pasando al alquiler”", que a su juicio alcanzará al 25% de la población en pocos años. “Con un alto paro, inseguridad en el empleo, renta disponible a la baja, crédito bancario escaso, y el recuerdo claro del desastre que supuso para muchas familias estar atadas a una hipoteca, la demanda de vivienda se ha decantado decididamente por el alquiler”, asegura. La oferta, sin embargo, va en la dirección contraria. Según los datos de la consultora Forcadell “la oferta de vivienda en alquiler mantiene un descenso lento, pero progresivo en grandes ciudades como Barcelona con gran capacidad de absorción”, mientras que “las peticiones de inmuebles en alquiler crecen a tasas del 10%”. Esa oferta, sin embargo, podría aumentarse. Según García Montalvo, “muchos propietarios que compraron pisos como inversión y que no pueden venderlos tendrán que asumir que la única manera de obtener algo de rentabilidad será ponerlos en alquiler. Y lo mismo el Sareb o banco malo o los propios promotores”.

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Fuente:La Vanguardia

La mayor inmobiliaria del país es la banca

La banca ha arrebatado a las inmobiliarias el monopolio de la venta de viviendas. Las entidades financieras españolas colocaron más de 100.000 propiedades el pasado año, en un momento en que el sector sigue azotado por los embates de la crisis inmobiliaria. Las inmobiliarias tradicionales se enfrentan ahora no solo al reto de la caída de operaciones por la crisis económica, sino también a la llegada de un ‘poderoso’ competidor: el banco malo. La Sareb recibirá 89.000 pisos, que constituirán una competencia ‘feroz’ en el mercado de compraventa de inmuebles. Después de haber establecido unas provisiones que supusieron un desembolso de 80.000 millones de euros para los bancos españoles el pasado año, el banco malo establece unos descuentos de los activos de la banca del 54,2% en el caso de las viviendas terminadas. 
En 2012, los bancos ya se convirtieron en los mayores vendedores de pisos. Santander se desprendió de 33.500 inmuebles; Caixabank colocó 20.291 y BBVA intermedió en 12.000 operaciones. El pasado año fue el mejor para la banca en venta de viviendas desde que comenzara la crisis en 2007. Algunas entidades han cuadrado el círculo de sus operaciones inmobiliarias. Es el caso de Banco Sabadell, donde el 56% de las ventas “se ha llevado a cabo sin financiación, con ingreso de dinero contante y sonante”, aseguraba el consejero delegado de la entidad, Jaume Guardiola, en la presentación de resultados. Sabadell ha diseñado una aplicación mediante la cual logra establecer un precio para las inmuebles muy ajustado al valor del mercado, teniendo en cuenta variables que van desde el estado del piso hasta la situación geográfica o las redes de comunicación. Ello le ha permitido duplicar las ventas hasta los 2.234 millones en 2012. Caixabank también ingresó el doble que el año anterior ‐1.582 millones‐ con este tipo de operaciones.

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Fuente:La Gaceta

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